Cour d'Appel · 3ème CH Spéciale — 6 juillet 2023

SF/CD



Numéro 23/02439





COUR D'APPEL DE PAU 

 EXPROPRIATIONS

 





ARRÊT DU 06/07/2023 







 Dossier : N° RG 22/02101 - N° Portalis DBVV-V-B7G-II2D 





Nature affaire :



Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation















Affaire :



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL PAYS BASQUE





C/



[I] [H]



[E] [H] 

épouse [S]



[T] [H] 

épouse [G]









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 01 Juin 2023, devant :





Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère



Madame GUIROY, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.



En présence de Madame [M] Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.



Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.





dans l'affaire opposant :









APPELANT :





ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL PAYS BASQUE (EPFL PAYS BASQUE)

[Adresse 23]

[Adresse 23]

[Localité 18]



Représenté par Maître MILLE, avocat au barreau de BAYONNE

Assisté de Maître PINTAT de la SELARL PINTAT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS









INTIMEE :





Madame [I] [H]

née le 17 juin 1963 à [Localité 26]

[Adresse 7]

[Localité 3]



Madame [E] [H] épouse [S]

née le 2 mai 1969 à [Localité 22]

[Adresse 21]

[Localité 11] (PAYS BAS)



Madame [T] [H] épouse [G]

née le 28 janvier 1971 à [Localité 22]

[Adresse 20]

[Localité 25] (ETATS-UNIS)





Représentées par Maître CHAPON de la SELARL CHAPON & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE

Assistées de Maître PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS















sur appel de la décision 

en date du 24 JUIN 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU, JUGE DE L'EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES

EXPOSÉ DU LITIGE





Par délibération n° 26 du 15 juin 2016, la communauté d'agglomération Côte Basque Adour (devenue communauté d'agglomération Pays Basque au 1er janvier 2017) a créé la zone d'aménagement différé de [Adresse 24] à [Localité 22].



Par décision du 27 septembre 2016, le conseil municipal de la commune de [Localité 22] a délégué son droit de préemption urbain applicable dans le périmètre de la zone d'aménagement différé de [Adresse 24] à l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque (EPFL Pays Basque).



 Mme [I] [H], Mme [E] [H] épouse [S], Mme [T] [H] épouse [G] (ci-après les dames [H]) sont propriétaires indivises d'un bien bâti à usage mixte de serres, atelier d'artistes et bureaux sur les parcelles cadastrées BR [Cadastre 5] et BW [Cadastre 12] d'une surface cadastrale totale de 21059 m² sises [Adresse 15] à [Localité 22].



Une première déclaration d'intention d'aliéner a été faite le 19 août 2019 pour la totalité des 2 parcelles moyennant le prix de 4'200'000 € outre les frais d'actes. L'EPFL Pays Basque a exercé son droit de préemption mais son offre de prix n'a pas été acceptée et le bien a été retiré de la vente.



Le 16 mars 2021, la mairie de [Localité 22] a reçu une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner par les dames [H] d'une partie de leur bien, à savoir, les parcelles cadastrées BR [Cadastre 5]P et BW [Cadastre 12]P d'une surface cadastrale de 5561 m² moyennant la somme de 2.450.000€ outre les frais d'acte, sous condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel pour la construction d'un immeuble à usage professionnel et commercial de «résidence hôtelière » d'une surface plancher de 7100 m².



Par décision du 31 mai 2021, le Président de l'EPFL Pays Basque a mis en 'uvre son droit de préemption urbain sur le bien appartenant à Mesdames [H] et a proposé un prix d'acquisition de 765 000 €.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2021, Mmes [H] ont décidé de maintenir leur intention de vendre leur bien mais n'ont pas accepté le prix offert par 1'EPFL Pays Basque.



Par un mémoire en date du 16 août 2021, l'EPFL Pays Basque a saisi le juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Pau au visa de l'article R. 213-11 du code de l'urbanisme aux fins de faire fixer le prix d'aliénation du bien appartenant à Mmes [H] à la somme de 765 000 €.



Par ordonnance du 6 décembre 2021, le juge de l'expropriation a fixé la date de visite du bien au 14 janvier 2022 et 1'audience à la suite de celle-ci.



