Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 5 juillet 2023

N° RG 23/00752 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJWR







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 5 JUILLET 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/02361

Tribunal judiciaire de Rouen du 6 février 2023





APPELANTE :



SAS FINANCIERE MALAKOFF 1

RCS de Paris n° 890 298 508

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Marina CHAUVEL, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Corentin BOUTIGNON, avocat au barreau de Lille







INTIME :



CENTRE HOSPITALIER [5]

RCS de Rouen n° 267 602 027

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Céline GIBARD, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me François AGUERA





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER



DEBATS :



A l'audience publique du 10 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2023







ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 5 juillet 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 5 mai 2021, le centre hospitalier [5] a consenti à M. [R], auquel s'est substituée la Sas Financière Malakoff 1, une promesse unilatérale de vente portant sur l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 3], moyennant le prix de 

540 000 euros. Les fonds ont été versés sur le compte séquestre du notaire. 



Le centre hospitalier avait, en cédant le bien, un projet qui concernait la création du site « Les constellations » au coeur de son domaine, devant accueillir des espaces de travail, de formation, de restauration et d'hébergement d'étudiants.



La Sas Financière Malakoff 1 s'est prévalue de la levée de l'option d'achat mais l'acte de vente n'a pas été régularisé, le centre hospitalier indiquant ne plus souhaiter cette vente. 



Par assignation à jour fixe du 10 juin 2022, la Sas Financière Malakoff 1 a fait délivrer un acte introductif d'instance à l'encontre du centre hospitalier [5] essentiellement pour voir le tribunal déclarer la vente parfaite. 



Par jugement contradictoire du 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a : 

- rejeté la demande du centre hospitalier tendant à déclarer nulle l'assignation à jour fixe et à renvoyé l'affaire devant le juge de la mise en état, 

- débouté la Sas Financière Malakoff 1 de sa demande tendant à déclarer parfaite la vente entre la Sas Financière Malakoff 1 et le centre hospitalier [5] portant sur l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 3], moyennant le prix de 540 000 euros et de toutes ses autres demandes subséquentes, 

- débouté la Sas Financière Malakoff 1 de sa demande au titre de la résistance abusive, 

- débouté le centre hospitalier de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné la Sas Financière Malakoff 1 à verser au centre hospitalier une somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, 

- condamné la Sas Financière Malakoff 1 aux dépens, 

- débouté les parties de toute demande non présentement satisfaite, 

- rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision. 

Par déclaration reçue au greffe le 27 février 2023, la Sas Financière Malakoff 1 a formé appel et a bénéficié de l'autorisation de procéder par assignation à jour fixe. 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 3 mai 2023, la Sas Financière Malakoff 1 demande à la cour, au visa des articles 917, 699 et 700 du code de procédure civile, des articles 1124, 1589, 1101, 1217, 1240 du code civil, de :



- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes :

. tendant à déclarer parfaite la vente immobilière, 

. tendant à ce qu'il soit enjoint au centre hospitalier de se présenter à un rendez-vous de signature de l'acte authentique de la vente devenue parfaite le 29 avril 2022 dans un délai de 8 jours à compter du prononcé du jugement, 

. tendant à obtenir la condamnation du centre hospitalier au paiement d'une astreinte de 500 euros par jour de retard tant que la vente n'est pas réitérée par acte authentique,

. tendant à la déclaration judiciaire de la vente,

. tendant à ce qu'il soit ordonné la publication du jugement valant vente au service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente, 

. de sa demande de condamnation du centre hospitalier au paiement d'une somme de 15 000 euros au titre de sa résistance abusive et de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens, 



et statuant à nouveau, 

- déclarer parfaite la vente intervenue entre elle et le centre hospitalier portant sur l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 3], moyennant le prix de 540 000 euros, 

en conséquence, 

- enjoindre au centre hospitalier de se présenter à un rendez-vous de signature de l'acte authentique afin de réitérer la vente devenue parfaite le 29 avril 2022 dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de l'arrêt, 

le cas échéant, passé ce délai, 

- condamner le centre hospitalier au paiement d'une astreinte par jour de retard tant que la vente n'est pas réitérée par acte authentique, 

le cas échéant, passé un délai de 15 jours à compter de l'arrêt, si l'acte authentique n'est pas signé, 

- déclarer que le « jugement » vaut vente,

- ordonner la publication du « jugement » valant vente au service de la publicité foncière compétent à l'initiative de la partie la plus diligente, 

en tout état de cause, 

- condamner le centre hospitalier à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de la résistance abusive, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande du centre hospitalier tendant à déclarer nulle l'assignation à jour fixe et à renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état, 

- condamner le centre hospitalier à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le centre hospitalier aux dépens. 



