Cour d'Appel · 3e chambre — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50A



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 06 JUILLET 2023



N° RG 22/02497 

N° Portalis DBV3-V-B7G-VD4M



AFFAIRE :



[A] [M]



C/



[F] [B]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mars 2022 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 18/11258



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 







Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU 



Me Francis MARTIN 



Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS prorogé du 29 juin 2023,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [A] [M]

né le 28 Juin 1957 à [Localité 11] (94)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005246 

 Représentant : Me Emmanuel BRUDER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1369



APPELANT



****************



Madame [F] [B]

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentant : Me Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0466



INTIME



Monsieur [R] [P]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentant : Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848 - N° du dossier 218.213



INTIME



****************



Composition de la cour :





En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Madame Odile CRIQ, Conseiller, 



Greffier, lors des débats : Mme FOULON



FAITS ET PROCEDURE :



Par acte du 7 janvier 2013 reçu par Me [R] [P], M. [A] [M] a vendu à Mme [F] [B] deux remises aménagées, respectivement de 2,82 m2 et 9,79 m2 constituant les lots 44 et 45 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8] au prix de 89 500 euros.



Les locaux - ayant fait l'objet d'une autorisation d'être utilisés à usage d'habitation par le syndicat des copropriétaires - étaient occupés et loués à cet usage à Mme [O].



Après la vente, Mme [O] a donné congé et, par l'entremise de l'agence immobilière Guy Hoquet, Mme [B] a conclu avec M. [T] un contrat de location non meublée constituant la résidence principale du locataire du 16 mars 2013.



A la suite d'une enquête des services d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] le préfet des Hauts de Seine a rendu, le 23 avril 2018, un arrêté mettant en demeure Mme [B] de faire cesser l'habitation du local situé au [Adresse 5] à [Localité 8] en raison du caractère impropre à l'habitation des locaux loués pour les raisons suivantes : absence de vide sanitaire, superficie de la pièce de vie inférieure à 9 m2 à une hauteur sous plafond de 2,30 m, défauts d'isolation thermique et éclairement naturel insuffisant. 



Par acte du 10 septembre 2018, M. [T] a assigné Mme [B] devant le tribunal d'instance de Courbevoie en annulation du bail, restitution des loyers et dommages et intérêts.



Par assignation du 13 novembre 2018, Mme [B] a appelé à la cause 1'agence immobilière Guy Hoquet, le syndicat des copropriétaires, Me [P] et M. [M].



Par actes des 13 et 20 novembre 2018, Mme [B] a assigné M. [M] et Me [P] devant le tribunal de grande instance de Nanterre en nullité de la vente du 7 janvier 2013 pour erreur sur une qualité essentielle du bien et, subsidiairement, en résolution pour défaut de délivrance conforme, et en dommages et intérêts. 



Par jugement du 29 mai 2019 devenu définitif, le tribunal d'instance de Courbevoie a notamment rejeté la demande de nullité du bail sollicitée par le locataire, débouté celui-ci de ses demandes en remboursement des loyers et des provisions sur charges et en relogement, a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l'expulsion de M. [T].



Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :



- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation au Service de publicité foncière, 

- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription, 

- prononcé la nullité de la vente intervenue le 7 janvier 2013 entre M. [M] et Mme [B] des lots 44 et 45 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8] cadastré section AS n°[Cadastre 4] d'une contenance de 12 ares et 31 centiares, 

- condamné M. [M] à payer à Mme [B] la somme de 89 500 euros à titre de restitution du prix, 

- condamné in solidum M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] la somme de 2 452,30 euros à titre de dommages-intérêts, 

- condamné in solidum M. [M] et Me [P] aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés directement par Me Francis Martin dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit que, dans leurs rapports entre eux, M. [M] et M. [P] supporteront chacun pour moité la charge des condamnations in solidum, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par acte du 7 avril 2022, M. [M] a interjeté appel.



Par dernières écritures du 3 novembre 2022, M. [M] prie la cour de :



- le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé, 

- débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- infirmer, en toutes ses dispositions le jugement déféré, 



Et, statuant à nouveau,

- déclarer prescrite l'action de Mme [B] tendant au prononcé de la nullité de la vente du 7 avril 2013, au motif que le point de départ de la prescription extinctive est celle de l'acte de vente. 

