Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 6 juillet 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 06/07/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/02668 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TTRL



Jugement (N° 15/04034)

rendu le 08 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Valenciennes







APPELANTE



Madame [J] [W]

née le 10 mai 1969 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Julie Cambier, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué



INTIMÉ



Monsieur [D] [P]

né le 13 février 1986 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]



représenté par Me Thibaut Crasnault, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 13 mars 2023 tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller







ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2023 après prorogation du délibéré en date du 08 juin 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 février 2023 



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Par acte authentique du 11 septembre 2013, Mme [J] [W] a acquis de Mme [D] [P] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant 230 000 euros. 



Faisant état de désordres affectant l'immeuble et après avoir obtenu une expertise en référé, elle a fait assigner Mme [P] devant le tribunal de grande instance de Valenciennes par acte du 3 décembre 2015 aux fins de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Le juge de la mise en état a ordonné une expertise complémentaire par ordonnance du 14 décembre 2017. 



Par jugement du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Valenciennes a rejeté une fin de non-recevoir soulevée par Mme [P], débouté Mme [W] de sa demande en résolution de la vente pour vices cachés et de ses demandes au titre de la garantie décennale, débouté Mme [P] de sa demande reconventionnelle d'indemnisation de son préjudice moral et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [W] aux dépens. 

 

Mme [W] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 10 février 2022, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, de l'infirmer et :

à titre principal,

- de prononcer la résolution de la vente et de condamner Mme [P] :

* à la restitution du prix,

* au remboursement des frais relatifs à l'acquisition du bien, en ce compris les frais de notaire et les intérêts payés du prêt qu'elle a souscrit jusqu'au jour de résolution de la vente, soit la somme, à parfaire, de 41 401,99 euros,

* au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

à titre subsidiaire, 

- de condamner l'intimée :

* à réparer intégralement les dommages consécutifs aux désordres, soit au paiement d'une somme, à parfaire, de 29 772,92 euros, à revaloriser en fonction de la variation de l'indice BT01 intervenue entre la date du dépôt du premier rapport d'expertise et la date de la décision à intervenir, 

* au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance subi et à subir, 

en tout état de cause, 

- de débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût des constats et des expertises. 



Mme [P], par ses dernières conclusions remises le 25 avril 2022, demande pour sa part à la cour, à titre principal, de déclarer l'appelante irrecevable en ses demandes, à titre subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris et de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes, et, en tout état de cause, de la condamner au paiement des sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance en ce compris les frais de procédure de référé et le coût des opérations d'expertise. 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de l'action



Mme [P] soutient que l'action en garantie des vices cachés engagée par Mme'[W] est irrecevable dès lors que l'acte de vente contient une clause d'exclusion de garantie de tels vices.

C'est à bon droit que le tribunal a jugé que le moyen tiré de la clause de non garantie des vices cachés, qui suppose une appréciation de la connaissance par le vendeur des vices allégués, était une question de fond et non une fin de non recevoir et a jugé recevables les demandes de Mme [W].



Sur le fond



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

L'article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

L'article 1644 ajoute que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



En l'espèce, le contrat de vente contient une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, de sorte qu'il incombe à Mme [W] d'apporter la preuve non seulement des défauts cachés dont elle allègue l'existence mais aussi de ce que Mme [P] les connaissait.



Elle fait état de trois désordres affectant : 

- le fonctionnement du chauffage, 

- la distribution d'eau froide, 

- l'évacuation des eaux usées. 









S'agissant du chauffage, Mme [W], dont il est établi qu'elle est entrée dans les lieux au mois de septembre 2013, expose qu'elle en a constaté le dysfonctionnement dès sa mise en service, ce que confirme le fait qu'elle a fait appel à Me [V], huissier de justice, pour le constater le 3 octobre 2013. 

Le procès-verbal de l'huissier mentionne ceci : «'Je constate la présence, dans la cave, d'une chaudière de marque De Dietrich posée au sol. Examinant le manomètre, je constate une mesure de 6 bars. Présence en imposte de la nourrice de distribution eau chaude eau froide de l'installation. Ces constatations étant faites, la chaudière a été mise en pression supplémentaire. Après quelques instants d'attente, je constate que la pression redescend progressivement et continuellement. Dans ces circonstances, je me suis transporté dans la salle de bains du deuxième étage à proximité du cumulus et, examinant le tuyau d'alimentation en eau de l'installation, je constate une fuite à gros jets significative. Compte tenu de la fuite constatée au deuxième étage, la requérante me précise qu'elle a été contrainte d'arrêter le système de chauffage de l'habitation'». 

M. [E], expert, mentionne dans son rapport qu'il a visité l'immeuble le 24 janvier 2014 et a fait le constat suivant : 

«'La pression de circulation de l'eau étant tarée entre 0,6 et 0,7 bars, il s'avère qu'aucun des radiateurs du 2e étage ne chauffe, que celui de la salle de bains du 1er étage chauffe normalement alors que celui de la chambre sur rue chauffe faiblement et que celui de la chambre sur jardin ne chauffe pas, tout comme ne chauffe pas celui de la cuisine alors que les autres radiateurs du rez-de-chaussée fonctionnent normalement. 

