Cour d'Appel · 2ème Chambre — 4 juillet 2023

N° RG 21/04391 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LCQ5



N° Minute :





C1

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Lilia BOUCHAIR



la SELARL FTN















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 04 JUILLET 2023



Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/01004 ) rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 06 septembre 2021, suivant déclaration d'appel du 15 Octobre 2021





APPELANTS :



Mme [M] [W]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



M. [J] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentés par Me Lilia BOUCHAIR, avocat au barreau de GRENOBLE









INTIM ÉE :



S.C.I. ROCK'N'[X] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualitép audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Magalie BARBIER de la SELARL FTN, avocat au barreau de GRENOBLE





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Laurent Grava, conseiller,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère



DÉBATS :



A l'audience publique du 06 juin 2023, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.



EXPOSÉ DU LITIGE :



La SCI Rock'n'[X] est propriétaire d'un local entrepôt situé [Adresse 2].



Le 1er février 2018, la SCI Rock'n'[X] a régularisé avec Mme [M] [W] et M. [J] [Z] un contrat de bail dérogatoire aux baux commerciaux à destination d'une activité de stockage et montage de pneumatique et mécanique automobiles.

Le bail a été consenti pour une durée d'une année entière à compter du 1er mars 2018 jusqu'au 28 février 2019 avec possibilité de renouvellement par tacite reconduction par période d'une année, faute de congé préalable.



Les locaux loués comprennent :

- un local d'une surface de 150 m²,

- un local de bureau d'une surface de 150 m²,

- un parking de 250 m².



Le loyer mensuel a été fixé à la somme de 600 euros TTC, outre le remboursement par le preneur au bailleur de la taxe foncière pour un montant de 2 400 euros.



Le 22 octobre 2018, la SCI Rock'n'[X] a adressé un congé à Mme [M] [W] et M. [J] [Z], avec prise d`effet au 31 janvier 2019.



À la demande des locataires, la SCI Rock'n'[X] a accepté qu'ils quittent les lieux le 10 mars 2019.

Mme [M] [W] et M. [J] [Z] se sont maintenus dans les lieux après cette date.



Par courrier du 26 juin 2019, le conseil des locataires a sollicité la requalification de leur bail en bail commercial, au motif qu'ils s'étaient maintenus dans les lieux au-delà du délai d'un mois suivant le terme du bail.



Aux termes d'un acte du 29 octobre 2019, la SCI Rock'n'[X] a délivré à Mme [M] [W] et M. [J] [Z] un commandement visant la clause résolutoire de payer leur quote-part des taxes foncières 2018 et 2019 et d'avoir à produire l'attestation d'assurance.



Le 14 février 2020, le conseil de Mme [M] [W] et de M. [J] [Z] a de nouveau mis la SCI Rock'n'[X] en demeure de procéder à la requalification du bail.



Par acte du 25 février 2020, la SCI Rock'n'[X] a assigné M. [J] [Z], Mme [M] [W] et la SELARL BERTHELOT prise en la personne de Me [F] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de Mme [M] [W] devant le tribunal judiciaire de Grenoble.



Par jugement réputé contradictoire en date du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- dit n'y avoir lieu de requalifier le bail dérogatoire portant sur les locaux situés [Adresse 2], conclu le 1er février 2018 entre la SCI Rock'n'[X] d'une part, et Mme [M] [W] et M. [J] [Z] d'autre part, en bail commercial ;

- constaté que ledit bail a pris fin, par effet du congé en date du 22 octobre 2018, le 31 janvier 2019 ;





 -condamné Mme [M] [W] et M. [J] [Z] in solidum à régler à la SCI Rock'n'[X], une indemnité d'occupation d'un montant identique aux loyers et charges en cours à compter de la date résiliation du bail ;

- ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [M] [W] et M. [J] [Z] de tout occupant de leur chef dès la signification du présent jugement ;

- dit que les lieux devront être rendus en parfait état conformément aux clauses du bail ;

- débouté Mme [M] [W] et M. [J] [Z] de leur demande d'indemnité d'éviction ;

- rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [M] [W] ;

- condamné Mme [M] [W] et M. [J] [Z] in solidum à payer à la SCI Rock'n'[X] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné Mme [M] [W] et M. [J] [Z] aux dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration en date du 15 octobre 2021, Mme [M] [W] et M. [J] [Z] ont interjeté appel de la décision (RG 21-4391).