' Par jugement du 24 juin 2022, le juge chargé de l'expropriation au tribunal judiciaire de Pau, a fixé le prix de l'immeuble à la somme de 2 187 712,10 € et a condamné l'EPFL-PB à verser aux consorts [H] la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans sa décision, le juge de l'expropriation a relevé':



- que les consorts [H] ont acquis les parcelles BR [Cadastre 5] et BW [Cadastre 12] par voie de succession suite au décès de M. [X] [H] intervenu le 8 avril 2013, que cette mutation a donné lieu à une déclaration de succession datée du 29 novembre 2017 qui a évalué le bien à un montant inférieur à l'estimation faite par l'autorité administrative mais que les héritiers entrant en possession du patrimoine du défunt au moment même de son décès en vertu des articles 720 et 776 du code civil, par voie de conséquence, les consorts [H] ont acquis les parcelles BR [Cadastre 2] et BW [Cadastre 12] le 8 avril 2013 soit il y a plus de 5 ans, et que les dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation n'ont donc pas vocation à s'appliquer pour déterminer la valeur des parcelles BR [Cadastre 2] p et BW [Cadastre 12] préemptées ;



- que les parcelles à évaluer doivent être considérées comme étant des terrains à bâtir encombrés puisqu'elles sont situées en zone Ugi à la date de référence, et sont raccordées aux différents réseaux publics ;



- que la totalité de l'emprise est considérée comme constructible car elle s'inscrit dans un projet global et la nature des structures permet une démolition aisée, mais il sera tenu compte des frais de démolition et de désamiantage pour 15 000 € ;



- qu'au regard des éléments soumis par les parties, la valeur du m² d'un terrain à bâtir en zone Ugi à [Localité 22] est de 466 € le m², avec un abattement de 15 % à ce montant pour prendre en considération le fait que les parcelles BR [Cadastre 5]p et BW [Cadastre 12]p sont incluses dans le site Patrimonial Remarquable de [Localité 22] et qu'elles sont implantées dans le périmètre d'exposition du bruit (aéroport).





' L'EPFL PAYS BASQUE a relevé appel par déclaration au Greffe du 21 juillet 2022, enregistrée par erreur sous deux numéros de procédures distinctes.



Par ordonnance du 8 septembre 2022, il a été ordonné la jonction des procédures numéros' RG' 22/02150'et 22/02101 sous le numéro 22/02101.





' Dans son dernier mémoire en réplique reçu au greffe le 24 avril 2023, l'EPFL PAYS BASQUE, appelant, demande à la Cour':



- d'infirmer le jugement rendu en première instance par la juridiction de l'expropriation le 24 juin 2022, en ce qu'il fixe à la somme de 2 187 712,10 € la valeur de l'ensemble immobilier constitué des parcelles BR [Cadastre 5]p et' BW' [Cadastre 12]p' sis' à' [Localité 19],' [Adresse 15], appartenant aux consorts [H], et en ce qu'il a condamné l'EPFL-PB à verser aux consorts [H] la somme 'de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- de déclarer irrecevable les écritures de l'indivision [H] formant appel incident qui ont été déposées le 24 janvier 2023 du fait de leur tardiveté ;

- de fixer le prix du bien appartenant à l'indivision [H], libre de toute occupation, location, encombrement et/ou mise à disposition, cadastré sections BR n°[Cadastre 5]3p et BW [Cadastre 12]p d'une contenance cadastrale de 5 561m² et sis [Adresse 15] à [Localité 22] à 860 000 € ;

- de rejeter les demandes de condamnation de l'indivision [H] à l'encontre de l'EPFL Pays Basque. 

'

L'EPF PAYS BASQUE fait valoir :



- sur le fondement de l'article R311-26 du code de l'expropriation que les intimées ont 3 mois à compter de la notification des conclusions de l'appelante pour former appel incident à peine d'irrecevabilité ; or, l'EPFL PAYS BASQUE a transmis ses conclusions d'appelante le 20 octobre 2022 ; en concluant le 24 janvier 2023, les intimées sont donc hors délai ;



- que le bien est en partie bâti de constructions type serres en structures métalliques dont certaines en ruines et avec présence avérée d'amiante, ainsi que de surfaces en asphalte pour le stationnement et des parties de pleine terre en friche. Le surplus de la propriété conservée par l'indivision [H] à l'usage d'anciennes serres en état de ruines et de terrains en friche, surplombe une grande station d'épuration au Sud ;



- que le bien est théoriquement libre de toute occupation, mais une association d'artistes l'occupe et a contesté l'ordonnance du 14 septembre 2021 lui enjoignant de quitter les lieux et l'EPFL PAYS BASQUE demande que la cour mentionne expressément le caractère libre de toute occupation dans la décision.











