Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 6 juillet 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 06 JUILLET 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09026 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDU4N



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 19-013448





APPELANT

 

Monsieur [R] [K] (décédé le [Date décès 2] 2021)

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représenté par Me Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0673



PARTIES INTERVENANTES ayants droits de Monsieur [R] [K] :



Madame [L] [Y] veuve [K]

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentée par Me Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0673



Madame [O] [K]

[Adresse 11]

[Localité 10]



Représenté par Me Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0673



Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0673



Madame [E] [K]

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représentée par Me Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0673





INTIMEE 



Madame [V] [C]

[Adresse 4]

[Localité 8] 



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. François LEPLAT, Président de Chambre, et par Mme Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 2000, M. [R] [K] a consenti à Mme [V] [C] un bail à usage d'habitation, portant sur un logement situé [Adresse 4], pour une durée de trois ans à compter du 1er novembre 2000, renouvelable par tacite reconduction, et moyennant un loyer de 4.000 francs (soit 609,80 euros) par mois.



Par acte d'huissier en date du 21 février 2018, M. [R] [K] a fait délivrer un congé à Mme [V] [C] pour motif légitime et sérieux, caractérisé par le défaut de paiement des loyers, avec effet au 31 octobre 2018.



Par acte d'huissier en date du 21 février 2018, M. [R] [K] a fait délivrer à Mme [V] [C] un commandement de payer portant sur la somme de 7884,43 euros, terme de juillet 2017 inclus.

Par acte d'huissier en date du 2 mars 2018, M. [R] [K] a fait délivrer à Mme [V] [C] un second commandement de payer annulant et remplaçant le précédent, portant sur la somme de 4.118,71 euros, terme de juillet 2017 inclus.



Par acte d'huissier en date du 2 avril 2019, M. [R] [K] a saisi le tribunal d'instance de Paris aux fins de voir :

A titre principal,

- Constater la validité du congé délivré le 21 février 2018 à Mme [V] [C].

- Constater que Mme [V] [C] est occupante sans droit ni titre de l'appartement situé [Adresse 4], depuis le 31 octobre 2018.

A titre subsidiaire,

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de Mme [V] [C] à ses obligations légales et contractuelles, 

En toute hypothèse,

- Ordonner l'expulsion de Mme [V] [C] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier s'il y a lieu, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu'à libération effective de l'appartement par la remise des clés au propriétaire, 

- Condamner Mme [V] [C] à payer à M. [R] [K] la somme de 6.844,08 euros, selon décompte au 1er mars 2019

- Condamner Mme [V] [C] à payer à M. [R] [K] une indemnité d'occupation équivalente au double du montant du loyer mensuel et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- Ordonner l'exécution provisoire.

- Condamner Mme [V] [C] à payer à M. [R] [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du congé et du commandement de payer.



A l'audience du 11 janvier 2021, M. [R] [K], représenté par son avocat, maintient ses prétentions initiales et actualise la dette locative à la somme de 9.096,38 euros, mois de janvier 2017 à septembre 2020 inclus.



Mme [V] [C], représentée par son avocat, demande au tribunal de :

-prononcer la nullité du congé délivré le 21 février 2018.

-débouter M. [K] de toutes ses demandes 

- condamner M. [K], à titre reconventionnel, à lui rembourser la somme de 11.601,27 euros,

-condamner M. [K] au paiement de la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





Par jugement contradictoire entrepris du 11 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aainsi statué :

PRONONCE la nullité du congé délivré le 21 février 2018 par M. [R] [K] à l'encontre de Mme [V] [C], portant sur un appartement sis [Adresse 4] ;

DIT que le bail liant les parties à effet du 1er novembre 2000, a été reconduit pour une durée de trois ans à compter du 1er novembre 2018, aux mêmes conditions que le bail initial ;

DEBOUTE M. [R] [K] de sa demande de résiliation judiciaire; 

DEBOUTE M. [R] [K] de sa demande d'expulsion et de paiement à une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE M. [R] [K] à verser à Mme [V] [C] la somme de 86,60 euros, au titre du remboursement des loyers ;

CONDAMNE M. [R] [K] à verser à Mme [V] [C] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [K] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 11 mai 2021 par M. [R] [K],

