Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 7 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 7 JUILLET 2023









N° RG 20/04379 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LY4D









S.C.I. NEWCO MAGNE





c/



S.A.S.U. LECOQ

S.A.S. TESSI CHEQUE























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la Cour : décision rendu le 17 septembre 2020 (R.G. 14/12492) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 12 novembre 2020





APPELANTE :



S.C.I. NEWCO MAGNE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3]



représentée par Maître Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



S.A.S.U. LECOQ, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]



représentée par Maître Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX





S.A.S. TESSI CHEQUE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]



représentée par Maître Michèle BAUER, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître David LONG, avocat au barreau de GRENOBLE





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 mai 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.









La SCI 31 Magen est propriétaire d'un immeuble au [Adresse 4], constitué par un bâtiment principal d'un seul niveau d'une surface au sol de 1 975 m2 équipé d'une pompe à chaleur installée par la société Lecoq en 2002.



Le 20 février 2003, la propriétaire a confié la maintenance pour une durée de dix années des installations de chauffage et de rafraîchissement de l'immeuble à la société Lecoq, pour un montant annuel de 21 750 euros HT dans le cadre d'un contrat de type P3 à effet rétroactif au 1er janvier 2003.



Par acte du 24 mai 2005, elle a donné à bail commercial à la société Tessi Chèque Bordeaux une partie des locaux. Aux termes de l'article 6 de ce bail, les dépenses d'entretien et de réparation des locaux loués étaient à la charge du preneur, à l'exception des grosses réparations.



Par acte du 20 décembre 2007, la SCI 31 Magen a cédé les lieux loués à la société Finamur, en qualité de crédit-bailleur, avec intervention à l'acte de la SCI Newco Magne, en qualité de crédit- preneur. La levée d'option du crédit bail est intervenue le 11 février 2016.



Le contrat de maintenance avec la société Lecoq s'est poursuivi avec le nouveau propriétaire. Un contentieux est apparu entre les parties (le bailleur, le preneur et la société Lecoq) sur le paiement des factures de la société Lecoq ayant donné lieu à une instance en référé.



Le 16 août 2013, la société Lecoq a, avec l'accord du bailleur, conclu un contrat d'assistance technique de type P2 relatif aux installations de chauffage et de climatisation directement avec le preneur, la société Tessi Chèque Bordeaux.



Suite à divers avenants au bail, la société Tessi Chèque Bordeaux est ensuite devenue locataire de l'ensemble des locaux de l'immeuble.



Le 26 juillet 2013, la société Tessi Chèque Bordeaux a informé son bailleur de la panne de la climatisation, qui selon la société Lecoq mandatée par la locataire, provenait de la pompe à chaleur de l'immeuble, dont la réparation incombait selon elle au bailleur.



Lee 24 octobre 2013, la SCI Newco Magne a fait dresser un procès-verbal par un huissier de justice aux fins de voir constater le défaut d'entretien de la pompe à chaleur. 



Puis par acte 25 novembre 2013, la bailleresse a saisi le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire portant sur la climatisation et le chauffage arguant de l'absence d'entretien par son locataire de la pompe à chaleur. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance de référé du 7 janvier 2014, la mission de l'expert ayant été étendue à la demande de la locataire aux différents désordres affectant l'immeuble. 



Entre temps, la locataire avait fait réaliser par la société Lecoq en décembre 2013 des travaux de réparation de la pompe à chaleur, le système de chauffage étant également tombé en panne.



L'expert commis a déposé son rapport le 22 octobre 2014 dans lequel il indique que la pompe à chaleur est hors service et que les travaux réalisés par la société Lecoq transformant la pompe à chaleur en chaudière électrique en décembre 2013 ne sont pas conformes aux règles de l'art et sont irréversibles. Selon lui, le bailleur doit remplacer la pompe à chaleur pour pouvoir relouer l'immeuble





La société Tessi Chèque Bordeaux a quitté les lieux le 30 juin 2014 après avoir délivré un congé au bailleur.



Par actes des 2 et 3 décembre 2014, la société Newco Magne a fait assigner la société Tessi Chèque Bordeaux, devenue la société Tessi Chèque Interbancaire ( ci-après Tessi Chèque) devant le tribunal judiciaire Bordeaux aux fins d'obtenir le paiement :

- par la société Tessi Chèque des arriérés de loyers et de charges ( taxes foncières),

- par la société Tessi Chèque ( sur le fondement contractuel) et la société Lecoq (sur le fondement délictuel) des travaux réparatoires de l'installation et de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice immatériel résultant de la détérioration du système de climatisation empêchant la location des lieux.

