Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 6 juillet 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 06/07/2023





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N° de MINUTE : 23/662 

N° RG 22/04738 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UQ4Z



Ordonnance (N° 12-21-0004) rendue le 22 Août 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Douai







APPELANTE



Madame [I] [K]

née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Bruno Bufquin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, substitué par Me Louis Yarroudh-Feurion, avocat au barreau de Douai

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/009539 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉE



SA Norevie prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Mélanie Tondellier, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 02 mai 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 avril 2023



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Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 1994, la société anonyme d'HLM Shon devenue la société anonyme Norevie a donné à bail à Mme [I] [K] un immeuble à usage d'habitation et un garage attenant moyennant un loyer mensuel hors charges de 279,72 euros et un loyer de 25,76 euros pour le garage. 



Par acte d'huissier du 14 avril 2021, la SA Norevie a fait assigner Mme [I] [K] en référé devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Douai aux fins d'obtenir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation du bail et la condamnation de la défenderesse au paiement des loyers à hauteur de la somme de 6 378,61 euros arrêtée à la date du 29 mars 2021. 





Suivant ordonnance de référé contradictoire en date du 22 août 2022, ordonnance à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ladite ordonnance et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a :



- déclaré recevable l'action en justice,

- constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation et au garage attenant situés [Adresse 2], conclu le 14 septembre 1994 entre la SA Shon devenue la SA Norevie d'une part et Mme [I] [K] d'autre part, 

- condamné Mme [I] [K] à libérer les lieux loués [Adresse 2]) en satisfaisant aux obligations du locataire, 

- ordonné l'expulsion de Mme [I] [K] et celle de tous occupants de son chef, deux mois, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

- condamné Mme [I] [K] à payer la SA Norevie la somme de 12 203,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 30 avril 2022, terme du mois d'avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement, 

- condamné Mme [I] [K] à payer à la SA Norevie une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer existant et des charges, subissant les augmentations légales et jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 466, 02 euros, hors charges, 

- condamné Mme [I] [K] à payer à la SA Norevie la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- constaté l'exécution provisoire du présent jugement, 

- condamné Mme [I] [K] aux entiers dépens.





M. [K] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 11 octobre 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 5 mars 2021, condamné l'appelante à payer à la SA Norevie la somme de 12 203,71 euros de loyer arrêté au 30 avril 2022, mis à sa charge une indemnité d'occupation de 466,02 euros mensuel jusqu'à la libération des lieux, la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



La SA Norevie a constitué avocat le 15 décembre 2022. 



Par ses dernières conclusions en date du 20 décembre 2022, Mme [I] [K] demande à la cour de :



- dire recevable et fondé l'appel régularisé par Mme [I] [K],

Vu les articles 16 et suivants du code de procédure civile,

- constater que Mme [I] [K] n'a pas été en mesure de connaître et de s'expliquer sur la dette de loyers réclamée par la SA Norevie, 

- dire et juger que le principe du contradictoire n'a pas été respecté, 

En conséquence, 

- dire nulle et non avenue l'ordonnance du 22 août 2022, 

- constater que Mme [I] [K] n'a pas eu, malgré la déclaration d'appel, communication des pièces par la SA Norevie et qu'elle n'est pas en mesure de reprendre l'historique de la somme due et éventuellement ce qui serait soumis à la prescription triennale, 

En conséquence, 

- débouter la SA Norevie de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Vu les pièces produites par Mme [I] [K],

- ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire de l'immeuble, objet du bail pour décrire l'état de celui-ci, les causes des différents sinistres visibles sur les photos, la responsabilité imputable au locataire et celle imputable au propriétaire, 

- donner comme mission à l'expert également de faire un compte entre les parties et de statuer sur la valeur locative du logement,

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, 

- suspendre le paiement des loyers, 

Vu les pièces financières produites par Mme [I] [K], vu la justification qu'elle a saisi la Commission de Surendettement des particuliers du Nord le 7 novembre 2022, vu les articles 722-2 et suivants du code de la consommation, 

- ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail tant que la Commission de Surendettement n'aura pas statué et établi les propositions acceptées sur l'échéancier de la dette locative,

- condamner le SA Norevie aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Par ses dernières conclusions en date du 18 janvier 2023, la SA Norevie demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 22 août 2022,

- débouter Mme [I] [K] de toutes ses demandes plus amples et contraires,

- condamner Mme [I] [K] à payer à la SA Norevie une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [I] [K] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile





MOTIFS 



Sur la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise pour violation des droits de la défense par manquement au principe du contradictoire :



Il résulte des éléments de la cause que l'affaire a donné lieu à 4 renvois et que Mme [I] [K] était normalement représentée par son conseil lequel ne s'est pas présenté lors de l'audience de plaidoiries du 20 mai 2022 dont il avait été avisé.



