Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 6 juillet 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 06 JUILLET 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06939 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPEP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120007308





APPELANT

 

Monsieur [J] [L]-[N]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 7] (Congo)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Guy CHARLEY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1953







INTIMEE 



Société IMMOBILIERE 3 F

SA d'HLM immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. François LEPLAT, Président de Chambre, et par Mme Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 15 juin 2020, la Société Immobilière 3F a fait assigner M. [J] [L]-[N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6] aux torts du locataire pour défaut de paiement du loyer,

- son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

- sa condamnation au paiement de la somme de 13810.94 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts moratoires,

- la fixation et le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la quittance locative, jusqu'à libération effective des lieux.

- sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.



A l'audience, la SA d'HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, réitère les termes de son exploit introductif d'instance.



La partie défenderesse régulièrement citée par remise de l'acte en l'étude d'huissier de justice, n'a pas comparu, ni personne pour elle.





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 2 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation judiciaire du bail à compter du prononcé du présent jugement, 

A défaut de libération volontaire des lieux [Adresse 4] à [Localité 6], ordonne l'expulsion de M. [J] [L]-[N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation au montant de la quittance locative jusqu'à libération effective des lieux et condamne M. [J] [L]-[N] à son paiement,

Condamne M. [J] [L]-[N] à payer à la Société Immobilière 3F la somme de 13810.94 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges au 31 mars 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2020 sur la somme de 12253.70 euros et à compter du 15 juin 2020 pour le surplus,

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement, 

Laisse les frais irrépétibles à la charge du bailleur,

Condamne M. [J] [L]-[N] aux dépens de l'instance en ce compris les frais de sommation de payer et d'assignation.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 10 avril 2021 par M. [J] [L]-[N], 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 juillet 2021 par lesquelles M. [J] [L]-[N] demande à la cour de :



Infirmer en totalité la décision querellée, 

Recevoir les demandes de l'appelant en totalité 

Fixer le domicile de M. [L] et de sa famille au [Adresse 4] 

Ordonner à l'Immobilière 3F de faire un contrat de bail remontant prétendument (convention égarée) (pièce 3) au 29 novembre 2011, pour que M. [L] [N] puisse réclamer ses APL sous astreintes de 200 euros par jour de retard à partir de votre décision 

Ordonner le relogement de M. [L] [N] dans un appartement correspondant à sa composition de famille sous astreinte de 250 euros par jour de retard à partir du prononcé de la décision 

Annuler la décision d'expulsion de M. [N] et de sa famille,

Prononcer l'exécution provisoire nonobstant tout recours 

La condamnation de l'Immobilière 3F à verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 octobre 2021 au terme desquelles la S.A. Société Immobilière 3F demande à la cour de :



A TITRE PRINCIPAL : 

- INFIRMER le jugement rendu le 2 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS, en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et qualifié l'arriéré de loyers et charges ; 

- CONSTATER la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [J] [L]-[N] depuis le 15 mai 2018 ; 

- CONDAMNER M. [J] [L]-[N] à payer à la société Immobilière 3 F la somme de 32.145,11 euros correspondant aux indemnités d'occupation impayées au 04 octobre 2021, terme de septembre 2021 inclus ; 

- CONFIRMER le jugement en toutes ses autres dispositions, à savoir ordonner l'expulsion de M. [J] [L]-[N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, fixé l'indemnité d'occupation au montant de la quittance locative jusqu'à libération effective des lieux et condamné M. [J] [L]-[N] à son paiement, 

A TITRE SUBSIDIAIRE : 

- CONFIRMER le jugement rendu le 2 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en toutes ses dispositions ; 

- CONDAMNER M. [J] [L]-[N] à payer à la société Immobilière 3 F la somme de 32.145,11 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayées au 04 octobre 2021, terme de septembre 2021 inclus ; 



EN TOUTE HYPOTHESE : 

- DÉBOUTER M. [J] [L]-[N] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; 

- CONDAMNER M. [J] [L]-[N] à payer à la société Immobilière 3 F la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- CONDAMNER M. [J] [L]-[N] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut pour ceux la concernant, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.



Le conseil de l'appelant n'a pas déposé son dossier de plaidoirie dans le délai de l'article 912 du code de procédure civile, ni à l'audience, ni dans le délai imparti pour le faire suite à la demande adressée par le greffe via le RPVA à l'issue de l'audience. La cour statuera donc en l'état du dossier.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la qualification juridique des relations entre les parties



Formant appel incident, la SA d'HLM Immobilière 3F soutient que c'est 'par erreur' qu'elle a sollicité le prononcé de la résiliation judiciaire d'un bail verbal, alors que M. [L]-[N], gardien d'immeuble jusqu'à son licenciement pour inaptitude le 16 février 2018, et qui bénéficiait du logement de fonction litigieux, n'avait pas restitué le logement à l'issue du délai imparti au 15 mai 2018, et s'était abstenu depuis lors de régler une indemnité d'occupation, de sorte qu'il était occupant sans droit ni titre.