- subsidiairement, déclarer mal fondée l'action de Mme [B] en nullité de la vente, au motif qu'il n'est pas établi que l'acquisition a été faite dans le but de pratiquer une location à usage d'habitation non meublée pour une résidence principale, et qu'il ne s'agit donc aucunement d'une condition essentielle à la vente, et alors, au surplus, qu'il n'a pas pu y avoir 

d' erreur sur un élément essentiel, compte tenu des dispositions de l'acte de vente et du 

jugement du 29 mai 2019,

- juger que l'attention de Mme [B] a été attirée sur les particularités de la vente comme portant sur des remises, dont, toutefois, il avait été accordé par la copropriété la possibilité de les affecter à usage d'habitation, et que ledit acte de vente précisait que la modification devait faire l'objet, comme la réunification des remises, d'un modificatif au règlement de copropriété au chapitre de l'état descriptif de division, l'acte de vente rappelant, au surplus, les caractéristiques des locaux vendus et la réglementation applicable en matière de décence, 

- à titre infiniment subsidiaire, et au cas où par impossible la cour confirmerait le jugement, juger que Mme [B] est seule responsable de la situation dont elle s'est plainte, en ayant procédé, après la vente, à la mise en location du bien en vertu d'un bail d'habitation non meublé constituant la résidence principale du locataire, et qu'en s'abstenant de contester l'arrêté du 23 avril 2018, alors qu'elle disposait d'arguments pour en contester le bien fondé, notamment l'article 62 du règlement sanitaire départemental des Hauts de Seine, et qu'elle est donc l'unique responsable des préjudices qu'elle allègue, 

 

- à titre infiniment subsidiaire, juger que les préjudices économiques allégués par Mme [B], limités aux honoraires du notaire, à l'imposition des locaux et aux charges de copropriété, ainsi que le prix de vente à restituer viendront à être compensés par les revenus qu'elle a perçus à hauteur de 24 800 euros, au motif que la vente annulée ne peut pas permettre à Mme [B] un enrichissement sans cause,

- à titre infiniment subsidiaire, au cas où la cour croirait faire droit aux demandes indemnitaires 

de Mme [B], condamner le notaire, Me [P] à garantir M. [M] de toutes les conséquences des condamnations financières liées à l'annulation de la vente, 

- condamner Mme [B], et à défaut tout succombant, à payer à M. [M] la somme de 4 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, avec recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières écritures du 17 mars 2023, Mme [B] prie la cour de :



- confirmer le jugement dont appel sauf en ce qui concerne les demandes de Mme [B] qui ont été rejetées et en corrigeant l'erreur sur le nom de la rue car il manque un 'l',

- débouter M. [M] et Me [P], de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- prononcer la nullité de la vente établie par Me [P], notaire, le 7 janvier 2013, par M. [M] au profit de Mme [B] portant sur les lots n°44 et 45 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8], situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], cadastré Section AS n°[Cadastre 4] et publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] 1 le 24 janvier 2017, Volume 2013 P n°721 (2013 Me [P] N°1126).,



A titre subsidiaire,

- prononcer la résolution de la vente établie par Me [P], notaire le 7 janvier 2013, par M. [M] au profit de Mme [B] portant sur les lots n°44 et 45 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8], situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], cadastré Section AS n°[Cadastre 4] et publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] 1 le 24 janvier 2017, Volume 2013 P n°721 (2013 Me [P] N°1126).,



En tout état de cause, 

- condamner M. [M] à rembourser à Mme [B] la somme de 89 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2018, 

- condamner in solidum M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] la somme de 10 661,88 euros (2552,30+1899,93+892+2198,86+1143,08+1975,70) à parfaire augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2018, 

- condamner in solidum M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] les sommes qu'elle aura payées au titre de l'assurance de l'immeuble, des charges de copropriété et de la taxe foncière pour les périodes postérieures à celles visées dans les présentes conclusions jusqu'à la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

- condamner in solidum M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

- condamner in solidum M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] la somme de 1 500 euros au titre de la condamnation au paiement de la somme allouée à M. [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie,

- condamner in solidum M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civime, 

- condamner in solidum M. [M] et Me [P] aux entiers dépens d'appel qui comprendront également les frais de publication de l'assignation au service de la publicité foncière, lesquels pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernière écritures du 12 septembre 2022, Me [P] prie la cour de :



- le déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions, 

- infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, 

- déclarer l'action de Mme [B] prescrite, l'en débouter, 

- juger que l'acte reçu par Me [P] n'encourt aucune imperfection, dès lors qu'une information relative à la notion de logement décent à été portée à l'acte, 

- juger que Mme [B] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, suscpetible d'engager la responsabilité du notaire, 

- débouter Mme [B] de toutes ses demandes, 

- débouter M. [M] de sa demande subsidiaire en garantie, 



A titre subsidiaire,

- pour le cas où une condamnation serait prononcée à l'encontre de Me [P], condamner M. [M] à garantir l'office notarial pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,



En tout état de cause,

- condamner Mme [B] ou la partie qui succombera au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même aux entiers dépens d'instance, avec recouvrement direct, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



' sur la prescription de l'action de Mme [B]



Le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive, au motif que l'action de Mme [B], engagée sur le fondement des vices du consentement à titre principal et du manquement à l'obligation de délivrance conforme à titre subsidiaire, est soumise à la prescription de l'article 2224 du code civil, dont le point de départ est, pour les deux cas, le moment où elle a su ou aurait dû savoir que le bien vendu ne pouvait être loué à usage d'habitation, en l'espèce à la date à laquelle l'arrêté du préfet des Hauts de Seine du 23 avril 2018 a été porté à sa connaissance, par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mai 2018 par l'ARS.