Sur l'évaluation du bien, l'EPFL PAYS BASQUE retient la date du 21 juin 2016 comme date de référence pour déterminer l'usage et la nature du bien comme l'a fait le premier juge, les parcelles litigieuses étant alors situées en zonage Ugi selon le PLU de [Localité 22] qui est une zone pour « les équipements scolaires, sportifs et culturels, administratifs ainsi que les logements afférents et les services, l'occupation médicale à l'exclusion des maisons de retraite » ; mais pour protéger la personne publique des comportements spéculatifs, il importe de tenir compte des contraintes s'appliquant actuellement au bien du fait de la modification postérieure du PLU qui pose des restrictions administratives au droit de construire dont le premier juge n'a pas tenu compte ;



- qu'ainsi la qualification de terrain à bâtir est impropre puisque sur une partie du bien la constructibilité apparaît très limitée ; en effet, la modification postérieure du PLU a placé le bien dans le secteur UGbi « situé en espace proche du rivage » sans vue directe sur l'océan, mais qui interdit certaines occupations et utilisations du sol (habitations, terrains de camping, installations agricoles, artisanat et commerce sauf en secteur Ugi, etc) et hauteur de construction limités à 10 mètres au faîtage. Le bien fait l'objet d'un emplacement réservé n° 43 pour la création d'une liaison douce au bénéfice de la Commune. Le bien, en état dégradé, non isolé est également inclus dans le Site Patrimonial Remarquable de [Localité 22], anciennement Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) dont le plan réglementaire prévoit une emprise répertoriée à usage de « parc et jardin'», d'une largeur de 16 mètres interdisant toute construction neuve ;



- que du fait des contraintes qui doivent être prises en compte comme constituant des servitudes d'utilité publique pour l'évaluation du bien selon l'article L322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la surface constructible n'est en réalité que de 2300 m² (ou de 3333m² en créant un parking souterrain, plus onéreux) et seulement pour un étage sur rez-de-chaussée. La promesse de vente pour un projet de construction de 7100 m² de plancher, soumise au droit de préemption, au regard de la condition suspensive de suppression de l'emplacement réservé et d'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel positif qui n'ont jamais été sollicités, est donc impossible à réaliser et le prix de la DIA n'est donc ni sincère ni véritable ;



- que l'EPFL PAYS BASQUE se fonde à titre principal sur l'application de l'article L322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et sur la jurisprudence qui retient la date de déclaration de succession comme point de départ du délai quinquennal (ainsi que cela ressort d'une décision du conseil constitutionnel citée par Mme la Commissaire du Gouvernement), et non la date du décès, pour constater que la déclaration de succession formalisée suite au décès de M. [H] [X] est datée du 29 novembre 2017, elle est donc antérieure de moins de 5 ans au jugement du 24 juin 2022, une valeur de 1 600 000 € a été déclarée concernant les parcelles cadastrées BR [Cadastre 5] et BW [Cadastre 12] pour une superficie totale de 21 059 m², soit un prix de 76 € le m², et pour le bien objet de la préemption de 5561 m² soit une valeur vénale de 422 636 €, bien inférieure à l'estimation de l'autorité administrative qui propose 860 000 € pour un bien en zone Ugbi, ou 1 000 000 € si le classement Ugi est retenu, valeur maximum pour ce bien qui n'a suivi aucune amélioration mais au contraire s'est dégradé.



A titre subsidiaire, en utilisant la méthode par comparaison, l'EPFL PAYS BASQUE, au regard des termes de comparaison pertinents plus récents que celui du 26 avril 2013 retenu dans le jugement, retient une valeur de 158 € le m², soit une valeur totale de 158 x 5 561 = 878 638 € dont il faut retrancher le coût de démolition pour 15'000 €, ce qui conduit à demander d'évaluer le bien à 860 000 €. Dans l'hypothèse où la cour retiendrait un prix supérieur à ce montant, elle devrait appliquer un abattement du fait des servitudes d'urbanisme grevant le bien.





Dans son dernier mémoire reçu au Greffe le 15 mai 2023, les dames [H], intimées, demandent à la cour de :



- déclarer recevable l'indivision [H] dans son appel incident ;

- infirmer le jugement rendu le 24 juin 2022 en ce qu'il a fixé la valeur de l'ensemble immobilier cadastré BR [Cadastre 5]p et BW [Cadastre 12]p à la somme de 2'187'712,10 € ;





- confirmer le jugement en ce qu'il a :



- rejeté l'application de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation,

- dit que l'EPFL PAYS BASQUE prendra à sa charge les frais d'actes, droits et émoluments découlant du transfert de propriété et les frais de bornage de division,

- condamner l'EPFL PAYS BASQUE au paiement de la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau :



- fixer le prix de préemption des terrains cadastrés BR [Cadastre 5]p et BW [Cadastre 12]p d'une contenance cadastrale de 5561m² sis [Adresse 15] à [Localité 22] à la somme minimale de 466 × 5561 = 2'591'426 € ;

- débouter l'EPFL PAYS BASQUE de l'ensemble de ses demandes notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'EPFL PAYS BASQUE à verser à Mme [I] [H], Mme [E] [H] épouse [S], Mme [T] [H] épouse [G] la somme de 100'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les dames [H] font valoir principalement que :