Devant le tribunal, la société Lecoq a notamment conclu à l'irrecevabilité des demandes de la société Newco Magne, pour défaut d'intérêt à agir, au motif que la société Newco Magne n'était plus propriétaire de l'immeuble concerné.



La SCI Magne a cédé à son tour l'immeuble le 11 février 2016.



Par décision du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

-déclaré irrecevable la demande de la SCI Newco Magne dirigée contre la société Lecoq,

- déclaré irrecevable le chef de demande de la SCI Newco Magne contre la société Tessi chèque Bordeaux, devenue la société Tessi chèque interbancaire, tendant à sa condamnation in solidum avec la société Lecoq à payer une somme au titre des travaux de réparation sur l'installation de chauffage et de loyers perdus,

- condamné la société Tessi chèque interbancaire à payer à la SCI Newco Magne une somme de 48 243,20 euros au titre des arriérés de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance,

- condamné la SCI Newco Magne à payer à la société Tessi chèque interbancaire une somme de 38 966,55 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi qu'une somme de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance,

- ordonné la compensation entre les dettes respectives,

- Débouté les parties du surplus de leurs chefs de demande,

- condamné la société la SCI Newco Magne aux dépens ainsi qu'à payer à la société Lecoq une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de la société Tessi chèque interbancaire de ce chef de demande, avec application de l'article 699 du code précité au profit de Me Bauer.



Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal judiciaire a jugé que :

- le vendeur d'un immeuble ne conservait un intérêt à agir après la vente, même pour les dommages nés antérieurement à la vente de l'immeuble que si l'acte de vente le prévoit,

- la société Tessi Chèque se reconnaissait débitrice de la somme de 48 143,20 euros au titre de l'arriérés de loyers,

- la société Newco Magne ne justifiait pas de la réévaluation faite par les services fiscaux de la taxe foncière,

- le preneur démontrait avoir été victime d'infiltrations récurrentes justifiant l'indemnisation de son trouble de jouissance.



Par déclaration en date du 13 novembre 2020, la société Newco Magne a interjeté appel de cette décision.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2022, la société Newco Magne demande à la cour de :



Vu l'article 1134 du Code Civil,Vu l'article 1382 du Code Civil,Vu l'article 1147 du Code Civil,

Vu l'article 1732 du code civil,



Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a :

- Déclaré irrecevable la demande de la SCI Newco Magne contre la société Lecoq ;

- Déclaré irrecevable le chef de demande de la société Newco Magne contre la société Tessi Chèque , tendant à sa condamnation in solidum avec la société Lecoq à payer une somme au titre des travaux de réparation sur l'installation de chauffage et de loyers perdus ;

- Condamné la SCI Newco Magne à payer à la société Tessi Chèque une somme de 38.966,55 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi que 15.000euros au titre du trouble de jouissance le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance,

- Ordonné la compensation des dettes respectives,

- Débouté les parties du surplus de leurs chefs demandes ;

- Condamné la société Newco Magne aux dépens ainsi qu'à payer à la société Lecoq une

somme de 2.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau :

- Débouter la société Tessi Chèque et la société Lecoq de l'ensemble de leurs réclamations, fins et prétentions.

-Condamner la société Tessi Chèque au paiement de ses arriérés de charges au titre de la taxe foncière :

- Pour l'année 2012, pour un montant de 26 809,54 euros

- Pour l'année 2013, pour un montant de 26 182,83 euros

- Pour l'année 2014, proratisée suite au départ du 30 juin 2014 à la somme de 13 610,40 euros

-Condamner in solidum la Société Lecoq et la société Tessi Chèque au paiement de la somme de 63 039,20 euros hors taxes correspondant aux travaux réparatoires sur l'installation de chauffage et climatisation que la SCI Newco Magne entend confier à la société Aquitaine Projet.

- Condamner in solidum la Société Lecoq et la société Tessi Chèque au paiement d'une indemnité pour un montant global, sauf à parfaire, de 96 486,40 euros au titre des loyers perdus pour le deuxième trimestre 2014.

- Dire que l'ensemble des sommes susvisées porteront intérêts à compter de l'assignation.

- Prononcer l'anatocisme.

- Condamner in solidum la Société Lecoq et la société Tessi Chèque au paiement d'une indemnité procédurale de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens dont ceux de référé et d'expertise judiciaire, et dont distraction au profit de Maître Despaux, membre de la Selarl MILLESIME, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2022, la société Tessi Chèque Interbancaire demande à la cour de :



- à titre principal sur les travaux réparatoires et le préjudice immatériel

Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a déclaré la société Newco Magne irrecevable en ses demandes à l'encontre de la société Tessi Chèque an titre des travaux réparatoires sur l'installation de chauffage et climatisation pour un montant de 63.03920 euros hors taxe

Confirmer le jugement attaque en ce qu'il a déclaré la société Newco Magne irrecevable en ses demandes à l'encontre de la société Tessi Chèque au titre du paiement d'une indemnité de 96.486,40 euros au titre du préjudice immateriel relatif à la perte de loyer.

Subsidiairement sur les travaux réparatoires et le préjudice immatériel,

Juger mal fondées les demandes de travaux réparatoires et le préjudice immatériel,

Débouter la société Newco Magne de ses demandes an titre des travaux réparatoires et du préjudice immatériel

Fixer, plus subsidiairement, le montant des travaux réparatoires à la somme de 54.511,06 euros

En toute hypothèse sur les travaux réparatoires et le préjudice immatériel,

Juger que la société Lecoq a commis une faute contractuelle dans l'entretien de la pompe à chaleur et dans la réparation de cette dernière par défaut de conseil,

Rjeter la demande de partage de responsabilité voire même d'exclusion de responsabilité formée par la société Lecoq,

Condamner la société Lecoq à relever et garantir la société Tessi de toutes les condamnations mises à sa charge au titre des travaux réparatoires et du préjudice immatériel,



- à titre principal sur le dépot de garantie,

Confirmer le jugement attaque en ce qu'il a condamné la société Newco Magne à payer à la société Tessi Chèque le dépôt de garantie à hauteur de 38966,55 euros,



- à titre principal sur les demandes relatives à la taxe foncière,

Juger que la société Newco Magne n'a pas releve appel concernant le chef du jugement statuant sur les demandes relatives à la taxe Foncière,

Subsidiairement sur les demandes relatives à la taxe foncière

Débouter la société Newco Magne de cette demande de paiement de la taxe foncière pour les années 2012 et 2014

Plus subsidiairement,

Donner acte à la société Tessi Chèque qu'elle a volontairement payer la somme de 19.187 euros correspondant au montant habituel de taxe Foncière pour les années 2012, 2013 et 2014 prorata temporis

- à titre principal, sur la demande de paiement du loyer pour le deuxième trimestre 2014

Donner acte à la société Tessi Chèque qu'elle est redevable de la somme de 48.243,20 euros TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2014



- sur l'appel incident de la société Tessi Chèque Interbancaire

Constater l'existence d'un enrichissement sans cause de la société Newco Magne au prejudice dc la société Tessi Chèque Interbancaire venant aux droits de société Tessi Chèque Bordeaux à hauteur 92.655 euros

Réformer le jugement attaque en ce qu'i1 avait débouté la société Tessi Chèque de cette demande,

Condamner la société Newco Magne à payer à la société Tessi Chèque Interbancaire la somme de 92.655 euros au titre de l'enrichissement sans cause,

Confirmer le jugement attaque en ce qu'i1 avait retenu un préjudice de jouissance de la société Tessi Chèque Interbancaire

Y ajoutant,

Condamner la société Newco Magne à payer à la société Tessi Chèque Interbancaire la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice subi lié aux troubles de jouissance des locaux suite a des défauts d'entretien récurrents.



- sur la compensation entre la société Tessi Chèque Interbancaire et la SCI Newco Magne

Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes dues par la société Tessi Chèque Bordeaux et les sommes dues par la société Newco Magne,



- en toute hypothèse,

Condamner la société Newco Magne et la société Lecoq à payer à société Tessi Chèque la somme dc 7.000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile

Condamner la société Newco Magne et la société Lecoq aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bauer sur son affirmation de droit.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2021, la société Lecoq demande à la cour de :



- Confirmer le jugement du 17 septembre 2020 en ce qu'il a déclaré la SCI Newco Magne irrecevable en ses demandes, et a rejeté les prétentions dirigées à l'encontre de la société Lecoq.

En conséquence,

- A titre principal,

Déclarer la SCI Newco Magne irrecevable en ses demandes pour défaut d'intérêt à agir,

En conséquence,

 Prononcer le rejet de l'ensemble de l'ensemble des prétentions qui concernent l'installation de chauffage et climatisation,

- A titre subsidiaire,

Dire et Juger que la SCI Newco Magne ne justifie pas d'un préjudice indemnisable

Dire et Juger que la Société Lecoq n'a commis aucune faute dans l'accomplissement de sa mission.

En conséquence,

Rejeter toute prétention dirigée à l'encontre de la Société

- A titre infiniment subsidiaire,

Dire et Juger que la Société Lecoq est fondée à solliciter un partage de responsabilité dans les proportions suivantes :

- 80% pour la société Tessi Chèque

- 20% pour la Société Lecoq

En conséquence,

Condamner la société Tessi Chèque à garantir et relever indemne la Société Lecoq à hauteur de 80% du montant des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.

- En tout état de cause,

Limiter le préjudice matériel à la somme de 54 511,06 euros HT

Débouter la SCI Newco Magne de ses plus amples prétentions

Débouter la SCI Newco Magne de ses prétentions au titre d'un préjudice immatériel

Condamner la SCI Newco Magne et/ou la société Tessi Chèque à régler à la société Lecoq une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les Condamner aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 15 mai 2023, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 26 juin 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 3 juillet 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



* sur la mise en jeu par la bailleresse de la responsabilité contractuelle de la Tessi Chèque Interbancaire sur le fondement de l'article 1732 du code civil et de la société Lecoq sur le fondement de l'article 1382 au titre de la défectuosité de la pompe à chaleur :



1- Aux termes de l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.





2- Aux termes de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable à ce litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.





* sur la recevabilité de l'action :



3- Les intimés soutiennent que le vendeur d'un immeuble ne conserve après la vente un intérêt à agir pour obtenir réparation des dommages nés avant la vente que s'il justifie s'être réservé cette action par une clause de l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ils arguent du fait que le bailleur n'a jamais fait procéder aux travaux et ne pourra pas le faire puisque l'immeuble a été vendu. Il n'est pas plus démontré l'existence d'une moins-value lors de la vente.



4- L'appelante réplique que la jurisprudence citée n'est pas applicable car elle ne fonde pas son action sur le droit commun des contrats, mais d'une part sur les dispositions applicables au bail, et notamment l'article 1732 du code civil, et d'autre part sur la responsabilité délictuelle, action personnelle qui ne se transmet pas avec la chose. Elle ajoute que le bailleur est en droit de se faire indemniser des dégradations qui affectent le bien loué du fait de l'inexécution par le preneur de ses obligations sans avoir à justifier d'une perte de valeur locative ou de l'engagement effectif des dépenses.



Sur ce :



5- Le droit du propriétaire de réclamer au locataire responsable la réparation de son préjudice constitue une créance personnelle qui, sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble (Civ. 1re, 13 janv. 1964). Sauf cession de créance ou subrogation expresse, l'acquéreur de l'immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente. (Civ. 3e, 2 oct. 2002, no 01-00.696). En outre, l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l'immeuble loué, qui sont la conséquence par le preneur de l'inexécution de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif des dépenses.



6- En l'espèce, l'immeuble a été vendu deux ans après la fin du bail. Il n'est pas établi que l'acquéreur se soit vu céder la créance de réparations locatives de l'ancien propriétaire envers le locataire.



7- Dès lors, c'est à tort que le premier juge a considéré que la SCI Newco Magne était irrecevable à agir à l'encontre de la société Tessi Chèque Interbancaire. La décision sera infirmée de ce chef. L'action sera déclarée recevable, sans que le bailleur ait à justifier de l'accomplissement des travaux réparatoires dont il sollicite que le coût lui soit remboursé.



8- L'action intentée par le bailleur à l'encontre de la société Lecoq sur le fondement délictuel au motif que celle-ci a manqué à ses obligations contractuelles envers la locataire est une action personnelle qui doit suivre le même sort que celui réservé à l'action du bailleur envers la locataire.



9- Il sera dès lors jugé que l'action du bailleur envers la société Lecoq est recevable. La décision de première instance sera infirmée.

* sur le fond :



10- La société Newco Magne, s'appuyant sur le rapport d'expertise judiciaire, reproche à son ancien locataire d'avoir effectué des réparations sur la pompe à chaleur qui ne sont pas conformes aux règles de l'art, qui sont en outre irréversibles et rendent nécessaires le remplacement de celle-ci, moins onéreux que la réparation du système.



11- Le preneur soutient tout d'abord que le bon fonctionnement du système de chauffage et de climatisation relève des dispositions de l'article 606 du code civil et qu'il s'agit donc de dépenses à la charge du bailleur. A titre subsidiaire, la société Tessi Chèque Interbancaire fait valoir qu'elle est profane en la matière et qu'elle a suivi les conseils de la société Lecoq, entreprise qualifiée qui ne l'a pas informée des conséquences de son intervention sur la pompe.



12- La société Lecoq soutient qu'elle avait informé la société Tessi Chèque des inconvénients de la proposition réparatoire à bas coût et lui avait proposé une solution plus onéreuse de remplacement des compresseurs et de leurs accessoires qui n'a pas été retenue. Elle explique qu'elle a agi dans l'urgence pour assurer la continuité du chauffage et permettre l'exploitation des locaux. Elle affirme que la société Tessi Chèque a commis une faute en n'avertissant pas la bailleresse des conséquences des travaux commandés.



Sur ce :



13- Le moyen tiré du fait que les travaux de réparation de la pompe à chaleur devraient être mis à la charge du bailleur est inopérant en l'espèce puisque c'est la locataire, qui ne le conteste pas, qui a passé commande des travaux litigieux, sans les faire valider par le bailleur.



14- Il ressort de l'expertise judiciaire que la société Lecoq, suite à la dernière panne intervenue en novembre 2013, a proposé deux solutions à la société Tessi Chèque : soit la remise en état des compresseurs et de leurs accessoires après réparations des fuites de fluide, pour un coût de 12 327,35 euros HT, soit la condamnation des compresseurs et l'ajout de résistances électriques sur le ballon d'eau primaire de la pompe à chaleur pour un montant de 5843,71 euros HT selon devis du 2 décembre 2013. Cette solution avait pour inconvénient d'exclure la possibilité de remise en état de l'appareil dans son usage de pompe à chaleur réversible, le mode climatisation ne pouvant plus être assuré et le mode chauffage n'étant obtenu qu'à l'aide des résistances chauffantes ajoutées. L'expert note 'l'appareil ainsi modifié n'est plus une pompe à chaleur mais une simple chaudière électrique avec une consommation en énergie triplée à puissance de chauffage équivalente.' Cette seconde proposition n'est pas selon l'expert acceptable car 'elle n'est pas prévue dans les données du constructeur et est susceptible de remettre en cause l'épreuve de sécurité du ballon tampon'. 'La modification ainsi réalisée est irréversible sauf à remplacer tous les composants de la PAC ce qui serait un coût supérieur au remplacement de l'appareil'.



15- Le devis du 2 décembre 2013 accepté par la société Tessi Chèque porte la mention 'NOTA: la pompe ne fonctionnera plus qu'en mode chauffage, les compresseurs seront arrêtés'. La société Tessi Chèque a donc bien été avertie de la modification importante apportée à la pompe à chaleur et a fait réaliser les travaux sans recueillir l'avis de la bailleresse sur cette transformation. La société Lecoq ne démontre cependant pas l'avoir avertie du fait :

- que cette modification était ' susceptible de remettre en cause l'épreuve de sécurité du ballon tampon' et aboutissait à une consommation en énergie triplée,

- que cette modification était irréversible,

- qu'une remise en état de la pompe dans son état antérieur serait d'un coût bien plus élevé que les travaux proposés dans le cadre du premier devis de 12 327,35 euros.



16- Compte tenu de ces éléments, il sera retenu que la société Lecoq a gravement manqué à son devoir de conseil à l'égard de sa contractante. Celle-ci ne pouvait cependant accepter des travaux modifiant le fonctionnement de la pompe à chaleur, même en urgence et même en les supposant réversibles sans en informer la bailleresse. Elle doit donc répondre de la dégradation de la chaudière par application des dispositions de l'article 1732 du code civil.





17- La responsabilité in solidum de la société Tessi Chèque Interbancaire et de la société Lecoq, qui a procédé aux travaux non conformes, sera retenue.

Dans leurs rapports entre elles, elles seront tenues dans les proportions suivantes :

- la société Tessi Chèque Interbancaire : 10%

- la société Lecoq : 90%.



18- L'expert a retenu dans un premier temps le devis de la société Aquitaine Projet d'un montant de 63 039,20 euros ht puis dans un second temps le devis de remplacement de la pompe à chaleur émis par la société Lecoq à hauteur de 54 511,06 euros HT. L'appelante sollicite que la cour retienne le premier devis car elle souhaite confier les travaux à la société Aquitaine Projet. Il conviendra cependant de retenir le second devis moins disant validé par l'expert étant relevé que les travaux ne seront pas réalisés en tout état de cause par l'appelante qui a vendu l'immeuble.



19- La société Tessi Chèque Interbancaire et la société Lecoq seront condamnées in solidum à verser la somme de 54 511,06 euros à la SCI Newco Magne. Les intérêts courront à compter de la présente décision et non de l'assignation comme sollicité.



20- La bailleresse sollicite l'indemnisation de la perte de loyers qu'elle a subie après le départ de sa locataire, ne pouvant relouer les lieux avec une pompe à chaleur qui ne fonctionnait plus. Elle sollicite ainsi la somme de 96 486,40 euros correspondant à deux trimestres de loyers.



21- La société Tessi Chèque Interbancaire soutient que la société Newco Magne ne justifie ni que les locaux ne pouvaient pas être loués, ni qu'elle a recherché des locataires. Elle ne démontre pas qu'elle était dans l'incapacité de préfinancer les travaux de remplacement de la pompe à chaleur.



22- La société Lecoq affirme que seule la société Tessi Chèque Interbancaire est responsable du préjudice subi par la bailleresse car elle a fait le choix d'une intervention limitée moins onéreuse sans recueillir l'avis du bailleur. Par ailleurs, elle n'a pas réglé ses derniers loyers au bailleur ce qui a mis celui-ci dans l'impossibilité de préfinancer les travaux de remplacement de la pompe à chaleur.



23- La cour retiendra que les lieux ne pouvaient pas être loués sans climatisation et avec une installation de chauffage non conforme aux normes. Il ne peut en outre être reproché au bailleur de ne pas avoir préfinancé les travaux de réparation de la pompe à chaleur, n'étant pas à l'origine de la commande de la réparation défectueuse.

 Le bailleur établit donc le principe de préjudice. Le montant de la perte de loyers qui correspondant à deux trimestres de loyers est par ailleurs justifié.



24- La Tessi Chèque Interbancaire et la société Lecoq seront condamnées in solidum à verser la somme de 96 486,40 euros à la SCI Newco Magne. Les intérêts courront à compter de la présente décision et non de l'assignation comme sollicité.



25- Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins.

 

* sur la demande en paiement de la taxe foncière :



26- Le bail stipule que la taxe foncière est à la charge du preneur, ce qui n'est pas contesté.



27- Le bailleur sollicite le paiement des taxes foncières 2012, 2013 et 2014, demande dont il a été débouté en première instance. Il explique que le montant de la taxe foncière a augmenté suite à une visite des services compétents et à un redressement, l'immeuble, suite aux départs de certains locataires, n'étant plus affecté partiellement à un usage de stockage et à un usage de bureaux mais totalement à un usage de bureaux.



28- Le preneur soutient que cette demande est irrecevable à défaut d'effet dévolutif, le chef de jugement critiqué ne figurant pas dans la déclaration d'appel. Sur le fond, elle fait valoir qu'elle a bien réglé les taxes foncières 2012,2013 et 2014 mais en prenant pour base la moyenne réglée les années précédentes, le bailleur ne justifiant pas de l'augmentation de 250 % de la taxe foncière à compter de 2012. Elle soutient que le bailleur ne justifie pas d'une réévaluation effectuée par les services fiscaux.



Sur ce :



29- Il ressort de l'acte de déclaration d'appel que l'appelant a formé appel du chef de jugement l'ayant 'déboutée de ses autres demandes', ce débouté incluant la demande formée au titre des taxes foncières 2012 à 2014. L'effet dévolutif a donc joué. La demande est recevable.



30- Les pièces 17, 18 et 19 du bordereau de l'appelante intitulées 'justificatif taxe foncière 2012", 'justificatif taxe foncière 2013" et 'justificatif taxe foncière 2014" sont en réalité une photocopie du grand livre des tiers pour l'année 2014 faisant apparaître diverses factures dues par la locataire. Ces pièces ne font pas preuve des sommes versées par le bailleur au titre de la taxe foncière et dont il sollicite le remboursement.

La cour ne peut par ailleurs en l'absence de la copie des taxes foncières 2012 à 2014 et des taxes antérieures déterminer quelles bases d'imposition ont pu être modifiées.



31- La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.



* sur les demandes reconventionnelles du preneur :



*sur l'appel formé par la bailleresse au titre de demande en restitution du dépôt de garantie :



32- La société Newco Magne soutient que la preneuse n'établit pas que le dépôt de garantie a bien été encaissé.



33- Le bail stipule que le dépôt de garantie a été réglé au jour de sa signature. Il en est de même de l'avenant.



34- La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné le bailleur à restituer le dépôt de garantie au preneur.





* sur l'appel formé par la bailleresse au titre de la demande d'indemnisation par le locataire de ses troubles de jouissance :



35- La société Tessi Chèque Interbancaire soutient qu'elle a subi des troubles de jouissance importants pendant la durée du bail compte tenu de la vétusté des lieux qui ont notamment engendré de nombreuses infiltrations et dégâts des eaux. Elle ajoute qu'elle n'est pas responsable du défaut d'isolation et d'étanchéité des tuyaux en cuivre situés dans le plafond qui serait selon l'expert à l'origine des désordres. Elle ajoute que les dysfonctionnements de la pompe à chaleur ont obligé ses salariés à travailler dans des conditions difficiles. Elle fait également état d'un dysfonctionnement des deux pompes de relevage des toilettes.



36- La société Newco Magne soutient que l'intimée n'apporte aucun élément probatoire au soutien de sa demande présentée huit ans après les faits.









Sur ce :



37- La société Tessi Chèque interbancaire verse aux débats des courriers adressés à son bailleur pour se plaindre de dégâts des eaux récurrents ou d'un problème rencontré avec les pompes de relevage des toilettes. Le bailleur produit pour sa part une expertise judiciaire déjà ancienne ordonnée en 2012 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux à la demande de la locataire qui se plaignait des désordres affectant l'immeuble, notamment des infiltrations. L'expert ne retient pas la responsabilité du bailleur pour ces désordres mais celle de 'l'entreprise de climatisation de la société Tessi' pour les désordres affectant la grande salle (en raison d'un défaut d'isolant de quatre tuyaux en cuivre de la climatisation, situés dans le plafond de la grande salle victime de dégâts des eaux, qui produisent de la condensation). Il note aussi un défaut d'entretien de la toiture terrasse imputable à la locataire et un percement de l'étanchéité par la société Lecoq suite à une intervention commandée par la société preneuse qui ne seraient cependant pas à l'origine des infiltrations constatées. Il apparaît que l'entreprise de climatisation désignée comme étant celle de la société Tessi par l'expert est la société Lecoq qui à l'époque était la cocontractante de la bailleresse et non de la preneuse. L'expert a donc à tort retenu la responsabilité de la société preneuse au lieu de celle de la bailleresse. S'agissant des dysfonctionnements de la pompe à chaleur, le premier juge a à juste titre relevé qu'il ne s'agissait pas d'éléments assurant le clos et le couvert et donc à la charge du bailleur. Il a pu ainsi à bon droit retenir la seule responsabilité du bailleur pour les infiltrations récurrentes dans la grande salle et allouer au preneur la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.



38- La décision de première instance sera ainsi confirmée.



* sur l'appel incident formé par la locataire portant sur la demande de dommages et intérêts formée sur le fondement de l'enrichissement sans cause :



39- La société Tessi Chèque Interbancaire soutient que la bailleresse lui a facturé, dans le cadre des charges, le coût d'acquisition de la pompe à chaleur à travers la prise en charge du contrat de maintenance, qui selon elle, eu égard à son montant élevé, comportait outre la maintenance de la pompe à chaleur le coût d'acquisition de celle-ci. Elle expose à cet effet que la redevance du contrat annuel conclu avec la bailleresse était d'un montant de 21750 euros par an alors que le contrat qu'elle a elle-même conclu dans un second temps avec la même société en direct prévoyait une redevance annuelle de 9396 euros. Le surcoût indûment facturé qui selon elle correspond au prix d'acquisition de la pompe à chaleur est de 12 354 euros par an, soit 92655 euros au total, dont elle sollicite le remboursement sur le fondement de l'enrichissement sans cause.



