Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 6 juillet 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 06 JUILLET 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07078 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPNZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120008379





APPELANTS

 

Monsieur [E] [J]

né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Monsieur [V] [L]

né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 12]

[Adresse 8] 

[Adresse 8]

[Localité 3]



Représenté par Me Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748







INTIMEE 



E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée et assistée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 substituée à l'audience par Me Emmanuel LEPARMENTIER, même cabinet, même toque



























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 28/11/2005 à effet au 01/12/2005, la SAGI, actuellement [Localité 10] Habitat OPH, a donné à bail à M. [E] [J] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer de 563.87 euros, outre provisions sur charges.



Un constat de l'occupation des lieux a été effectué les 28/05, 07/06 et 14/06/2019, 04/07 et 10/07/2019, et il n'a été rencontré aucun occupant.



A la suite d'une ordonnance sur requête en date du 11/09/2019, un procès-verbal de constat a été établi le 25/10, 06 et 15/11/2019, et il n'a été rencontré aucun occupant ; des documents au nom de M. [V] [L] ont été trouvés dans le logement.



Par mail du 18/11/2019 M.[J] a contesté les circonstances du constat, en indiquant demeurer dans les lieux, sans sous-location.



[Localité 10] Habitat OPH a fait signifier à M. [E] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail le 11/02/2020 pour la somme de 6.884.42 euros en principal, signifié en étude d'huissier.



Par acte d'huissier en date du 17/08/2020, [Localité 10] Habitat OPH a fait assigner M. [E] [J] et M. [V] [L] aux fins de résiliation du bail pour inoccupation du logement et cession illicite, expulsion, condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation, d'une somme de 9.461.84 euros à parfaire, au titre de l'arriéré locatif.



A l'audience du 18/09/2020, [Localité 10] Habitat OPH a exposé que M. [E] [J] n'occupe plus les lieux, exerce sa profession de médecin à [Localité 13], la présence daans les lieux de M. [V] [L] étant avérée notamment par la présence de son nom sur la boîte aux lettres.



M. [E] [J] et M. [V] [L] régulièrement assignés, n'ont pas comparu ni été représentés.



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 26 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



DIT que le bailleur est recevable en son action 



PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 2] aux torts de M. [E] [J] pour cession de bail et inoccupation des lieux à titre de résidence principale, à compter de l'assignation 



DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'à la signification du jugement sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, et de la signification du jugement jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion égale au montant des loyers indexés, majoré de 20% et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, 



CONDAMNE in solidum M. [E] [J] et M.[V] [L] à payer à [Localité 10] Habitat OPH la somme de 9.323.94 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus au 30/11/2020 novembre 2020 inclus, outre indemnités d'occupation impayées dues postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du 21/11/2020. 



DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 10] Habitat OPH pourra faire procéder à l'expulsion de M. [E] [J] ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment, M [V] [L], avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du commandement de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution



RÉDUIT à un mois le délai pour quitter les lieux suivant commandement de quitter les lieux 



RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, 



CONDAMNE in solidum M. [E] [J] et M.[V] [L] aux dépens qui comprendront le coût du constat du 25/10, 06/11 et 15/11/2019



CONDAMNE in solidum M.[E] [J] et M.[V] [L] à payer à [Localité 10] Habitat OPH la somme de 1.000.00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 12 avril 2021 par M. [E] [J] et M. [V] [L] 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 juillet 2021 par lesquelles M. [E] [J] et M. [V] [L] demandent à la cour de :



- INFIRMER le jugement rendu le 26 février 2021 par le juge des contentieux de la protection près du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : 

' Prononcé la résiliation du bail conclu entre les partis portant sur les lieux [Adresse 2] aux torts de Monsieur [E] [J] pour cession de bail et inoccupation des lieux à titre de résidence principale, à compter de l'assignation; 

' Dit que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'à la signification du jugement sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui aurait été payés si le bail avait continué, et de la signification du jugement jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clefs ou par procès-verbal d'expulsion égale au montant des loyers indexés, majoré de 20 % et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continu; 

' A condamné in solidum Monsieur [J] et Monsieur [L] à payer à [Localité 10] Habitat OPH la somme de 9323,94 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus au 30 novembre 2020 inclus, outre indemnité d'occupation impayées dues postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2020 ; 

' Dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 10] Habitat OPH pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] ainsi que de tous les occupants de son chef notamment avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du commandement de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

' A réduit à un mois le délai pour quitter les lieux suivant commandement de quitter les lieux ; 

' A rappelé que l'exécution est de droit ; 

' A condamné in solidum Monsieur [J] et Monsieur [L] aux dépens qui comprendront le coup du constat du 25 octobre, 6 novembre et 15 novembre 2019 ; 

' A condamné in solidum Monsieur [J] et Monsieur [L] à payer à [Localité 10] Habitat OPH la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Et statuant à nouveau : 



A titre principal, 



- Dire et Juger que la preuve d'une inoccupation personnelle et d'une sous-location ne sont pas rapportées ; 

- Débouter [Localité 10] Habitat OPH de sa demande de résiliation du bail ; 



A titre subsidiaire, 



- Suspendre les effets de la résiliation judiciaire du bail ; 

- Accorder les plus larges délais à Monsieur [J] pour quitter les lieux ;



En tout état de cause, 

- Condamner [Localité 10] Habitat OPH à payer à Monsieur [E] [J] et Monsieur [V] [L] la somme de 3.000 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- Condamner [Localité 10] Habitat OPH aux entiers dépens ;





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 octobre 2021 au terme desquelles [Localité 10] Habitat OPH demande à la cour de :



RECEVOIR [Localité 10] Habitat-OPH en son acte introductif d'instance et l'y déclarer bien fondé, 

