Cour d'Appel · 4e ch. expropriations — 5 juillet 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



4ème chambre expropriations



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 JUILLET 2023



N° RG 21/00721 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UJPS



AFFAIRE :



S.C.I. LA CATHEDRALE



C/



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'[Localité 8] (EPFI F)





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Janvier 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE

RG n° : 20/00011



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Michèle DE KERCKHOVE



Me Frédéric LEVY



Valérie DAINOTTI

(Commissaire du gouvernement) + Parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. LA CATHEDRALE dont le siège social était sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant

[Adresse 3] 

[Adresse 3]



Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 et Me François-Charles BERNARD de l'AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211 substitué à l'audience par Me Anaïs GAUTHIER, avocat au barreau de PARIS 





APPELANTE



****************



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'[Localité 8] (EPFI F), prise en la personne de son Directeur général en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07, substitué à l'audience par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS 





INTIMÉ





****************





Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [E] [X], direction départementale des finances publiques





****************

































Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Monsieur Olivier GUICHAOUA, Conseiller 



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

*********

Le 19 décembre 2016, La SCI LA CATHEDRALE a acquis un ensemble immobilier de quatre étages à usage de parking, d'activité de bureaux édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 6] et [Cadastre 5] situé [Adresse 9] et [Adresse 4] à [Localité 7].



Le 12 mars 2018, la société SCI CATHEDRALE a conclu un bail commercial avec la société « Com en Coop » afin de louer l'intégralité de l'ensemble immobilier.



Par acte de vente du 1er octobre 2020, la SCI LA CATHEDRALE a cédé la parcelle cadastrée [Cadastre 6] mais est restée propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 5] d'une contenance de 189 m² à usage est celle d'un parking de stationnement de véhicules en plein air.



Le projet d'aménagement du [Adresse 10] à [Localité 7] a été déclaré d'utilité publique au profit de l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 8] (ci-après EPFIF) suivant arrêté préfectoral du 28 juin 2018 qui a déclaré immédiatement cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet dont la parcelle cadastrée [Cadastre 5].



Le transfert de propriété du bien au profit de l'EPFIF a été prononcé suivant ordonnance du 15 octobre 2018.



Par arrêté préfectoral du 13 septembre 2019, les parcelles nécessaires à la réalisation du projet ont été déclaré immédiatement cessibles pour cause d'utilité publique.



Une ordonnance d'expropriation complémentaire, emportant transfert de propriété a été rendue le 9 octobre 2019.



A défaut d'accord intervenu entre les parties, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation le 16 janvier 2020 aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession.



Par jugement du 15 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : 

-Fixé à la somme de 156.956,18 arrondie à 156.957 euros l'indemnité totale due par l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 8] à la SCI CATHEDRALE pour la dépossession de la parcelle cadastrée [Cadastre 5] pour 189m², située [Adresse 9], sans numéro, à [Localité 7], en valeur occupée : 

Indemnité principale : 141.778,35 euros

Indemnité pour frais de remploi : 15.177,83 euros

-Condamné l'EPFIF à verser à la SCI CATHEDRALE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-Dit que les dépens sont à la charge de l'EPFIF conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



La SCI LA CATHEDRALE, expropriée a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 5 février 2021 à l'encontre de l'EPFIF.



Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 3 mai 2021 notifiées à l'expropriant (AR signé le 05/05/21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 06/05/21), de :

-Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les indemnités d'expropriation due à la SCI LA CATHEDRALE à la somme arrondie de 156.957 euros ainsi ventilées : 

*Au titre de l'indemnité principale : 141.778,35 euros

*Au titre de l'indemnité de remploi : 15.177,83 euros

-Confirmer le jugement sur le surplus



Et statuant à nouveau : 

A titre principal : 

-Fixer les indemnités totales d'expropriation revenant à la SCI CATHEDRALE à la somme de 1.063.577 euros, ainsi ventilées : 

*Au titre de l'indemnité principale : 965.979 euros 

*Au titre de l'indemnité de remploi : 95.098 euros



A titre subsidiaire : 

