Cour d'Appel · 2ème Chambre — 4 juillet 2023

N° RG 21/03945 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LBGC



N° Minute :





C2

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Mathilde VILLARD



Me Marion GLASSON



Me Johanna ABAD















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 04 JUILLET 2023



Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/04040) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 08 avril 2021, suivant déclaration d'appel du 15 Septembre 2021





APPELANTE :



Mme [H] [K] épouse [X]

née le 06 Novembre 1996 à [Localité 9] / TUNISIE

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée par Me Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008664 du 20/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)







INTIM ÉES :



Mme [O] [F]

née le 07 Mai 1995 à [Localité 8] en TUNISIE

de nationalité Tunisienne

chez Madame [R] [P]

[Adresse 3] 

[Localité 5]



représentée par Me Marion GLASSON, avocat au barreau de GRENOBLE



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]



représentée par Me Johanna ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Catherine GAUTHIER, avocat au Barreau de LYON







 COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Laurent Grava, conseiller,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère









DÉBATS :



A l'audience publique du 09 mai 2023, Laurent Grava, conseiller, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Le 12 mars 2019, M. [Z] [S] représenté par la SARL Regie Immobilia, a consenti à Mme [O] [F] et Mme [H] [K] épouse [X], en qualité de colocataires, un contrat de bail pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].



Par contrat n° A10037981057 du 6 mars 2019, la société Action logement services s'est portée caution des loyers et charges dus par les locataires dans le cadre de la garantie Visale.



Suite à des impayés de loyer et par le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la résiliation de plein droit du contrat est intervenue le 13 novembre 2019.



Par acte d'huissier en date du 15 septembre 2020, la société Action logement services a fait assigner Mme [O] [F] et Mme [H] [K] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir, avec exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail,

- ordonner l'expulsion de Mme [O] [F] et Mme [H] [K] épouse [X] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner solidairernent les locataires à lui payer :

- la somme de 4 472 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2019 sur 2 236 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,

- une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'a la libération effective des lieux,

- condamner in solidum Mme [O] [F] et Mme [H] [X] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire en date du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

 - Constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 13 novembre 2019,

- Dit n'y avoir plus lieu de prononcer l'expulsion des locataires suite à leur départ,

- Débouté Mme [O] [F] de sa demande de délai de paiement,

- Fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 13 novembre 2019 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

- Condamné Mme [O] [F] et Mme [H] [K] épouse [X] à, payer à la société Action logement services subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 8 410 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 septembre 2020 (mois d'août 2020 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

- Débouté la société Action logement services de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Rejeté toutes les autres demandes,

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- Condamné Mme [O] [F] et Mme [H] [K] épouse [X] à supporter les dépens de l'instance comprenant, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 12 septembre 2019.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 15 septembre 2021 Mme [K] épouse [X] a interjeté appel intégral du jugement.





EXPOSÉ DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 29 mars 2023, Mme [K] demande à la cour de : 



A titre principal, 

- Constater l'absence d'intérêt à agir de la SAS action logement services à l'égard de Mme [K], 

 - Reformer le jugement du 8 avril 2021 en toutes ses dispositions en ce qui concerne 

Mme [K],



A titre subsidiaire, 

- Constater que Mme [K] a donné congé à son bailleur le 20 mai 2019 et qu'en conséquence, à compter du 20 décembre 2019, elle n'était plus solidaire du paiement des loyers de l'appartement qu'elle avait quitté ; 

- Réformer le jugement du 8 avril 2021 en ce qu'il condamne Mme [K] au paiement d'indemnités d'occupation pour la période postérieure au 20 décembre 2019, 

 - Condamner Mme [F] à relever et garantir Mme [K] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire, 

- Accorder à Mme [K] un délai de paiement sur 2 années, 



En tout état de cause, 

- Condamner la SAS action logement services à payer au conseil de Mme [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, celui-ci s'engageant à exercer l'option prévue à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et à renoncer à percevoir la somme correspondante à la part contributive de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle, 

- Condamner la SAS action logement services aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, Mme [K] épouse [X] soulève à titre principal, l'absence d'intérêt à agir de la SAS action logement services, le cautionnement n'ayant été consenti qu'au profit de Mme [F].





A titre subsidiaire, elle soutient, qu'en vertu de l'article VII du contrat de bail la solidarité entre les colocataires prend fin 6 mois après la date d'effet du congé délivré par l'un deux et qu'ayant délivré son congé en date du 20 mai 2019, celui ci aurait pris effet le 20 juin 2019. Elle prétend donc être libérée de la solidarité depuis le 20 décembre 2019.