Elle fait valoir qu'en s'appuyant sur une interprétation erronée de la condition suspensive d'obtention d'un crédit-bail de la promesse de vente, le tribunal judiciaire l'a déboutée à tort de sa demande de sorte que le centre hospitalier est désormais libre de remettre en vente l'immeuble ; que ce faisant, ce dernier lui cause un préjudice grave au regard de l'envergure de l'opération dans la mesure où elle avait sollicité différents professionnels sur la mise en oeuvre du projet ; qu'elle était sur le point de conclure un bail avec l'Etat pour un loyer annuel de 92 400 euros ; que la perte du bénéfice du contrat de vente entraînerait un déséquilibre financier irréversible pour l'opération, notamment par la perte de la possibilité de créer 83 logements ; que le centre hospitalier a révélé qu'en définitive, l'immeuble serait vendu à l'agence régionale de la santé dans le cadre de l'implantation d'un Ehpad. 

Elle rappelle les termes de la condition suspensive d'obtention d'un financement par crédit-bail, exclusivement rédigée en faveur du bénéficiaire de la promesse et non du promettant comme l'a retenu le tribunal et souligne par ailleurs qu'il n'y avait pas lieu de proroger cette condition. En conséquence, la caducité de la promesse ne pouvait être retenue pour ce seul motif. 



Le mécanisme arrêté par la clause prévoyant une condition suspensive permet de considérer que :

- la renonciation explicite au bénéfice de la promesse, par le biais d'une notification au promettant concerne uniquement le cas où le bénéficiaire a obtenu son ou ses financements. Est visée explicitement la notification des « acceptations » de financement par le bénéficiaire. Cette partie de la clause n'a pas vocation à s'appliquer au cas où le bénéficiaire n'a pas entendu obtenir de financement ou n'a pas obtenu le financement.

- cette renonciation explicite est l'expression d'une intention contraire et renvoie à celle exprimée dans le texte, à savoir, le mécanisme de protection dont le bénéficiaire peut se prévaloir.



Les paragraphes discutés sont écrits pour permettre aux parties de conclure l'acte définitif lorsque le financement est obtenu avant le délai imparti par la clause et dans l'hypothèse, par exemple, où le bénéficiaire ne souhaite pas prolonger le délai pour obtenir d'autres propositions de financement par d'autres établissements bancaires. Dans le cas contraire, cela reviendrait à considérer la condition comme accomplie par l'obtention de n'importe quelle première offre de prêt alors que le bénéficiaire dispose d'un délai suffisamment long pour en obtenir d'autres.



Ainsi, l'issue du contrat présente trois hypothèses possibles : 

- le bénéficiaire a obtenu le financement

Dans ce cas, il doit adresser la preuve de ce financement dans un délai de 5 jours suivant la date d'échéance prévue par la promesse, à savoir, le 15 décembre 2021. En l'occurrence, le bénéficiaire ne se trouvait pas dans cette hypothèse.



- le bénéficiaire n'a pas obtenu le financement et souhaite se prévaloir de la caducité de la promesse



Dans cette hypothèse, si le bénéficiaire veut se prévaloir du mécanisme de caducité de la promesse prévu par la clause, il doit :

« - justifier du dépôt de sa ou ses demandes et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

- Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce financement ».



La caducité est conditionnée par une démarche explicite du bénéficiaire formulée avant la date d'échéance de la condition, en l'occurrence le 15 décembre 2021. Avant cette date, le bénéficiaire doit avoir notifié au promettant son souhait de se prévaloir de la protection de la condition suspensive.



- le cas présent, le bénéficiaire n'a pas obtenu le financement mais il souhaite renoncer au bénéfice de la condition suspensive et réitérer la vente. En revanche, si le bénéficiaire ne revendique pas la protection de la condition suspensive, il est réputé y avoir renoncé tacitement. Le centre hospitalier n'explique pas sur quel fondement contractuel sur lequel il s'appuie pour considérer que le bénéficiaire aurait dû renoncer explicitement à la condition suspensive.



La Sas Financière Malakoff 1 se prévaut en conséquence de l'existence d'une vente parfaite, puisque le régime juridique de la promesse n'est pas discutable : la promesse unilatérale de vente se transforme en vente parfaite dès que le bénéficiaire de cette promesse a, dans le délai imparti, manifesté en la portant à la connaissance du promettant, sa volonté d'acquérir la chose aux conditions proposées. 





