Cour d'Appel · 4ème Chambre — 6 juillet 2023

4ème Chambre





ARRÊT N° 184



N° RG 22/06169 

N°Portalis DBVL-V-B7G-TGTM























Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 JUILLET 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 11 Mai 2023



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 16 Mai 2023

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juillet 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTS :



Monsieur [B] [P]

né le 04 Avril 1978 à [Localité 6] (29)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Marie-Emmanuelle LEFEUVRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES



Madame [K] [Z] épouse [P]

née le 13 Décembre 1978 à [Localité 3] (Maroc)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Marie-Emmanuelle LEFEUVRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉE :



S.A.S. COMECA 

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Typhaine DESTREE de la SELARL VERBATEAM NANTES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Exposé du litige :





Le 23 juin 2020, M. et Mme [P] ont conclu avec la société Coméca un contrat de construction de maison individuelle pour un montant total de 186 954 euros dont 64 499 euros de travaux exécutés par les maîtres de l'ouvrage.



Le 13 septembre 2021, la société Coméca a émis l'appel de fonds d'achèvement des cloisons et mise hors d'air (75 % de la construction) d'un montant de 19 261,05 euros dont 12 261,05 euros ont été payés par les époux [P] le 26 octobre 2021 et 1 500 euros le 22 décembre suivant.



L'ouvrage a été réceptionné selon procès-verbal du 15 septembre 2021, avec réserves.



Le 22 février 2022, M. et Mme [P] ont été mis en demeure de payer le solde de 5 500 euros de l'appel de fonds de 75 %.



Par acte d'huissier en date du 7 avril 2022, la société Coméca a fait assigner les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Nantes en paiement du solde de l 'appel de fonds et d'indemnités de retard ainsi qu'en consignation du solde de 5% auprès de la Caisse des dépôts et consignation.





Par un jugement en date du 4 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :



- condamné solidairement les époux [P] à payer à la société Coméca la somme de 5 500 euros au titre du reliquat de l'appel de fonds de 75 % dus à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;

- débouté M. et Mme [P] de leur demande d'expertise judiciaire ;

- condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à la société Coméca la somme de 605 euros au titre des pénalités de retard ;

- ordonné aux époux [P] de procéder à la consignation de la somme de 6 459,75 euros auprès de la caisse des dépôts et des consignations dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;

- condamné solidairement les mêmes au paiement d'une astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours en cas d'inexécution volontaire dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;

- condamné in solidum M. et Mme [P] à payer à la société Coméca la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les époux [P] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum les mêmes aux dépens ;

- rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.



M. et Mme [P] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 octobre 2022.





Dans leurs dernières conclusions transmises le 2 décembre 2022, M. et Mme [P] au visa des articles 143 et suivants du code de procédure civile, 1219 du code civil demandent à la cour de :



- réformer le jugement dont appel en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à la société Coméca la somme de 5 500 euros au titre du reliquat de l'appel de fonds dû à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ; déboutés de leur demande d'expertise judiciaire ; condamnés solidairement à payer à la société Coméca la somme de 605 euros au titre des pénalités de retard ; la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamnés in solidum aux dépens ;

Statuant à nouveau,

- avant dire droit, ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;

En conséquence,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de :

- se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;

- après avoir dûment convoqué les parties, se rendre sur les lieux ;

- vérifier l'intégralité des désordres relevés ;

- préciser les dates auxquelles les travaux ont été exécutés et terminés ;

- préciser la date de prise de possession et, s'il y a lieu, celle des procès-verbaux de réception définitive ;

- vérifier si les réserves émises à réception existent et si elles relèvent le cas échéant de la garantie de parfait achèvement prévue à l'article 1792-6 du code civil ;

- préciser également s'il existe des non-conformités contractuelles ;

- dire si les désordres et non-conformités contractuelles allégués à l'assignation et relevés par l'expert existent ;

- dans l'affirmative, les décrire, en indiquer la cause, la nature et l'imputabilité ;

- dire si ces désordres constituent des dommages susceptibles de rendre l'ouvrage impropre à sa destination ou qui compromettent sa solidité, s'ils affectent un élément constitutif de l'immeuble ou un élément d'équipement indissociable au sens de l'article 1792-2 du code civil ;

- indiquer les travaux propres à y remédier, les évaluer ; en cas d'urgence, décrire et évaluer dans un compte-rendu les travaux indispensables à effectuer à bref délai ;

- indiquer les travaux propres à y remédier, en évaluer le coût, en préciser la durée prévisible 

- donner tous éléments de nature à évaluer les préjudices subis et ceux à subir en raison des travaux à exécuter à l'effet d'y remédier ;

- apurer les comptes entre les parties ;

- dire et juger que M. et Mme [P] sont bien fondés à suspendre le règlement du solde de l'appel de fonds des 75 % dont le montant ne correspond qu'à la somme modique de 5 500 euros, eu égard à l'ampleur et à la gravité des désordres constatés, ce dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert judiciaire désigné ;

- débouter en l'état la société Coméca de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de M. et Mme [P] ;

-condamner la société Coméca à payer à M. et Mme [P] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



M et Mme [P] font valoir qu'en les déboutant de leur demande d'expertise, le tribunal les a privés de la possibilité de bénéficier des garanties légales à la charge du constructeur qui courent à compter de la réception de l'ouvrage, alors qu'ils justifient de désordres graves affectant l'immeuble.