Mme [K] avance ensuite la faute de Mme [F] dans le non respect du contrat de bail. En effet, elle prétend que Mme [F] a refusé de reprendre le bail à son seul nom mais également de quitter le logement. Mme [K] soutient en outre, qu'après avoir retiré son nom de la boîte aux lettres, Mme [F] l'aurait remis ce qui a eu pour conséquence d'empécher Mme [K] de participer à la procédure de première instance.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 février 2023, la SAS action logement services demande à la cour de : 



- Confirmer le jugement querellé en ce qu'il a déclaré recevable Action logement services dans l'intégralité de ses demandes et est entré en voie de condamnation et a rejeté la demande d'expulsion,

- Réformer le jugement querellé sur le montant des condamnations eu égard au congé produit aux débats en cause d'appel, 

- Débouter Mme [H] [K] épouse [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

- Dire et juger, à titre liminaire, que le nouveau moyen soulevé par Mme [F] au titre de la qualité à agir d'Action logement services irrecevable en application du principe de la concentration des moyens et de la jurisprudence de la Cour de Cassation (Cass civ 26 mai 2011, pourvoi 10-16 735) 

- Dire et juger, en toute hypothèse, l'action d'Action logement services recevable à son encontre, en raison de la clause de solidarité prévue dans le bail, 

- Condamner solidairement Mme [O] [F] et Mme [H] [X] à payer à Action Logement services la somme de 3 913 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12/09/2019 sur la somme de 2 236,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation, correspondant aux loyers d'août 2019 à décembre 2019.

- Condamner Mme [O] [F] à payer à Action logement services la somme de 4 497 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12/09/2019 sur la somme de 2 236,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation correspondant aux loyers de janvier 2020 à août 2020.

- Condamner Mme [H] [K] épouse [X] à payer à Action logement services la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner la même aux dépens de l'instance.



Au soutien de ses demandes, la SAS Action logement services soutient d'abord avoir un intérêt à agir contre Mme [K] quand bien même le cautionnement n'a été consenti qu'à l'égard de Mme [F] et conclut en conséquence à la recevabilité de son action.

La SAS reconnaît ensuite qu'au regard du congé produit par Mme [K] en cause d'appel, elle n'est redevable du loyer et des indemnités d'occupation, solidairement avec Mme [F], que jusqu'au 20 décembre 2019.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2023, Mme [F] demande à la cour de : 

- Juger recevable l'action de première instance de la société action logement services, 

- Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a prononcé la condamnation solidaire de Mme [K] et de Mme [F] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés sur la période de juin 2019 au 13 novembre 2019, date de la résiliation du bail, 

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a prononcé la condamnation solidaire de Mme [K] et de Mme [F] au paiement d'indemnités d'occupation sur la période du 14 novembre 2019 au 16 septembre 2020, 

- Fixer l'arriéré de paiement que Mme [K] et Mme [F] devront payer solidairement à hauteur de 3 074, 50 euros, 

- Accorder à Mme [F] un délai de paiement sur trois années, 

- Débouter Mme [K] du surplus de ses demandes, 

- Condamner Mme [K] à payer à Mme [F] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. 



Au soutien de ses prétentions Mme [F] rappelle la recevabilité de l'action de la SAS Action logement. Elle allègue ensuite concernant la solidarité de la dette être tenue au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés de juin 2019 au 13 novembre 2019 solidairement avec Mme [K].

Elle prétend, cependant, ne pas être tenue au paiement d'indemnités d'occupation sur la période du 14 novembre 2019 au 16 septembre 2020 car elle n'occupait plus le logement.

Enfin, elle considère n'avoir commis aucune faute et estime qu'il n'existe donc aucun fondement juridique à garantir les condamnations qui seraient pronnoncées à l'encontre de Mme [K]. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2023.





MOTIFS



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



Sur l'irrecevabilité du moyen nouveau tiré du défaut d'intérêt à agir de la SAS



La SAS action logement services souhaite voir juger que le moyen soulevé par Mme [F] au titre de son intérêt à agir est nouveau en cause d'appel et donc irrecevable en application du principe de la concentration des moyens.

Il apparaît qu'il découle d'une erreur purement matérielle que la SAS Action logement services confond les conclusions de Mme [K] qui soulève effectivement ce moyen et Mme [F].



Cette erreur manifestement matérielle rectifiée, il convient de répondre à la question de l'irrecevabilité du moyen nouveau.

L'article 910-4 du code de procédure civile découlant du décret no 2017-891 du 6 mai 2017 relatif aux exceptions d'incompétence et à l'appel en matière civile ne va pas jusqu'à imposer aux parties une obligation de concentration des moyens dès leurs premières conclusions ; seules les prétentions sur le fond doivent être présentées dès les premières conclusions, à peine d'irrecevabilité. C'est en réalité au sein du même procès, défini strictement, que joue l'obligation de concentration.