M. [L]-[N] soutient qu'à l'issue de son contrat de travail, il devait bénéficier d'un bail, mais que la SA D'HLM Immobilière 3F avait refusé de lui établir un bail écrit.



Il est constant que M. [L]-[N] était gardien d'immeuble jusqu'au 16 février 2018, date de son licenciement pour inaptitude. Par courrier du 6 novembre 2019, la SA D'HLM Immobilière 3F a rappelé à M. [L]-[N] qu'il aurait dû restituer le logement pour le 15 mai 2018, que trois propositions de relogement lui avaient été faites mais n'avaient pu aboutir en raison de l'absence de justificatifs de ressources malgré de nombreuses relances, qu'il devait à ce jour la somme de 9395,98 euros au titre des indemnités d'occupation, et lui a proposé un échéancier, lui demandant de la tenir informée des recherches de relogement.



Toutefois, contrairement à ce que soutient la SA D'HLM Immobilière 3F uniquement en appel, la sommation de payer 'les loyers et les charges' pour un montant de 12.253,71 euros signifiée le 24 février 2020 a été délivrée 'en vertu d'un bail verbal portant sur un logement sis [Adresse 4] et sur un emplacement de parking sis [Adresse 3]". Dans l'assignation du 15 juin 2020, la SA D'HLM Immobilière 3F indiquait qu'elle avait donné en location le logement litigieux à M. [L]-[N] en vertu d'un 'bail verbal', et justifiait avoir saisi la CCAPEX le 28 mai 2019 en application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.



Il convient dès lors de juger que les parties étaient liées entre elles par un bail verbal, ce qu'a retenu à juste titre le premier juge. 



Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion



C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré, au visa des articles 1103, 1217 et 1728 du code civil, que le locataire était tenu d'une obligation essentielle de paiement du loyer et des charges au terme convenu, et que le juge pouvait prononcer la résiliation du contrat en cas de manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations, ce qui était le cas en l'espèce, le locataire ayant cessé depuis de nombreux mois le paiement du loyer, en dépit de la sommation de payer délivrée le 24 février 2020, l'arriéré s'élevant à la somme de 13.810,94 euros au 31 mars 2020.







La SA D'HLM Immobilière 3F justifie par les pièces produites que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 31.640,87 euros au 4 octobre 2021, terme de septembre 2021 inclus, déduction faite des sommes de 38,10 euros facturée en octobre 2020 au titre de 'pénalité d'enquête occupation' dont il n'est pas justifié, et de 463,14 euros au titre des 'frais de procédure' facturés en avril 2021.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le manquement du locataire était suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [L]-[N] et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la quittance locative jusqu'à la libération effective des lieux. 



Sur l'arriéré locatif



Il résulte des pièces produites que le montant de l'arriéré locatif s'élève à la somme de 31.640,87 euros au 4 octobre 2021, terme de septembre 2021 inclus, il convient de condamner M. [L]-[N] au paiement de cette somme.



Sur les autres demandes de M. [L] - [N]



* La fixation du domicile de M. [L]-[N] et de sa famille au [Adresse 4]



Le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l'expulsion de M. [L]-[N], il convient de le débouter de sa demande de ce chef, étant au surplus relevé qu'il n'appartient pas au juge de 'fixer le domicile' d'une partie mais, le cas échéant, de rejeter la demande de résiliation du bail, ou d'octroyer des délais de paiement suspensifs de cette résiliation.



*La condamnation de la SA d'HLM Immobilière 3F à établir un contrat de bail sous astreinte



Le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, il convient de débouter M. [L]-[N] de sa demande ; au demeurant, les APL n'auraient pu être rétablies compte tenu du défaut total de paiement des loyers depuis le 31 janvier 2019.



* Le relogement de M. [L]-[N] et de sa famille



Il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour d'ordonner le relogement d'une personne expulsée, M. [L][N] pouvant au demeurant avoir recours au dispositif Dalo. Il convient donc de le débouter de sa demande.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer les dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 de première instance prononcées par le premier juge.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



M. [L]-[N], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés directement par Me Judith Chapulut conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Il convient de rappeler que la présente décision, insusceptible des voies de recours ordinaires, est immédiatement exécutoire. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative,



Et statuant à nouveau,



Condamne M. [J] [L]-[N] au paiement de la somme de 31.640,87 euros au 4 octobre 2021, terme de septembre 2021 inclus, 



Déboute M. [J] [L]-[N] du surplus de ses demandes,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [L]-[N] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rappelle que la présente décision est immédiatement exécutoire,



Rejette toutes autres demandes.





La greffière Le président