- le mémoire d'appel notifié le 21 octobre 2022 par l'EPFL PAYS BASQUE a été reçu par elle le 24 octobre 2022 et que la jurisprudence fait courir le délai à compter de la réception par l'intimé du mémoire de l'appelant qui lui est notifiée par le greffe, même en cas de notification antérieure directe réalisée par l'appelant à l'intimé ;



- que depuis 15 années, la commune de [Localité 22] bloque toute tentative de vente des terrains de la famille [H], mettant en avant des projets tous ensuite abandonnés, pour tenter de dévaloriser le foncier en le plaçant d'abord dans une zone déclarée d'utilité publique en 2013 mais refusant finalement d'acquérir, pour créer ensuite en 2016 une ZAD de 3 ha dont 2 ha constitués par les terrains de l'indivision [H] ;



- qu'en 2019, l'indivision [H] avait vendu les 3/4 de sa propriété à un acquéreur pour un prix raisonnable et pour réaliser les 3 objectifs d'intérêt général de la ZAD (maintien du pôle artistique, réalisation de la coulée verte, construction d'un pôle scolaire privé). L'EPFL PAYS BASQUE avait exercé son droit de préemption à nouveau sans aller jusqu'au bout, préférant modifier le PLU supprimant le pôle artistique et les projets d'école, la coulée verte étant transformée en simple voie de circulation douce, au point que l'indivision [H] a formé un recours devant le tribunal administratif de Pau contre la décision de préemption dont elle conteste la légalité ;



- que pour l'application de la règle de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation la date à considérer pour la mutation est celle de l'acte qui la constate, à savoir, en matière de succession la date de l'ouverture de la succession qui correspond selon l'article 720 du code civil à la date du décès, à savoir, pour M. [X] [H], en avril 2013 soit depuis plus de 5 ans, et non pas à la date de dépôt de la déclaration de succession faite en 2017. En outre, la déclaration faite en 2017 évaluant le bien à 76 € le mètre carré concernait la valeur en 2013 ;



- sur les caractéristiques du bien dont la consistance n'a pas changé depuis 2016, celui-ci est constitué d'anciennes pépinières, serres horticoles et commerciales situées à 1 kilomètre du centre-ville, le terrain d'une superficie totale de 5561 m² est raccordé aux différents réseaux publics il est clos de murs ou grillages métalliques ; sur la parcelle BR [Cadastre 5] p le bâti est une construction légère en structure métallique inox et éléments verriers en toiture en état d'usage, le surplus est bitumé à usage de parking ; la parcelle BW [Cadastre 12] p est un terrain horticole en friche avec serres partiellement ou totalement écroulées. Le bien est situé dans un quartier hétérogène à la fois résidentiel et populaire proche du front de mer ;







- que leur père avait donné à bail le 24 juin 2011 les installations bâties à l'association des ateliers d'artistes de [Adresse 24] pour une durée de 5 ans puis, par avenant du 19 juillet 2016 le contrat a été reconduit sans terme fixe mais avec un préavis permanent de 3 mois. L'indivision [H] a donné congé le 1er février 2021 ; néanmoins l'association n'a pas quitté les lieux et elle a été assignée devant le tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé. Par ordonnance du 14 septembre 2021 la résiliation du bail a été constatée et l'expulsion de l'association ordonnée ;



- que la date de référence à considérer pour évaluer la consistance du terrain et celle du 21 juin 2016 date à laquelle est devenue exécutoire la délibération du 15 juin 2016 créant la ZAD de [Adresse 24] à [Localité 22]. De ce fait, les dernières modifications du PLU (du 23 septembre 2017 et du 20 juillet 2019) ne sont pas à prendre en considération, ni l'emplacement réservé prévu par le PLU de 2015 pour la création d'un terrain de sport par application de l'article L.322-6 du code de l'expropriation (projet abandonné par la commune). Ainsi, les contraintes de construction et les servitudes d'urbanisme actuelles ne peuvent être prises en compte puisque postérieures à la date de référence. Au regard des possibilités de construction au 21 juin 2016 il pouvait être construit sur 15570 m² de surface de plancher une résidence hôtelière de service (R+3) ;



- que compte tenu du caractère exceptionnel du bien présenté, exposé plein sud et d'une douce déclivité naturelle Nord-Sud et situé à proximité des plages, les deux seules références comparables, situées à proximité dans la même avenue de [Adresse 24] en secteur Ugi, à savoir, la parcelle cadastrée AW [Cadastre 17] vendue en avril 2013 pour 466 €/m², et l'autre cadastrée BR [Cadastre 1] (située pour 85 % en zone Ugi) vendue le 16 décembre 2019 pour le prix de 1043,10 €/m² et en l'absence de tout terme de comparaison versé aux débats par l'expropriante pour justifier son évaluation, donnent ainsi un prix moyen de 886,63 €/m², ce qui légitime la valeur a minima fixée par le premier juge à 466 €/m², mais sans y appliquer un abattement de 15 %, ni la déduction de 15'000 € pour frais de démolition au regard des caractéristiques de la parcelle AW [Cadastre 17] qui a la même exposition au bruit de l'aéroport, un même emplacement dans le périmètre du site patrimonial remarquable, et sur laquelle des bâtiments à démolir sont également présents ;