Par courriel du 29 avril 2022, elle a levé l'option par l'intermédiaire du notaire, la vente étant dès lors parfaite et le centre hospitalier n'ayant aucun pouvoir de contrôle sur le choix de la personne substituant le bénéficiaire. 



Elle tire les conséquences de la vente au titre de sa régularisation par acte authentique et demande l'indemnisation de ses préjudices tenant à la résistance abusive du centre hospitalier.



Par dernières conclusions notifiées le 6 avril 2023, le centre hospitalier [5] demande à la cour de :

- confirmer la décision entreprise, 

- rejeter les demandes de la Sas Financière Malakoff 1 à lui verser les sommes de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure et man'uvres abusives, et de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Il conteste l'allégation selon laquelle la Sas Financière Malakoff 1 était « sur le point de conclure un bail avec l'Etat » ajoutant même que « la perte de ce contrat entraînerait une perte irréversible pour l'opération ». Il s'agit d'une question ancienne n'impliquant pas l'appelante. Aucun accord sur la signature d'un bail ou d'un autre engagement n'a été discuté et obtenu. Il rappelle que la promesse de vente consentie à M. [R] le 5 mai 2021 correspondait à une opération particulière puisqu'il s'agissait d'une procédure exigeant de sortir le bien vendu du domaine public ; que la date de réitération de l'acte a été reportée au 29 avril 2022 ; que la veille, le 28 avril 2022, la Sas Financière Malakoff 1 s'est présentée comme la bénéficiaire de la promesse par l'effet de la substitution possible aux termes de la convention. 

 

Il soutient que l'intervention de cette société ne correspondait pas au projet mis en forme avec M. [R], titulaire de la promesse initiale et sa société, la Sas Foncière [5] ; que sa nouvelle interlocutrice a tenté de forcer la réalisation de la vente pour le 29 avril 2022 dans la perspective de profits considérables en faveur d'autres intentions que celles qui correspondaient à la création d'un centre d'activités au coeur de son domaine. 



Il affirme que la promesse de vente est en réalité caduque ; qu'elle a été conclue sous plusieurs conditions suspensives dont notamment celle relative à l'obtention par M. [R] (ou son substitué) d'un crédit-bail immobilier ; que le bénéficiaire s'obligeait à accomplir plusieurs démarches dont celle de constituer et de déposer un dossier à cette fin ; qu'il devait obtenir son crédit-bail immobilier au plus tard le 15 décembre 2021; qu'il devait porter à la connaissance du promettant cette obtention au plus tard dans les 5 jours suivant l'expiration de ce délai, soit au plus tard le 20 décembre 2021 ; que ces conditions n'ont pas été respectées. 



Il précise que le 8 décembre 2021, M. [R] a obtenu une prorogation de dates : cette prorogation visait les deux seuls délais relatifs à la date de la réitération de la promesse et à l'obtention du permis de construire modificatif ; que l'acte de prorogation n'emportait aucune autre modification aux conditions de la promesse initiale convenue le 05 mai 2021 ; que la convention comportait un terme extinctif : 

« Dans le cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus [soit le 20 décembre 2021], les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif » ; qu'en conséquence, la promesse est devenue caduque le 21 décembre 2021 par la seule application du contrat ; que si le bénéficiaire pouvait renoncer au financement par crédit-bail, il devait notifier sa renonciation par lettre recommandée à l'intention du notaire instrumentaire au plus tard le 20 décembre 2021.











A titre subsidiaire, il soulève la question relative au responsable unique de sécurité : la réalisation du projet supposait la désignation d'un responsable sécurité commun au centre hospitalier et à M. [R] ou sa société. L'absence de convention entre les parties constitue un obstacle supplémentaire à la réitération du contrat de vente par acte authentique. Le projet de M. [R] s'est ainsi effrité alors que le centre hospitalier ne recherche pas de profit mais doit prochainement créer un Ephad dans les lieux de manière à améliorer les prises en charge du public sous l'autorité et les impulsions de l'agence régionale de santé. 



L'affaire a été plaidée à l'audience du 10 mai 2023. 



Le 11 mai 2023, le conseil du centre hospitalier a assuré la production de décisions de la cour suprême : il s'agit des arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation des 4 février 2021 et 30 mars 2023. 



Par note du 15 mai 2023, le conseil de la Sas Financière Malakoff 1 conteste cette production en délibéré qui n'a pas fait l'objet d'une autorisation et qui ne correspond pas à des jurisprudences citées dans les conclusions. Elle ne demande pas leur exclusion dans la mesure où ces décisions ne sont pas pertinentes : l'arrêt du 4 février 2021 concerne une promesse synallagmatique ; l'arrêt du 30 mars 2023 porte sur une vente forcée à l'initiative du promettant, soit une situation inverse de celle qu'a à connaître la cour.