Surabondamment, Mme [K] n'a pas participé à la procédure de première instance.



Le moyen soulevé par Mme [K] et tiré du défaut d'intérêt à agir de la SAS est donc recevable.



Sur l'intérêt à agir de la SAS action logement services



L'article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 2310 du même code poursuit en précisant que lorsqu'il y a plusieurs débiteurs principaux solidaires d'une même dette, la caution dispose contre chacun d'eux des recours prévus aux articles précédents.

Il découle donc de ces articles et de la jurisprudence que lorsqu'elle a cautionné l'un des débiteurs d'une dette solidaire, la caution, qui paye le créancier, est subrogée à tous les droits qu'avait ce dernier, non seulement contre le débiteur cautionné, mais encore contre les autres débiteurs solidaires.



En l'espèce, il ressort des pièces produites que la SAS action logement services s'est portée caution de Mme [O] [F] d'une dette pour laquelle elle était tenue solidairement avec Mme [K]. Le paiement de cette dette par la SAS action logement services au créancier lui permet ainsi d'exercer un recours contre chacun des débiteurs solidaires, peu importe qu'il soit ou non cautionnés.



La SAS action logement services dispose donc d'un intérêt à agir à l'égard de Mme [K].

Par conséquent son action est recevable.





Sur la fin de la solidarité entre les colocataires



Concernant la fin de la solidarité entre les colocataires, il ressort des pièces que le contrat de colocation signé le 12 mars 2019 entre M. [S] représenté par son mandataire la Régie Immobilia d'une part et Mmes [F] et [K], d'autre part comprend une clause de solidarité.

Cette clause prévoit que les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du contrat. 

Le contrat envisage également le cas où l'un des colocataires donnerait congé seul. Le contrat prévoit en pareil cas que ledit colocataire 'resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du bail en cours pendant une durée de six mois à compter de la date d'effet du congé.'



Concernant Mme [K] 



En l'espèce, Mme [K] apporte la preuve du congé délivré en date du 20 mai 2019 avec une prise d'effet le 20 juin 2019. Elle reste donc tenue solidairement du paiement des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au 20 décembre 2019.



En conséquence, Mme [K] n'était plus solidaire du paiement des indemnités d'occupation de l'appartement qu'elle avait quitté et ne sera donc pas tenue au paiement des indemnités d'occupation pour la période postérieure au 20 décembre 2019.





Concernant Mme [F]



Mme [F] ne produit pas, quant à elle, la preuve d'un congé délivré ni même d'un récépissé de remise des clés à l'agence pouvant la libérer de son obligation de paiement des loyers.

Afin de prouver qu'elle avait bien quitté le logement au mois d'août 2019, elle allègue avoir signé un contrat de sous location avec M. [C], pièce contestée par Mme [K]. 

Elle produit également une attestation d'hébergement à titre gratuit du 1er septembre 2019 au 1er novembre 2019 et une convention de cohabitation et d'occupation à titre provisoire et précaire, avec l'association Domicile Inter Générations Isérois en date du 10 décembre 2019.

























































Mais si ces éléments peuvent indiquer que Mme [F] habitait ailleurs, ils ne constituent aucunement des éléments de preuve lui permettant de se prévaloir de la libération de ses obligations contractuelles, spécialement de l'obligation de paiement du loyer.



Faute pour Mme [F] d'avoir apporté la preuve du congé délivré, elle sera tenue seule au paiement des indemnités d'occupation dues à compter du 20 décembre 2019.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur le quantum de la créance du bailleur



En l'espèce, le solde compensable réglé par la SAS action logement services fait apparaitre à la date du 29 juin 2020 (pièce 13 de la SAS action logement services), une dette locative d'un montant de 7 282 euros correspondant aux loyers impayés et indemnités d'occupation de juin 2019 à juin 2020.



Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail en date du 13 novembre 2019 ont été requalifiées, à juste titre par le premier juge, d'indemnité d'occupation. 

Cette indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la méme période à défaut de résiliation du bail.



Concernant la créance solidaire de Mme [K] et Mme [F] 



Compte-tenu du congé délivré par Mme [K] le 20 mai 2019, cette dernière est tenue solidairement avec Mme [F] aux loyers impayés de juin 2019 au 13 novembre 2019 et des indemnités d'occupation pour la période du 14 novembre 2019 au 20 décembre 2019.



En l'espèce, les débitrices seront solidairement tenues à :

- pour les loyers impayés à la somme de : 5 x 559 + (( 559/30)x13) = 3 037,23 euros 

- pour les indemnités d'occupation à la somme de (( 559/30)x17) + (( 559/30)x20) = 689,43 euros.