M. [M] conclut à l'infirmation de ce chef du jugement, affirmant que l'arrêté litigieux est une mise en demeure et non un arrêté d'inhabitabilité irrémédiable. Il fait remarquer que l'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait qu'elle achetait des remises et qu'il était nécessaire de modifier l'état descriptif de division, de sorte qu'elle ne peut prétendre à une erreur alors qu'elle connaissait les particularités du bien. Elle était également informée, selon lui, des caractéristiques des lots vendus et des conditions du contrat de location lequel ne constituait pas la résidence principale du locataire. Il en déduit qu'elle devait savoir au jour de la vente qu'elle achetait des remises, que l'habitation était une faculté acceptée par la copropriété, et que la location était un bail dérogatoire. Il ajoute que l'arrêté du 23 avril 2018 n'est pas irrémédiable, que d'ailleurs le tribunal de Courbevoie a par jugement du 29 mai 2019 ,jugé que le bail n'était pas nul, de sorte qu'il peut être considéré que ce local pouvait être loué à usage d'habitation. Il en déduit que l'action est prescrite.



Me [P] affirme que, dès la prise de possession des lieux, Mme [B] avait connaissance de la composition des lieux et du fait qu'un changement de destination avait été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, obligeant à un modificatif du règlement de copropriété sous sa seule responsabilité. Il estime que l'acte de vente est donc le point de départ de l'action qu'elle mène pour obtenir la nullité de cet acte. 



Mme [B] réplique qu'elle a commis une erreur s'attachant aux conditions substantielles de la vente, à savoir qu'elle avait été informée de la possibilité de donner à bail les locaux acquis, et que le notaire lui avait indiqué que les locaux pouvaient être utilisés à usage d'habitation, ce au regard des exigences de décence imposées par le décret de 2002. Elle dit n'avoir découvert l'impossibilité de donner à bail qu'à la réception de l'arrêté du préfet du 23 avril 2018, et c'est à cette date que la prescription a commencé à courir. Elle ajoute que la sanction de délivrance conforme s'applique même au cours du contrat, pas seulement au jour de sa conclusion,.



Sur ce, 



L'article 2224 du code civil énonce que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'



Il convient de rechercher à quelle date Mme [B] a eu ou aurait dû avoir connaissance de l'impossibilité de donner à bail à usage d'habitation à titre de résidence principale le bien acquis.



Il est certain que l'acte de vente stipule que les deux lots dont Mme [B] a fait l'acquisition consistent en deux remises :

- lot 45 : 'une remise située au rez-de-chaussée du bâtiment G constituant la totalité de ce bâtiment, ce lot étant constitué d'une petite pièce aménagée avec un coin kitchenette et une salle d'eau avec WC',

- lot 44 : ' une remise située au rez-de-chaussée du bâtiment F et constituant la totalité de ce bâtiment, étant précisé que le lot est constitué d'une petite pièce comprenant un ballon d'eau chaude alimentant le lot n° 45.'



Il est ensuite précisé à l'acte authentique que les lots ont fait l'objet de travaux par le précédent propriétaire et les remises ont été autorisées à être utilisées à usage d'habitation par une assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 20 mars 2006 (...) Le vendeur déclare qu'il n'existe aucun litige à ce sujet. 



Il est encore mentionné que 'l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de l'état descriptif de division et déclare avoir été averti ... que toute modification des lots devra faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif...'



Il est précisé que le lot 45 a une superficie de 9,70 m² et le lot 44 une superficie de 2,82 m².



Il est ensuite rappelé que 'les biens sont actuellement loués au profit de Mme [O]... pour un usage d'habitation aux termes d'un bail sous seing-privé pour une durée de 6 mois ( renouvelé par tacite reconduction et par période d'un mois faute de congé préalable ayant commencé à courir le 25 juin 2012 pour se terminer le 25 décembre 2012). Ce bail a été consenti et accepté moyennant un loyer mensuel hors charges et taxes de 470 euros auquel s'ajoute une provision sur charge mensuelle pour frais réels de 10 euros...' Il est précisé à l'acte de vente qu'aucun litige n'est en cours avec le locataire et que le contrat de location est remis à Mme [B]. 



Il est inséré à l'acte authentique en page 23, une clause intitulée 'notion de logement décent' selon laquelle le notaire avertit l'acquéreur qu' 'aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, le logement dit décent se caractérise par une pièce principale d'au moins 9 m² et d'une hauteur sous plafond au moins également à 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m3 au minimum. La pièce principale doit être dotée d'une ouverture à l'air libre, d'une cuisine ou d'un coin-cuisine, d'une douche ou d'une baignoire, d'un water-closet séparé (...) Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d'instance.'