40- La bailleresse soutient que cette argumentation est infondée et vise à réduire la dette de la locataire.



Sur ce :



41- Il ressort des pièces produites aux débats que la bailleresse a refacturé à la locataire le coût du contrat de maintenance de la pompe à chaleur, contrat de type P3 pour la somme de 21 750 euros par an, l'engagement portant sur 10 années. La locataire a ensuite repris à son compte le contrat d'assistance technique dans le cadre d'un contrat dit P2 pour une durée de six mois reconductible par tacite reconduction pour un montant semestriel et non annuel, comme indiqué par la locataire de 9 396 euros, soit un montant annuel de 18 792 euros légèrement inférieur au montant appliqué précédemment au bailler dans le cadre d'une maintenance plus poussée.



42- Il n'est donc nullement justifié que la bailleresse a facturé à sa locataire le coût d'acquisition de la pompe à chaleur. 



43- La demande fondée sur l'enrichissement sans cause sera rejetée. La décision de première instance sera confirmée.



* sur la demande de compensation :



44- La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la compensation des créances.





* sur les demandes accessoires :



45- La décision de première instance sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Newco Magne à verser la somme de 2000 euros à la société Lecoq au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle a condamné la société Newco Magne aux dépens.



46- La société Tessi Chèque Interbancaire et la société Lecoq qui succombent partiellement seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.



47- La société Lecoq et la société Tessi Chèque Interbancaire seront condamnées in solidum à verser la somme de 5000 euros à la société Newco Magne au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



48- La société Lecoq et la société Tessi Chèque Interbancaire seront tenues dans leur rapport entre elles pour ces deux condamnations à hauteur de 50% chacune.





PAR CES MOTIFS 



La cour



statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,



Déclare recevable la demande formée par la société Newco Magne en paiement de la taxe foncière des années 2012, 2013 et 2014,



Confirme la décision du 17 septembre 2020 rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ces chefs de jugement déférés à la cour sauf en ce qu'elle a :



- déclaré irrecevable la demande de la SCI Newco Magne dirigée contre la société Lecoq,



- déclaré irrecevable le chef de demande de la SCI Newco Magne contre la société Tessi chèque Bordeaux, devenue la société Tessi chèque interbancaire, tendant à sa condamnation in solidum avec la société Lecoq à payer une somme au titre des travaux de réparation sur l'installation de chauffage et de loyers perdus,



- condamné la société la SCI Newco Magne aux dépens ainsi qu'à payer à la société Lecoq une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de la société Tessi chèque interbancaire de ce chef de demande, avec application de l'article 699 du code précité au profit de Me Bauer.





et statuant à nouveau, 



Déclare recevable la demande d'indemnisation formée par la société Newco Magne à l'encontre de la société Tessi Chèque Interbancaire et de la société Lecoq au titre des désordres affectant la pompe à chaleur,



Condamne in solidum la société Tessi Chèque interbancaire et la société Lecoq à verser à la société Newco Magne à titre de dommages et intérêts :

- la somme de 54 511,06 euros au titre de son préjudice matériel,

- la somme de 96 486,40 euros au titre de son préjudice immatériel ,



 assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Ordonne la capitalisation des intérêts,



Dit que dans leurs rapports entre elles, la société Tessi Chèque Interbancaire et la société Lecoq seront tenues dans les proportions suivantes de ces condamnations:

- la société Tessi Chèque Interbancaire : 10%

- la société Lecoq : 90%.



y ajoutant, 



Condamne in solidum la société Tessi Chèque Interbancaire et la société Lecoq aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Despaux,



Condamne in solidum la société Lecoq et la société Tessi Chèque Interbancaire à verser la somme de 5000 euros à la société Newco Magne au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Dit que la société Lecoq et la société Tessi Chèque Interbancaire seront tenues dans leur rapport entre elles pour ces deux condamnations à hauteur de 50% chacune.



Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.