Aucun manquement au principe du contradictoire ne justifie l'annulation de la décision entreprise. 



Sur le constat du jeu de la clause résolutoire :



L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l'effet du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant correspond au trouble manifestement illicite tel que prévu par l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ou qu'à tout le moins l'obligation de l'ex-locataire de quitter les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable au sens de l'alinéa 2 de ce même article. 



En l'espèce, il résulte des éléments de la cause que suivant acte d'huissier en date du 4 janvier 2021, la SA Norevie a fait délivrer un commandement à Mme [I] [K] de payer la somme de 4 373,40 euros outre celle de 169,11 euros au titre des frais d'acte, commandement auquel était joint le détail des loyers impayés.



Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond et la cour n'y relève aucun manquement à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.



C'est exactement par ailleurs que l'ordonnance entreprise a énoncé que le bailleur avait satisfait aux exigences des articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989.



Par ailleurs, si Mme [I] [K] a demandé ultérieurement l'ouverture d'une procédure de traitement de sa situation de surendettement , force est de constater que la décision de recevabilité afférente à cette procédure de surendettement, qui a interdit à la débitrice de régler les dettes échues antérieurement à son prononcé, n'est intervenue que le 30 novembre 2022, soit de manière largement postérieure à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, et n'a donc pu affecter l'efficacité de ce dernier.



Par ailleurs l'examen du compte locatif produit aux débats fait apparaître qu'aucun règlement n'est intervenu dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.



Mme [I] [K] ne peut s'opposer à l'efficacité de ce commandement qu'à charge pour elle de faire valoir un moyen de contestation suffisamment sérieux à l'encontre de ce dernier.



Or, en l'espèce la partie appelante se borne à solliciter avant-dire droit l'instauration d'une mesure d'expertise, faisant valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations telles qu'issues notamment des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.



Or, la notion d'expertise avant-dire droit est dépourvue de pertinence devant le juge des référes alors d'une part qu'il n'appartient pas à ce dernier de dire le droit sur le fond avec l'autorité de la chose jugée et que d'autre part ce même juge des référés ne peut faire droit qu'à des demandes dont le bien-fondé est caractérisé avec l'évidence requise en référé et qui donc n'impliquent pas qu'une mesure d'instruction soit instaurée pour justifier de ce bien-fondé.



Par ailleurs, et encore que Mme [I] [K] n'ait nullement soulevé le moyen tiré d'une exception d'inexécution, la cour rappellera que seule une impossibilité totale de jouir du bien peut justifier une suspension de son obligation de payer les loyers par le preneur en matière de bail et qu'une telle impossibilité ne résulte pas des quelques photographies produites aux débats, pour lesquelles il est difficile de déterminer dans quel contexte elles ont pu être prises, sachant que certaines photographies ont été prises suivant les légendes figurant au bas de ces photographies en cours même de travaux, ce qui donne une image nécessairement plus péjorative du logement.



La cour estime en conséquence qu'il convient de conclure de l'ensemble de ces éléments que la partie appelante ne soulève aucun moyen de contestation sérieuse à l'encontre de l'efficacité du commandement délivré. 



Dès lors, elle confirmera l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à a date du 5 mars 2021.



Il convient cependant de tenir compte de l'incidence de la procédure de surendettement dont Mme [K] a demandé le bénéfice.



Il résulte à cet égard des pièces produites que Mme [I] [K], dont la demande a été déclarée recevable par une décision de la Commission de surendettement du Nord en date du 30 novembre 2022, a fait l'objet d'une décision d'orientation vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du même jour.



Par une seconde décision en date du 25 janvier 2023, la commission de surendettement a décidé d'imposer un effacement total des dettes de la débitrice. 



Norevie a fait un recours contre cette décision estimant que la situation de Mme [I] [K] n'était pas irrémédiablement compromise et faisant valoir que la débitrice avait une capacité de retour à l'emploi.



L'affaire a été audiencée par le juge des contentieux de la protection au 28 mars 2023 sans que l'issue de cette audience ne soit en l'état connue de la cour.



L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'.



Au regard de ces dispositions, il convient de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu'à ce qu'il ait été statué sur le recours exercé contre la décision de la commission de surendettement du 25 janvier 2023 prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [K].