 

MOTIFS 



Sur la caducité de la promesse de vente immobilière



Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



L'article 1124 du même code dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. 



En l'espèce, par acte notarié du 5 mai 2021, le centre hospitalier [5] et M. [R] ont signé une promesse expressément qualifiée promesse unilatérale de vente d'un immeuble dont les termes ont été rappelés en page 3 : « Le PROMETTANT confère au BENEFICIAIRE la faculté d'acquérir si bon lui semble, le [4] ci-dessous identifié.

Le BENEFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant ce qu'il lui conviendra.».



En page 23 de l'acte, est organisée une faculté de substitution du bénéficiaire prévoyant uniquement une information du promettant qui « devra être averti » et essentillement l'absence de toute faculté pour le substitué de changer la destination du bien.



Au titre des conditions suspensives de droit commun, page 11, l'acte rappelle que les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun en la faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir ; qu'au visa de l'article 1304-1 du code civil, la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer ; que « dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation. ».



Outre l'obtention d'un permis de construire, condition devant être acquise au 15 décembre 2021, l'acte pose une condition d'obtention d'un financement par crédit-bail immobilier soit que : 

« il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un crédit-bail immobilier...



Il s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de crédit-bail dans le délai de 60 jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite. 

La condition sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs au plus tard le 15 décembre 2021. 



Cette décision devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.

Dans le cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT.



Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

- justifier du dépôt de sa ou ses demandes et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce financement. 



A'intérieur du délai fixé pour l'obtention de son ou ses accords définitifs de prêts, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de cette condition suspensive, en notifiant ces acceptations au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée. Cette volonté nouvelle fera, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au PROMETTANT ».



La promesse a été consentie pour une durée prenant fin le 16 décembre 2021 à 16 heures.



Par acte notarié du 8 décembre 2021, les parties ont pris accord sur la prorogation du délai de réalisation de la promesse au 29 avril 2022 ; le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire, modifié en raison d'un changement d'affectation, est également prorogé jusqu'au 31 mars 2022, « le reste sans changement ». 



Un acte de substitution a été signé le 27 avril 2022 entre M. [R] et la Sas Financière Malakoff 1.



Par courriel des 26, 27 et 28 avril 2022, les notaires ont préparé le rendez-vous pour signature de l'acte authentique de vente le 29 avril 2022, un courriel du même jour confirmant la levée de l'option d'achat par le bénéficiaire soit désormais la Sas Financière Malakoff 1. Une sommation de comparaître chez le notaire instrumentaire a été délivrée à la demande de la Sas Financière Malakoff 1 à l'encontre du centre hospitalier le 2 mai 2022 en vain.











Pour refuser la signature du contrat de vente à l'échéance de la promesse accordée le 5 mai 2021 et prolongée le 8 décembre 2021 jusqu'au 29 avril 2022, il discute à titre principal les effets relatifs de la carence de la bénéficiaire au titre de la condition suspensive tenant à l'obtention du crédit-bail, après avoir formulé des observations sur la faculté de substitution :



- la faculté de substitution du bénéficiaire



Les termes de la promesse prévoient expressément la faculté de substitution du bénéficiaire, sans restriction à l'exception de l'attention prêtée à la destination du bien, et en développent amplement les modalités en page 23. 



Si le centre hospitalier souligne la relation personnelle entretenue avec M. [R], à l'initiative du projet à ses côtés, les engagements signés ne lui permettent d'émettre la moindre réserve quant au bénéficiaire de la substitution. Comme la promesse le précise, il suffit qu'un avis soit donné au vendeur. L'information a certes été délivrée à deux ou trois jours avant la signature programmée de l'acte authentique le 29 avril 2022 sans qu'il ne s'agisse d'un motif d'opposition valable de la part du centre hospitalier, faute de conditions contractuelles plus exigeantes.



L'argumentation du centre hospitalier sur ce point n'est pas opérante.



- l'obtention du crédit-bail



Il s'agit d'une clause stipulée uniquement en faveur du bénéficiaire de la promesse. Après en avoir décrit les modalités applicables afin de permettre au bénéficiaire de s'en prévaloir, la promesse notariée dispose très clairement qu' « à défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. ». 