-Fixer les indemnités totales d'expropriation revenant à la SCI CATHEDRALE à la somme de 645.906 euros, ainsi ventilées : 

*Au titre de l'indemnité principale : 586.278 euros 

*Au titre de l'indemnité de remploi : 59.628 euros



A titre infiniment subsidiaire : 

-Fixer les indemnités totales d'expropriation revenant à la SCI CATHEDRALE à la somme de 353.500 euros, ainsi ventilées : 

*Au titre de l'indemnité principale : 320.000 euros 

*Au titre de l'indemnité de remploi : 33.500 euros



Et en tout état de cause : 

-Condamner l'EPFIF à la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

-Condamner l'EPFIF aux dépens.





L'EPFIF, expropriant, par conclusions reçues au greffe de la cour le 29 juillet 2021 notifiées à l'exproprié (AR signé le 29/09/21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 27/09/21), demande à la cour de : 

-Dire et juger la SCI La Cathédrale mal fondée en son appel ;

En conséquence, de débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

-D'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

*Fixé la date de référence au 1er avril 2016 au lieu et place du 29 septembre 2020,

*Statué exclusivement en valeur occupée, et non sous la forme alternative libre/occupé.

-De confirmer le jugement du 15 janvier 2021 en ce qu'il a :

*Fixé la valeur du terrain à la somme de 1.667 euros/m²,

*Pratiqué sur la valeur/m² du terrain un abattement de 50% lié à l'inconstructibilité réglementaire et physique de l'emprise,

*Pratiqué un abattement de 10% pour occupation.

 -En conséquence, 

A titre principal : de fixer comme suit le montant de l'indemnité devant revenir à la SCI La Cathédrale consécutivement à l'expropriation de la parcelle cadastrée [Localité 7] section [Cadastre 5] : 



1ère hypothèse : le terrain est occupé



Indemnité principale : 

189m² x 1.667 euros x 0,5 x 0,9 = 141.778,35 euros



Indemnités accessoires (frais de remploi) :

20% sur 5.000,00 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000,00 euros= 1.500,00 euros

10% sur 126.778,35 euros= 12.677,83 euros

15.177,83 euros



Total indemnité de dépossession : 156.956,18 euros arrondi à 156.957 euros en valeur occupée.



2ème hypothèse : le terrain est libre d'occupation 

Indemnité principale :

189m² x 1.667 x 0,5 = 157.531,50 euros



Indemnités accessoires (frais de remploi) : 

20% sur 5.000,00 euros= 1.000,00 euros

15% sur 10.000,00 euros= 1.500,00 euros

10% sur 142.531,50 euros= 14.253,15 euros

16.753,15 euros



Total indemnité de dépossession : 174.284,65 euros arrondi à 174.285 euros en valeur libre.



A titre subsidiaire : de fixer comme suit le montant de l'indemnité devant revenir à la SCI La Cathédrale consécutivement à l'expropriation de la parcelle cadastrée [Localité 7] section [Cadastre 5] : 

1ère hypothèse : les emplacements sont occupés 



Indemnité principale : 

20 places x 7.000 euros x 0,9 euros = 126.000,00 euros



Indemnités accessoires (frais de remploi) : 

20% sur 5.000,00 euros= 1.000,00 euros

15% sur 1.000,00 euros= 1.500,00 euros

10% sur 111.000,00 euros= 11.100,00 euros

13.600,00 euros



Total indemnité de dépossession : 139.600 euros en valeur occupée



2ème hypothèse : les emplacements sont libres d'occupation 



Indemnité principale : 

20 places x 7.000 euros = 140.000,00 euros



Indemnités accessoires (frais de remploi) : 

20% sur 5.000,00 euros= 1.000,00 euros

15% sur 10.000,00 euros= 1.500,00 euros

10% sur 125.000,00 euros= 12.500,00 euros

15.000,00 euros



Total indemnité de dépossession : 155.000,00 euros en valeur libre



La SCI LA CATHEDRALE, expropriée, par conclusions reçues au greffe de la cour le 21 décembre 2021, notifiées à l'expropriant (AR signé le 28/12/21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 30/12/21), répond aux conclusions de l'EPFIF sans produire de pièce supplémentaire, concluant aux rejet des demandes adverses.



