Cour d'Appel · 3ème chambre — 7 juillet 2023

07/07/2023



ARRÊT N°448/2023



N° RG 22/02989 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O6DF

CBB/IA



Décision déférée du 19 Juillet 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/00178)

G.GRAFFEO

















[S] [D]

[R] [C]





C/



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTS



Madame [S] [D] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Noémie BACHET de l'AARPI DIALEKTIK AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2022/013727 du 12/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Monsieur [R] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Noémie BACHET de l'AARPI DIALEKTIK AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉE



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Par acte en date du 16 septembre 2020 la SA IN'IL Sud-Ouest a consenti à M. et Mme [C] la location d'un appartement et d'une place de stationnement (n°18) situés [Adresse 4] à [Localité 3]. La SAS Action Logement Service s'est portée caution des obligations du bail par acte du 22 septembre 2020 dans le cadre du dispositif VISALE.



Le bailleur a saisi la caution d'un impayé de 1769,17€ . 



Par acte du 1er mars 2021 en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur, elle a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le montant qu'elle s'est acquittée en leur lieu et place auprès de la SA IN'IL Sud-Ouest.





PROCEDURE



Par acte en date du 7 janvier 2022, la SAS Action Logement Service a fait assigner M. et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, pour obtenir, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1217, 1231-1, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des époux [C], leur condamnation solidaire à verser la somme de 2655,37€ au titre de l'arriéré locatif et une indemnité mensuelle d'occupation. 



Par jugement réputé contradictoire en date du 19 juillet 2022, le juge a': 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2020 entre la SA IN'IL Sud-Ouest et M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] concernant l'appartement à usage d'habitation non meublé et une place de stationnement (n°18) situés [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 2 mai 2021 ;

- ordonné en conséquence à M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut pour M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- condamné solidairement M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 3.711,81€ (selon décompte en date du 9 mai 2022) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1769,17 euros et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

- condamné solidairement M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] à payer à la SASU Action Logement Services, sur présentation d'une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 mai 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation au paiement. Pour le futur, l'indemnité courra à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

- débouté la SASU Action Logement Services de toute demande plus ample ou contraire ;

- condamné in solidum M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

- rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration en date du 2 août 2022, M. et Mme [C] ont interjeté appel de la décision. 

Le jugement est critiqué en ce qu'il a': 

«'- ordonné à M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] de libérer l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] objet de la location et, à défaut de libération volontaire, autorisé la SASU Action Logement Services, passé un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, ce sans accorder de délais de paiement et sans suspendre le jeu de la clause résolutoire tant que les délais sont respectés ;

- condamné solidairement M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 3.711,81€ (selon décompte en date du 9 mai 2022).'»



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. et Mme [C], dans leurs dernières écritures en date du 10 novembre 2022, demandent à la cour au visa de l'article 567 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 et notamment l'article 24-V, de': 

- réformer la décision attaquée ;

en conséquence ; statuant à nouveau ;

- fixer la dette des époux [C] à la somme de 2 561,81 € en principal à la date du 9 mai 2022 ;

- déclarer recevables les demandes des époux [C] concernant la suspension du jeu de la clause résolutoire et les délais de paiement sollicités ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- autoriser les époux [C] à apurer la dette locative en par mensualités de 90 €, outre le loyer courant ;

- préciser que les paiements s'imputeront en priorité sur le capital ;

- statuer ce que de droit sur les dépens, Mme [D] ayant obtenu le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale.



La SASU Action Logement Service, dans ses dernières écritures en date du 14 novembre 2022, demande à la cour au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil, et l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de': 

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Toulouse le 19 juillet 2022 en ce qu'il a':

* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2020 entre la SA IN'IL Sud-Ouest et M. [R] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] concernant l'appartement à usage d'habitation non meublé et une place de stationnement (n°18) situés [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 2 mai 2021 ;

* ordonné en conséquence à M. [R] [C] et Mme [S] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

* dit qu'à défaut pour M. [R] [C] et Mme [S] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

* condamné solidairement M. [R] [C] et Mme [S] [C] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 3.711,81€ (selon décompte en date du 9 mai 2022) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1769,17 euros et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

* condamné solidairement M. [R] [C] et Mme [S] [C] à payer à la SASU Action Logement Services, sur présentation d'une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 mai 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation au paiement. Pour le futur, l'indemnité courra à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

* fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

* débouté la SASU Action Logement Services de toute demande plus ample ou contraire ;

* condamné in solidum M. [R] [C] et Mme [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

* rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

- dire et juger que la demande de délais est nouvelle et donc irrecevables

- débouter Mme [S] [C] et de M. [R] [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

- prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation du bail litigieux

en réactualisant la créance,

- condamner solidairement M. [R] [C] et Mme [S] [C] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 2688,01 €, en principal, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 01/03/2021, sur la somme de 1 769,17 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

y ajoutant,

- condamner solidairement M. [R] [C] et Mme [S] [C] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner in solidum M. [R] [C] et Mme [S] [C] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2023. 









