Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 6 juillet 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 06 JUILLET 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07262 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDP5V



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 janvier 2021 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-004489





APPELANT



Monsieur [W] [Y]

né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 7] (21)

[Adresse 1]

[Localité 4] / BELGIQUE



représenté et assisté de Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158





INTIMÉE



Madame [F] [S]

née le [Date naissance 3] 1938 à [Localité 8] (CROATIE)

[Adresse 6]

[Localité 5]



représentée par Me Shameer RUHOMAUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 197

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/009502 du 14/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 14 octobre 1975, les consorts [R], représentés par M. [U] [X], administrateur de biens ont donné à bail à « [L] [S] » un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6].



M. [W] [Y] est devenu propriétaire du bien le 10 octobre 2010.



Par procès-verbal de constat des 23 mars et 14 novembre 2017 et du 17 janvier 2020, les conditions d'occupation du bien ont été constatées par huissier de justice, sur autorisation judiciaire.



Par acte d'huissier du 10 février 2020, M. [W] [Y] a fait assigner Mme [F] [S], veuve de M. [L] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail, autorisation à reprendre possession des lieux, condamnation à 5.000 euros de dommages et intérêts.



A l'audience du 6 novembre 2020, M. [W] [Y] a sollicité également une indemnité d'occupation. 

Mme [F] [S] a sollicité, à titre principal, le rejet des demandes du bailleur, et subsidiairement un délai de trois ans afin de quitter les lieux et lui permettre de retrouver un logement social adapté à son handicap, à son âge, à son état de santé, et à ses revenus, et 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.





Par jugement contradictoire entrepris du 20 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



DÉBOUTE M. [W] [Y] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 14 octobre 1975 concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] en raison de l'abandon de domicile de Mme [S] ainsi que des demandes subséquentes; 

DÉBOUTE M. [W] [Y] de sa demande de dommages et intérêts; 

DÉBOUTE Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts; 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes; 

CONDAMNE M. [W] [Y] à verser à Mme [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 15 avril 2021 par M. [W] [Y],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 juillet 2021 par lesquelles M. [W] [Y] demande à la cour de :



Vu les articles 5 et 10 de la loi du 1er septembre 1948, 

- Déclarer M. [Y] recevable et bien fondé en son appel, 

- INFIRMER le jugement du 20 janvier 2021 par lequel le Juge du Contentieux de la Protection de Paris a : 

- DÉBOUTE M. [Y] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, 

- DÉBOUTE M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts, 

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

- CONDAMNE M. [Y] à verser à Mme [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- CONDAMNE M. [Y] aux dépens. 

ET STATUANT A NOUVEAU : 

- constater que Mme [S] a abandonné le domicile, 

- constater, en tout état de cause, que Mme [S] n'occupe pas le logement de manière personnelle et continue, 

- constater que Mme [S] manque à son obligation de jouir du logement raisonnablement, 

EN CONSÉQUENCE : 

- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 14 octobre 1975, 

- ORDONNER l'expulsion de Mme [S] et de tout occupant de son chef, et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique, s'il y a lieu, 

- AUTORISER, le cas échéant, M. [Y] à reprendre possession des lieux, et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique, s'il y a lieu, 

- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le Tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 

- CONDAMNER Mme [S] à payer à M. [Y] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts, 

- CONDAMNER Mme [S] à payer à M. [Y] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges jusqu'à la remise des clés, 

- CONDAMNER Mme [S] à payer à M. [Y] une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- CONDAMNER Mme [S] aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat de la SCP Marzilli-Fourcaut.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 octobre 2021 au terme desquelles Mme [F] [S] demande à la cour de :



Vu la loi du 1er septembre 1948, 

Vu l'article 1104 du code civil, 

Vu les articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- CONFIRMER le jugement du 20 janvier 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation formée par M. [W] [Y] fondée sur le prétendu abandon de domicile par Mme [S]; 

- JUGER irrecevable en cause d'appel, et REJETER en conséquence, la demande nouvelle formée par M. [W] [Y] tendant à voir ordonner la résiliation judiciaire du bail sur le fondement d'un prétendu défaut d'entretien des lieux loués ; 

- En tout état de cause, REJETER la demande de résiliation judiciaire formée par M. [W] [Y] sur le fondement d'un prétendu défaut d'entretien des lieux loués ; 

- CONFIRMER le jugement du 20 janvier 2021 en ce qu'il a débouté M. [W] [Y] de sa demande de dommages-intérêts ; 

- INFIRMER le jugement du 20 janvier 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [F] [S], et statuant à nouveau, CONDAMNER M. [W] [Y] à verser à Mme [F] [S] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

 

Subsidiairement : 

- ACCORDER à Mme [S] un délai de 3 ans afin de quitter les lieux, et lui permettre de retrouver un logement social adapté à son handicap, à son âge, à son état de santé, et à ses revenus ; 

En tout état de cause : 