Le bail remis à Mme [B] précise, par la sélection faite d'une case pré-imprimée en entête de bail, qu'il s'agit d'une location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire, de sorte qu'il n'est pas assujetti à l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation. En conséquence, il n'est pas soumis aux exigences de la loi du 6 juillet 1989, ni aux exigences imposées par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Un tel bail est soumis au droit commun du bail, notamment à l'article 1719 du code civil, qui impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. 



Mme [B] a offert le bien à la location selon un contrat soumis à la loi du 6 juillet 1989, comme un bien non meublé et constituant la résidence principale de l'occupant; ce bail était soumis au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.



Mme [B] a reçu lors de la signature de l'acte authentique l'information selon laquelle la loi impose au bailleur l'obligation de délivrer un logement décent. Cependant, la clause insérée à l'acte de vente n'est pas suffisamment précise en ce qu'elle ne décrit pas particulièrement les exigences du décret de 2002, ni les baux pour lesquels cette obligation a cours. Mme [B] a pu légitimement penser que le logement était considéré comme répondant aux exigences de logement décent, puisqu'il était annoncé pour une superficie de 9,70 m², et comportait une installation sanitaire conforme au rappel de la réglementation applicable, et qu'un bail était en cours. Seule une lecture précise et minutieuse des clauses combinées les unes avec les autres, lui permettait d'analyser que le bail qui lui a été remis n'était pas soumis à ces exigences.



Il ne peut donc être fait grief à Mme [B] de n'avoir pas pris conscience de ce qu'elle ne pouvait donner selon un bail à usage d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 le logement dont elle faisait acquisition. Elle l'a d'ailleurs donné à bail à un nouveau locataire dès le courant de l'année 2013, sans obstacle avant cette mise en demeure.



Elle n'a eu connaissance de la difficulté qu'à la réception de la mise en demeure le 14 mai 2018, de sorte que l'action introduite le 13 et 20 novembre 2018 est recevable ; l'action qu'elle a initiée n'est donc pas prescrite. 



' sur la nullité de la vente



Le tribunal a jugé que Mme [B] a acheté le bien litigieux en vue de le louer à usage d'habitation et non de remise, et qu'il s'agissait d'une qualité essentielle et qu'elle avait pu commettre une erreur, compte tenu du fait que les éléments de l'acte authentique relatifs à la possibilité de louer pour habiter figuraient clairement en début d'acte, dans des termes explicites, tandis que les conditions restrictives en réalité applicables pour consentir à bail étaient implicites ou compréhensibles seulement en combinaison avec un autre élément figurant en annexe et paraissant dans les clauses générales en fin d'acte. Il a relevé que Mme [B] n'était pas un professionnel de l'immobilier, contrairement à son vendeur, et pouvait légitimement croire que la location du bien à un usage d'habitation était légale, en dépit de sa dénomination de 'remise', son exiguïté et son état, cette erreur étant excusable dans ces circonstances. 





Le tribunal a en conséquence prononcé la nullité de l'acte de vente et a ordonné la restitution du prix de vente à l'acheteur. 



M. [M] poursuit l'infirmation du jugement, au motif que Mme [B] a été attirée dans l'acte de vente sur la nécessité de modifier l'état descriptif de division, de sorte qu'elle avait une parfaite connaissance des particularités du bien vendu, qu'il s'agissait de deux remises, l'affectation de ces lots à un usage d'habitation n'étant qu'une simple tolérance ; il prétend que la mention de la superficie des biens vendus et la référence faite dans l'acte de vente des dispositions concernant les logements dits décents confirment que dès la signature de la vente, elle aurait dû connaître les spécificités du bien et ne peut invoquer cette prétendue erreur. Il affirme de surcroît qu'elle n'a jamais précisé faire de l'habitabilité des locaux une condition essentielle. Selon lui, le tribunal a fait l'impasse sur le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie rendu le 29 mai 2019 et aujourd'hui définitif, qui a pourtant reconnu la validité du bail en cours. Il oppose que le local n'a pas été considéré comme irrémédiablement interdit à l'habitation, puisque l'arrêté critiqué n'est pas un arrêté d'interdiction d'habitation, mais seulement une mise en demeure de faire cesser l'habitation du local. Il souligne par ailleurs que le règlement sanitaire départemental autorise la location de ce type de remises, dès lors qu'elles sont pourvues d'équipements sanitaires.



