Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 7 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 07 JUILLET 2023







N° RG 22/05721 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-NA4C







S.A.R.L. MUST EVEN'T





c/



S.C.I. BEAUSEJOUR























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 septembre 2022 (R.G. 20/05671) par le TJ de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 16 décembre 2022





APPELANTE :



S.A.R.L. MUST EVEN'T prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]



Représenté par Maître Jean-Jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.C.I. BEAUSEJOUR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]



représenté par Maître Marie-Laure BOST, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Maître Philippe CLERC avocat au barreau de LIMOGES 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 22 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

























EXPOSE DU LITIGE



La SCI Beauséjour a donné à bail commercial à Monsieur [L] [D], substitué par la société DIB, des locaux sis à [Adresse 3], à l'effet d'y exploiter une activité de "bar-brasserie -restauration" pour un loyer annuel de base de 24 000 euros HT, payable d'avance mensuellement, pour neuf années à compter du 01 octobre 2016. 



La société Must Even't (le preneur) est venue aux droits de la société DIB suite à la cession par celle-ci de son fonds de commerce suivant acte du 18juin 2019. 



Par messages électroniques des 29 août et 08 octobre 2019, la preneuse a demandé au bailleur de remédier à différents désordres affectant selon elle les lieux loués, à savoir une porte de compteur cassée, un trou au niveau de la toiture de la terrasse, un trou au niveau de l'entrée, l'absence de numéro de rue en façade, des lumières du parking défaillantes, l'absence de verrou au local poubelle et des vitres non conformes aux normes applicables aux établissements recevant du public.

 Le 22 octobre 2019, elle lui a communiqué un devis au titre du remplacement du vitrage aux fins de validation. Le preneur a émis des relances les 7 et 29 novembre 2019.

Puis se fondant sur un rapport d'expertise établi le 16 mars 2020 par le cabinet BTP Expert Aquitaine, mandaté par la preneuse, le conseil de cette dernière a mis en demeure le bailleur par courrier recommandé reçu le 26 février 2020 de procéder amiablement à la résiliation du bail en raison de l'absence de conformité des parois extérieures de verre. Par courrier du 4 mars 2020, le conseil du bailleur a contesté le motif allégué pour la résiliation du bail.



La société Must Even't a quitté les lieux.



Le 19 mai 2020, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 16 873,57 euros à son preneur au titre des loyers impayés.



Par acte d'huissier de justice du 29 juillet 2020, la société Must Even't a assigné la société Beauséjour devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de faire constater la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Beausejour, d'obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, de déclarer le commandement de payer de nul effet et d'ordonner la restitution des loyers versés à compter du 18 juin 2019.



Par jugement contradictoire du 08 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré la demande de la société Must Even't recevable,

- rejeté l'intégralité des demandes de la société Must Even't,

- dit que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 19 mai 2020 par la société Beausejour à la société Must Even't doit produire effet,

- en conséquence, constaté au 19 juin 2020 la résiliation du bail commercial portant sur des locaux sis à [Adresse 3], conclu entre la société Beausejour et la société Must Even't,

- ordonné l'expulsion de la société Must Even't et de tout occupant de son chef, des locaux précités situés à [Adresse 3], appartenant à la société Beausejour à défaut de départ volontaire dans le mois de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,



- condamné la société Must Even't à payer à la société Beausejour la somme de 14 484,81 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2020,

- condamné la société Must Even't à payer à la société Beausejour de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Beausejour pour le surplus,

- condamné la société Must Even't aux dépens, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.. 

Par déclaration du 16 décembre 2022, la société Must Even't a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Beausejour.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières écritures notifiées par RPVA le 16 janvier 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Must Even't, demande à la cour de :



- vu les pièces versées aux débats, 

- vu les articles 1719 et suivants du code civil, 



- dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

- en conséquence, 

- dire et juger du manquement du bailleur, la société Beausejour, à son obligation de délivrance du local loué qui a contraint le preneur à quitter les lieux, 

- ordonner la résiliation du contrat de bail commercial entre les parties aux torts exclusifs du bailleur, 

- ordonner la suppression de l'obligation de régler les loyers avec effet rétroactif à la date de signature du bail, soit le 18 juin 2019,

- ordonner la restitution des sommes versées au titre des loyers indus, avec majoration au taux d'intérêt légal à compter du 18 juin 2019, 

- mettre à néant le commandement de payer signifié en date du 19 mai 2020 et le dire de nul effet, 

- condamner la société Beausejour à lui verser la somme de 25 092 euros venant en réparation du préjudice subi et justifié au regard de l'ensemble des dépenses effectuées sans pouvoir exercer, 

- condamner la société Beausejour à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts et plus précisément de gains manqués en raison de l'impossibilité de pouvoir exercer son activité commerciale sur site, 

- ordonner la restitution des sommes versées au titre des loyers indus, 

- condamner la société Beausejour à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Beausejour au paiement des entiers dépens.