Vu l'acte de décès de M. [R] [K] du [Date décès 2] 2021,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 avril 2023 par lesquelles Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], M. [N] [K] et Mme [E] [K] demandent à la cour de :



Vu la Loi du 6 juillet 1989, 

Vu les articles 1217, 1224 et 1741 du Code civil

PRENDRE ACTE de la reprise de l'instance en cours par Mme [Y], Mesdames [E] et [O] [K] et M. [N] [K], respectivement la veuve et les enfants de M. [R] [K], 

DIRE ET JUGER les ayants droits de M. [K] recevables et bien fondés en leur appel,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- Prononcé la nullité du congé délivré le 21 février 2018 par M. [K] à l'encontre de Mme [C], portant sur un appartement sis [Localité 5] à [Localité 12], 

- Dit que le bail liant les parties à effet du 1er novembre 2000 a été reconduit pour une durée de 3 ans à compter du 1er novembre 2018, aux mêmes conditions que le bail initial, 

- Débouté M. [K] de sa demande de résiliation judiciaire, 

- Débouté M. [K] de sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, 

- Condamné M. [K] à verser à Mme [C] la somme de 86,60 euros au titre du remboursement des loyers, 

- Condamné M. [K] à verser à Mme [C] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- Condamné M. [K] aux dépens, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- Ordonné l'exécution provisoire. 

Et statuant à nouveau : 

- Constater la validité du congé délivré le 21 février 2018 par M. [K] à l'encontre de Mme [C], portant sur un appartement sis [Localité 5] à [Localité 12], tant sur la forme que sur le fond, 

- Constater que Mme [C] est occupante sans droit ni titre de l'appartement situé [Localité 5] à [Localité 12] depuis le 31 octobre 2018, 

A titre subsidiaire : 

- déclarer recevable et bien fondée la demande de résiliation de bail formulée par les ayants-droits de M. [K], 

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de Mme [C] à ses obligations contractuelles et légales, 

En tout état de cause : 

- Ordonner l'expulsion de Mme [C] ou tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, 

- Condamner Mme [C] à régler à Mme [Y], Mesdames [E] et [O] [K] et M. [N] [K] une indemnité d'occupation du double du loyer à compter du 31 octobre 2018, soit 1.616,22 euros, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, 

- Condamner Mme [C] à régler à Mme [Y], Mesdames [E] et [O] [K] et M. [N] [K] la somme de 9.096, 38 euros au titre de son arriéré locatif mois de septembre 2020 inclus, somme à parfaire, 

- Débouter Mme [C] de sa demande tendant à voir juger le congé non conforme du fait de l'absence de reproduction de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, 

- Débouter Mme [C] de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 609,80 euros 

- Débouter Mme [C] de sa demande tendant à voir condamner M. [K] à lui rembourser la somme de 17.065,50 euros à titre de trop versé, 

- Débouter Mme [C] de sa demande tendant à voir condamner M. [K] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, 

- Débouter Mme [C] de l'intégralité de ses plus amples demandes, fins et conclusions, 

- Condamner Mme [C] à régler à Mme [Y], Mesdames [E] et [O] [K] et M. [N] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, 

- Condamner Mme [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement et du congé



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 avril 2023 au terme desquelles Mme [V] [C] demande à la cour de :



Vu les articles 1104 et suivants du Code Civil, 

Vu la loi du 6 juillet 1989, 



' Déclarer Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], Mme [E] [K] et M. [N] [K] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions, 

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- Prononcé la nullité du congé délivré le 21 février 2018 par M. [R] [K] à l'encontre de Mme [V] [C] portant sur un appartement sis [Adresse 4], 

- Dit que le bail liant les parties à effet du 1er novembre 2000 a été reconduit pour une durée de 3 ans, à compter du 1er novembre 2018 aux mêmes conditions que le bail initial,

- Débouté le Bailleur de sa demande de résiliation judiciaire, 

- Débouté le Bailleur de sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, 

- Condamné le Bailleur à verser à Mme [C] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

' Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- Condamné M. [R] [K] à verser à Mme [C] la somme de 86,60 euros au titre du remboursement des loyers, 