En réponse, Mme [B] soutient que cet arrêté lui fait interdiction de donner ce bien à bail à un usage d'habitation, qu'elle n'a pas acheté ce bien pour l'occuper elle-même, qu'elle a donné ce bien à bail au départ du locataire précédent, par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier. Elle observe que le notaire ne lui a pas fait part de l'impossibilité de louer ce bien à usage d'habitation, qu'il a insisté sur la possibilité d'utiliser les lieux à usage d'habitation et sur la faculté de location, mais a passé sous silence les exigences imposées par le règlement sanitaire départemental plus contraignantes. Elle réfute que le bail consenti par M. [M] ait échappé aux règles d'ordre public, peu important qu'il soit à usage secondaire ou principal, les locaux devant répondre aux normes d'habitabilité prévues au règlement sanitaire départemental des Hauts de Seine. Elle argue que l'interdiction de donner à bail est irrémédiable en vertu de l'article L1331-22 du code de la santé publique, que d'ailleurs elle ignorait l'absence de vide sanitaire. D'après elle, le vendeur et le notaire ne sont pas recevables à contester l'arrêté, puisque le jugement du tribunal d'instance est aujourd'hui définitif et revêtu de l'autorité de la chose jugée. Elle en déduit qu'il s'agit là d'une qualité essentielle du bien vendu.



Sur ce,



Le tribunal a précisément rappelé les clauses contractuelles faisant état de la possibilité de louer le bien litigieux et a, à raison, estimé que Mme [B] avait fait l'acquisition de ce bien dans le but de le louer à usage d'habitation. Il a, à juste titre, estimé que la possibilité pour Mme [B] de louer ledit bien à usage d'habitation était une qualité essentielle à ses yeux, ce dont M. [M] était avisé.



Les nombreuses mentions relatives à l'existence d'un bail, aux caractéristiques du logement décent, à l'autorisation donnée par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de donner ces deux remises à bail à usage d'habitation ont été relevées par le tribunal comme démontrant que cette possibilité de donner à bail ce bien revêtait une importance particulière pour l'acquéreur, et que cette situation était connue du vendeur. 



Mme [B] a commis une erreur quant à la nature du bail qu'elle pouvait conclure, alors qu'elle a pu, comme indiqué ci-avant, croire légitimement que ce bien pouvait être loué à usage d'habitation, et que la nécessité de conclure un bail dérogatoire au droit commun a pu lui échapper. Le tribunal a, par des motifs que la cour adopte, analysé les différentes mentions de l'acte authentique pour considérer que cette possibilité de louer le bien était une qualité essentielle pour l'acquéreur, sans qu'elle prenne la mesure de ce que seul un bail dérogatoire était susceptible d'être conclu. Il a exactement considéré que la présentation du bien était telle qu'il était annoncé en début d'acte que les remises pouvaient faire l'objet d'une location pour habiter, avant de faire des restrictions qu'il était difficile de saisir sans mettre en rapport les informations les unes avec les autres, ce alors que l'acquéreur n'avait pas de connaissance particulière en la matière. 



Le fait qu'elle ait découvert cette situation plusieurs années après la signature de l'acte de vente témoigne plus encore de son ignorance de la situation et il est indifférent que la mise en demeure ne corresponde pas à une interdiction définitive d'habiter les lieux, alors que la bailleresse est mise en demeure de faire cesser l'habitation du local, au motif de l'absence de vide sanitaire, d'une superficie de la pièce de vie inférieure à 4 m² à une hauteur sous plafond de 2m30, des défauts d'isolation thermique et d'un éclairement naturel insuffisant. Elle se trouve de plus contrainte de devoir assurer le relogement de l'occupant actuel du bien, sous peine de sanction.



Il est de plus à noter que la mise en demeure, prise en application de l'article L1331-22 du code de la santé publique, est établie au visa des dispositions du règlement sanitaire départemental plus sévères que celles du décret de 2002, dont les conditions n'ont nullement été abordées à l'acte, alors pourtant qu'elles sont applicables à un tel logement, à l'exception seulement de certaines dispositions. 



La nullité du contrat pour erreur sur une qualité substantielle du contrat, en application de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, a été justement prononcée par le tribunal, et sera confirmée.



Il convient de rectifier l'erreur contenue au dispositif du jugement et de dire que la rue où se situe l'immeuble litigieux est la [Adresse 5], en lieu et place de [Adresse 9].



' sur la responsabilité du notaire



Le tribunal a estimé que le notaire a manqué à son obligation de conseil et de renseignement en ne visant pas dans l'acte le règlement sanitaire départemental de l'acte, ce alors même que la possibilité de louer était manifestement un élément essentiel du consentement de Mme [B]. 



Me [P] critique le jugement sur ce point, affirmant que les parties à l'acte de vente ont négocié directement entre elles les conditions de la vente parfaitement reprises par ses soins dans l'acte, au vu des éléments en sa possession et des déclarations des parties. Il dit avoir mentionné tous éléments nécessaires quant à la consistance des lots, la décision de l'assemblée générale des copropriétaires, le bail en cours, et avoir pris la précaution de rappeler la notion de logement décent. Il estime ainsi avoir délivré à Mme [B] toute l'information utile en cas de location du bien.