Mme [K] sera donc tenue solidairement avec Mme [F] au paiement des loyers impayés de juin 2019 au 13 novembre 2019 et des indemnités d'occupation pour la période du 14 novembre 2019 au 20 décembre 2019, soit au paiement de la somme totale de 3 726,67 euros.



Concernant la Mme [F]



Le relevé de compte produit par la SAS action logement services et daté du 29 juin 2020 fait état d'un solde compensable d'un montant de 7 282 euros correspondant aux loyers impayés de juin 2019 à juin 2020. 



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



Faute d'éléments dans le dossier, il convient d'arrêter la créance de la SAS Action logement services au mois de juin 2020 et non au mois d'août 2020 comme soutenu par cette dernière.



Dès lors, Mme [F], reste tenue seule au paiement des indemnités d'occupation couvrant la periode du 20 décembre 2019 au mois de juin 2020, c'est à dire : 

(559/30*10) + 3x559 + 3x564 ; soit à la somme de 3 555 euros.





Sur les délais de paiement

 

Il est opportun de rappeler que l'article 24 de la loi de la loi du 6 juillet 1989 ayant été instauré dans le seul but de paralyser pendant trois ans les effets de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail, il n'est applicable qu'aux dettes locatives des locataires dont le contrat est en cours.



En l'espèce, le bail des débitrices a été résiliée en date du 13 novembre 2019.

Dès lors, il convient de de se reférer à l'article 1345-5 du code civil qui prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Concernant Mme [K]



En l'espèce, Mme [K] est en instance de divorce et est au RSA avec un enfant à charge. A ce titre, elle perçoit mensuellement la somme de 814,37 euros. Il est évident qu'une telle situation ne présente pas des garanties financières suffisantes permettant de supposer qu'elle pourra payer sa dette locative de manière échelonnée.



Dès lors, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.



Concernant Mme [F]



Mme [F] est sous contrat d'alternance jusqu'au mois d'août 2023 et perçoit un salaire mensuel brut de 1 679 euros.

En l'absence d'éléments pouvant attester de ses charges, sachant que même avec un salaire, elle ne démontre pas avoir commencé à rembourser une partie des sommes dues, même sur la seule partie qu'elle reconnaissait, il convient de considérer que cette dernière ne présente pas des garanties financières suffisantes permettant de supposer qu'elle pourra payer sa dette locative de manière échelonnée.



Par suite, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.



Sur les manquements de Mme [F] et la demande en relevé et garantie



Mme [K] souhaite voir Mme [F] condamnée à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre. 

En effet, elle soutient que Mme [F] a commis une faute en remettant son nom sur la boîte aux lettres, ce qui a eu pour conséquence que Mme [K] n'a pas été en mesure de participer à la procédure de première instance.

Cet élément ne peut être retenu, car si Mme [K] produit une attestation de témoin indiquant qu'elle a bien retiré son nom de la boîte aux lettres début juin 2019, elle ne prouve pas que Mme [F] l'a remis par la suite.



De même, le refus de Mme [F] de quitter l'appartement ou de reprendre le bail seule ou de trouver un autre colocataire n'est pas en soit constitutif d'une faute.

Surabondamment, le bail prévoyait explicitement le cas où l'un des colocataires donnerait congé seul. Ce dernier'resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du bail en cours pendant une durée de six mois à compter de la date d'effet du congé.' .

 

La demande de Mme [K] sera rejetée.







 PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :



Juge l'action d'action logement services recevable à l'égard de Mme [F] et Mme [K] ;



Infirme le jugement en ce qu'il a : 



- Condamné Mme [O] [F] et Mme [H] [K] épouse [X] à, payer à la société action logement services subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 8 410 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 septembre 2020 (mois d'août 2020 compris) outre intérêts au taux légal a compter de la signification de la décision,

- Rejeté toutes les autres demandes ;



Et statuant à nouveau ;



Condamne solidairement Mme [O] [F] et Mme [H] [K] épouse [X] à payer à la société Action logement services :

-la somme de 3 037,23 euros au titre des loyers impayés

-la somme de 689,43 euros au titre des indemnités d'occupation impayées ;



et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12/09/2019 sur la somme de 1 900,60 euros et à compter de la date de l'assignation sur la somme de 1 826,07 euros,



Condamne Mme [O] [F] à payer à la société Action logement services la somme de 3 555 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation correspondant aux indemnités d'occupation impayées du 20 décembre 2019 au mois de juin 2020;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Y ajoutant, ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum Mme [O] [F] et Mme [H] [K] épouse [X] aux dépens d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LA GREFFIERE LA PRESIDENTE