Statuant à nouveau 

A titre principal, 

' JUGER que le congé délivré le 21 février 2018 n'est pas conforme aux dispositions légales du fait, d'une part, de l'absence de reproduction de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et, d'autre part, de l'absence de motif sérieux et légitime mentionné dans ledit congé, 

' DÉCLARER la demande en résiliation du bail formulée par les héritiers de feu M. [R] [K], Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], Mme [E] [K] et M. [N] [K], irrecevable, faute d'avoir notifié cette demande auprès du représentant de l'Etat dans le département conformément à l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 ; 

' FIXER le loyer mensuel à la somme de 609,80 euros conformément aux dispositions du bail initial, en l'absence de respect des exigences légales, 

' DÉBOUTER Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], Mme [E] [K] et M. [N] [K] de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions, 

' CONDAMNER Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], Mme [E] [K] et M. [N] [K], ès qualités d'ayants droit de M. [R] [K] à rembourser à Mme [C] la somme de 17.263,81 euros à titre de trop versé. 

A titre subsidiaire, 

' ACCORDER les plus larges délais de paiement à Mme [C] si, par extraordinaire, la Cour entrait en voie de condamnation, 

En toute hypothèse, 

' DÉBOUTER Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], Mme [E] [K] et M. [N] [K] de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions, 

' CONDAMNER Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], Mme [E] [K] et M. [N] [K] ès qualités d'ayants droit de M. [R] [K] au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



1 - Sur la reprise de l'instance par les héritiers de M. [R] [K]



Selon l'article 370 du code de procédure civile, 'à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par :

- le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible (...)'.



L'article 373 dispose que 'l'instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense'.



En l'espèce, l'instance a été interrompue par le décès de M. [R] [K] survenu le [Date décès 2] 2021.



Elle a été valablement reprise par la signification le 12 avril 2023 de conclusions aux fins de reprise d'instance effectuée par Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], M. [N] [K] et Mme [E] [K].



Il convient dès lors de constater que l'instance a été reprise par les héritiers de M. [R] [K].



2- Sur la validité du congé délivré le 21 février 2018



2.1 - Sur la régularité formelle du congé 



En vertu de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de (...) six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (...)'.



En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [C], laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que le bail consenti à Mme [C] pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit depuis le 1er novembre 2003, et pour la dernière fois le 1er novembre 2015, pour expirer le 31 octobre 2018, de sorte que le congé délivré par le bailleur le 21 février 2018 a bien été délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Le premier juge a valablement considéré que la reproduction de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 n'était pas une condition de forme exigée par ledit article pour la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux, et a indiqué à juste titre qu'au demeurant, Mme [C] ne justifiait pas d'un grief pourtant exigé par l'article 114 du code de procédure civile pour prononcer la nullité d'un acte de procédure.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le congé régulier en la forme. 



2.2 Sur le motif légitime et sérieux du congé



Le congé délivré mentionne le motif suivant : 'défaut de paiement des loyers et des charges au terme contractuellement fixé'.



Les héritiers de M. [R] [K] font valoir que le loyer s'élève depuis 2015 à la somme de 963,11 euros constituée du montant du loyer révisé de 808,11 euros et de 155 euros de provisions sur charges. Ils estiment que Mme [C] est redevable de la somme de 9096,38 euros au titre au titre des loyers et charges impayés de janvier 2017 à septembre 2020. 



Mme [C] considère que le loyer n'a pas été valablement révisé depuis la conclusion du bail et que les charges n'ont pas été valablement régularisées, aucune provision pour charges n'étant prévue contractuellement. Elle s'estime créancière de son bailleur à hauteur de la somme de 17.263,81 euros depuis le mois d'avril 2016 jusqu'au mois d'avril 2023 inclus.



2.2.1 - Sur la révision du loyer



En vertu de l'article 17-1, I de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée (...)'.



En l'espèce, Mme [V] [C] a adressé à M. [R] [K] un courriel le 9 janvier 2015 intitulé 'augmentation de loyer' rédigé dans les termes suivants : 'j'ai constaté une légère différence dans le calcul du loyer 2014 selon l'endroit où l'on place les parenthèses. En effet, mon calcul : 784,06 x (124,66/120,95) = 807,58. Votre calcul : (784,06 x 124,66) / 120,95 = 808,11. Selon l'exemple vu sur internet, c'est le vôtre qui est correct. Le loyer 2014 est donc de 808,11 + 155 = 963,11 (donc 29,05 d'augmentation)'.