Ils précisent que depuis la réception, les réserves relatives à la gouttière façade arrière, à la fixation des tuiles faîtières du garage, au remplacement des fenêtres des chambres 2,3 et 4 et de la porte d'entrée ont seules été levées sans résultat concernant la porte qui demeure défectueuse.



Ils font observer que le procès-verbal du 28 février 2022, comme le rapport d'expertise Elex du 16 mai 2022 et celui de la société Exba du 20 octobre 2022, ont mis en évidence l'absence de levée de toutes les réserves, une évolution défavorable des désordres réservées et notamment des fissurations qui conduira à des infiltrations, ainsi que l'apparition de désordres ou de malfaçons qui remettent en cause la solidité de l'ouvrage, à savoir un sous-dimensionnement de la charpente du garage, une absence de linteau sur le trou d'homme du garage. Ils ajoutent qu'une étude géotechnique préalable de type G2PRO aurait dû leur être fournie, sauf pour le constructeur à prouver l'adaptation des ouvrages de fondation au terrain au moyen d'une étude post réalisation de type G5. Ils en déduisent que ces éléments témoignent qu'ils justifient d'un intérêt légitime à obtenir avant-droit la désignation d'un expert.



Ils estiment prématurée dans ces conditions la demande de paiement du solde de l'appel de fonds égal à 75% du coût de la maison .



M et Mme [P] invoquent l'exception d'inexécution et observent qu'en novembre 2020, ils avaient alerté le constructeur sur l'existence de désordres, qu'en raison des défauts relevés sur la porte du garage et la porte d'entrée, la maison n'était pas hors d'air à la date de l'appel de fonds, le 13 septembre 2021, soit deux jours avant la réception. Ils en déduisent que l'importance des désordres constatés justifie le défaut de paiement de cette somme.





Dans ses dernières conclusions transmises le 19 janvier 2023, la société Coméca demande à la cour de :



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; 

En conséquence 

- condamner solidairement M. et Mme [P] à régler à la société Coméca la somme de 5 500 euros au titre du règlement du solde de l'appel de fonds intermédiaire dit des 75 % de l'achèvement de la construction ; 

- condamner solidairement M. et Mme [P] à régler les pénalités contractuelles de retard sur cette somme arrêtées à la somme de 650 euros ; 

- condamner solidairement M. et Mme [P] à procéder à la consignation du solde des 5 % du prix de la construction ; 

- condamner in solidum M. et Mme [P] à régler à la société Coméca une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum M. et Mme [P] à supporter la charge des entiers dépens de l'instance ; 

- débouter M. et Mme [P] de leur demande d'expertise judiciaire ainsi formulée ; 

- à titre subsidiaire, si la cour fait droit à la demande d'expertise judiciaire : 

- décerner acte à la société Coméca de ses protestations et réserves d'usage sur cette mesure ; 

- rappeler que la mission de l'expert est strictement limitée à l'analyse des désordres dénoncés et justifiés dans leur existence dans les conclusions des époux [P] ; 

- dire que la mission de l'expert devra être la mission classique de constat des désordres dénoncés, de description de leur origine, de donner les éléments sur les responsabilités techniques, de description de leur ampleur, de description et de chiffrage des travaux de reprise ; 

- dire que l'expert aura pour mission de dire pour chaque réserve à réception, leur date d'apparition, les dates d'intervention et si elles ont été levées par le constructeur et à quelle date 

- dire que l'expert devra donner son avis sur l'apparence des désordres à réception ;

- rappeler que les frais de l'expertise sont supportés par les demandeurs à la mesure, soit les époux [P] ; 

- dire que l'expert aura une mission d'apurement des comptes entre les parties ; 

- confirmer le jugement pour le surplus ; 

En toute hypothèse,

- condamner in solidum M. et Mme [P] à régler à la société Coméca la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel ; 

condamner in solidum M. et Mme [P] à supporter la charge des entiers dépens de l'instance en appel.



Le constructeur rappelle que les règles applicables au contrat de construction de maison individuelle sont d'ordre public et que l'échéancier des paiements est protecteur du maître d'ouvrage, puisque les appels de fonds correspondent au niveau de réalisation de l'ouvrage. Il soutient que suite à la réception de l'ouvrage, qui met fin à la relation contractuelle entre les parties et constitue le point de départ des garanties légales, le maître d'ouvrage ne peut se prévaloir de désordres pour remettre en cause des appels de fonds qui étaient exigibles. Il fait observer qu'à la date de la réception, le maître d'ouvrage doit avoir payé 95% du prix de l'immeuble, contrepartie de l'obligation d'édification du constructeur . 