La commissaire du gouvernement n'a pas conclu. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.





SUR CE LA COUR



Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. 



Par ailleurs, seuls les chefs du jugement entrepris peuvent être soit infirmés soit confirmés, à l'exclusion de ses motifs, comme en l'espèce la date de référence, la valeur unitaire ou les abattements de 50 et 10 %.



***



Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté. 



Sur le fond, les parties reprennent en appel le même argumentaire qu'en première instance. 

Leur différend concernent :

- la date de référence 

- la valeur unitaire à retenir suivant la méthode de comparaison

- l'existence d'abattements.





1 - Sur la date de référence 



S'agissant d'un bien situé dans un périmètre couvert par un droit de préemption urbain, l'expropriant invoque à bon droit, au visa des articles L213-6 et L213-4(a) du code de l'urbanisme, la fixation de la date de référence au 29 septembre 2020, date de la dernière révision du PLU de [Localité 7] (sa pièce 2). 



En effet, l'expropriée ne fonde pas en droit son affirmation quant à l'inopposabilité de cette révision comme antérieure à la présente procédure.





2 - Sur l'évaluation de l'indemnité principale de dépossession 



Sur la valeur unitaire à retenir



Les parties s'accordent sur la qualification du bien exproprié en terrain à bâtir et, en conséquence, sur l'évaluation par la méthode de comparaison avec des ventes de terrain à bâtir équivalent.



La commissaire du gouvernement a proposé 18 termes de comparaison acceptés par l'expropriée.



Le jugement entrepris écarte justement les 16 termes de comparaison sur lesquels s'accordent l'expropriée et la commissaire du gouvernement correspondant à des projets de construction après démolition, par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter, le bien exproprié étant un terrain nu et aucun élément en débat ne permettant d'évaluer la charge de démolition pour chacun des termes de comparaison concernés, ce qui est toujours le cas en appel.



Il convient en revanche de retenir le terme de comparaison 16, également accepté par l'expropriant ainsi que le terme de comparaison 12 dont ce dernier conteste vainement la pertinence, d'ailleurs admise par le premier juge qui a toutefois omis de le reprendre effectivement. 



En effet, il s'agit certes d'un bien un peu plus éloigné du bien exproprié que le terme de comparaison 16, mais il est situé dans la même commune et sa prise en compte alors qu'il est en fourchette haute des références litigieuses correspond à la logique de la méthode par comparaison qui vise à obtenir une moyenne de prix de biens comparables sur un marché donné, sa seule similitude de prix avec des cessions de droits à construire, sans autre précision que sa situation plus central, n'étant pas sufissante à le disqualifier, en l'absence de toute information quant à l'influence éventuellement non comparable de droits à construire allégués sur le prix en cause ou quant à la consistance de ce bien. 



La valeur unitaire moyenne de ces termes de comparaison s'établit donc comme suit : 5037 + 1667 = 6704/2 = 3352 €m².



Sur les abbatements contestés 



Quant à l'insconstructibilité liée à la configuration de l'emprise litigieuse, le jugement entrepris retient à la demande de l'expropriant un abattement de 50%, retenant que si le bien exproprié est constructible, sa configuration et l'article UP 7 du PLU en vigueur lui impose un recul de 2,50 m alors que sa largeur est de 3,40 m ce qui rend toute édification improbable. 



