Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 7 juillet 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 07 JUILLET 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03376 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHESP



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Février 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN - RG n° 22/00642





APPELANTE 



LA COMMUNAUTE D'AGGLOMÉRATION [Localité 6] VAL DE SEINE représentée par son Président, Monsieur [W] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Mélanie SPANIER-RUFFIER de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

Substituée à l'audience par Me Pauline ZACCARDI, avocat au barreau de MELUN







INTIMEE 



S.A.S.U. LIDEALE RENOVATION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Défaillante, PV de recherches article 659 du code de procédure civile en date du 17.03.2023





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président de chambre

Rachel LE COTTY, Conseiller, 

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 













ARRÊT :



- PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition. 







La communauté d'agglomération [Localité 6] Val de Seine est propriétaire d'un local situé [Adresse 2] à [Localité 7], qui a été donné en location à la société Lideale Renovation, aux termes d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux du 30 avril 2018.



Le bail a été signé au visa de l'article L. 145-5 du code de commerce, pour une durée de trois ans expirant le 29 avril 2021.



Par acte du 8 novembre 2022, la communauté d'agglomération [Localité 6] Val de Seine a assigné la société Lideale Renovation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun pour qu'il soit constaté qu'elle occupe le local sans droit ni titre depuis le 30 avril 2021 et qu'en conséquence, son expulsion soit ordonnée, avec toutes conséquences de droit.



Par ordonnance réputée contradictoire du 3 février 2023, le juge des référés a : 




débouté la communauté d'agglomération [Localité 6] Val de Seine de 1'ensemble de ses demandes ;

condamné la communauté d'agglomération [Localité 6] Val de Seine aux dépens.




Par déclaration du 10 février 2023, la communauté d'agglomération [Localité 6] Val de Seine a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 mars 2023, elle demande à la cour de : 




infirmer l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;


et, statuant à nouveau,


constater que la société Lideale Renovation occupe sans droit ni titre le local n°13, situé [Adresse 2]) depuis le 30 avril 2021 ;


et en conséquence,


ordonner l'expulsion de la société Lideale Renovation ainsi que celle de tous occupants de son chef du local n°13, situé [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur ;

dire que l'huissier instrumentaire pourra également, en tant que de besoin, transporter et disposer de tous biens meubles pouvant rester dans les lieux au moment de leur libération, et notamment les détruire ou les vendre et ce, à la charge de la société Lideale Renovation ;

fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Lideale Renovation à la somme de :


à compter du 1er mai 2021 : 676,78 euros/mois ;

à compter du 1er mai 2022 : 693,68 euros/mois ;



et ce jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée notamment par la remise des clés ;


condamner la société Lideale Renovation aux entiers dépens de l'instance ;



condamner la société Lideale Renovation à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

ordonner que la décision à intervenir sera exécutoire au seul vu de la minute, en application de l'article 489 du code de procédure civile.




La société Lideale Renovation, à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 17 mars 2023 selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.



La clôture est intervenue le 7 juin 2023. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



Par note du 12 juin 2023, la cour a demandé à l'avocat de l'appelante de produire une note en délibéré afin de s'expliquer sur l'absence au dossier de pièces permettant de conclure à une notification au preneur, par le bailleur, de sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles à l'expiration du bail dérogatoire.



Par note en délibéré du 15 juin 2023, l'appelante a indiqué qu'elle ne disposait pas d'une renonciation non équivoque à l'application du statut des baux commerciaux et que le preneur s'était maintenu dans les lieux postérieurement au 30 avril 2021. Elle a néanmoins exposé que la société Lideale Renovation avait fait l'objet d'une radiation administrative par le greffe du tribunal de commerce de Melun le 10 octobre 2022, qu'elle lui avait adressé un courriel le 28 décembre 2022 lui faisant part de sa cessation d'activité et de son souhait de restituer les clés du local et qu'elle avait effectivement restitué les clés le 3 mars 2023. Elle a sollicité une réouverture des débats afin de régulariser la situation, soit par la signature d'une convention de résiliation amiable, soit par une demande de résiliation judiciaire.



SUR CE, LA COUR,



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.



Aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce :



« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ».



L'appelante fait valoir que le bail dérogatoire liant les parties est arrivé à son terme le 29 avril 2021 et qu'elle n'avait pas à délivrer congé ni à délivrer un commandement, contrairement à ce qu'a retenu à tort le premier juge, qui a estimé qu'aucun commandement n'était produit de sorte qu'il ne pouvait accueillir la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail. 