MOTIVATION



L'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre du dispositif VISALE dispose qu'«en vertu de l'article 2306 du Code civil, le CIL (Comités Interprofessionnels du Logement) es-qualités de caution, recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits qu'il possédait à l'encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (article 2306 du Code civil). La subrogation permet alors d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Les CIL mettent en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu'à la résolution du bail. Depuis décembre 2016 la SAS Action Logement Service vient aux droits des CIL.



En l'espèce, la décision n'est pas critiquée en ce qu'elle porte sur la résiliation du bail par l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges courants visés au commandement de payer non régularisés dans le délai de 2 mois de sa délivrance. Elle n'est pas non plus critiquée quant à ses conséquences soit le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et l'expulsion.



M. et Mme [C] sollicitent exclusivement la suspension de la clause résolutoire et la révision du montant de la dette locative.



Il ne s'agit pas de demandes nouvelles puisque justement les appelants n'étaient pas présents en première instance et n'avaient en conséquence formulés aucune demande. Elle est donc recevable.



Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. 



Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. 



En l'espèce, M. et Mme [C] soutiennent d'une part, que le montant de la créance arbitré par le juge est erroné en ce qu'il n'a pas été tenu compte de versements'; ils se reconnaissent ainsi débiteurs de 2 561,81 € en principal et non de 3711,81€ et ils précisent que la CAF a repris ses paiements qui sont directement versés au bailleur. Ils font valoir leur bonne foi mais leur incapacité en l'état de régler la dette en une seule mensualité. Ils proposent le paiement de la somme de 90€ par mois en sus du loyer courant.



La SAS Action Logement Service argumente sur la validité de sa subrogation qui n'est pourtant pas contestée. Et elle s'oppose au délai et à la suspension de la clause résolutoire au motif d'un nouvel incident de paiement en juin 2022 déterminant de l'incapacité des locataires de payer régulièrement leur loyer.



Elle produit un dernier décompte établi le 14 novembre 2022 mais qui est arrêté au mois de juin 2022 et porte sur la somme de 2688,01 € réclamée (hors frais et honoraires) déduction faite de la somme totale de 2600 € payée par et pour le compte de M. et Mme [C].



Ceux-ci sollicitent que leur dette soit arrêtée à la somme de 2561,81 € en principal à la date du 9 mai 2022 soit une différence de 126,20€ sur laquelle ils ne s'expliquent pas.



Dans ces conditions, le montant non contestable de la créance de loyers et charges provisionnelle doit être fixée à la somme dûment justifiée par un décompte cohérent à la somme de 2688,01€ arrêtée en juin 2022. 



M. et Mme [C] justifient avoir réglé 1000€ le 1er août 2022 et bénéficier de ressources d'un montant total de 1660,98€ au titre de prestations versées par la CAF dont 498€ d' APL versée directement au bailleur outre le salaire de M.[C] qui oscille tous les mois entre 400 et 900€ en fonction du nombre d'heures défalquées d'absence non travaillées autorisées.



L'attestation de la CAF permet de savoir que le couple compte 3 enfants à charge âgés de 13 à 18 ans. 



S'il est vrai que les décomptes produits démontrent l'irrégularité des paiements du loyer par les locataires, il apparaît toutefois, qu'au vu de leurs ressources et charges mensuelles, ils sont parfaitement en capacité de s'acquitter du loyer résiduel après paiement de l'APL d'un montant de 394,05€ (en juin 2022).



Dans ces conditions, il sera fait droit à leur demande de suspension de la clause résolutoire par mensualités de 96 € en sus du loyer courant sauf à prévoir la déchéance du terme en cas d'impayé d'une seule mensualité.





PAR CES MOTIFS



La cour,



- Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 19 juillet 2022 sauf en ce qui concerne le montant de la dette de loyer et charges.



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Condamne M. et Mme [C] à payer à la SAS Action Logement Service la somme de 2688,01€ en principal (hors frais de procédure), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 01/03/2021, sur la somme de 1769,17 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation. 



- Accorde cependant à M. et Mme [C] un délai de 28 mois pour se libérer du paiement de la somme de 2688,01€ due au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté en juin 2022 outre les intérêts, en même temps et aux mêmes conditions que la somme représentant le loyer courant et les charges.





- Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué, et dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. et Mme [C] se libèrent selon les modalités ainsi fixées, c'est à dire par mensualités de 96€.



- Dit que le défaut de paiement d'une seule échéance à son terme (comprenant le loyer courant et la mensualité d'arriéré) entraînera la déchéance immédiate du terme, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets dont l'expulsion.



- Condamne M. et Mme [C] aux dépens d'appel.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [C] à verser à la SAS Action Logement Service la somme de 250€.



- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT











I.ANGER C. BENEIX-BACHER