- que l'indivision [H] avait négocié le prix de vente à 2'450'000 € pour tenir compte de toutes les contraintes sur le projet envisagé, et les conditions suspensives de la vente existant lors de la création de la ZAD ont donné lieu à des demandes de modification du PLU.



Les intimés demandent à la cour d'ajouter au titre des frais devant être pris en charge par l'EPFL PAYS BASQUE, les frais de division des parcelles omis par le 1er juge.



Enfin, l'indivision [H] soutient avoir exposé de très nombreux frais dans le cadre de cette procédure : frais et honoraires de son avocat, intérêts fiscaux au titre de la succession après le dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner en mairie, seconde expertise réalisée le 21 juin 2021, frais d'actes, d'avocat et d'huissier pour contraindre l'association d'artistes à libérer la parcelle et l'expulser, frais de taxe foncière et d'assurance justifiant la demande de 100'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans son mémoire reçu au Greffe le 28 février 2023, Mme la Commissaire du Gouvernement demande que la Cour fixe la valeur du bien à la somme de 191 €/m² soit au total après déduction d'une somme de 15'000 € pour frais de démolition, une indemnité principale de 1'047'151 €. 



Mme la Commissaire du Gouvernement fait valoir que les parcelles sont considérées comme constructibles car s'inscrivent dans un projet global, que le bien est inclus dans le site patrimoine remarquable de [Localité 22], que la date de référence à prendre en compte est le 21 juin 2016 date à laquelle a été rendue exécutoire la création de la ZAD, le terrain est situé à cette date en zonage Ugi. Mme la Commissaire du Gouvernement retient comme point de départ du délai de 5 ans fixé par l'article L. 322- 9 du code de l'expropriation le jour de la déclaration faite par le contribuable dans laquelle il donne une valeur aux biens qui lui sont transmis, selon le commentaire sur la décision du conseil constitutionnel 2012-236 du 20 avril 2012 relatif à une question prioritaire de constitutionnalité concernant l'ancien article L. 13-17 du même code.





Sur les six termes de comparaison proposés en première instance Mme la Commissaire du Gouvernement écarte le premier terme considéré comme trop ancien (AW [Cadastre 17] vendue en 2013) le 3e et 5e termes dont la superficie est moindre et le 6e qui concerne un zonage en habitat. Par rapport aux termes de comparaison conservés 2 et 4, elle applique un abattement de 20 % au regard du zonage de la parcelle préemptée moins favorable.





MOTIFS DE LA DECISION':





Sur la recevabilité des conclusions des intimés :



Selon l'article R. 311-26 du code de l'expropriation, l'appelant doit, à peine de caducité de la déclaration d'appel, déposer ou adresser ses conclusions et documents qu'il entend produire au greffe dans un délai de 3 mois à dater de la déclaration d'appel. Depuis le décret du 20 mai 2020, les conclusions peuvent être remises par RPVA entre avocats constitués, mais sans que ce texte ne remette en question les exigences de l'article précédent.



Or, l'alinéa 5 de l'article précité imposant de déposer dans le délai de 3 mois les conclusions et pièces en autant d'exemplaires que de parties plus un, cela implique nécessairement un dépôt en format papier. La notification des pièces transmises au greffe est alors assurée par celui-ci aux autres parties et constitue donc toujours le point de départ du délai de 3 mois, quelle que soit la date de la transmission par RPVA. 



En l'espèce, l'EPFL PAYS BASQUE justifie avoir adressé par RPVA son mémoire d'appel le 20 octobre 2022, avec copie pour l'indivision [H].



Par ailleurs, l'EPFL PAYS BASQUE a adressé également par courrier recommandé son mémoire et ses pièces reçues le 21 octobre 2022 au greffe, qui les a envoyés aux intimées par LRAR signé par elles le 24 octobre 2022.



La jurisprudence considère que le délai court à compter de la réception par l'intimé du mémoire de l'appelant qui lui est notifié par le greffe, même en cas de notification antérieure directe réalisée par l'appelant à l'intimé (Civ 19 décembre 2019 numéro 18- 24.794)



Il s'ensuit, au regard des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation, qu'en adressant au greffe le 24 janvier 2023 leurs conclusions, pièces et mémoire d'appel incident, les dames [H] ont respecté le délai de 3 mois visés par l'article R. 311-26 du code précité et sont donc recevables.





