Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 7 juillet 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 07 JUILLET 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03754 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFV7



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection d'AULNAY SOUS BOIS - RG n° 22-003096





APPELANT 



M. [M] [V] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185







INTIME 



M. [X] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Défaillant, signifié le 23.03.2023 à étude





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président de chambre

Rachel LE COTTY, Conseiller, 

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 



Qui en ont délibéré,





Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 

















ARRÊT :



- PAR DEFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition. 







Par acte sous seing privé du 13 avril 2018, M. [V] [K] a donné en location à M. [B] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 690 euros par mois.



Par acte du 20 avril 2022, M. [V] [K] a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 11.039,43 euros. 



Par acte du 28 août 2022, M. [V] [K] a assigné M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance réputée contradictoire du 5 décembre 2022, le juge des référés a : 




déclaré irrecevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement et rejeté l'ensemble des demandes subséquentes, à savoir la demande d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

condamné M. [B] à payer à titre provisionnel à M. [V] [K] la somme de 9.532,33 euros arrêtée au 21 février 2022, mois de février 2022 inclus, au titre des loyers charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; 

débouté M. [V] [K] du surplus de ses demandes ; 

condamné M. [B] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 avril 2022 ;

condamné M. [B] à payer à M. [V] [K] la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration du 17 février 2023, M. [V] [K] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf ceux relatifs aux dépens et à la condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses conclusions remises et notifiées le 14 mars 2023, il demande à la cour de : 

 


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions frappées d'appel ;


statuant à nouveau des chefs infirmés, 


déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail d'habitation à compter du 22 juin 2022 ; 


à titre subsidiaire, 


prononcer la résiliation aux torts de M. [B] du bail d'habitation sur le logement situé au rez-de-chaussée, constituant le lot n° 1 de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;


en tout état de cause, 


ordonner l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef du logement qu'il occupe constituant le lot n° 1 de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique ;



condamner M. [B] à lui payer la somme de 11.039,43 euros au titre des loyers impayés à la date du 20 avril 2022, date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2022 ; 

condamner M. [B] à lui payer la somme de 1.513,96 euros au titre des loyers impayés pour les mois de mai 2022 et juin 2022 ; 

condamner M. [B] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 756,98 euros par mois à compter du 1er juillet 2022 et jusqu'à libération effective des lieux ; 

condamner M. [B] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant total de 6.812,82 euros par mois, due pour la période courant du 1er juillet 2022 au 31 mars 2023 ; 

condamner M. [B] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 756,98 euros par mois à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ; 

condamner M. [B] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [B] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 




M. [B], à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées le 23 mars 2023, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2023.





SUR CE, LA COUR,



Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 



Le premier juge a déclaré irrecevable la demande de constat de la résiliation du bail au motif que M. [V] [K] ne justifiait pas de la dénonciation de son assignation au représentant de l'Etat dans le département dans les conditions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 



Aux termes de l'article 24, III, de la loi n° 89-462, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.



A hauteur d'appel, la dénonciation au préfet de l'assignation est produite et il en résulte qu'elle a été effectuée le 29 août 2022, soit plus de deux mois avant la date de l'audience, le 8 novembre 2022, de sorte que la demande de constat de la résiliation du bail est recevable.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef. 



L'article 24, I, de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, deux mois après une mise en demeure infructueuse, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

 

Un commandement de payer la somme de 11.039,43 euros visant la clause résolutoire a été signifié par M. [V] [K] à M. [B] le 20 avril 2022.



Ce commandement contenait un décompte détaillé des sommes dues en principal, conformément aux termes du bail.



Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 20 juin 2022.



Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail, avec toutes conséquences de droit, dont l'expulsion de M. [B] et sa condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges.



Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de loyers et charges

 

Au vu du bail et des pièces produites par M. [V] [K], l'arriéré de loyers et charges s'élève à la somme de 12.553,39 euros au terme de juin 2022 inclus. 



L'obligation de paiement de M. [B] n'étant pas sérieusement contestable, il sera condamné au paiement d'une provision de ce montant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 avril 2022 sur la somme de 11.039,43 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus. 



Sur les frais et dépens



M. [B], partie perdante, sera tenu aux dépens d'appel et condamné au paiement d'une indemnité de 1.000 euros à hauteur d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise des chefs dont il a été fait appel ;



Statuant à nouveau de ces chefs,



Déclare recevable la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par M. [V] [K] à M. [B] à la date du 20 juin 2022 ;



Ordonne l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef du logement qu'il occupe au rez-de-chaussée, constituant le lot n° 1 de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique ;



Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 



Condamne M. [B] à payer à M. [V] [K] une provision de 12.553,39 euros au titre des loyers impayés au terme de juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2022 sur la somme de 11.039,43 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus ;



Condamne M. [B] à payer à M. [V] [K] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 



Condamne M. [B] aux dépens d'appel ;



Le condamne à payer à M. [V] [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,