Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 6 juillet 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 22 JUIN 2023





(n° , 25 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13165 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFGS



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00260





APPELANTE

S.C.I. POLI

[Adresse 13]

[Localité 52]

représentée par Me Claudine COUTADEUR de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06





INTIMÉES

APIJ - AGENCE PUBLIQUE POUR L'IMMOBILIER DE LA JUSTICE 

Établissement public sis au : 

[Adresse 23]

[Localité 51]

représentée par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700 , substitué par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07





DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France Domaine

[Adresse 26]

[Localité 50]

représentée par Madame [P] [N], en vertu d'un pouvoir général

non comparante





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 avril 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseillère 





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, greffier lors des débats







ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.



*





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Par arrêté préfectoral du 22 juillet 2020, le Préfet de Seine-Saint-Denis a prescrit l'ouverture d'une enquête unique portant sur l'utilité publique des acquisitions foncières et des travaux à réaliser par l'Agence Publique pour l'Immobilier de la Justice (APIJ) pour la réalisation d'un nouvel établissement pénitentiaire dit « Maison d'arrêt de Seine-Saint-Denis » sur le territoire des communes de [Localité 74] et de [Localité 72] ainsi que sur la mise en compatibilité du Plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de [Localité 72].



Par le même arrêté, il a prescrit l'ouverture d'une enquête parcellaire. Cette enquête unique s'est déroulée du 14 septembre au 16 octobre 2020 inclus.



Le projet consiste en la réalisation d'une maison d'arrêt pour répondre aux objectifs de réduction de la surpopulation carcérale en lle-de-France. Par arrêté préfectoral n°2021-0790 du 30 mars 2021, le Préfet de Seine-Saint-Denis a déclaré d'utilité publique les acquisitions foncières relatives à la réalisation de la maison d'arrêt et la mise en compatibilité du PLU.



Par une requête du 27 mai 2021, les propriétaires des parcelles comprises dans le champ du projet ont formé un recours en excès de pouvoir contre l'arrêté valant

DUP devant le Tribunal administratif de Montreuil.



Par arrêté n°2021-1858 du 5 juillet 2021, le Préfet de Seine-Saint-Denis a déclaré cessibles, au profit de l'APIJ, les parcelles nécessaire à la réalisation du projet.

Par ce même arrêté, lesdites acquisitions ont été déclarées urgentes.



Est notamment concernée par l'opération, la SCI POLI en tant que propriétaire de la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 18] d'une superficie de 2.215 m², située Lieudit « [Adresse 61] » sur la commune de [Localité 72]. Il s'agit de terres agricoles. 



Une ordonnance emportant transfert de propriété a été rendue le 14 octobre 2021 au profit de l'APIJ.



L'APIJ a notifié aux expropriés un mémoire valant offres qui a été refusée par les expropriés ce qui a conduit à la saisine du juge de l'expropriation, en date du 19 octobre 2021.



Par requête reçue au greffe le 2 décembre 2021, l'APIJ a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation de la valeur du bien exproprié.



Par un jugement du 19 avril 2022, après transport sur les lieux le 15 février 2022, le juge de l'expropriation de Bobigny a :


Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 15 février 2022 ;

Dit n'y avoir lieu à fixer d'indemnité provisionnelle,

Fixé la date de référence au 14 septembre 2019 ;

Fixé l'indemnité due par l'APIJ à la SCI POLI au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 18] d'une superficie de 2.215 m², située Lieudit « [Adresse 61] » sur la commune de [Localité 72] à la somme, de 31.500 euros en valeur occupée,

Dit que ce montant arrondi se décompose de la façon suivante :


27.687,50 euros au titre de l'indemnité principale (12,50 euros X 2215m²),

3.768,75 euros au titre de l'indemnité de remploi.


Condamné l'Agence publique pour l'immobilier de la justice (APIJ) à payer à la SCI POLI la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné l'Agence publique pour l'immobilier de la justice (APIJ) aux dépens,

Rejeté toutes les autres demandes des parties.




La SCI POLI a interjeté appel du jugement le 28 juillet 2022 limité au montant de l'indemnité de dépossession.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe le 20 octobre 2022 par la SCI POLI, notifiées le 24 octobre 2022 (AR intimé le 25 octobre 2022 et AR CG le 25 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Infirmer le jugement du 19 avril 2022 de la juridiction de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis du Tribunal Judiciaire de Bobigny, excepté en ce qu'il :


a condamné l'APIJ aux dépens et à verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

a fait droit à la demande de réquisition d'emprise totale de la parcelle BC n°[Cadastre 24].


Fixer l'indemnité de dépossession foncière comme suit :


Parcelle n°BC [Cadastre 25]


Indemnité principale : 150m² x 40.00 euros/m² : 46.000 euros

Frais de remploi 5.600 euros




Soit un total de 51.600 euros


Fixer son indemnité au titre de sa demande de réquisition d'emprise totale comme suit :


Parcelle n° BC [Cadastre 24] : 581 m² x 40,00 euros/m² : 23.240 euros


Condamner l'Agence Publique pour l'Immobilier de la Justice (APIJ) à payer aux expropriés la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation.




2/ déposées au greffe le 18 janvier 2023 par l'APIJ, intimée, notifiées le 16 mars 2023 (AR 20 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Juger la SCI POLI mal fondée en son appel,


En conséquence, de débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,


Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par la chambre des expropriations du tribunal judiciaire de Bobigny le 19 avril 2022 sous le n° RG 21/00260 en ce qu'il a fixé les indemnités à revenir à l'appelant comme suit :


Indemnité principale : 27.687,50 euros

Frais de remploi : 3.768,75 euros



Total : 31.500 euros en valeur occupée.



3/ déposées au greffe le 28 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 6 février 2023 (AR appelant le 9 février 2023 et AR intimé le 9 février 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Confirmer le jugement de première instance.








EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



La SCI POLI fait valoir que :


Concernant la situation géographique, les terrains expropriés sont situés sur le territoire de la commune de [Localité 72]. Ils sont :


en lisière Est de l'actuelle prison de [Localité 74],

au sud de la plateforme aéroportuaire [69] situés à proximité du parc des expositions de [Localité 74]. 



L'emprise du projet est bordée :



au sud par l'autoroute A 104 dite « La Francilienne » qui relie les autoroutes A1 ([Localité 68]-[Localité 62]) et A3 (Seine-Saint-Denis) au niveau de l'aéroport ;

au nord, par la route de [Localité 74];

par deux départementales à l'Ouest (RD 40) et à l'Est (D88E).


Concernant la consistance matérielle des parcelles, l'expropriation porte sur des parcelles en nature de terre.

Concernant la consistance juridique des parcelles, les parcelles sont louées à usage agricole.

Concernant la qualification des parcelles, s'agissant de la date de référence, les deux premiers alinéas de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique disposent que : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. » Au terme de ces dispositions, la date de référence s'apprécie à la date de la décision de première instance et prend en compte les dispositions du PLU un an avant DUP. Cependant, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'exercice du droit de préemption urbain, la date de référence est « La date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » en application des dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme. La Cour de cassation, a exactement fixé la date de référence au jour de cet arrête, dans un arrêt concernant, certes, les emplacements réservés, mais qui peut être transposé de façon plus générale (Civ. 39, 24 mai 2018, n° 17-16.373). Dans cet arrêt, la Cour de cassation - confirmant l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 6 février 2017 - fait valoir que c'est à bon droit que pour apprécier « l'usage effectif » des parcelles expropriées, a été retenue en tant que « date de référence » la date à laquelle a été pris l'arrêté préfectoral emportant la mise en compatibilité du POS, cette date étant celle correspondant à l'acte le plus récent rendant le POS opposable et délimitant la zone dans laquelle était située l'emplacement réservé. Or, l'arrêté portant déclaration d'utilité publique en date du 30 mars 2021 a emporté mise en compatibilité du PLU de la Commune de [Localité 72] et a classé les terrains expropriés en zone 1AUp, pour « Zone à urbaniser à court terme à vocation pénitentiaire ». Cette modification du zonage des parcelles les a soumises au droit de préemption urbain institué par délibération du conseil municipal du 27 mai 1987 sur les zones urbaines et à urbaniser de la commune de [Localité 72]. Par conséquent, la date de référence doit être fixée au 30 mars 2021. 

Concernant la situation d'urbanisme à la date de référence, les parcelles expropriées étaient situées en zone à urbaniser 1AUp, en témoigne le plan de zonage du PLU. En zone 1AUp, bien qu'elles soient soumises à conditions et limitativement énumérées, les occupations et utilisations du sol suivantes sont autorisées :






Les terrains devront par conséquent être évalués compte tenu de cette ouverture à la construction. Sur le double discours de l'expropriant et l'atteinte au droit de propriété des expropriés " il ressort de ce principe cardinal de réparation intégrale que l'indemnisation doit « permettre à l'exproprié de retrouver une situation identique à celle qu'il avait avant l'expropriation » (Cour d'appel de Toulouse, 30 octobre 2013, n° 12/00013), ce qui implique d'évaluer le bien selon ses caractéristiques les plus précises et complètes.













La Cour européenne des droits de l'Homme juge que l'expropriation ne doit pas entraîner une atteinte disproportionnée au droit de propriété, atteinte constituée dès lors que l'exproprié subit une « charge spéciale et exorbitante » (CEDH, 4 novembre 2010, Dervaux c/ France, 40975/07, §49), en bénéficiant d'une indemnisation disproportionnée avec la valeur réelle du bien. L'expropriant et le juge de 1ère instance fixent la date de référence au 14 septembre 2019 (soit 1 an avant la date d'ouverture de l'enquête publique). Cependant, à cette date, le terrain était classé en zone A par un plan local d'urbanisme adopté dix ans avant, soit le 30 mai 2011. Autrement dit, retenir le 14 septembre 2019 revient à faire application d'un document d'urbanisme adopté plus de 10 ans avant l'expropriation pour pouvoir opposer aux expropriés le caractère agricole - et inconstructible - de leurs terrains dans le but de justifier une indemnisation moindre de leur propriété ; alors même que, pour construire sur cette propriété, le PLU a été modifié et les terrains rendus constructibles ; mais surtout que la Carte de destination générale des différentes parties du territoire (CDGT) du SDRIF classe ces terrains en « espace urbanisé à optimiser ». Il est manifeste que l'expropriant entend : d'un côté (celui de l'indemnisation), faire passer les parcelles expropriées pour des parcelles agricoles, afin d'obtenir la fixation d'une indemnité moindre à allouer aux expropriés, quand, du point de vue de l'urbanisme, il se prévaut du caractère déjà urbanisé ou dont l'urbanisation est à optimiser pour justifier l'expropriation des terrains. D'ailleurs, si le terrain n'était pas indiqué par le SDRIF comme « un espace urbanisé à optimiser », le projet de prison n'aurait pas pu y être réalisé. Ce double discours, qui tend à réduire l'indemnisation des expropriés, va à l'encontre tant du droit de propriété de ceux-ci, droit pourtant protégé par l'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, que du principe de réparation intégrale du préjudice. Par conséquent, la protection du droit de propriété commande que les terrains expropriés soient considérés comme des terrains à bâtir, et qu'ils soient évalués comme tels.


Concernant la situation très privilégiée des parcelles, à titre subsidiaire, si les terrains expropriés devaient ne pas être considérés comme des terrains à bâtir, il est relevé que la jurisprudence tient compte de la situation privilégiée des terrains n'entrant pas dans cette catégorie. En effet, aux termes d'un arrêt du 1er décembre 1993 « Société nationale des Chemins de Fer Français c/ Melle [C] », la Cour de cassation a reconnu au visa de l'ancien article L. 13-15 du Code de l'expropriation qu'une valeur intermédiaire existait entre la valeur des terres agricoles et celles de terrains à bâtir. C'est ainsi que la Cour de cassation considère comme en situation privilégiée :


des terrains de nature agricole mais présentant une façade de 400 mètres sur une voie viabilisée située à proximité d'une agglomération. (Civ. 3°, 27 avril 1994, AFTRP c. [I], n° 92-70.466) ;

des terrains situés à proximité d'habitations d'une agglomération , dans une région bien desservie par une voie de chemin de fer et une autoroute (Civ.3ème du 14 février 1996, Dépt Seine et Marne C. Bouille, n° 95-70.006) ;

des terrains à usage effectif de terre agricole bénéficiant d'un privilège d'accès ayant une façade sur une voie publique et se trouvant à proximité immédiate dans une zone tant urbanisée qu'artisanale (Civ. 3e 14 avril 1999, Dépt du Morbihan c. M. [L] [E], n° 98-70.079) ;

des parcelles à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (autoroute, voie ferrée, aéroport international) (Civ. 3°, 16 décembre 2008, CC/ [Localité 62] Métropole, n°07.20.160: Civ. 3°, 10 mars 2009, CCI Grand [Localité 62], n°08.12.282) ;

des parcelles situées à 800 mètres du centre du village, en limite d'une zone pavillonnaires situées sein d'un des dernières zones d'urbanisation de la commune (Civ. 3°, 15 juin 2017, n°16-18.407).



La Cour de cassation a par ailleurs confirmé un arrêt rendu par la Cour d'appel de Versailles qui a considéré que des parcelles étaient en situation privilégiée dès lors qu'elles se trouvaient à proximité d'un ensemble de maisons individuelles, étaient de forme rectangulaire et équipées en termes de réseaux (Civ. 3°, 29 novembre 2011, n°10-30.891). Et encore, dans un arrêt du 11 février 1998 (Civ. 3°, 11 février 1998, n° 96-13.142). Et pour rappel la cour d'appel de paris suit la jurisprudence de la cour de cassation et c'est ainsi que sont considérées comme en situation privilégiée : 



une parcelle facilement accessible par sa proximité des axes routiers importants que sont l'autoroute A4, la francilienne et les RD 934 et 418, située dans un secteur à forte progression économique et démographique, à proximité de la zone urbaine de l'ancien centre bourg de [Localité 70] et d'une importante zone d'activité, disposant d'une large façade de 15 m de large sur une voie carrossable et jouxtant une zone urbanisée desservie par les réseaux (Pièce n° 11: CA Paris, 24 octobre 2019, n° 18/07356) ; 

une parcelle en façade de deux voies asphaltées et équipées (Pièce n° 12 : CA Paris, 25 avril 2013, n° 10/22472) ;

une parcelle située à 1400 m au nord-ouest de la zone agglomérée de la commune de [Localité 73] (dont la population a doublé en 40 ans) et à 1600 m de la zone agglomérée de la commune de [Localité 53], communes desservies par la RD 231 qui dessert également [Localité 71] et par l'A4, proche des voies de communication (autoroute A4 et RD 231 comme indiqué), à 14km de [Localité 64], 30mn de [Localité 68] et à proximité de réseaux publics (450 m du village urbain), comprise dans le secteur IV de Marne la Vallée, qui va supporter l'opération d'intérêt national 'les Villages Nature', proche également du Centre commercial du Val d'Europe, dotée d'un réseau de communication de proximité adapté à la dimension internationale du pôle d'activité [accès autoroute et RER très proche (gare desservant Disneyland), correspondances vers l'aéroport [69]] et offrant, de longue date, aux secteurs concernés par la présente opération, la possibilité d'implantations d'activités facilitées (CA Paris, 15 octobre 2015, Village nature, n°13/12653); autoroute et RER très proche (gare desservant Onegar vers l'aéroport [69]) et offrant, de longue date, aux secteurs concernés par la présente opération, la possibilité d'implantations d'activités facilitées (Pièce n° 13: CA Paris, 15 octobre 2015, Village nature, n° 13/12653);



La jurisprudence rappelle à de multiples reprises que ce sont les caractéristiques objectives de situation du bien qui permettent de le qualifier de bien en situation privilégiée telles que la facilité d'accès, la façade sur voie, la proximité plus ou moins grande des réseaux même s'ils sont insuffisants, la proximité de la zone agglomérée qu'elle soit à usage d'habitation ou d'activité, ainsi que la proximité des équipements publics de superstructures et d'infrastructures telles autoroutes, aéroport international, chemin de fer ou encore équipements scolaires, sportifs et autres... Enfin, le caractère agricole ou naturel de terrains expropriés n'empêche nullement que soit retenue leur situation privilégiée (pour une solution récente sur ce point, (Cass. 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-20.431). La situation privilégiée des terrains n'a pas été contestée devant le juge de l'expropriation qui l'a retenue. Néanmoins, la juridiction de première instance n'en a pas tiré suffisamment les conséquences sur la valeur vénale. Il convient de caractériser de situation hautement privilégiée, les parcelles, outre qu'elles sont insérées dans un environnement urbanisé, elles sont desservies par des équipements publics importants :



L'aéroport [69],

mais également à proximité d'importantes infrastructures routières et autoroutières et d'importantes zones d'activités d'intérêt national et international (la zone d'activités AEROLIANS par exemple).



Si la cour refuse de qualifier les terrains de terrains à bâtir, elle doit néanmoins caractériser un niveau très élevé de situation privilégiée des terrains, et constatera que l'indemnité retenue par le juge de l'expropriation est sous-évaluée.


Concernant la valeur vénale des parcelles, s'agissant des erreurs entachant le jugement de première instance, le premier juge a retenu des termes de comparaisons pour évaluer les parcelles expropriées et a conclu que « la moyenne globale des 16 termes de comparaison retenus est de 18,60 euros/m² » mais qu' « il convient de fixer la valeur unitaire à 12,50 euros/m² », et ce, sans que soit expliqué les motifs et le raisonnement conduisant d'une moyenne globale de 18,60 euros/m² à 12,50 euros/m², soit une baisse de 6,10 euros/m² (c'est-à-dire 1/3). Calculer une moyenne globale de 18,60 euros/m² et fixer l'indemnité d'éviction par application d'une valeur unitaire de 12,50euros /m² sans justifier les raisons conduisant à cette décote est contradictoire. L'indemnité d'éviction aurait dû être calculée par application de la valeur unitaire déterminée par la moyenne globale calculée par le juge de l'expropriation. Le premier juge a manifestement commis une erreur de calcul dans la détermination du prix au m² des référence 14 et 15 (CG3 et CG4 du Commissaire du gouvernement), mise en jaune par nos soins. En effet, le prix au m² est de : 15 euros pour la référence n°4 du CG et de 16,73 euros pour la référence n°5 du CG. Si cette erreur de calcul n'avait pas été commise, la moyenne des prix eut été supérieure à 18,60 euros /m².

Concernant des termes de comparaison de l'expropriant retenus par le premier juge, le premier terme de comparaison DEM 1 est relatif à un accord obtenu par l'établissement public [Localité 68] Terres d'Envol qui concerne la cession de parcelles entre personnes publiques, a fortiori des parcelles sous DUP appartenant à la Région Ile-de-France. Dès lors, une fois sollicitée, cette dernière n'avait aucune raison de refuser de vendre son bien à l'expropriant au prix proposé par celui-ci. Au demeurant, la cession à vil prix d'un bien n'est pas interdite entre personnes publiques surtout pour la réalisation d'un projet d'intérêt général, de sorte que la valeur fixée ne peut être considérée comme représentative du marché. Le deuxième terme de comparaison (DEM2) est relatif à un accord entre Grand [Localité 68] Aménagement et des expropriés (la Région Ile-de-France et des particuliers) concernant des parcelles incluses dans le périmètre de la [Adresse 75]. Il en est de même du troisième terme de comparaison (DEM3). Le quatrième terme de comparaison (DEM4) est relatif à un accord où l'EPT Terres d'Envol acquiert un terrain compris dans le périmètre de la DUP de l'opération d'aménagement du Vallon du Sausset. Il en est de même pour le cinquième terme de comparaison (DEM5). Les sixième (DEM8), septième (DEM9) et huitième (DEM11) termes de comparaison concernent la [Adresse 75]. Toutefois, il ressort de ces jugements qu'il s'agissait de parcelles en zone naturelle, avec des caractéristiques différentes de celles des parcelles aujourd'hui expropriées. L'expropriant communique avec son mémoire en réplique 4 arrêts de la Cour d'appel de Paris concernant la [Adresse 75], à l'égard desquels la remarque susmentionnée s'applique (parcelles en zone naturelle, dans une configuration différente). Il apparaît que ces termes de comparaison établissent la très forte pression foncière des personnes publiques sur ce secteur et qu'il n'existe quasiment plus de marché libre. Par conséquent, les références de l'expropriant retenues par le juge de l'expropriation auraient dû être rejetées en tant qu'elles ne sont pas comparables par la nature de leur acteur ou en tant qu'elle porte sur des biens d'autres natures. A tout le moins, si la juridiction entend néanmoins les retenir comme termes de comparaison utiles, il convient de corriger les erreurs commises sur les calculs et d'en limiter l'importance dans l'évaluation du prix au m² pour tenir compte du fait que ces valeurs sont issues d'un marché captif et contraint.




Le juge de l'expropriation a retenu les 5 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, étant précisé que 2 sont identiques à celles de l'expropriant (CG 1= DEM4 et CG2=DEM5). Parmi ses références, les quatrième et cinquième termes de comparaison (CG 1 et CG2) sont relatives à l'opération du Vallon du Sausset et seront donc écartés pour les raisons exposées. Les quatorzième (CG3) et seizième (CG5) termes de comparaison correspondent à des cessions par ou à des communes ([Localité 74] pour la CG3 et [Localité 66] pour la CG5- étant entendu que le marché de [Localité 66] est moins tendu que celui de [Localité 72]). Le quinzième terme de comparaison (CG4), le plus élevé à 12,17 euros/m² s'il n'est pas tenu compte de l'erreur de calcul commis par le juge de l'expropriation, correspond à une vente entre particuliers mais sur le territoire de la commune de [Localité 58] (77), dont la situation géographique est bien moins privilégiée que celle de [Localité 72], et le marché y est moins tendu, ce qui démontre l'insuffisance de l'évaluation réalisée à 12,17euros/m².


Concernant la valeur unitaire, les expropriés sollicitent à titre principal que leur indemnité de dépossession foncière soit fixée à 40 euros/m² en valeur occupée sur la base des termes de comparaisons qu'ils ont produit en première instance et retenus par le juge de première instance. Les valeurs issues de ces termes de comparaison sont les seules valeurs correspondant à un marché libre, par opposition au marché captif que subit la commune de [Localité 72] du fait des nombreuses opérations d'aménagement sur son territoire depuis plusieurs années. De plus force est de constater que :


Les actes de vente mentionnent effectivement des biens situés en zone N et non des droits à construire, ni une modification de zonage, ni aucune condition suspensive - la qualification de terrain à bâtir dont fait mention l'expropriant étant à cet égard particulièrement osée.

Que la valeur de ces 4 ventes ne correspond pas à une zone à urbaniser mais bien à une zone N (ce qu'elle était et est d'ailleurs toujours). Les expropriés produisent à cet égard un acte de vente en date du 11 avril 2022 pour la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 1] à [Localité 72] située en zone 1AUe, consentie à un prix de 600.000 euros soit 129,31 euros/m² (Pièce n° 17).



II a été démontré que les parcelles expropriées sont en situation hautement privilégiée en ce qu'elles sont situées dans un environnement urbanisé, à proximité de l'Aéroport [69], de la zone urbanisée de [Localité 74] et de la ZAC Aérolians, sont aisément accessibles, et situés dans une zone de pression foncière conséquente et de longue durée. Il résulte de ce qui précède que les expropriés sollicitent que leur indemnité de dépossession soit fixée à 40 euros/m² en valeur occupée.



L'APIJ rétorque que :


Concernant la situation géographique du bien, il est situé au Lieudit « [Adresse 61] ». Il s'agit d'une parcelle en nature de terre agricole cadastrée AZ n° [Cadastre 18] pour 2.215 m². 

Concernant la situation locative, la parcelle est exploitée par la SCEA de LA FERME DU CHÂTEAU. 

Concernant la date de référence, la parcelle en cause n'est pas située dans un périmètre couvert par un droit de préemption urbain, de telle sorte que les dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'urbanisme ne trouvent pas à s'appliquer. La date de référence doit en conséquence être fixée un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. Cette enquête a été prescrite par un arrêté préfectoral n° 2020-1578 du 22 juillet 2020 (pièce n° 2). Elle s'est tenue du 14 septembre 2020 au 16 octobre 2020 inclus. La date de référence doit donc être fixée au 14 septembre 2019, soit un an avant ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. C'est donc à tort que l'appelant invite la Cour à fixer la date de référence au 30 mars 2021, date de l'arrêté déclaratif d'utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU ayant abouti à un classement de la parcelle en cause en zone lAUp dédiée à la réalisation du centre pénitentiaire. La mise en compatibilité du PLU de [Localité 72] issue de l'arrêté déclaratif d'utilité publique du 30 mars 2021 ne peut en effet être prise en compte pour déterminer la situation d'urbanisme de l'emprise en cause. Dans un arrêt du 6 novembre 2006 (Civil 3ème, 8 novembre 2006, Bulletin II n° 220), la Cour de cassation a en effet jugé que pour qu'une DUP valant mise en compatibilité modifie une date de référence, sur un bien qui jusqu'alors n'était pas soumis au droit de préemption, il faut qu'elle soit suivie d'une délibération du Conseil Municipal statuant sur l'instauration du droit de préemption urbain sur le secteur concerné par la mise en compatibilité. Tel n'est pas le cas en l'espèce aucun droit de préemption urbain n'ayant été institué avant ou après mise en compatibilité sur le secteur concerné. Dans un arrêt du 27 février 2003, la Cour d'Appel de Paris a en outre jugé que lorsque la modification de la règle d'urbanisme est intervenue pour les seuls besoins de l'opération d'utilité publique aux fins de laquelle l'expropriation a été mise en 'uvre, cette modification ne peut pas être prise en compte (CA Paris 27 février 2003, GFA DU GRAND VILTAIN / CCI [Localité 68]). En juger autrement reviendrait d'ailleurs à méconnaître le 3ème alinéa de l'article L322-2 du Code de l'expropriation qui impose au Juge d'écarter les changements de valeur « provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de la modification des règles d'utilisation des sols..... ». Dans un arrêt du 25 janvier 2018 (pourvoi n° 16-25138) la Cour de Cassation est venue préciser que la mise en compatibilité du Plan Local d'Urbanisme (PLU) par une déclaration d'utilité publique (DUP) ne peut valoir date de référence pour apprécier la qualification d'un bien exproprié lorsque ce dernier se situe dans une zone soumise au droit de préemption urbain. Cette solution jurisprudentielle procède d'une lecture stricte des dispositions de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, qui disposent que la date de référence est celle de « l'acte rendant public et approuvant, révisant ou modifiant » le document d'urbanisme. Elle procède également du principe posé à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, selon lequel il ne peut être tenu compte, au stade de l'évaluation du bien exproprié, des changements de valeur résultant directement de l'opération déclarée d'utilité publique. Au regard de ce qui précède le jugement ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a fixé la date de référence en application des dispositions de l'article L 322-2 du Code de l'urbanisme au 14 septembre 2019, date à laquelle l'emprise en cause était située en zone A du PLU.

Concernant l'indemnité principale, l'appelant sollicite l'allocation d'une indemnité principale sur la base d'une valeur de 40 euros/m². Au soutien de cette demande il est fait état de divers termes de comparaison dont certains sont commentés dans le mémoire des appelants et d'autres uniquement produits en pièces annexes audit mémoire. Les 4 mutations citées concernant la commune de [Localité 72] sont intervenues les 30, 31 janvier et 4 février 2019 au profit de la société SOLIMMO (pièces adverses n° 3/4/5). Les parcelles acquises étaient, à la date de leur cession, situées en zone N PLU. Leur prix d'acquisition est de 40 euros/m² libre d'occupation. Les parcelles objet de ces cessions forment ensemble une unité foncière présentant une façade sur une voie de circulation (route de [Localité 74]) asphaltée et équipée, bordée sur le côté opposé de pavillons d'habitation. Tant de par leurs conditions de desserte qu'à raison de leur situation d'urbanisme qui autorise :






Les constructions ou installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec une activité agricole dans l'unité foncière ou elles sont implantées.

Ces parcelles répondent à la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L 322-3 du Code de l'expropriation, lequel dispose que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux parcelles qui sont tout à la fois :

Situées dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

Effectivement desservies par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où, les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.







Ces parcelles ne sont pas situées dans un secteur désigné comme inconstructible stricto sensu y étant autorisées. Elles sont par ailleurs desservies par une voie asphaltée et équipée sur laquelle elles disposent toutes d'une façade. 



L'APIJ entend souligner que l'acquéreur des parcelles citées à titre de termes de comparaison est la société SOLIMMO, laquelle est une filiale du groupe PETIT FORESTIER, ces 2 entités ayant leur siège social à la même adresse ([Adresse 2] à [Localité 74]). L'acquisition est destinée, à moyen terme, à permette une extension du siège du groupe PETIT FORESTIER après approbation de la révision du PLU en cours et devant permettre le classement de ces parcelles en zone Uee à dominante d'activités économiques (pièce n° 4). De ce qui précède, il apparaît que le prix auquel la société SOLIMMO a acquis ces terrains s'entend d'une valeur d'anticipation sur le passage des parcelles en cause en zone urbaine Uee. Les références susvisées auraient dues être écartées par le Tribunal, ce dernier ayant toutefois relevé à juste titre que :





« Ces parcelles bénéficient d'une situation extrêmement privilégiée, directement bordées par la route de [Localité 74] de l'autre côté de laquelle se situe une zone pavillonnaire ;

Ont été cédées à une entreprise dont le siège social est situé sur des parcelles voisines et qui dispose d'un intérêt certain à l'acquisition de ces parcelles justifiant le prix élevé consenti ;

Ces éléments constituant un facteur substantiel de plus-value par rapport aux parcelles expropriées ».






Aucun de ces éléments ne saurait justifier d'une infirmation du jugement. Les 2 références concernant la commune de [Localité 57] doivent être écartées. Cette commune étant éloignée de [Localité 72] et étant située en limite des communes de [Localité 56], [Localité 67], [Localité 63] ainsi que de la commune de [Localité 54] en Seine-et-Marne. Le marché immobilier sectoriel n'est donc en rien comparable avec celui de la commune de [Localité 72]. Il est relevé que les emprises objet des mutations citées sont, à l'exception de 2 parcelles, situées en zone AU, de telle sorte qu'aucune comparaison n'est pertinente. Il sera enfin observé par la Cour que s'agissant de la cession du 13 décembre 2016 (pièce adverse n° 6) l'acte précise en page 8 que pour la fraction de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 12] située en zone A du PLU la valeur d'acquisition est de 12 euros/m² en valeur. Une même observation peut être faite s'agissant de la vente du 17 décembre 2015 (pièce adverse n° 7, page 9), le prix de cession de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 10], située en zone A du PLU, étant 12 euros/m² en valeur libre. Les arrêts de la Cour d'appel de Paris concernent pour leur part des parcelles sises en Seine-et-Marne sur les communes de [Localité 70] en zone lAUb (pièce adverse n° 11), sur la commune de [Localité 59], concernant une parcelle située en zone lAUX (pièce adverse n° 12), [Localité 73], dans le secteur IV de Marne la Vallée en zone ND valorisée à hauteur de 8 euros/m². Ces arrêts qui intéressent un autre département, d'autres communes et qui portent sur des emprises dont la situation d'urbanisme n'est pas comparable ne sauraient fonder de l'infirmation du jugement. Il en sera de même de la vente du 11 avril 2022 (pièce adverse n° 17). Cette mutation concerne une parcelle sise à [Localité 72], d'une contenance de 4.640 m cédée au prix de 600.000 euros, soit 129,31 euros/m². A la lecture de l'acte il apparait toutefois que cette mutation porte sur un Terrain à bâtir situé en zone lAUb du PLU (cf. plan ci-dessous), l'acquéreur s'étant vu délivrer préalablement à la cession un permis de construire définitif autorisant la construction de 2 bâtiments composés de 18 entrepôts (cf. acte page 20). L'APIJ sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale sur la base d'une valeur de terrain de 12,50 euros/m² en valeur occupée. Les termes de comparaison retenus par le premier juge et proposés par le commissaire du gouvernement à l'exception, pour les raisons ci-dessus explicitées des références qui étaient proposées par l'exproprié au titre des cessions consenties au bénéfice de la société SOLIMMO doivent être retenus ainsi que les décisions définitives du Tribunal portant sur l'indemnisation de parcelles sises dans le périmètre de la déclaration d'utilité publique. Ces références portent sur des terrains de même nature que ceux ici en cause, également situés sur le territoire de la commune de [Localité 72] en zone A ou NI - les valeurs d'échange observées sur ces 2 zones étant identiques. Elles concernent également des emprises en situation privilégiée au sens où l'entend la jurisprudence et ainsi que retenue à juste titre par le Tribunal, la valeur retenue étant largement supérieure à la valeur moyenne des terres agricoles en région Ile-de-France, laquelle est pour le département voisin de Seine-et-Marne, en secteur péri urbain de :






2,38 euros/m² avec une valeur dominante de 0,78 euros/m² pour des terres libres,

Au plus de 1,30 euros/m² avec une valeur dominante de 0,72 euros/m² pour des terres louées.






Les termes de comparaison récents (période 2020/2021) produits par le commissaire du gouvernement doivent être retenus au soutien de cette valeur unitaire, ces éléments concernant pour 2 d'entre eux des mutations sur la commune de [Localité 72] et révélant une valeur moyenne de 9,94 euros/m². Les arrêts rendus par la Cour d'appel de Paris le 25 juin 2020 sous les n° RG 19/05776 / 19/08132 / 19/08128 / 19/04297 (pièces n° 5 à 8) dans le cadre de la [Adresse 75] à [Localité 72], aux termes desquels la valeur de 9 euros/m² occupé et hors remploi retenue par le Tribunal a été confirmé pour des terrains à usage agricole en situation privilégiée et situés en zone NI du PLU, doivent également être retenus. Le jugement doit être confirmé sur la valeur unitaire.