Sur la date de référence':



Selon l'article L213-4 du code de l'urbanisme, pour les biens soumis au droit de préemption urbain la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :



- pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :

i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé.





En l'espèce, la date de référence à considérer pour l'évaluation de la consistance du terrain est celle du 21 juin 2016, date à laquelle est devenue exécutoire la délibération du 15 juin 2016 de la communauté d'agglomération Côte Basque Adour créant la ZAD de [Adresse 24] à [Localité 22] ainsi que l'a retenu le premier juge, ce qui n'est pas contesté par l'EPFL PAYS BASQUE, et admis par Mme la Commissaire du Gouvernement.





Sur la nature du bien préempté et ses caractéristiques :



Au 21 juin 2016, le terrain était inscrit, selon le PLU modifié le 9 novembre 2015, en tant qu'emplacement réservé numéro 43 pour la réalisation d'un terrain de sport. Mais selon l'article L. 322- 6 du code de l'expropriation lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain dans un emplacement réservé par le PLU, le terrain est considéré pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé.



Par ailleurs, il n'est pas contestable qu'au 21 juin 2016, le bien préempté disposait des accès à tous les réseaux, et se trouvait en zone PLU Ugi constructible, destiné à recueillir « des équipements scolaires, sportifs et culturels, administratifs ainsi que les logements afférents à ces équipements et services ». La proximité de l'aérodrome plaçant depuis 2009 les terrains en secteur zone C pour bruit modéré, impose par ailleurs des contraintes acoustiques. Encombrée de serres partiellement en ruine, les parcelles concernées sont donc des terrains à bâtir d'une hauteur de 12 m soit R+3 maximum, après démolition des encombrants. Les constructions d'habitations nouvelles sont interdites.





 Sur la prise en compte des contraintes constituant des servitudes d'utilité publique :



 Selon l'article L322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article précédent, de la capacité des équipements prévus à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle de la part de l'expropriant, une intention dolosive.



Les servitudes d'utilité publique existant au 21 juin 2016 étaient que :

- le terrain est situé dans un périmètre d'exposition au bruit lié à l'aéroport ;

- le terrain se situe dans le site patrimonial remarquable de [Localité 22] qui prévoit une emprise n° 43 répertoriée à usage de parcs et jardins d'une largeur de 16 m qui restreint la possibilité de construire sur cette surface ;

- le terrain est situé dans le périmètre de la ZAD dite [Adresse 24] créée en 2016.



Les dernières modifications du PLU (numéro 10 du 23 septembre 2017 et numéro 11 du 20 juillet 2019), restreignent les possibilités de construire sur la parcelle objet de la préemption en la plaçant en secteur Ugbi : c'est-à-dire espace proche du rivage et exposition au bruit de l'aéroport (i) zone b (bruit fort) ; impossibilité d'installer des commerces ou de l'artisanat, terrains de camping, des habitations, et hauteur des constructions limitées à 7 mètres (soit R+1) au lieu de 12 mètres.



 Mais ces restrictions ne sont pas à prendre en considération pour l'évaluation du bien puisqu'elles sont postérieures à la date de référence du 21 juin 2016. En effet, si le principe de la date de référence a pour objectif d'empêcher la spéculation des propriétaires sachant que leur bien va être exproprié ou préempté, elle a également pour objectif d'empêcher l'expropriant de modifier à son avantage les règles d'urbanisme pour acquérir le bien à un moindre prix.



Le juge de l'expropriation n'étant pas lié par le prix de l'offre d'acquisition qui est faite dans la déclaration d'intention d'aliéner, il importe peu que le projet du promoteur qui offre d'acquérir manque de réalisme sur ses droits à construire effectifs, d'autant qu'en l'espèce il a assorti sa promesse d'une condition suspensive.







Sur l'évaluation du bien :




Sur l'application de l'article L322-9 du code de l'expropriation : 




Selon ce texte, le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier.



Il se déduit de ces dispositions que le délai de 5 ans se calcule entre la date de la mutation du bien à titre gratuit ou onéreux et la date du transfert de propriété.



Selon l'article 720 du code civil, les successions s'ouvrent par la mort, au dernier domicile du défunt.



Selon l'article 724 du code civil les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des droits et actions du défunt.



Selon l'article 775 du même code, l'option exercée par un héritier à un effet rétroactif au jour de l'ouverture de la succession.



Ainsi la mutation d'un bien aux héritiers du défunt s'opère au jour du décès de celui-ci, soit en l'espèce pour M. [H] le 8 avril 2013.