Il sera précisé que :



-dans l'hypothèse où le rétablissement personnel serait effectivement prononcé, Mme [I] [K] bénéficiera ensuite du délai de deux ans de suspension de la clause résolutoire tel que prévu par l'article 24 VIII précité ;

-dans l'hypothèse où le juge du surendettement se prononcerait en faveur de mesures de désendettement classiques, les effets de la clause résolutoire seront suspendus jusqu'à l'adoption de telles mesures et pendant le cours de l'exécution de ces mesures ;



Il convient de préciser qu'à défaut de règlement par Mme [I] [K] à compter du présent arrêt du loyer et des charges courantes ou à défaut de respect du plan qui serait éventuellement imposé à la débitrice si des mesures classiques étaient mises en place aux lieu et place du rétablissement personnel envisagé par la commission, la société Norevie pourra se prévaloir à nouveau du bénéfice de la clause résolutoire et mettre en oeuvre la procédure d'expulsion suivant les modalités reprises au présent dispositif.



Par contre si Mme [I] [K] règle régulièrement le loyer et les charges courantes et respecte les mesures de désendettement éventuellement prononcées aux lieu et place du rétablissement personnel envisagé par la Commission. la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.











Sur la provision au titre de l'arriéré locatif :



Les décomptes dûment produits par le bailleur font apparaître que le premier juge a exactement considéré que l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 12 203,71 euros suivant compte arrêté au 30 avril 2022.



Ils font apparaître que la créance de loyers ne peut être prescrite dès lors que les impayés réclamés ont commencé à compter du 31 mai 2019 soit moins de trois ans avant la délivrance de l'assignation.



Il y a donc lieu simplement pour la cour, confirmant sur le quantum de la condamnation, de préciser que la condamnation est simplement provisionnelle et de préciser par ailleurs que la condamnation n'est prononcée que sous réserve de ce qui sera décidé dans le cadre de la procédure de surendettement.





Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



Mme [I] [K] supportera les dépens d'appel.



Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.



PAR CES MOTIFS



Déboute Mme [I] [K] de sa demande d'annulation de l'ordonnance entreprise ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 mars 2021 ainsi que sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;



Le confirme également sur la condamnation provisionnelle prononcée à l'encontre de Mme [I] [K] au titre de l'arriéré locatif, sauf à préciser qu'il s'agit d'une condamnation provisionnelle et sauf l'incidence du rétablissement personnel s'il était effectivement prononcé ;



Le réformant pour le surplus en raison des délais de droit liés à la procédure de surendettement,



Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu'à ce qu'il soit statué sur le recours exercé contre la décision de la commission de surendettement du 25 janvier 2023 prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [I] [K] ;



Précise que :



-dans l'hypothèse où le rétablissement personnel serait effectivement prononcé, Mme [I] [K] bénéficiera ensuite du délai de deux ans de suspension de la clause résolutoire tel que prévu par l'article 24 VIII précité ;

-dans l'hypothèse où le juge du surendettement se prononcerait en faveur de mesures de désendettement classiques, les effets de la clause résolutoire seront suspendus jusqu'à l'adoption de telles mesures et pendant le cours de l'exécution de ces mesures ;



Précise que cette suspension implique le règlement à bonne date par Mme [K] du loyer et des charges courantes ;



Précise qu'à défaut de règlement par Mme [I] [K] à compter du présent arrêt du loyer et des charges courantes ou à défaut de respect du plan qui serait éventuellement imposé à la débitrice si le rétablissement personnel n'était pas prononcé, la société Norevie pourra se prévaloir à nouveau du bénéfice de la clause résolutoire 15 jours après une mise en demeure infructueuse adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à exécuter ses obligations et mettre en oeuvre la procédure d'expulsion suivant les modalités reprises au présent dispositif ;



Dit que dans cette hypothèse :



-la clause résolutoire sera acquise à la date du 5 mars 2021 ;

-l'expulsion de Mme [I] [K] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie conformément à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux jusqu'à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;

-l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [I] [K] due jusqu'à la libération effective des lieux sera égale une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer existant et des charges, subissant les augmentations légales et condamne en tant que de besoin, Mme [I] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle ;



Dit par contre que si Mme [I] [K] règle régulièrement le loyer et les charges courantes et respecte les mesures de désendettement éventuellement prononcées aux lieu et place du rétablissement personnel envisagé par la Commission, la clause résolutoire sera réputée ne pas ne pas avoir joué ;



Condamne Mme [I] [K] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.





Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis