Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 6 juillet 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 06/07/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 23/00076 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UVP2



Ordonnance de référé n° 22/00134 rendue le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Béthune

Ordonnance n° 23/313 rendue le 13 avril 2023 par le président de chambre du pôle commercial





APPELANTE



SCI Béthune Armentières Immo prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Jean-Louis Capelle, avocat au barreau de Béthune, avocat plaidant





INTIMÉS



Monsieur [S] [X]

né le 20 Mai 1959 à [Localité 4] (Algérie)

demeurant [Adresse 2]



Monsieur [I] [X]

né le 01 Janvier 1800 à [Localité 4] (Algérie)

demeurant [Adresse 1]



SARL Société Hôtelière du Nord agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]



représentés par Me Philippe Talleux, avocat constitué, substitué par Me Perrine Bailliez, avocats au barreau de Lille 





DÉBATS à l'audience publique du 10 mai 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 mai 2023



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EXPOSE DU LITIGE



Par acte notarié du 4 juin 1993, la SCI Béthune Armentières Immo a donné à bail à la SARL Hôtelière du Nord un immeuble à usage de commerce et d'habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer annuel de 36 000 francs hors taxes, payable mensuellement et d'avance le 1er de chaque mois.



Selon avenant notarié du 17 septembre 1996, le montant du loyer annuel a été porté à la somme de 39 800 francs hors taxe pour la période du 1er octobre 1996 au 30 septembre 1997, puis à la somme de 49 750 francs hors taxes à compter du 1er octobre 1997. Par ce même avenant, M. [S] [X] et M. [I] [X] se sont portés cautions de la SARL Hôtelière du Nord.



Se prévalant d'un défaut de paiement des loyers, la SCI Béthune Armentières Immo a fait délivrer à la SARL Hôtelière du Nord le 3 février 2022 un commandement de payer la somme de 17 749,67 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 29 décembre 2021, primes d'assurance de 2020 et 2021, taxe foncière de 2020 et coût de l'acte, visant la clause résolutoire du bail.



Ce commandement a été dénoncé aux cautions par actes d'huissier de justice du 11 février 2022.



Se prévalant du caractère infructueux du commandement, par actes d'huissier de justice du 13 avril 2022, la SCI Béthune Armentières Immo a fait assigner la SARL Hôtelière du Nord et MM. [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune afin de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la SARL Hôtelière du Nord et condamner les défendeurs au paiement des loyers et charges dus.



Par ordonnance de référé contradictoire du 15 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune a :


dit n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses,

au principal renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elle aviseront,


mais à titre provisoire,


rejeté l'ensemble des demandes de la SCI Béthune Armentières Immo,

rejeté l'ensemble des demandes la SARL Hôtelière du Nord,





débouté la SCI Béthune Armentières Immo et la SARL Hôtelière du Nord de leurs demandes respectives formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SARL Hôtelière du Nord aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 février 2022, et celui de l'état d'endettement à jour à la date du 23 mars 2022,

rejeté, en tant que de besoin, le surplus des demandes,

rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.




Par déclaration reçue au greffe de la cour le 4 janvier 2023, la SCI Béthune Armentières Immo a relevé appel de l'ordonnance en ce qu'elle :


a dit n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses,

a au principal renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elle aviseront,


mais à titre provisoire,


a rejeté l'ensemble de ses demandes,

l'a déboutée « de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ».




Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 7 février 2023, la SCI Béthune Armentières Immo demande à la cour de :


la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée,


en conséquence,


réformer la décision,


statuant à nouveau,


au principal renvoyer les parties à mieux se pouvoir mais dès à présent,

constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL Hôtelière du Nord de l'immeuble avec si besoin le concours de la force publique,

condamner solidairement, à titre provisionnel, la SARL Hôtelière du Nord ainsi que MM. [X] à lui payer la somme de 18 394,16 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date du 1er avril 2022,

condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL Hôtelière du Nord et MM. [X] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la date de départ effectif des lieux,

dire que l'indemnité d'occupation variera selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux,

condamner solidairement la SARL Hôtelière du Nord et MM. [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les frais de greffe liés à la demande de communication de l'état des inscriptions sur le fond et les extraits Kbis sollicités,

subsidiairement, en tout état de cause, condamner, à titre provisionnel, la SARL Hôtelière du Nord et MM. [X], au paiement de la somme de 5 033,88 euros, somme ne faisant l'objet d'aucune contestation sérieuse ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.




Elle fait valoir qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse de la part des défendeurs en première instance, le commandement de payer visant la clause résolutoire datant du 3 février 2022 et portant sur des impayés de loyers pour la période du 1er décembre 2020 au 1er janvier 2022, soit quasiment l'année 2021. Elle ajoute que l'examen des documents comptables de la SARL Hôtelière du Nord qu'elle a sollicités et qui ont été communiqués avec beaucoup de difficultés et de réticence, permet de constater qu'en réalité la SARL Hôtelière du Nord a bénéficié d'un fonds d'aide au covid à hauteur de 18 716 euros. Elle souligne que la fermeture administrative l'a été jusqu'au 18 mai 2021, étant précisé qu'à compter du 19 mai suivant, la réouverture a été autorisée, bien que ce soit uniquement en terrasse puis en demi-jauge jusqu'au 28 juin 2021. Pour autant, les loyers postérieurs à cette période n'ont pas été réglés alors que la SARL Hôtelière du Nord a encaissé des recettes.



Elle expose qu'en tout état de cause, la SARL Hôtelière du Nord reconnaissait in fine être partiellement redevable à hauteur de 5 033,88 euros à son égard, somme qui est donc incontestable et elle n'a pour autant à ce jour rien proposé ni réglé.



Par ordonnance du 13 avril 2023, le président de chambre, a :


déclaré irrecevables les conclusions de la SARL Hôtelière du Nord en date du 13 mars 2023,

déclaré MM. [X] et la SARL Hôtelière du Nord irrecevables à conclure,

réservé les dépens.




L'affaire a fait l'objet d'une fixation à bref délai en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2023. Plaidé à l'audience du 10 mai 2023, le dossier a été mis en délibéré au 6 juillet 2023.





MOTIVATION



Il doit être rappelé qu'aux termes du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.






Sur l'acquisition de la clause résolutoire






Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Il est constant que le juge des référés a, sur le fondement de ce texte, le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial et d'ordonner l'expulsion du preneur, sous réserve de l'étude d'éventuelles contestations élevées par le preneur et jugées sérieuses.



a) Sur la perte de la chose louée 



Le premier juge a retenu comme contestation sérieuse le fait que les mesures gouvernementales prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire liée à la Covid 19 ont pu constituer une impossibilité pour la locataire d'exercer pleinement son commerce, susceptible de relever des dispositions de l'article 1722 du code civil et qu'il n'appartenait pas au juge des référés de se prononcer sur une éventuelle diminution du montant du loyer.



Aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



En application de l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.



Si dans le cadre des restrictions sanitaires décidées par les pouvoirs publics, la SARL Hôtelière du Nord a été contrainte en 2021 sur une période de fermer son commerce puis de le rouvrir en terrasse uniquement du 19 mai 2021 au 8 juin 2021 et en demi-jauge du 9 juin au 28 juin 2021, il a cependant été jugé qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et de l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis ; que par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique ; que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil (Civ 3., 30 juin 2022, pourvois n°21.19-889 ; 21.20-127 ; 21.20-190).



Il s'en suit que la contestation n'est pas sérieuse. L'ordonnance sera réformée en ce qu'elle a dit n'y a voir lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses et en ce qu'elle a rejeté l'ensemble des demandes de la SCI Béthune Armentières Immo de ce fait.



b) Sur les effets du commandement de payer du 3 février 2022



Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'espèce, le bail commercial comporte une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou à défaut de paiement dans les délais impartis de rappels de loyers pouvant notamment être dus après révision judiciaire du prix du bail renouvelé, ou encore, à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet pendant un mois, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause en cas d'inexécution dans le délai précité, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.



Par commandement de payer les loyers en date du 3 février 2022, la SCI Béthune Armentières Immo a mis en demeure sa locataire d'honorer les sommes restant dues au titre des loyers, soit la somme de 13 027,64 euros arrêtée au 29 décembre 2021, les primes d'assurances pour les années 2020 et 2021, respectivement de 765,58 euros et 730 euros et la taxe foncière pour 2020 d'un montant de 3 029 euros, ledit commandement reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, outre les dispositions de l'article L.145-17-1 1° du même code ainsi que les stipulations spécifiques du bail relatives à la clause résolutoire.



A ce commandement, était annexé un décompte détaillé des loyers dus et perçus depuis le 29 janvier 2020, le solde de ce décompte étant de 13 027,64 euros, arrêté au 29 décembre 2021.



Le bail prévoit que le locataire remboursera au bailleur, sur justification et à première réquisition de ce dernier, le montant de la taxe foncière, ainsi que tous impôts qui pourraient venir en remplacement, la SCI Béthune Armentières Immo était ainsi fondée à en réclamer le paiement.



S'agissant de la demande relative aux cotisations d'assurance 2020 et 2021, le bail prévoit que le locataire «'devra assurer et tenir constamment assurés contre l'incendie, pendant le cours du bail, à une compagnie notoirement solvable, son mobilier personnel, le matériel et, le cas échéant, les marchandises de son commerce. Il devra également contracter toutes assurances suffisantes contre les risques locatifs, le recours des voisins, les dégâts des eaux, les explosions de gaz et tous autres risques'; il devra justifier de ces assurances et de l'acquit régulier des primes à toute réquisition du bailleur. Si l'activité exercée par le locataire entraînait pour le bailleur des surprimes d'assurances, le locataire devrait rembourser au bailleur le montant de ces surprimes. Il remboursera en outre au bailleur le montant de la prime d'assurance incendie des locaux loués'».



Cependant, les deux avis d'échéance produits par la SCI Béthune Armentières Immo ne précisent aucunement quel est le type d'assurance dont il s'agit. En conséquence, il n'est pas démontré par la SCI Béthune Armentières Immo qu'il s'agisse d'assurances payables par le bailleur aux termes du contrat et récupérables sur le locataire. Les sommes sollicitées à ce titre ne pouvaient ainsi être réclamées par le bailleur dans le cadre du commandement. 



Seule la somme de 16'056,64 euros pouvait ainsi être valablement réclamée dans le commandement de payer au titre des impayés de loyers et de la taxe foncière pour 2020.





La SARL Hôtelière du Nord ne soutient ni ne démontre avoir réglé cette somme dans le délai d'un mois, il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 mars 2022. Le bail est ainsi résilié de plein droit et l'expulsion du preneur doit être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la décision.






Sur les demandes de provisions formées à l'encontre de la SARL Hôtelière du Nord






L'article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



a) Sur la demande de provision au titre des indemnités d'occupation



Le contrat de bail ne prévoit en l'espèce aucune disposition relative à l'indemnité d'occupation. Cependant, la SARL Hôtelière du Nord ne conteste pas la demande de la SCI Béthune Armentières Immo de voir fixer l'indemnité provisionnelle d'occupation due à compter du 4 mars 2022 et jusqu'à libération effective des lieux au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 838,98 euros, demande qui apparaît fondée compte tenu de l'occupation du local par la SARL Hôtelière du Nord après la fin du bail. Il sera ainsi fait droit à cette demande.



b) sur les demandes de provision au titre de l'arriéré de loyers et de charges et d'indemnités d'occupation



La SCI Béthune Armentières Immo sollicite dans le dispositif de ses conclusions la condamnation de la SARL Hôtelière du Nord à lui payer la somme de 18 394,16 euros correspondant « aux loyers et charges dus à la date du 1er avril 2022 ». Elle ne détaille cependant aucunement les sommes réclamées que ce soit dans ses conclusions ou dans un décompte détaillé. La cour constate qu'un décompte portant uniquement sur les loyers et indemnités d'occupation fait état d'impayés au 31 mars 2022 de 12 191,60 euros, et que la SCI Béthune Armentières Immo réclamait dans le commandement délivré, outre les loyers impayés, la prime d'assurance pour l'année 2020 de 730,02 euros, la prime d'assurance pour l'année 2021 de 765,58 euros et la taxe foncière 2020 d'un montant de 3 029 euros, pour un montant total réclamé par la SCI Béthune Armentières Immo de 16 716,20 euros. La somme totale de 18 394,16 euros réclamée par la SCI Béthune Armentières Immo dans le dispositif de ses conclusions ne tient pas compte des deux paiements de 838 euros effectués par la SARL Hôtelière du Nord et mentionnés sur le dernier décompte.



Compte tenu du décompte produit pour les loyers et indemnités d'occupation impayés, arrêté au 31 mars 2022, et de l'absence de contestation de la SARL Hôtelière du Nord des sommes dues ni de preuve d'un paiement libératoire, elle sera condamnée au paiement d'une provision de 12 191,60 euros à ce titre.



Ainsi qu'il l'a été précédemment évoqué, la demande relative à la taxe foncière apparaît également bien fondée et la SARL Hôtelière du Nord sera condamnée au paiement d'une provision de 3 029 euros à ce titre.



Enfin, s'agissant de la demande relative aux cotisations d'assurance 2020 et 2021, il a été précédemment évoqué qu'il n'était pas démontré par le bailleur qu'il s'agisse d'assurances payables par le bailleur aux termes du contrat et récupérables sur le locataire. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.



En conséquence, la SARL Hôtelière du Nord sera condamnée à payer à la SCI Béthune Armentières Immo une somme provisionnelle de 15 220,60 euros.





3. Sur les demandes de provisions formées à l'encontre des cautions



Compte tenu des termes des cautionnements souscrits par M. [I] [X] et M. [S] [X], ils seront condamnés, solidairement avec la SARL Hôtelière du Nord, à payer à la SCI Béthune Armentières Immo la somme provisionnelle de 15 220,60 euros.



4. Sur les prétentions annexes



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et la SARL Hôtelière du Nord sera condamnée au dépens d'appel, in solidum avec M. [I] [X] et M. [S] [X].



Elle sera en revanche réformée en ce qu'elle a débouté la SCI Béthune Armentières Immo de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL Hôtelière du Nord sera condamnée in solidum avec M. [I] [X] et M. [S] [X] à payer à la SCI Béthune Armentières Immo la somme de 2 000 euros sur ce fondement au titre des procédures de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant dans les limites de l'appel,



Infirme l'ordonnance, sauf en ce qu'elle a statué sur les dépens ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Constate l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à la date du 4 mars 2022 ;



Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente décision, l'expulsion de la SARL Hôtelière du Nord et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;



Dit, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Fixe, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SARL Hôtelière du Nord à la SCI Béthune Armentières Immo à compter du 4 mars 2022 à la somme de 838,98 euros ;



Condamne, à titre provisionnel, la SARL Hôtelière du Nord au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation et ce jusqu'à libération effective des lieux ;





Condamne solidairement la SARL Hôtelière du Nord, M. [S] [X] et M. [I] [X] à payer à la SCI Béthune Armentières Immo la somme provisionnelle de 15 220,60 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, arrêtés à la date du 31 mars 2022 et de la taxe foncière pour 2020 ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre des cotisations d'assurance ;



Condamne in solidum la SARL Hôtelière du Nord, M. [S] [X] et M. [I] [X] aux dépens d'appel ;



Condamne in solidum la SARL Hôtelière du Nord, M. [S] [X] et M. [I] [X] à payer à la SCI Béthune Armentières Immo la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Le greffier







Valérie Roelofs







Le président







Dominique Gilles