Par dernières écritures notifiées par RPVA le 08 février 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Beausejour, demande à la cour de :



- vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 08 septembre 2022, 

- à titre principal, 

- dire irrecevable, pour cause de forclusion, l'opposition à commandement et résiliation de bail délivrée le 29 juillet 2020 par la société Must Even't, 

- l'en débouter purement et simplement,

- dire et juger que le commandement de payer les loyers délivré le 19 mai 2020 produira son plein et entier effet,

- constater la résolution du bail et au besoin prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties avec toutes conséquences de droit,

- en tant que de besoin, ordonner l'expulsion de la société Must Even't, sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification à intervenir, des locaux dont s'agit ainsi que de tous occupants de son chef,

- la condamner à lui payer, sauf à parfaire, la somme de 16 873,57 euros à titre de loyers et frais impayés avec intérêts à taux légal, à compter de la date d'entrée dans les lieux, compte tenu de sa défaillance,

 

- à titre subsidiaire, 

- dire mal fondée l'argumentation développée,

- rejeter l'intégralité des demandes de la société Must Even't, 

- accueillir sa demande reconventionnelle,

- condamner la société Must Even't à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, à raison de la procédure abusive initiée à son encontre, outre 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Must Even't en tous les dépens de première instance et d'appel.



Par ordonnance du 12 janvier 2023, le président de la chambre commerciale à la cour d'appel de Bordeaux a fixé l'affaire à bref délai à l'audience du 22 mai 2023, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 3 juillet 2023.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.



MOTIFS



* sur la forclusion de l'action de l'appelante :

1- Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

2- Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

3- L'intimée soutient que l'action de l'appelante visant à voir prononcer la résiliation du bail intentée plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer les loyers impayés est prescrite, la clause résolutoire étant acquise. Elle fait valoir que la société Must Even't n'avait pas en première instance 'à proprement parler' sollicité que le tribunal prononce la nullité du commandement de payer.

4- L'appelant ne répond pas sur ce point.





Sur ce :

5- La décision de première instance mentionne en page 3 que le preneur sollicite que le tribunal 'mette à néant le commandement de payer signifié le 19 mai 2020 et le dise de nul effet'. Dès lors, c'est à tort que l'intimé soutient qu'une telle demande n'avait pas été formée devant le premier juge et que seule une demande de résiliation du bail aux torts du preneur était formée.

6- Par ailleurs, le tribunal judiciaire a, à bon droit, juger que l'action en nullité du commandement de payer était soumise à la prescription quinquennale.

7- La décision de première instance sera confirmée de ce chef.



* sur le fond :

8- Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

9-L'appelante soutient que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance malgré deux courriels en date du 29 août et 8 octobre 2019 le mettant en demeure de remédier aux désordres constatés. Elle met en avant le fait que les vitrages de l'immeuble loué ne respectent pas les normes imposées aux lieux recevant du public et que dès lors, en cas de bris, l'assurance ne couvrira pas les dommages.

10- Le bailleur soutient que le premier juge a, à bon droit, constaté, que le preneur ne justifiait nullement d'un manquement de sa part à ses obligations contractuelles. Il affirme que les non-conformités et/ou casses imputées sont en réalité le résultat de défauts d'exploitation majeurs dont l'appelante s'est rendu coupable. La SCI Beauséjour ajoute que la locataire a été à l'origine d'un certain nombre de troubles à l'ordre public, ce dont elle justifie par un courrier de la préfecture, et qu'elle a fait le choix dès l'origine de ne pas régler les loyers.

Sur ce :

11- Les juges de première instance ont à juste titre relevé que :

- le preneur était tenu par application des clauses du bail à toutes les réparations autres que celles visées à l'article 606 du code civil, et à ce titre de l'entretien des luminaires extérieurs et du tampon de visite du regard d'évacuation dont il n'est pas établi qu'ils étaient en mauvais état lors de son entrée dans les lieux,

- le preneur ne produit aux débats pour justifier des manquements invoqués qu'un rapport d'expertise amiable établi de manière non contradictoire qui n'est corroboré par aucune pièce et qui ne peut faire preuve des manquements allégués.





12- La cour ajoutera que le motif allégué par le preneur pour justifier de sa cessation d'activité, de la demande de résiliation du bail aux torts du bailleur et de son départ des lieux, à savoir une impossibilité d'obtenir une couverture d'un sinistre éventuel qui résulterait d'un bris des vitrages qui seraient non conformes aux normes applicables aux établissements recevant du public n'est établi par aucune pièce, ce dernier ne produisant pas de courrier de son assureur en ce sens. Par ailleurs, le rapport d'expertise amiable, qui n'est corroboré par aucune pièce, mentionne simplement que 'certaines compagnies d'assurances considèrent que ces caractéristiques incluant la sécurité blessure et la sécurité chute selon la composition du vitrage au point 1 sont insuffisantes pour prétendre à une garantie'.

13- Compte tenu de ces éléments, la décision de première instance sera confirmée, la preneuse échouant à rapporter la preuve d'un manquement grave du bailleur à ses obligations justifiant la résiliation du bail aux torts de celui-ci.

* sur les demandes accessoires :

14- L'intimée qui ne démontre pas que l'appelante a usé de son droit d'agir en justice à dessein de lui nuire sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

15- La société Must Even't qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel.

16- Elle sera condamnée à verser la somme de 3000 euros à la société Beauséjour au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour

statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort

Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 septembre 2022,

y ajoutant

Condamne la société Must Even't aux dépens d'appel,

Condamne la société Must Even't à verser la somme de 3000 euros à la société Beauséjour au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.