Il relève que les critiques à l'origine de l'arrêté de mise en demeure ne relèvent pas de son obligation d'information, qui n'inclut pas la vérification des normes d'habitabilité en cas de mise en location du bien vendu, ni la visite des lieux. Il ajoute que la surface du bien vendu est celle imposée par la loi Carrez, et non celle prévue par le décret du 30 juin 2002, et affirme qu'il ne pouvait déterminer une difficulté à ce titre, d'autant que la notion de logement décent ne s'applique qu'entre locataire et bailleur. Il dément par ailleurs tout lien de causalité.



Mme [B] objecte que le notaire a manqué à ses obligations puisqu'il aurait dû l'alerter que le bail donné était illégal, au regard du règlement sanitaire départemental, ne serait-ce qu'en raison de la surface inférieure à 9 m² pour la pièce principale (à l'exclusion des sanitaires). Elle fait valoir que sans cette faute, elle n'aurait pas fait l'acquisition de ce bien et qu'elle subit un préjudice du fait de ce manquement. 



Sur ce, 



La responsabilité civile professionnelle d'un notaire peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à charge d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 



Le notaire est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, quand bien même leur engagement procéderait d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de l'authentification cet accord n'a pas produit tous ses effets ou ne revêt pas un caractère immuable.



Il est suffisamment démontré que Me [P] avait connaissance du souhait de Mme [B] de donner à bail le bien litigieux, nonobstant le fait que les négociations relatives à la vente aient été effectuées et qu'un avant-contrat sous seing privé ait été signé en amont de son intervention. D'ailleurs, il est contradictoire d'affirmer, comme il le fait, n'avoir pas à intervenir dans les relations entre le bailleur et son locataire, tout en insérant à l'acte une clause relative aux conditions du bail en cours, mais surtout une stipulation, peu usuelle comme il l'indique lui-même, relative à l'obligation de délivrer le logement décent.



S'il est exact qu'il n'avait pas à se rendre sur les lieux pour établir les conditions d'habitabilité des lieux, il est tout autant certain qu'il aurait pu veiller à ce que, compte tenu du souci pour Mme [B] de pouvoir donner à bail ledit bien, elle ait toutes les informations quant à la possibilité ou non de mettre en location le logement. Or, en n'attirant pas l'attention de l'acquéreur, en dépit du caractère substantiel pour Mme [B] de pouvoir donner le bien en location, des restrictions, voire de l'impossibilité de louer le bien, en considération non seulement du décret de 2002, mais aussi du règlement sanitaire départemental, Me [P] a manqué à son obligation d'information et de conseil. 



Mme [B] sollicite à l'encontre du notaire la réparation de l'entier dommage en conséquence du manquement qu'elle lui impute, à savoir un manquement à l'obligation de renseignement et de conseil. Seule la réparation intégrale de ce dommage a été demandée par Mme [B], qui demande la condamnation in solidum du notaire et du vendeur pour l'ensemble de ses chefs de prétentions. 



Il est de principe désormais, par application des articles 4 et 1382, devenu 1240 du code civil, que le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée. 



La perte d'une chance peut être définie comme étant la disparition certaine d'une éventualité favorable'est un dommage certain et actuel.



En n'insérant pas une clause claire et aisément compréhensible par un acquéreur profane de la nécessité de conclure un bail dérogatoire pour pouvoir louer à usage d'habitation le bien acquis, le notaire a fait perdre une chance à Mme [B] de pouvoir renoncer à l'acquisition de ce local. Même si elle ne demande pas la réparation d'une perte de chance au dispositif de ses conclusions, il y a lieu d'indemniser le préjudice consistant en cette perte de chance. 



La chance sérieuse qu'a perdue Mme [B] de ne pas conclure cette vente est très importante, alors qu'elle faisait cette acquisition dans un seul but de louer le bien, nullement de l'occuper, de sorte que les restrictions à donner à bail à usage d'habitation les lieux l'auraient conduite à renoncer à cette transaction, et il est en conséquence possible d'évaluer la chance perdue dans une proportion de 90% du dommage.



' sur les demandes présentées par Mme [B]



Le tribunal a condamné M. [M] à restituer le prix de vente à Mme [B], a condamné in solidum M. [M] et Me [P] à lui payer la somme de 2 452,30 euros au titre des honoraires notariés, et a rejeté la demande présentée par Mme [B] d'obtenir le paiement des sommes exposées au titre des impôts, charges, assurance et coût d'entretien du bien, étant précisé qu'elle a conservé, étant possesseur de bonne foi, le revenu locatif que lui a rapporté le bien pour une somme de 24 800 euros. Le tribunal a par ailleurs rejeté sa demande au titre du préjudice moral, en considérant que si son erreur a été jugée excusable, elle ne pouvait ignorer la petite taille de la pièce principale, l'humidité des murs, l'absence de vide sanitaire et la faible taille des sources de lumière des biens.