Ainsi, si comme le soutient le centre hospitalier, le bénéficiaire de la promesse disposait d'un délai jusqu'au 15 décembre 2021 pour bénéficier des effets de la condition suspensive et ainsi de la caducité de la promesse pour défaut de réalisation d'une condition, faute pour lui de s'en être prévalu à son terme, il était dès le 16 décembre 2021 réputé y avoir renoncé, ce sans préavis ou information particulière :

- par exception au principe posé en page 11 de notification de la renonciation au bénéfice d'une condition suspensive, 

- par application des clauses apposées en page 13 n'imposant une notification de la renonciation qu'à « l'intérieur du délai fixé pour l'obtention de son ou de ses accords définitifs de prêts ».



Le centre hospitalier ne s'est d'ailleurs pas préoccupé du sort de cette condition lors de la prolongation de la promesse le 8 décembre 2021, alors que le bénéficiaire avait 60 jours calendaires à compter du 5 mai 2021 pour justifier du dépôt d'un ou des dossiers de demande de crédit-bail. 



La mise en oeuvre de l'option d'achat a été formulée avant l'expiration du délai pour le faire.



Si la condition relative au permis de construire est évoqué, les parties ne produisent à ce titre aucune pièce et n'en tire pas de moyen, les développements du centre hospitalier relatif à la caducité de la promesse ne porte que sur la condition relative au crédit bail immobilier.



A titre subsidiaire, le centre hospitalier tire argument de l'absence d'accord entre les parties, et donc de convention signée au sujet du responsable unique de sécurité. Toutefois, à défaut d'avoir été édictée comme condition de la vente immobilière, ce moyen ne peut prospérer : il s'agit des modalités de mise en oeuvre des relations entre propriétaires titulaires de droits et obligations sur des sites voisins.



En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé, la vente étant parfaite conformément aux termes de la promesse unilatérale signée le 5 mai 2021. 



Sa régularisation sera assurée suivant les modalités visées au dispositif.





Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive



Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 

10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.



Selon l'article 1240, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Les débats judiciaires ayant abouti au débouté des demandes en 1ère instance de la Sas Financière Malakoff 1, l'abus de droit reproché au centre hospitalier n'est pas caractérisé, ce d'autant plus qu'il a pu être surpris d'une substitution, certes régulière mais tardivement annoncée, et craindre une modification des intentions de l'acquéreur au regard de la nature du projet engagé.



En outre, si la Sas Financière Malakoff 1 produit des pièces sur des diligences accomplies dans le cadre de l'acquisition du bien, elle ne verse pas de documents établissant le préjudice allégué et à la hauteur de la somme réclamée. 



Elle sera déboutée de cette prétention.





Sur les frais de procédure 



Le centre hospitalier succombe à l'instance et en supportera les dépens, de première instance par infirmation et en appel.



Les dispositions relatives aux frais irrépétibles seront également infirmées ; le centre hospitalier sera condamné, en équité, à payer à la Sas Financière Malakoff 1 la somme de 5 000 euros pour l'ensemble de la procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Dans les limites de l'appel formé, 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : 

 - débouté la Sas Financière Malakoff 1 de sa demande tendant à déclarer parfaite la vente entre la Sas Financière Malakoff 1 et le centre hospitalier [5] portant sur l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 3], moyennant le prix de 540 000 euros et de toutes ses autres demandes subséquentes, 

- condamné la Sas Financière Malakoff 1 à verser au centre hospitalier une somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, 

- condamné la Sas Financière Malakoff 1 aux dépens, 

 









et statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Déclare parfaite la vente entre la Sas Financière Malakoff 1 et le centre hospitalier [5] portant sur l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 6], cadastré section [Cadastre 3] moyennant le prix de 

540 000 euros, suivant la promesse d'achat signée le 5 mai 2021 entre les parties complétée par l'acte du 8 décembre 2021, 



En conséquence,



Enjoint au centre hospitalier [5] de se présenter devant le notaire instrumentaire initialement choisi par les parties, la Scp Dominique Gruel, François-Xavier Lepesqueur et Mathieu Leleu-Eponville, notaires associés, à la date fixée par ces derniers et notifiée aux parties, par tous moyens quinze jours avant le jour et l'heure retenus, ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, 



A défaut de signature dans le délai imparti de trois mois, le présent arrêt emportera vente parfaite du bien au prix convenu de 540 000 euros hors frais et sera publié au service de la publicité foncière compétent, selon des diligences mises à la charge de la Sas Financière Malakoff 1, 



Condamne le centre hospitalier [5] à payer à la Sas Financière Malakoff 1 la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties pour le surplus, 



Condamne le centre hospitalier [5] aux dépens.





Le greffier, La présidente de chambre,