- CONDAMNER M. [W] [Y] à verser à Mme [S] la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 

- CONDAMNER M. [W] [Y] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 

 

Sur la recevabilité de la demande de M. [W] [Y] "tendant à voir ordonner la résiliation judiciaire du bail sur le fondement d'un prétendu défaut d'entretien des lieux loués "



Contrairement à ce qui est soutenu par Mme [S], qui invoque l'article 564 du code de procédure civile et considère la demande précitée comme nouvelle et irrecevable, il convient ici de se référer à l'article 565 du même code selon lequel les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ce qui est le cas en l'espèce, s'agissant de demandes de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion qui ont déjà été formulées en première instance par M. [Y], ce dernier invoquant seulement, devant la cour, un manquement supplémentaire de la locataire à ses obligations.

La fin de non-recevoir invoquée ne peut qu'être rejetée.



Sur la résiliation du bail



Il est constant que le bail est soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, notamment en son article 5 I bis : " Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé."



Par ailleurs l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celui "1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention".



Le bail litigieux stipule par ailleurs que le preneur s'engage à :

-"3° : jouir des lieux loués.... en bon père de famille et de les habiter personnellement et de façon continue...

-4° : d'entretenir constamment les locaux loués en très bon état, notamment, d'entretien, de propreté, de réparations, de remplacement,...".





En l'espèce, un premier procès-verbal a été établi par huissier de justice le 23 mars 2017, constatant l'absence de denrées alimentaires dans les lieux, ainsi que de vêtements, effets personnels, courriers ou documents à l'exception d'un courrier de la CPAM datant de novembre 2013 ; il est indiqué que le réfrigérateur est vide, les meubles couverts d'une couche de poussière et manifestement inutilisés, la salle de bain est encombrée de cartons, les équipements sanitaires sont secs ; l'huissier de justice constate " que ce logement est manifestement inhabité. Il n'y a aucune trace de vie quotidienne. ".



Il convient de relever que contrairement à ce qui est soutenu par l'intimée, les soucis de santé et les soins qu'elle établi avoir subis entre mars et mai 2017 n'expliquent ni son absence lors de ce premier constat d'huissier de justice, ni, en tout état de cause l'état d'inoccupation manifeste et prolongée dans lequel se trouve alors le logement.



Si de nouvelles constatations effectuées le 14 novembre 2017 ont permis de constater la présence dans les lieux de la locataire, M. [Y] a à nouveau fait dresser un constat, le 17 janvier 2020, d'où il résulte que :

 

-« ...Le logement est à l'abandon et en état d'insalubrité. 

...les trois pièces qui composent ce logement en enfilade sont à l'abandon, insalubres et infestées de rongeurs. "

- "la pièce du fond ... est encombrée de cartons et objets mobiliers empilés en vrac. Il existe un WC : hors d'usage, insalubre et un lavabo totalement insalubre.

Cette pièce est inhabitée et n'est pas habitable compte tenu de son encombrement."



-" Pièce centrale : ... encombrée de sacs entassés et garnie d'un lit non utilisé sur lequel sont entassés en vrac des sacs et des cartons : le tout totalement poussiéreux et insalubre. Je constate que cette pièce est inhabitée et insalubre. Il n'y a aucun vêtement ni effet personnel."



-" Pièce sur l'entrée : cette pièce est garnie de mobilier sale, insalubre et dégradé par les rongeurs : le lit non fait est garni d'un matelas totalement rongé et dégradé.

Le réfrigérateur est vide et encombré de givre.

L'évier est en état d'insalubrité.

Tout est laissé à l'abandon : l'évier est sec et la saleté a durci.

Il n'y a aucun vêtement, aucun effet personnel, aucune denrée alimentaire, aucun courrier ni document à caractère personnel.".



L'huissier de justice conclut que" Le logement est inhabité, à l'abandon et infesté de rongeurs".

Les photographies jointes au constat confirment cette description.



Mme [S] indique, dans ses conclusions d'appel, qu'en effet '"l'appartement n'était pas occupé à cette date. En effet, Mme [S] s'était temporairement rendue en Croatie, afin de rendre visite à sa s'ur malade, et devait revenir en France en février 2020. Ce retour a été retardé en raison de la crise sanitaire liée au coronavirus".



Toutefois, le constat précité ne décrit pas une simple "inoccupation" suite à une "absence temporaire" mais un véritable état d'abandon et d'inhabitabilité des lieux; les explications de l'intimée, qui ne précise ni démontre d'ailleurs à quelle date elle serait partie en Croatie, d'où elle pensait revenir en février 2020, ne sont ainsi pas de nature à contredire les constatations de l'huissier; malgré une sommation de communiquer délivrée par le conseil de M. [Y] le 6 juillet 2021, restée sans réponse, Mme [S] n'a produit aucune pièce, notamment un titre de transport, établissant les dates de ce voyage et notamment de son départ vers ce pays.