L'expropriée soutient pour le contester, au visa des articles L322-1, L322-2 , L322-3 et L322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, que l'article UP 7 du PLU ne rend pas nécessaire un tel recul, lié à la construction nouvelle, de sorte qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation il était tout à fait possible d'envisager une extension du bâti existant. Elle ajoute que selon l'article UP 9 du PLU, l'emprise au sol peut atteindre 100% selon les constructions, que si l'article UP 12 impose la création de places de parking, elle n'est nécessaire qu'au delà de 300 m² de surface de plancher créée, sans dégagement quand la parcelle est situé sur la voie et qu'en tout état de cause la quotité de 50% n'est pas justifiée.



L'expropriant réplique qu'en vertu des articles 322-4 du code précité qui oblige à tenir compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence et des articles UP 3-2 et 3-3 du PLU imposant un recul de 2,50 m minimum et limitant à 70% de la superficie du terrain l'emprise au sol des bâtiments à construire.



La cour retient ce qui suit.



Il n'est pas sérieusement contestable que la configuration du bien exproprié en limite la constructibilité, dans les conditions décrites ci-dessus par l'expropriée, étant observé que la date de la construction nouvelle qu'elle évoque pour contester la nécessité d'un recul est nécessairement postérieure à la date de référence visée à l'article L322-4 précité et ci-dessus fixée au 29 septembre 2020, dès lors que la cession de la parcelle [Cadastre 6] correspondant à cette construction nouvelle, est datée du 1er octobre 2020. 



Cette limite de constructibilité, certaine, n'est donc pas quasi-totale. 

En l'absence d'élément plus précis permettant d'évaluer le montant de l'abattement à retenir pour tenir compte de cette limitation de constructibilité conformément à cet article L322-4, la cour l'estime à 30% soit un coefficient de 0,7.



Par ailleurs, l'expropriée ne soutient pas sa contestation de l'abattement de 10% pour occupation, exactement retenu par le premier juge, dès lors qu'il est usuel en pareil cas et qu'elle ne rapporte pas la preuve que la cession, le 1er octobre 2020, de l'immeuble édifié sur la parcelle [Cadastre 6] (sa pièce 4) a mis fin au bail du 12 mars 2018 sur les deux parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] dont elle était alors propriétaire, ce que l'expropriant conteste, ni de la précarité du bail résultant de cet acte de vente. 



La cour retient donc un abattement de 30% soit 0,7 pour l'inconstructibilité partielle liée à la configuration du bien exproprié et de 10% pour occupation. 



L'indemnité principale de dépossession s'établit donc comme suit ; 189 m² X 3.352 € X 0,7 X 0,9 = 399.122,64 arrondis à 399.123 €.



Enfin, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de l'expropriant tendant à voir fixer une évaluation alternative en valeur libre/occupée, qui n'est pas fondée en droit alors qu'elle correspond à une situation hypothétique de 'potentielles réclamations' à son encontre du preneur à bail. 





Sur l'indemnité de remploi 



La méthode de calcul de l'indemnité de remploi n'étant pas contestée, celle-ci s'établit comme suit :

20% sur 5.000 € : 1.000 €

15% sur 10.000 € : 1.500 €

10 % sur le surplus (399.123 -15.000 = 384.123): 38.412,30 

soit un total de : 40.912,30 arrondis à 40.912 €



Sur les demandes accessoires 



S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R .311-29 de ce premier code. 



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.



L'expropriant, partie perdante, doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner à payer à l'expropriée l'indemnité de procédure qui suit. 



PAR CES MOTIFS 



Statuant publiquement par arrêt contradictoire, 



Infirme le jugement entrepris, sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Fixe à la somme de 440.035 euros l'indemnité totale due par l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 8] ( l'EPFIF) à la SCI CATHEDRALE pour la dépossession de la parcelle cadastrée [Cadastre 5] pour 189m², située [Adresse 9], sans numéro, à [Localité 7], en valeur occupée : 

Indemnité principale : 399.123 euros ;

Indemnité pour frais de remploi : 40.912 euros;



Condamne l'EPFIF aux dépens d'appel ; 



Condamne l'EPFIF à verser à la SCI CATHEDRALE une indemnité de procédure de 3.000 euros et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le GREFFIER, La PRESIDENTE,