DECLARER [Localité 10] Habitat-OPH recevable et bien fondé en ses conclusions d'intimé, 



DEBOUTER Monsieur [E] [J] et Monsieur [V] [L] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

CONFIRMER le jugement entrepris en son entier dispositif, 



CONSTATER le caractère sans objet de la demande de délais pour quitter les lieux formée par Monsieur [E] [J], 



Y ajoutant, 



CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [J] et Monsieur [V] [L] à verser [Localité 10] Habitat-OPH la somme de 14.933,62 euros représentant l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, sauf à parfaire, 



CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [J] et Monsieur [V] [L] à verser à [Localité 10] Habitat-OPH une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 



CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [J] et Monsieur [V] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Les lieux ont été repris par procès-verbal du huissier de justice du 21 mai 2021 ; la demande d'infirmation du jugement en ce qui concerne l'expulsion et la demande subsidiaire de suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail et d'octroi de délais pour quitter les lieux est donc sans objet, M. [E] [J] ne demandant pas, quoi qu'il en soit , sa réintégration dans ceux-ci.



Sur la résiliation du bail



La cour ne peut que constater que les appelants lui demandent de "Débouter [Localité 10] habitat OPH de sa demande de résiliation du bail" sans en tirer aucune conséquence dans le contexte qui vient d'être rappelé.



En tout état de cause, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge , après avoir rappelé exactement les textes applicables en l'espèce, a retenu en substance que [Localité 10] habitat OPH produit:

-un constat d'huissier de justice qui fait état de plusieurs tentatives aux fins de déterminer les conditions d'occupation des lieux, courant mai, juin et juillet 2019, à différents moments de la journée (8 heures, 8h15, 8h20, 9 heures, midi, 20h30...), qui ne lui ont pas permis de rencontrer M. [E] [J], de ce que le personnel de proximité consulté par l'huissier de justice déclare spontanément que le locataire en titre n'habite pas le logement et le sous-loue régulièrement et que le logement semble inoccupé depuis quelque temps,

- un procès-verbal de constat, sur ordonnance sur requête, des 25 octobre, 6 novembre et 15 novembre 2019, d'où il résulte que le nom de M. [V] [L] est présent sur la boîte à lettres de l'appartement litigieux, des courriers et des documents à son nom se trouvent dans l'appartement; aucun document au nom de M.[J] n'a été trouvé dans les lieux ; 

- la copie d'un chèque démontrant que M. [L] a réglé directement un loyer en novembre 2019 à [Localité 10] habitat OPH, 

-que lors des constats de mai, juin et juillet 2019 le nom de M. [L] apparaît sur la boîte à lettres l'assignation ayant d'ailleurs été délivré à celui-ci à cette adresse,

-que M. [E] [J] n'a pas comparu en première instance ni ne s'est expliqué,

-M. [E] [J] apparaissait exercer son activité professionnelle à [Localité 11] ce qui est confirmé par extrait K bis de la société [J] dont il est gérant,



qu'il s'en déduit que les lieux loués ne sont pas occupés au moins 8 mois par an ; la cour ajoute que M. [E] [J] soutient devant elle qu'il exerce sa profession de médecin à [Localité 13] et ne rentrait donc que le week-end à [Localité 10], ce qu'au demeurant il ne démontre par aucune pièce ou témoignage susceptible de combattre utilement les preuves suffisantes rapportées par la partie adverse;

 

- qu'en tout état de cause, une dette locative de plus de 9.000 euros s'est accumulée, le dernier paiement datant d'octobre 2020 et les paiements étant très irréguliers depuis 2019 ; M. [E] [J] ne conteste pas ce point devant la cour, qui constate que quelques autres paiements ont été effectués ensuite et que néanmoins la dette s'est accrue, ce manquement à l'obligation essentielle du locataire de payer ses loyers étant ainsi suffisant pour prononcer la résiliation judiciaire du bail.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et en ses chefs de dispositifs subséquents relatifs à l'indemnité d'occupation.



Sur la demande de réactualisation de la dette



[Localité 10] habitat OPH produit un décompte, qui n'est pas contesté par les appelants, notamment en ce qui concerne d'autres paiements qui n'auraient pas été pris en compte, d'où il résulte que la dette pour l'occupation des lieux s'élève au 22 avril 2021 à la somme de 14.933,62 euros.

Le jugement sera donc confirmé sauf à réactualiser la créance de [Localité 10] Habitat-OPH.



Les appelants demandent également la "suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail" qui doit être rejetée, la résiliation ne résultant pas de la mise en oeuvre de la clause résolutoire de sorte que l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs n'est pas applicable.

Par ailleurs ils ne demandent pas, dans le dispositif de leurs conclusions, des délais de paiement et, en tout état de cause, aucun élément professionnel, financier ou familial n'est produit de nature à justifier l'octroi de tels délais.



Il convient donc de rejeter toute demande sur ces points.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable d'allouer à [Localité 10] habitat OPH une indemnité de procédure de 2.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à constater que l'expulsion et les mesures relatives aux meubles sont devenues sans objet,



Et statuant à nouveau,



Condamne in solidum M. [E] [J] et M. [V] [L] à payer la somme réactualisée de 14.933,62 euros arrêtée au 22 avril 2021 au titre de la dette pour l'occupation du logement situé [Adresse 2], à Paris habitat OPH ;



Dit que l'expulsion et les mesures relatives aux meubles sont sans objet, les lieux étant déjà libérés;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Dit que la demande de délais pour quitter les lieux est sans objet ;



Condamne in solidum M. [E] [J] et M. [V] [L] à payer à [Localité 10] habitat OPH la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [E] [J] et M. [V] [L] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





La greffière Le président