La société relève que M et Mme [P] occupent normalement la maison, qu'ils ont porté des réserves à la réception qu'elle s'est employée à lever, qu'ils ne peuvent refuser le paiement du solde de l'appel de fonds à la mise hors d'air en raison des défauts réservés. Elle en déduit que les indemnités pour retard de paiement sont également dues.



Elle s'oppose à la demande d'expertise judiciaire fondée sur l'article 143 du code de procédure civile, considérant qu'il s'agit d'un moyen pour ne pas payer le solde dû. Elle objecte que M et Mme [P] ne peuvent fonder leur demande sur la garantie de parfait achèvement dont ils n'ont pas respecté les conditions de mise en 'uvre, qu'elle a accompli des diligences pour lever les réserves.



Elle fait observer que le constat d'huissier et les rapports d'expertise produits ne sont pas contradictoires, que les évolutions qu'ils évoquent restent hypothétiques, que la demande d'expertise n'est pas justifiée. 



A titre subsidiaire si une expertise est ordonnée, le constructeur demande qu'elle soit strictement limitée aux désordres dénoncés dans les conclusions des appelants.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 2 mai 2023.





Motifs :





La société Coméca ne discute pas que la somme de 6 459,75 € représentant les 5 % du montant de l'immeuble retenue en application de l'article R 231-7 du code de la construction et de l'habitation en présence de réserves à la réception a bien été consignée à la Caisse des dépôts et consignation. Ce point n'est plus en débat devant la cour.



-Sur la demande en paiement de 5500€ :



Il convient de rappeler que la présente procédure a été initiée par la société Coméca, constructeur, pour obtenir paiement du solde de 5500€ de l'appel de fonds du 13 septembre 2021, correspondant à l'avancement de la maison au stade de l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air et représentant 75% du prix de la construction.



En réponse, M et Mme [P] n'ont présenté aucune demande reconventionnelle en réparation des désordres réservés ou apparus après la réception dont ils font état dans leurs conclusions et qui sont mis en évidence dans le constat d'huissier de février et les rapports d'expertise amiables qu'il versent aux débats.



Leur demande d'expertise est présentée avant dire droit, donc avant qu'il soit statué sur le bien fondé de la demande en paiement de la société Coméca et concerne l'existence de réserves non levées et de nouveaux désordres.



Or, l'appel de fonds intermédiaire dont il s'agit, doit être payé par le maître d'ouvrage, sauf à démontrer lors du chantier que le niveau d'avancement des travaux que la somme demandée est destinée à régler n'est pas atteint, ce qui n'a pas été le cas des époux [P].



Ces derniers ont en effet, après l'appel de fonds, réceptionné la maison le 15 septembre 2021, ce qui démontre qu'ils ont considéré que l'immeuble était conforme et habitable et donc présentait la qualité d'étanchéité à l'air normalement attendue des occupants, même s'ils ont signalé des défauts à reprendre. Ces réserves qui concernent également d'autres parties de maison, si elles justifient la retenue de 5% du prix de vente jusqu'à ce qu'elles soient levées, ne peuvent fonder le refus de règlement de l'intégralité du paiement intermédiaire prévu par l'article R 231-7 du code de la construction. Il en est de même des désordres apparus postérieurement à la réception qui doivent être traités dans le cadre des garanties légales dues par le constructeur à compter de la réception.



En conséquence, le tribunal a estimé à juste titre que le solde de l'appel de fonds exigible au stade d'achèvement des cloisons et de mise hors d'air devait être payé et qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner d'expertise avant dire droit.



L'article 11.5 du contrat stipulait à la charge du maître d'ouvrage une pénalité égale à un pour cent par mois calculé sur les sommes non réglées. Le retard de paiement était constitué à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la mise en demeure suivant l'appel de fonds conforme à l'article 11.3( modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux) resté sans réponse ou à partir du moment où le solde du prix convenu aurait être versé à Coméca.



Une mise en demeure de payer la somme de 5500€ a été adressée aux maîtres d'ouvrage le 8 décembre 2021. La pénalité de retard a couru à compter du 23 décembre suivant. La somme de 605€ mise à la charge de M et Mme [P] sera confirmée.



-Sur les demandes annexes :



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. 



M et Mme [P] seront condamnés à verser à la société Coméca une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens d'appel.







Par ces motifs





La cour, 



Statuant publiquement, contradictoirement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant, 



Condamne M et Mme [P] à verser à la société Coméca une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens d'appel. 







Le Greffier, Le Président,