Il est constant que les parties ont conclu un bail dérogatoire et non renouvelable de 36 mois prenant effet le 30 avril 2018 pour se terminer le 29 avril 2021, qui cessait de plein droit à l'arrivée de son terme, selon l'article 1737 du code civil, sans qu'il soit besoin de délivrer congé. 



C'est donc à tort que le premier juge a exigé un commandement de payer.



En revanche, en application du texte précité, si à l'expiration du terme du bail dérogatoire, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il s'opère un nouveau bail soumis au statut, le bénéfice du statut étant acquis dès le lendemain du jour de l'expiration du premier bail dérogatoire. 



Le bailleur doit ainsi manifester, avant la date contractuelle du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire, car à défaut, le nouveau bail soumis au statut commence à courir dès l'expiration du bail et une manifestation de volonté postérieure à la date d'expiration du bail est sans effet (3e Civ., 13 novembre 1979, pourvoi n° 78-11.506, Bull n° 199 ; 25 juin 2003, pourvoi n° 02-12.545 ; 3e Civ., 2 juin 2004, pourvoi n° 03-13.377). Et il appartient au bailleur de prouver qu'il a, avant l'expiration du bail, notifié à son preneur sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles (3e Civ., 27 juin 1990, pourvoi n° 88-16.424, Bull. n°155; 3e Civ., 4 mai 2010, pourvoi n° 09-11.840)



En l'espèce, il ne résulte pas des pièces produites que la communauté d'agglomération [Localité 6] Val de Seine ait notifié au preneur, avant l'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles puisqu'elle lui a au contraire proposé la régularisation d'un nouveau bail 3/6/9. 



Elle écrivait ainsi à la société Lideale Renovation le 3 novembre 2020 : « dans le cadre du bail qui nous lie, nous souhaiterions échanger avec vous afin de savoir si vous souhaitez rester dans nos locaux [...] ».



Elle lui indiquait encore par courriel du 5 mars 2021 : « je profite de ce mail pour vous demander si vous souhaitez rester dans le local au terme de votre bail dérogatoire qui se termine le 29 avril 2021 [...] et de ce fait vous passeriez sur un bail commercial 3/6/9 ans », ce à quoi la société Lideale Renovation a répondu qu'elle souhaitait conserver son local.



Enfin, par courriel du 24 mars 2022, soit après l'expiration du bail, l'agence Century 21 lui a indiqué être « missionnée par la communauté d'agglomération de [Localité 6] Vaux-Le-Pénil afin de régulariser [son] bail et [sa] situation locative pour les locaux [occupés] à l'hôtel des artisans de Vaux-Le-Pénil » et lui a proposé un rendez-vous à cette fin.



En l'absence de notification de la volonté du bailleur de ne pas poursuivre les relations contractuelles avant l'expiration du bail, la société intimée a pu bénéficier d'un bail soumis au statut, de sorte que son maintien dans les lieux ne constitue pas un trouble manifestement illicite, ce que reconnaît au demeurant l'appelante dans sa note en délibéré.



La demande d'expulsion sera par conséquent rejetée, de même que la demande en paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation, en l'absence de résiliation du bail et de tout élément sur le prix du nouveau bail.



La communauté d'agglomération [Localité 6] Val de Seine sollicite, dans sa note en délibéré, une réouverture des débats mais celle-ci est sans objet dès lors que l'appelante expose elle-même que la société Lideale Renovation a quitté les lieux et restitué les clés du local. En tout état de cause, la présente cour statuant avec les pouvoirs du juge des référés ne saurait prononcer la résiliation du bail comme sollicité et un accord amiable des parties ne nécessite pas le prononcé d'un arrêt.



Il n'y a donc pas lieu à référé et l'ordonnance entreprise sera confirmée par substitution de motifs.



Il ne peut être fait application de l'article 489 du code de procédure civile comme sollicité, ce texte s'appliquant aux ordonnances de référé.



Partie perdante, l'appelante sera tenue aux dépens d'appel, sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile étant rejetée.







PAR CES MOTIFS



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant,



Laisse à la communauté d'agglomération [Localité 6] Val de Seine la charge des dépens d'appel ;



Rejette sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,