C'est donc avec pertinence que le premier juge a constaté que la révision du loyer de 2014 avait été acceptée par la locataire par ce courriel, et qu'aucune nouvelle révision n'avait été sollicitée depuis lors par le bailleur, de sorte que le montant du loyer seul devait être fixé à la somme de 808,11 euros.



Au demeurant, il convient de constater que Mme [C] s'est acquittée du paiement de la somme totale de 963,11 euros à partir du mois de janvier 2015 jusqu'au mois de janvier 2018, avant qu'elle diminue le montant du loyer total réglé à la somme de 844,73 euros, puis de 808,11 euros.



Mme [C] sera dès lors déboutée de sa demande tendant à voir fixer le loyer mensuel à la somme de 609,80 euros. 









2.2.2 Sur les charges



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel'.



En l'espèce, aucune provision pour charges n'avait été prévue initialement au contrat de bail, l'exemplaire produit par Mme [C] mentionnant une provision pour charges de 8000 francs rayée et annulée.



Par le courriel précité du 9 janvier 2015, Mme [C] se reconnaît redevable de la somme de 155 euros à titre de provision pour charges.



S'agissant des charges récupérables, les héritiers de M. [R] [K] justifient par les pièces produites devant la cour que les charges de copropriété s'élèvent à la somme de 990,82 euros au titre de l'année 2016 calculée prorata temporis compte tenu de la prescription triennale, 1438,89 euros au titre de l'année 2017 et 1611,95 euros au titre de l'année 2018. Ils justifient également des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour un montant de 208 euros au titre de l'année 2016 et de 211 euros au titre de l'année 2018.



2.2.3 Sur le montant des sommes dues à la date de délivrance du congé



Afin d'apprécier si un impayé de loyer et de charges existait et constituait un motif légitime et sérieux de congé, il convient de se placer à la date de délivrance du congé le 21 février 2018.



Or, à cette date, si M. [R] [K] était en droit d'exiger le montant total du loyer de 963,11 euros, provisions pour charges comprises, il n'avait pas réclamé à sa locataire le montant des charges récupérables, ce dont ses héritiers ne justifient que par la production du courrier de son assurance protection juridique du 16 novembre 2018, ne comportant au demeurant pas le décompte individuel des charges, qui n'a été produit que devant la cour.



En conséquence, seul le montant total du loyer exigible sera pris en compte pour déterminer si un arriéré locatif existait à la date de délivrance du congé, et il ne sera pas tenu compte du loyer de février 2018, le bail ne stipulant pas de terme pour régler le loyer.



Il résulte des pièces produites qu'à cette date, le montant des loyers et charges dus et non prescrits, soit à compter du mois d'avril 2016 et jusqu'au mois de janvier 2018, s'élevait à la somme totale de : 

963,11 x 22 = 21188,42 euros.



Sur la même période d'avril 2016 à janvier 2018, Mme [C] s'est acquittée du paiement de la somme totale de 

(963,11 x 18)= 17335,98 euros.



Il en résulte qu'à la date de délivrance du congé pour motif légitime et sérieux, Mme [C] était redevable de la somme de 3852,44 euros.



Il convient toutefois de constater que le bailleur n'avait pas réclamé le paiement de l'arriéré locatif avant la délivrance du congé, puisque le commandement de payer la somme principale de 3852,44 euros date du 2 mars 2018, de sorte qu'il ne saurait être jugé que cet arriéré de seulement 4 mois de loyer, alors que la relation contractuelle entre les parties datait de près de 20 ans et qu'aucun incident de paiement n'avait été à déplorer jusqu'alors, constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du bail. 



Il convient dès lors d'infirmer la nullité du congé prononcée par le premier juge et de le déclarer non valide comme n'étant pas fondé sur un motif légitime et sérieux au moment où il a été délivré.



3- Sur le prononcé de la résiliation du bail 



3.1 Sur la recevabilité de la demande 



Selon l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, 'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi '(...).



Selon l'article 24, IV, 'les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur'.