Par déclaration en date du 18 octobre 2021, Mme [M] [W] et M. [J] [Z] ont interjeté appel de la décision (RG 21-4408).



Par ordonnance en date du 9 novembre 2021, les deux procédures ont été jointes sous le numéro unique RG 21-4391.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2022, Mme [M] [W] et M. [J] [Z] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement rendu le 6 septembre 2021 ;

 

Et statuant à nouveau, 

 A titre principal, 

- dire et juger infondées et irrecevables la demande de validation du congé du 22 octobre 2018, 

- dire et juger qu'un bail dérogatoire a été régularisé pour le même fonds de commerce avec le même locataire Mme [M] [W] le 7 novembre 2013 soit il y a plus de 7 ans et que la location commerciale a perduré pendant 7 ans ;

- dire et juger qu'au-delà de deux ans, conformément à la lettre et l'esprit de l'ancien article 145-5 du Code de commerce, le bail dérogatoire du 7 novembre 2013 au-delà du délai de 2 ans s'est transformé de plein droit en un bail commercial 3/6/9 ou du moins de constater la novation contractuelle ;

- constater qu'à plusieurs reprises, la SCI Rock'n'[X] a fait croire aux locataires qu'ils allaient régulariser un bail 3/6/9 ;

- constater le refus du propriétaire bailleur, de la SCI Rock'n'[X] de régulariser un bail commercial 3/6/9 avec sa locataire Mme [M] [W] ;

- constater que le gérant de la SCI Rock'n'[X] a, à plusieurs reprises, évoqué directement ou indirectement , devant témoin, son souhait de régulariser un bail commercial 3/6/9 avec Mme [M] [W] et M. [J] [Z] ;

 

Par conséquent, 

- recevoir et dire bien fondée, la demande reconventionnelle de Mme [M] [W] d'être soumise à bail commercial 3/6/9 ;

- prononcer la requalification du contrat de bail commercial 3/6/9 au bénéfice de Mme [M] [W] à compter du 2 novembre 2015 ;

- débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions la SCI Rock'n'[X] ;

- condamner la SCI Rock'n'[X], à verser à Mme [M] [W] la somme de 25 000 euros au titre des dommages et intérêts pour coups et blessures, et insultes, conformément aux dispositions de l'article 1240 et suivants du code civil ;

- condamner la SCI Rock'n'[X] à verser à Mme [W] et M. [J] [Z] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Ils exposent les éléments principaux suivants au soutien de leurs écritures :

- ils rappellent les faits et la procédure ;

- le bail dérogatoire de courte durée est soumis à certaines conditions légales ;

- les baux dérogatoires se sont succédé et renouvelés depuis 2013, soit avant le nouveau délai de la réforme Pinel de 2014 (3ans) par l'effet de la tacite reconduction sur une durée de 7 ans ;

- la location a été continue pour un fonds de commerce garage et pneumatique dont l'activité a perduré pendant plus de 7 ans ;

- les délais sont donc largement dépassés et la régularisation d'un bail commercial est désormais obligatoire entre les parties ;

- un nouveau bail dérogatoire a été conclu au terme de 4 années de location suite au bail dérogatoire du 7 novembre 2013 en contravention avec la loi ;

- dans les faits, il s'agissait bien du même fonds de commerce, loué à la même personne Mme [M] [W] ;

- lorsque le ou les locataires restent ou sont laissés en possession des lieux à l'expiration de la durée du bail dérogatoire, les parties disposent d'un délai d'un mois à compter de ce terme pour renoncer à la formation d'un contrat de bail statutaire ;

- il y a eu novation contractuelle ;

- ils font état d'une altercation.





Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, la SCI Rock'n'[X] demande à la cour de :



A titre principal,

Vu l'article L 145-5 du code de commerce,

Vu l'article 1104 du code civil,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a :

« - dit n'y avoir lieu de requalifier le bail dérogatoire portant sur les locaux situés [Adresse 2], conclu lev 1er février 2018 entre la SCI Rock'n'[X] d'une part, et Mme [M] [W] et M. [J] [Z] d'autre part, en bail commercial ;

- constaté que ledit bail a pris fin, par effet du congé en date du 22 octobre 2018, le 31 janvier 2019 ;

 condamné Mme [M] [W] et M. [J] [Z] in solidum à régler à la SCI Rock'n'[X], une indemnité d'occupation d'un montant identique aux loyers et charges en cours à compter de la date résiliation du bail ;

- ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [M] [W] et M. [J] [Z] de tout occupant de leur chef dès la signification du présent jugement ;

- dit que les lieux devront être rendus en parfait état conformément aux clauses du bail ;

- débouté Mme [M] [W] et M. [J] [Z] de leur demande d'indemnité d'éviction ;

- rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [M] [W] ;

- condamné Mme [M] [W] et M. [J] [Z] in solidum à payer à la SCI Rock'n'[X] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné Mme [M] [W] et M. [J] [Z] aux dépens » ;



Y ajoutant,

- condamner Mme [M] [W] et M. [J] [Z] in solidum à régler à la SCI Rock'n'[X] une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



A titre subsidiaire,

Vu les articles 1727 et suivants du code civil, 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la SCI Rock'n'[X] à Mme [M] [W] et M. [J] [Z] en l'état des manquements et de l'inexécution suffisamment grave des preneurs ;

- ordonner l'expulsion des lieux loués de Mme [M] [W] et M. [J] [Z] et de tout occupant de leur chef ;

- condamner Mme [M] [W] et M. [J] [Z] in solidum à régler à la SCI Rock'n'[X] la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date résiliation du bail ;



A titre infiniment subsidiaire,

Vu l'article 1228 du Code Civil,

- condamner Mme [M] [W] et M. [J] [Z] in solidum à régler à la SCI Rock'n'[X], la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ;



En tout état de cause,

- condamner Mme [M] [W] et M. [J] [Z] in solidum à régler à la SCI Rock'n'[X] une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens et ce compris les frais afférents à l'expulsion.

 

Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

- elle rappelle les faits et la procédure ;

- le bail de février 2018 ne saurait en aucun cas être considéré comme étant la suite du bail régularisé entre la SCI ROCK'N'[X] et Mme [M] [W] en novembre 2013 puisque ses composantes essentielles (identités des parties, type de commerce et montant du loyer) sont totalement différentes ;

- le congé du 22 octobre 2018 (effet au 31 janvier 2019) est valide ;

- le bail a ainsi été rompu au 31 janvier 2019 conformément au terme du congé et les preneurs se sont maintenus postérieurement sans droit ni titre ;

- il est totalement impensable que Mme [M] [W] et M. [J] [Z] osent se prévaloir de la tolérance qui leur a été accordée par la SCI ROCK'N'[X] pour aujourd'hui soutenir qu'ils seraient titulaires d'un bail commercial ;

- à titre subsidiaire, il est demandé la résiliation du bail en raison de manquements des preneurs (absence de souscription d'une assurance contre les risques locatifs, retard dans le règlement des loyers, retard dans le règlement de la taxe foncière, travaux sans autorisation, utilisation à des fins d'habitation, insultes, détérioration de boîte aux lettres, opacité de la situation administrative, manquements postérieurs au jugement du 6 septembre 2021) ;

- le bail dérogatoire conclu le 1er février 2018 constitue véritablement un premier bail dérogatoire ayant pris fin le 31 janvier 2019 conformément aux termes du congé.



La clôture de l'instruction est intervenue le 26 avril 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION : 



À titre liminaire :

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.



Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. 



Par voie de conséquence, les expressions telles que « juger », « dire et juger », « déclarer », « dégager » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.



En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.





Sur la qualification du bail :

Dans le présent dossier, il doit être fait application des textes antérieurs à la loi du 18 juin 2014.



L'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa version antérieure à la loi du 18 juin 2014, dispose « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure a deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à 1'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier ».



En l'espèce, quand bien même le bailleur aurait éventuellement pu faire espérer la conclusion d'un bail dit « 3/6/9 '', les parties ont expressément convenu, par contrat du 1er février 2018, de conclure un bail dérogeant au statut des baux commerciaux.