Le commissaire du gouvernement conclut que :




Concernant la description du bien exproprié, il s'agit de parcelle ancienne, à usage de terres agricoles.

Concernant la date de référence, elle a été fixée au 14 septembre 2019. La parcelle en cause n'est pas située dans un périmètre couvert par le droit de préemption urbain. Aussi les dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'Urbanisme ne trouvent pas à s'appliquer. L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique s'est déroulée du 14 septembre au 16 octobre 2020 inclus. En conséquence, la date de référence à retenir est fixée un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, soit le 14 septembre 2019. En conséquence, le Commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation du jugement de première instance sur ce point.

Concernant la situation d'urbanisme et la qualification du bien, le 1er juge a qualifié le terrain comme non à bâtir. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de [Localité 72] a été approuvé en Conseil Municipal du 30 mai 2011. A cette date la parcelle en cause était située en zone agricole. En l'occurrence la parcelle est enclavée elle n'est desservie par aucune voie ni aucun réseau. En raison de leur situation d'urbanisme, la parcelle objet de l'expropriation ne peut être considérée comme des terrains à bâtir. En conséquence, le Commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation du jugement de première instance sur ce point.

Concernant la valeur unitaire du terrain, le juge a fixé la valeur unitaire des terrains à 12,50euros/m². L'appelant sollicite la fixation de la valeur unitaire du terrain à 40euros/m² en valeur occupée. Les termes datent de 2019. Compte tenu de l'importance du nombre de termes aux alentours de 10euros, les prix de cessions des quelques termes à 40euros constituent par conséquent un micro marché qu'il convient d'écarter n'étant pas représentatif du marché réel de la parcelle à évaluer. En conséquence, le Commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu'il a fixé la valeur unitaire du terrain à 12,50euros/m².










SUR CE LA COUR,





- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 28 juillet 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SCI POLI du 20 octobre 2022, de l'APIJ du 18 janvier 2023 et du commissaire du gouvernement du 28 décembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.





- Sur le fond





Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de la SCI POLI porte sur le montant de l'indemnité de dépossession ; il conteste la date de référence retenue par le premier juge, demande de la fixer au 30 mars 2021 et de retenir en conséquence un zonage 1AUp ; il invoque le double discours de l'expropriant et l'atteinte à son droit droit de propriété et demande de retenir la qualification de terrain à bâtir ; à titre subsidiaire, il demande de retenir une situation hautement privilégiée et de retenir une valeur unitaire de 40 euros/m². 



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de terres agricoles situées lieudit « [Adresse 61] » sur la commune de [Localité 72], correspondant à la parcelle cadastrée section AZ N°[Cadastre 18], d'une superficie de 2215 m².



Ces terres sont proches de l'actuelle maison d'arrêt de [Localité 74], la procédure d'expropriation concernant un ensemble de terres agricoles d'une superficie d'environ 16 hectares.



L'ensemble est bordé par :




L'autoroute A 104 ;

le chemin du Loup, chemin en nature de terre praticable, qui permet d'accéder aux terres agricoles derrière lequel se situe l'actuelle maison d'arrêt de [Localité 74] ainsi qu'un ensemble de logements ;

la route de [Localité 74], qui relie les communes de [Localité 74] et [Localité 72], et longe la zone pavillonnaire ;

le [Adresse 55] (D88) menant au centre ville de [Localité 72].

L'ensemble de terres agricoles est traversé par des lignes électriques à haute tension.




Les parcelles ne sont pas matériellement délimitées entres elles.


L'exproprié souligne que les terrains expropriés sont :


En lisière Est de l'actuelle prison de [Localité 74],

au sud de la plate-forme aéroportuaire [69]

situés à proximité du parc des expositions de [Localité 74].




Il ajoute que l'emprise du projet est bordée :


Au sud par l'autoroute A 104 dite « la Franciliennes » qui relie les autoroutes A1 ([Localité 68] - [Localité 62]) et A3 (Seine Saint Denis) au niveau de l'aéroport ;

au nord, par la route de [Localité 74] ;

par deux départementales à l'Ouest (RD40) et à l'Est (D88E).




Le jour du transport, les terres n'étaient pas exploitées.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 19 avril 2022.





1° sur la date de référence



Le premier juge en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation a fixé la date de référence un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, soit le 14 septembre 2019.



La SCI POLI demande l'infirmation par application des articles L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme et de fixer la date de référence au 31 mars 2021 ; il invoque un arrêt de la 3ème chambre de la cour de cassation du 24 mai 2018, N°17-16373 concernant les emplacements réservés en indiquant qu'il peut être transposé de façon plus générale.



L'APIJ demande la confirmation en invoquant un arrêt de la 3ème chambre de la cour de cassation du 8 novembre 2006 N°05-17462 et un arrêt de la même chambre du 25 janvier 2018 N°16-25138.



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement sur le fondement de l'article L322-2 du code de l'expropriation.



En principe, la date de référence se situe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation ; en effet, celui-ci prévoit que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi N°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 68], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du Code de l'urbanisme,