En l'espèce, les héritiers de M. [R] [K] justifient par les pièces produites avoir notifié l'assignation du 2 avril 2019 au représentant de l'Etat dans le département, ainsi qu'il résulte de l'accusé de réception électronique 'Exploc' en date du 3 avril 2019.



Il en résulte que leur demande est recevable.



3.2 Sur le bien-fondé de la demande



Il résulte des pièces produites qu'au mois de septembre 2020, le montant des loyers et charges dus s'élève à la somme de : 

(54 x 963,11) = 52007,94 euros,

 à laquelle il convient d'ajouter le montant des taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2016 et 2018, soit (208 +211) = 419 euros, celui-ci ayant été exigé dès le mois de novembre 2018, mais pas les montants des autres charges récupérables, celles-ci n'ayant été justifiées que devant la cour et n'étant pas réclamées par les héritiers de M. [R] [K] selon le dispositif de leurs conclusions.



Au total, le montant exigible s'élève à la somme de 52426,94 euros.



Durant cette même période d'avril 2016 à septembre 2020, Mme [C] s'est acquittée de la somme totale de 43825,68 euros au vu des justificatifs qu'elle produit.



Il en résulte qu'en septembre 2020, Mme [C] était redevable de la somme de : 

(52426,94 - 43825,68) = 8601,26 euros.



Depuis cette date, Mme [C] n'établit pas avoir apuré la dette locative, en ce qu'elle n'effectue que des règlements mensuels de 844,73 euros d'avril 2018 à mars 2021, puis de 808,11 euros depuis lors, inférieurs au montant du loyer et des provisions pour charges de 963,11 euros convenus entre les parties suite à la révision de 2014.



Il convient dès lors de juger que cet arriéré locatif est suffisamment important pour justifier la résiliation judiciaire du bail, qui sera prononcée, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



En conséquence, l'expulsion de Mme [C] sera ordonnée selon les modalités décrites au dispositif.



Mme [C] est redevable du montant du loyer et des charges jusqu'à la résiliation du bail prononcée, puis au-delà et jusqu'à la libération effective des lieux d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, la clause contractuelle prévoyant une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles constituant une clause pénale susceptible de réduction en vertu de l'article 1231-5 du code civil.



4- sur les sommes dues



Les héritiers du bailleur cantonnent leur demande dans le dispositif de leurs écritures au paiement de la somme de 9096,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2020 inclus, et ne sollicitent pas le règlement des régularisations de charges.



Il résulte de ce qui précède qu'à cette date, Mme [C] était redevable de la somme de 8601,26 euros.



Il convient dès lors de condamner Mme [C] au paiement de cette somme.



Mme [C] sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation des héritiers de M. [R] [K] au paiement de la somme de 17263,81 euros à titre de trop versé.



 5- sur la demande de délais de paiement formée par Mme [C]



Selon l'article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.



En l'espèce, l'ampleur de la dette locative et le fait que les créanciers sont des bailleurs privés, personnes physiques, justifient qu'il ne soit pas octroyé de délais de paiement, Mme [C] ayant au demeurant bénéficié du délai de la procédure.





6- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Mme [C] étant la partie perdante à titre principal, il convient d'infirmer le jugement entrepris qui avait condamné M. [R] [K] aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [C] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mars 2018, mais pas celui du congé.



L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate que l'instance, interrompue par le décès de M. [R] [K] le [Date décès 2] 2021, a été reprise le le 12 avril 2023 par Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], M. [N] [K] et Mme [E] [K],



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau,



Déclare non valide le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 21 février 2018,



Prononce la résiliation du bail liant les parties à la date de la présente décision,



Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4], l'expulsion de Mme [V] [C] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution,



Condamne Mme [V] [C] à payer à Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], M. [N] [K] et Mme [E] [K] la somme de 8601,26 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, terme de septembre 2020 inclus,



Condamne Mme [V] [C] à payer à Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], M. [N] [K] et Mme [E] [K], jusqu'à la complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s'était poursuivi,



Déboute Mme [V] [C] du surplus de ses demandes, 



Et y ajoutant,



Condamne Mme [V] [C] à payer à Mme [L] [Y] veuve [K], Mme [O] [K], M. [N] [K] et Mme [E] [K] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [V] [C] aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mars 2018,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président