Quant à la date du transfert de propriété, en matière de préemption il intervient à la plus tardive des deux dates entre la signature de l'acte authentique et le paiement du prix selon l'article L213-14 du même code. Aucun de ces actes n'étant encore intervenu concernant les dames [H], il a couru un délai supérieur à 5 ans depuis le décès de leur auteur, peu important la date à laquelle une évaluation administrative du bien a été faite à l'occasion de la déclaration de succession.



La décision du conseil constitutionnel visée par Mme la Commissaire du Gouvernement ne remet pas en question cette interprétation de l'article L322-9 du code de l'expropriation.



Il s'ensuit que l'article L. 322-9 du code de l'expropriation n'est pas applicable à l'espèce.




Sur les termes de comparaison :




En matière de préemption selon l'article L213-4 du code de l'urbanisme, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. 

 

Selon l'article L321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité principale d'expropriation correspond à la valeur vénale du bien exproprié à la date du jugement fixant l'indemnité (L322-2) même en cas d'appel. En l'espèce, le jugement a été rendu le 24 juin 2022.



Pour apprécier la valeur vénale d'un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de terrains présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.



 

Il n'est pas contesté par les parties que les terrains à construire situés en zone Ugi sont très rares et en réalité il n'existe que deux termes de comparaison produits aux débats, qui concernent les parcelles AW [Cadastre 17] et AW [Cadastre 10] mais dont les dates de cession sont très anciennes puisque la première date du 26 avril 2013, concernant une parcelle d'une surface de 685 m² correspondant à une maison d'habitation détachée d'une plus grande parcelle, peu comparable avec le bien objet de la préemption, et la seconde date du 30 décembre 2014 pour une surface de 2505 m². Ces références datant de près de 10 ans doivent donc être écartées, la première retenue par les dames [H] présentant en outre un prix atypique de 466 € le mètre carré, alors que la suivante a été effectuée au prix de 140 € le mètre carré un an plus tard pour une parcelle 4 fois plus grande dans le même secteur.



Les dames [H] proposent également un terme de comparaison pour une parcelle BR [Cadastre 1] de 6960 m² en zonage Ugi à 85 % de sa superficie (matérialisé sur le PLU par l'expert AUDEXIM sollicité par les dames [H]), et cédée le 16 décembre 2019 au [Adresse 9] pour la promotion immobilière d'une résidence de tourisme de 120 logements pour un prix HT de 6 050 000 € soit 869 € le m² et de 7 260 000 € TTC soit 886,63 € le m².



Mais ce projet immobilier s'inscrit dans un projet immobilier plus vaste de 7810 m² au total incluant une parcelle BR [Cadastre 8] où se trouvait une maison d'habitation, vendue pour 750'000 € pour une surface de 850 m² pour y édifier un collectif de 6 logements et dont la répartition du prix entre les deux parcelles a été opérée dans l'acte de vente pour des raisons fiscales sans qu'on puisse donc avoir la certitude de leur valorisation réelle respective pour les parties à l'acte de cession. 



Il est donc difficile de comparer un tel projet global avec le bien à estimer, d'autant qu'en outre, il ressort de l'acte notarié de cette vente que le terrain cadastré BR [Cadastre 1] supportait l'exploitation d'une station-service jusqu'en 2012, pour laquelle l'exploitant, la SAS MILABIA qui envisageait de vendre le bien en vue de l'installation d'une école et d'une université, avait effectué la réhabilitation en 2013, qui a fait l'objet d'un rapport de fin de travaux et d'analyse des risques résiduels sur site et hors site par l'APAVE le 7 mai 2014, autorisant l'installation d'habitations sur le site dépollué.



Le coût de la dépollution a donc été nécessairement pris en compte par le vendeur dans le prix mais dans une proportion difficile à connaître et cette cession atypique, bien que récente et proche géographiquement du bien à évaluer doit dans ces conditions être écartée comme non suffisamment pertinente.



Les autres termes de comparaison sont situés en secteur UD du PLU, plus favorable en termes de constructibilité, zone destinée à la construction en ordre discontinu, d'habitations, de commerces et de bureaux.



En écartant les cessions de trop petites parcelles, comme la parcelle AI [Cadastre 14] dont la cession en secteur Uda, du 27 octobre 2022, porte sur 882 m², et la parcelle AW [Cadastre 16] portant sur 600 m² en secteur Udi (proximité de l'aéroport) et en outre plus ancienne (12 septembre 2017), on peut retenir la cession des parcelles BW [Cadastre 6] et BW [Cadastre 4] des 27 novembre 2020 et 21 janvier 2021 pour une superficie totale de 5613 m² au prix total de 1'680'000 € soit un prix de 299 € le m² dans un secteur proche du bien à évaluer et donc comparable, ainsi que la cession de la parcelle CI [Cadastre 13] du 18 décembre 2019 pour une superficie de 1664 m² au prix de 300'000 € soit 180 € le m². 