Les pièces produites par l'intimée ne permettent par ailleurs pas de contredire utilement les constatations de l'huissier ; la consommation d'électricité s'explique à tout le moins par le fonctionnement du réfrigérateur ; plus particulièrement, le certificat médical du Docteur [H], établi le 1er septembre 2020, qui indique que l'état de santé de la locataire ne lui permet pas de se déplacer seule et qu'elle doit être accompagnée dans tous ses déplacements extérieurs à son domicile, étant en perte d'autonomie pour toutes ses activités personnelles et quotidiennes, tend davantage à confirmer, confronté aux constatations du procès-verbal d'huissier de justice précité, que l'intéressée n'occupait alors pas effectivement les lieux, situés au 5e étage sans ascenseur, quand bien même sa domiciliation administrative y était maintenue. 



Le certificat médical établi au nom du même médecin le 13 octobre 2020, selon lequel il aurait été obligé de rendre visite à sa patiente à son domicile pour lui prodiguer des soins "durant toute l'année 2019" n'est pas signé et reste d'ailleurs imprécis; l'attestation du boucher de Mme [S] qui indique lui avoir souvent porté les courses "jusqu'à son domicile durant l'année 2018 et 2019" est également imprécise ; enfin les attestations du gendre et de la fille de la locataire, si elles témoignent de leur soutien à Mme [S] courant 2018 et 2019 sont également imprécises et nécessairement d'une valeur probante insuffisante compte tenu de leurs liens de parenté; en tout état de cause, ces documents se révèlent incohérents avec la description des lieux faite en janvier 2020 par l'huissier de justice, dont les constatations font foi jusqu'à inscription de faux et au sujet de laquelle aucune explication sérieuse n'est avancée. 

Enfin, le fait que la locataire n'ait pu rentrer de Croatie au printemps 2020, en raison de la pandémie de Covid, ne justifie pas l'état du logement constaté en janvier 2020.



Contrairement à ce que se borne à soutenir l'intimée au sujet du manquement à son obligation d'entretien des lieux, les constatations précitées sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail et l'état du logement n'apparaît nullement imputable au bailleur et à l'état des parties communes de l'immeuble ; Mme [S] ne produit au demeurant aucune pièce témoignant de l'état actuel du logement afin d'éventuellement actualiser et contredire la situation décrite et prouvée par le procès-verbal d'huissier de justice du 17 janvier 2020.



Il résulte de ces éléments, d'une part un abandon manifeste des lieux et une absence d'une occupation effective de ceux-ci 8 mois par an, courant 2017 et à tout le moins courant 2019 et 2020, et en tout état de cause une grave absence d'entretien des lieux justifiant la résiliation judiciaire du bail.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux



A titre subsidiaire, Mme [S] demande un délai de trois ans pour quitter les lieux, en application de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution.



Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

 "Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. ...".



Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais de trois mois à trois ans chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.



Compte tenu de la teneur de la présente décision, qui résilie le bail en raison de l'état d'abandon et d'absence d'entretien des lieux, étant observé qu'aucune pièce actualisée relative à la situation personnelle de la locataire, laquelle a bénéficié des délais de la procédure, n'est produite, et compte tenu du fait que M. [Y] est pour sa part un particulier, la demande de délais d'expulsion sera rejetée.



Sur l'indemnité d'occupation



Il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux.



Sur les demandes de dommages-intérêts des parties



M. [Y] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui qui est réparé par l'octroi d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et justifiant des dommages-intérêts ; s'il se réfère par ailleurs à "l'état désastreux" du logement son préjudice à cet égard est insuffisamment établi en l'absence d'éléments de preuve précis et actualisés, notamment d'un état des lieux de sortie, de nature à justifier ce préjudice



Mme [S] ne justifie pas davantage que M. [Y] a manqué à son obligation d'exécuter le bail de bonne foi, le sens de la présente décision confirmant sa légitimité à s'assurer des conditions d'occupation et d'entretien du logement loué.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages-intérêts des parties.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision justifie d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et l'article 700 de première instance, et de condamner Mme [S], partie perdante, aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'huissier de justice correspondant aux constats des 23 mars 2017 et 17 janvier 2020.



Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance.



S'agissant de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, Mme [S] sera condamnée à payer à M. [Y] une indemnité de procédure de 1.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette la fin de non-recevoir invoquée par Mme [F] [S] sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages-intérêts des parties;



Et statuant à nouveau,



Prononce la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé [Adresse 6],



Dit qu'à défaut pour Mme [F] [S] d'avoir spontanément libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [W] [Y] pourra procéder à son expulsion, si besoin avec l'assistance de la force publique,



Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Déboute Mme [F] [S] de sa demande de délai supplémentaire,



Condamne Mme [F] [S] à payer à M. [W] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion,



Condamne Mme [F] [S] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'huissier de justice correspondant aux constats des 23 mars 2017 et 17 janvier 2020; 



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [F] [S] à payer à M. [W] [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [F] [S] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Le Président