M. [M] demande que les loyers perçus par Mme [B] viennent en déduction du prix de vente, au motif qu'il ne peut y avoir enrichissement sans cause et qu'il n'est pas demandé la restitution des loyers. Il affirme que c'est en raison du changement de la nature du bail que Mme [B] s'est mise sous le couperet des dispositions restrictives concernant l'habitabilité d'un local, qu'elle s'est mise seule dans une situation ayant conduit à cette mise en demeure de faire cesser l'habitation, qu'elle n'a d'ailleurs pas contestée alors qu'elle disposait d'arguments pour en solliciter l'annulation. Il en déduit qu'elle a contribué seule à ses préjudices, de sorte qu'il est justifié d'infirmer le jugement au titre des dommages-intérêts alloués. 



Me [P] expose qu'une demande de restitution du prix de vente n'est pas une action en indemnisation mais une action en restitution, qui ne peut être dirigée qu'à l'encontre du vendeur. Il critique le tribunal d'avoir accueilli la demande de remboursement des honoraires de rédaction du notaire, et affirme qu'il appartient à l'acquéreur de formuler une demande de remboursement de droits auprès du service des impôts, en application de l'article 1960 du CGI. Il conclut également au rejet de la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral non démontré. 



Mme [B] affirme qu'elle n'a aucune obligation de reverser les revenus locatifs perçus pendant la période antérieure à l'annulation de la vente, compte tenu de l'erreur excusable qu'elle a commise. Elle demande la confirmation du jugement au titre des honoraires, sauf à l'assortir des intérêts au taux légal. Elle maintient et actualise sa demande au titre des impôts, assurance, charges de copropriété. Elle sollicite l'octroi de dommages-intérêts pour préjudice moral compte tenu des difficultés rencontrées.



Sur ce,

La nullité a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale. 



Il n'est pas discuté que la restitution à laquelle un contractant, le vendeur, est condamné à la suite de l'annulation du contrat ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. 



Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution du prix de vente par M. [M] à Mme [B] pour un montant de 89 500 euros. 



M. [M] n'est pas fondé à prétendre que Mme [B] a, par sa seule faute, causé la situation. En effet, Mme [B] n'a pas, de façon fautive, modifié la nature du bail, alors qu'il est acquis aux débats qu'elle n'a pas perçu la difficulté, conduisant à l'erreur déjà analysée. Il ne peut donc obtenir la réformation du jugement quant aux sommes qu'il a été condamné à payer à Mme [B] pour ce motif.



L'article 1378 ancien du code civil applicable au présent litige, compte tenu de la date de conclusion de l'acte de vente, régit les restitutions. Il énonce que 's'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du paiement.'



Il est ainsi de principe, en application de ce texte, qu'en cas d'annulation de la vente pour erreur, le vendeur ne peut obtenir la restitution des loyers perçus par l'acquéreur dès lors que l'erreur de celui-ci était excusable et qu'il n'était pas de mauvaise foi. 



Il a été dit que l'erreur de Mme [B] était excusable et aucun élément n'est invoqué pour prétendre qu'elle aurait eu un comportement caractérisant la mauvaise foi. En conséquence et compte tenu du texte applicable au présent litige, il n'y a pas lieu à déduire du prix de vente la somme de 24 800 euros qu'a reçue Mme [B] au titre des loyers.



Les droits de mutation et d'enregistrement exposés par l'acquéreur ne peuvent pas être mis à la charge du vendeur dès lors qu'ils sont restituables par l'administration fiscale en application des dispositions de l'article 1961 alinéa 2 du code général des impôts. Le jugement a, à raison, rejeté cette demande de Mme [B]. 



Mme [B] a obtenu devant le tribunal la condamnation de M. [M] et Me [P] à lui payer la somme de 2 452,30 euros, au titre des honoraires notariés. Mme [B] est fondée en sa demande et la décision qui a ordonné la condamnation au paiement de cette somme à Mme [B], en réparation du préjudice causé par l'annulation de l'acte, est confirmée. La condamnation est prononcée in solidum entre M. [M] et Me [P], Me [P] étant tenu à hauteur de 90 % de cette somme, à proportion de la perte de chance dont il doit réparation. 



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes au titre des impôts, charges, assurance et coût d'entretien du bien, en considérant que Mme [B] a perçu les fruits de la location du bien qu'elle conserve par devers elle, conformément aux éléments ci-dessus évoqués. Le tribunal a fait une analyse exacte sur ce chef de demande, aucun argument nouveau n'étant au demeurant invoqué au soutien de cette prétention. 