Ainsi la moyenne des deux cessions de référence s'établit à la somme de 239 € le m². Le secteur de ces termes de référence est plus favorable en termes de constructibilité puisqu'il autorise l'habitat ; en outre, les parcelles préemptées sont situées dans un périmètre exposé au bruit de l'aéroport, et se trouvent incluses dans le site patrimonial remarquable de [Localité 22] (anciennement AVAP) qui crée une emprise à usage de parcs et jardins d'une largeur de 16 m traversant les parcelles. Toutefois cette emprise reste limitée par rapport à la superficie des parcelles préemptées.



Par ailleurs, il n'est pas justifié d'appliquer de décote sur la moyenne des termes des références, dans la mesure où le 2e terme de référence est situé plus loin du front de mer et dispose d'une surface plus petite et ainsi moins avantageuse que les parcelles préemptées, ayant justifié le prix de vente moindre faisant déjà baisser la moyenne.



Il convient donc de retenir un prix pour les parcelles BR [Cadastre 5]p et BW [Cadastre 12]p de 239 x 5561 = 1 329 079 €, dont il conviendra de retirer une somme de 15'000 € au titre des frais de démolition des serres et bâtiments soit un prix final de 1 314 079 €. 



Sur la demande au titre des frais d'actes, droits et émoluments découlant du transfert de propriété et les frais de bornage de division :



Il n'est pas contesté que l'expropriant, l'EPFL PAYS BASQUE prendra en charge les frais d'actes, droits et émoluments découlant du transfert de propriété entre le préempté et le préempteur. Le 1er juge a statué sur les frais de division et de bornage en y faisant droit dans sa motivation, mais les frais de division ont été omis dans le dispositif par suite d'une simple erreur matérielle qu'il y a lieu de réparer en l'absence de contestation.





Sur la demande de mention dans le dispositif de fixer le prix du bien appartenant à l'indivision [H], libre de toute occupation, location, encombrement et/ou mise à disposition :



Une procédure d'expulsion a été mise en oeuvre par jugement du 14 septembre 2021 ; en tant que de besoin, il sera mentionné que la propriété du bien préempté sera transférée libre de toute occupation, location ou encombrement.





Sur la demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile :



Les dames [H] justifient par les pièces versées aux débats avoir exposé pour la présente procédure de préemption des frais d'honoraires selon factures pour 23'700 € et des frais pour l'expertise d'AUDEXIM 3 600 €.



 Par contre les frais exposés pour les procédures antérieures de préemption n'ayant pas abouti, les propriétaires ayant choisi de retirer le bien de la vente, les frais de la procédure de recours administratif, de la procédure d'expulsion contre les artistes occupants les parcelles préemptées et les intérêts de retard liés à la succession [H], ne peuvent être pris en considération au titre des frais exposés pour la présente procédure à imputer à l'expropriant.



Le jugement étant confirmé dans sa disposition au titre de l'article 700 du code de procédure civile accordé en 1ère instance pour 4 500 €, l'EPFL PAYS BASQUE sera donc condamnée à payer aux dames [H] la somme complémentaire de 22 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



En conséquence, le jugement déféré doit être partiellement réformé.





PAR CES MOTIFS 



La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe, 



Déclare recevables les conclusions et l'appel incident notifiées par Mme [I] [H], Mme [E] [H] épouse [S] et Mme [T] [H] épouse [G] le 24 janvier 2023 ;

 

Infirme le jugement rendu le 24 juin 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Pau :



- en ce qu'il a fixé le prix de préemption des terrains cadastrés BR [Cadastre 5]p et BW [Cadastre 12]p d'une contenance de 5561 m² situés au [Adresse 15] à [Localité 22] à la somme de 2 187 712,10 € décomposée comme suit : 396,10 x 5561 = 2 202 712,10 - 15 000 = 2 187 712,10 € ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Fixe le prix de préemption des terrains cadastrés BR [Cadastre 5]p et BW [Cadastre 12]p d'une contenance de 5561 m² situés au [Adresse 15] à [Localité 22] à la somme de :



239 x 5561 = 1 314 079 € 



Dit que le bien préempté sera laissé libre de toute occupation, location encombrement ou mise à disposition ; 



Dit que l'EPFL PAYS BASQUE prendra en charge, outre les frais mentionnés dans le dispositif du 1er jugement, les frais de division des parcelles détachées de l'ensemble de la propriété indivise objet de la préemption ;



Condamne l'EPFL Pays Basque à payer à Mme [I] [H], Mme [E] [H] épouse [S] et à Mme [T] [H] épouse [G] la somme de 22 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne l'EPFL Pays Basque aux dépens d'appel.



Arrêt signé par Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,