Les appelants sont donc mal fondés à en solliciter la requalification en bail commercial pour les raisons suivantes.



1) En premier lieu, le premier bail en date du 7 novembre 2013 n'a pas été conclu entre les mêmes parties ni pour les mêmes locaux.

Le premier bail n'a été conclu qu'avec Mme [M] [W], à la différence du bail du 1er février 2018.

Si les deux baux concernent le même local, le second bail (objet du présent litige) comporte en outre un local de bureau d'une surface de 150 m² et un parking de 250 m².

Il s'ensuit à l'évidence qu'il ne s'agit pas de baux successifs au sens du texte susvisé.



Ainsi, seule la durée du bail en date du 1er février 2018 doit être prise en compte, durée qui n'excède pas 3 ans, conformément à l'article L. 145-5 issu de la loi du 18 juin 2014 qui s'applique à ce contrat.





2) En second lieu, la volonté de la SCI de mettre fin à la relation contractuelle n'est pas équivoque.

La SCI Rock'n'[X] a fait délivrer un congé le 22 octobre 2018, démontrant sans équivoque sa volonté de mettre fin au contrat mais également de ne pas laisser les locataire en possession, ceci étant de surcroît conforté par les échanges de courriers intervenus postérieurement entre les parties.



Suite à la demande des locataires du 15 janvier 2019, la SCI a toléré par courriers des 28 janvier et 26 février 2019 de reporter de quelques mois la date de leur départ effectif.



De plus, il a été précisé que cette autorisation était donnée à titre exceptionnel afin de permettre aux locataires d'organiser, dans de bonnes conditions, leur déménagement.



L'ensemble de ces éléments permet de conclure que la requalification du bail dérogatoire du 1er février 2018 en bail commercial n'est pas justifiée.



Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.





Sur la résiliation du bail dérogatoire par l'effet du congé :

Le contrat de bail litigieux a été conclu pour une durée d'un an à compter du 1er février 2018 renouvelable par tacite reconduction.

Il est prévu la possibilité pour les parties de donner congé « pour la fin du bail ou à tout moment, en respectant un délai de préavis de trois mois ».



En l'espèce, le bailleur a donné congé par acte d'huissier en date du 22 octobre 2018 à Mme [M] [W] et M. [J] [Z], avec prise d'effet au 31 janvier 2019.



Ce congé est conforme aux stipulations du bail, de telle sorte que le bail a été valablement résilié à compter de cette date.



En conséquence, Mme [M] [W] et M. [J] [Z] étant devenus occupants sans droit ni titre, la demande d'expulsion formulée par la SCI ROCK' N' [X] est fondée.



Mme [M] [W] et M. [J] [Z] doivent également être condamnés in solidum à payer une indemnité d'occupation d'un montant identique aux loyer et charges en cours, étant précisé que les lieux devront être rendus en parfait état conformément au bail.



En l'absence d'application du statut des baux commerciaux, la demande d'indemnité d'éviction formulée par les appelants ne peut qu'être rejetée.



Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.







Sur les dommages-intérêts :

S'agissant des violences commises le 22 juillet 2018, il n'est pas rapporté la preuve d'une mise en cause exclusive de M. [X] personne physique distincte de la SCI.



En tout état de cause, et à supposer même que les violences et insultes soient exclusivement imputées à M. [X], la SCI Rock'n'Kro, personne morale distincte, ne peut pas être condamnée civilement du chef de violences volontaires et insultes.

La demande de dommages-intérêts du chef de violences et insultes ne peut donc pas prospérer.



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.





Sur les dépens et les frais irrépétibles : 

Mme [M] [W] et M. [J] [Z], dont l'appel est rejeté, supporteront in solidum les dépens d'rappel, ceux de première instance étant confirmés.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Rock'n'[X] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. Mme [M] [W] et M. [J] [Z] seront condamnées in solidum à lui payer la somme complémentaire de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;



Y ajoutant,



Condamne in solidum Mme [M] [W] et M. [J] [Z] à payer à la SCI Rock'n'[X] la somme complémentaire de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne in solidum Mme [M] [W] et M. [J] [Z] aux dépens.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,