Au titre du préjudice moral, demande que les premiers juges ont rejetée, il est pourtant établi que Mme [B] a découvert tardivement la difficulté relative à l'impossibilité de louer le bien acquis autrement que sous un régime dérogatoire au droit commun du bail, et a été contrainte, du fait de la procédure administrative engagée à son encontre, de faire des offres de relogement à son locataire et de rechercher des solutions afin de s'extirper de la difficulté, dont elle n'avait à l'évidence pas mesuré le risque. Elle a, qui plus est, été contrainte de mener cette instance judiciaire, après avoir elle-même été assignée devant le tribunal d'instance de Courbevoie, son locataire recherchant l'annulation du bail souscrit et par voie de conséquence la restitution des loyers, tous éléments qui ont généré de multiples démarches et d'évidentes tracasseries. Elle avait de plus été rassurée par l'existence d'un bail en cours lors la conclusion de cette vente. 



Les difficultés ainsi rencontrées méritent réparation, dans des proportions cependant modestes, dans la mesure où, du fait de sa bonne foi, elle conserve les loyers perçus. L'octroi d'une somme de 1 000 euros réparera intégralement l'entier préjudice moral, le jugement étant infirmé de ce chef. 



Le jugement qui a rejeté la demande tendant à avoir M. [M] et Me [P] condamnés in solidum à payer la somme de 1 500 euros d'indemnité de procédure à laquelle Mme [B] a été condamnée à l'occasion du litige locatif par le tribunal d'instance de Courbevoie, est confirmé, cette somme n'étant que la conséquence d'un litige locatif auquel tout propriétaire est exposé. Il sera de surcroît rappelé qu'elle a, à l'occasion de cette instance, obtenu le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.



Il est condamné, in solidum avec Me [P], tenu à 90 % de l'entier préjudice au titre de la chance perdue, à payer à Mme [B] la somme de 2 452,30 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. 



Les autres demandes sont rejetées. 



' sur l'appel en garantie



M. [M] sollicite la garantie par Me [P] de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des frais, dommages-intérêts et autres dépenses, en ce que ce dernier a manqué à son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté. Il en déduit que ce dernier a commis un manquement à son obligation de conseil à laquelle il était tenue en sa faveur également.



Il demande le rejet de la demande de garantie formée par le notaire à son encontre. 



Me [P] sollicite le rejet de l'appel en garantie formé à son encontre par M. [M] et demande la condamnation de M. [M] à le garantir de toutes condamnations prononcées contre lui. 



Sur ce, 



La condamnation à la restitution du prix de vente ne saurait être garantie par le notaire, en ce qu'il s'agit d'une créance de restitution et non d'une indemnisation.



En ce qui concerne les dommages-intérêts, les appels en garantie réciproques ne sont nullement fondés en droit et seront rejetés. En particulier, M. [M] ne caractérise pas sérieusement un manquement à l'obligation d'information qu'aurait commis le notaire à son endroit. 



' sur les autres demandes



Le jugement est confirmé en ses dispositions sur les dépens et l'indemnité de procédure, sauf à dire que M. [M] et Me [P] sont condamnés in solidum, Me [P] étant tenu à hauteur de 90 % des sommes. 



Dans les mêmes conditions, M. [M] et Me [P] sont condamnés à payer à Mme [B] la somme de 5 000 euros d'indemnité de procédure, et aux dépens d'appel, qui seront recouvrés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, par Me Francis Martin, qui en a fait la demande.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, prononcé l'annulation de la vente intervenue le 7 janvier 2013 entre M. [M] et Mme [B] des lots 44 et 45 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8] cadastré section AS n°[Cadastre 4] d'une contenance de 12 ares et 31 centiares, et ordonné la restitution du prix de vente par M. [M] à Mme [B],



Ordonne la rectification du jugement entrepris et dit que le nom de la rue où se trouve l'immeuble litigieux est la [Adresse 5], au lieu et place de la [Adresse 9],



Confirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] une somme de 2 452,30 euros de dommages-intérêts, à une indemnité de procédure de 3000 euros et aux dépens, mais dit que M. [M] et Me [P] sont condamnés in solidum au paiement de ces sommes, Me [P] étant tenu dans les limites de 90 % des sommes,



Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [M] et Me [P] à payer à Mme [B] les frais au titre de l'assurance, charges et impôts, et coût d'entretien du bien, et la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts et les appels en garantie,



Infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande présentée au titre du préjudice moral,



Statuant à nouveau,



Condamne in solidum M. [M] et Me [P], Me [P] étant tenu dans la limite de 90 % du montant de la condamnation, à payer à Mme [B] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral, 



Rejette le surplus des demandes,



Y ajoutant



Condamne in solidum M. [M] et Me [P], Me [P] étant tenu dans la limite de 90 % du montant de la condamnation, à payer à Mme [B] la somme de 5 000 euros d'indemnité de procédure, et aux dépens d'appel, qui seront recouvrés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, par Me Francis Martin, qui en a fait la demande.







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame F. PERRET, président et par Madame K. FOULON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, Le Président,