Portée à 1 bar, la pression de circulation de l'eau a aussitôt fait apparaître une fuite importante à une vanne du circuit retour dans le local ballon d'eau chaude du 2e étage'». 

Il précise que ces dysfonctionnements sont la conséquence d'une fissure d'une vanne du circuit retour mais ajoute que cette fissure n'était visible par personne et que, ignorant la date de rupture de la vanne qui compromettait le fonctionnement du chauffage, il n'est pas en mesure de dire si ce désordre existait au moment de la vente de l'immeuble, ni, par conséquent, s'il était apparent à cette date.

Cette conclusion est en partie illogique. En effet, le désordre dont il s'agit ne pouvait être apparent pour l'acquéreur à la date de la vente puisqu'il a fallu la mise en service du chauffage pour le mettre en évidence. La fissure et la fuite constatées constituent donc bien un vice caché.

En revanche, dès lors que l'apparition de la fissure causant la fuite n'est pas datée, que l'expert ne précise pas si elle est nécessairement survenue en période de chauffe ou si elle a pu apparaître «'au repos'» par un phénomène physique, il ne peut être considéré que Mme [P] avait nécessairement eu connaissance de la fuite ni même du dysfonctionnement du chauffage lors de sa précédente utilisation de celui-ci, de sorte que la clause de non garantie des vices cachés doit jouer. 

L'expert a constaté ultérieurement que cette fissure avait été réparée par la société MGC et que cette réparation avait permis de mettre le chauffage en service de façon satisfaisante.







En ce qui concerne la distribution d'eau froide, le premier constat d'huissier établi en octobre 2013 comme le rapport d'expertise de M. [E] relèvent que l'utilisation simultanée de la baignoire, de la douche, des vasques et de la cuvette du WC de la salle de bains du 1er étage ainsi que celle de la baignoire, de la douchette, du lavabo et de la cuvette du WC de la salle de bains du 2e étage n'est pas possible à cause du trop faible débit d'alimentation de chacun des appareils sanitaires alors utilisés et impose ainsi leur utilisation alternativement. L'on comprend de son rapport comme du constat de l'huissier que ce faible débit est à déplorer dès l'utilisation simultanée de deux des éléments précités et non en cas d'utilisation simultanée de tous ces éléments, hypothèse assez peu probable. Il explique cette défectuosité par des diamètres des tuyaux sous-dimensionnés qui entraînent alors un débit insuffisant et l'impute à une réalisation inappropriée du réseau par un proche de Mme [P], information qu'il n'a pu avoir que par cette dernière ou le proche en question, ce qui conforte son affirmation de ce que ces désordres existaient à la date de la vente, étant ajouté que Mme [P] admet dans ses conclusions que son compagnon et elle-même ont procédé à la remise en état de l'immeuble avec des amis. S'il ajoute qu'ils étaient apparents à cette date « en la mettant simplement en service'», cette conclusion est contestable dès lors que, comme le fait valoir l'appelante à juste titre, il n'est pas d'usage, lorsqu'on visite une habitation, de mettre en service les différents robinets et sanitaires, de surcroît simultanément.

Il s'agit donc d'un vice caché que Mme [P], qui occupait l'immeuble précédemment avec son compagnon, ne pouvait ignorer, de sorte qu'elle doit sa garantie nonobstant la clause dont elle se prévaut.

M. [E] estime que le désordre diminue grandement l'usage de l'immeuble et que la réalisation d'une nouvelle distribution de l'eau froide s'impose. C'est vainement que Mme [P] conteste cette conclusion, en faisant valoir que Mme [W], par la force des choses, n'utilise pas simultanément plusieurs éléments sanitaires, dès lors, d'une part, qu'il apparaît que le problème se pose dès l'usage concomitant, par exemple, d'une douche et d'un WC, d'autre part que cette dernière, ayant acquis une maison comportant plusieurs chambres et sanitaires pouvant accueillir un certain nombre de personnes, est en droit d'attendre que toutes les installations fonctionnent correctement simultanément.



S'agissant, enfin, de l'évacuation des eaux usées, M. [E] évoque dans son rapport : «'l'évacuation des eaux usées et vannes par une chute unitaire, dont les canalisations des appareils sanitaires qui y sont accordés sont sous coffres et sous planchers et sont ainsi invisibles sans démontages'» et fait état de « ruissellements visibles sur la chute unitaire encoffrée dans le couloir du rez-de-chaussée, contre le tableau général électrique, lorsqu'on utilise successivement les appareils sanitaires de chacune des deux salles de bains des 1er et 2eme étage'», ce qui semble concerner les eaux usées, ainsi que de «'ruissellements en cave sur la colonne d'alimentation eau des étages, fuite du tuyau d'évacuation des eaux rejetées par le groupe de sécurité du ballon d'eau chaude qui a mouillé le plancher bois'», mais signale l'arrêt des fuites grâce au remplacement de la vanne fissurée du circuit de chauffage, ce qui n'est pas vraiment explicite.

Certes, M. [L], second expert nommé, constate en 2018, des «'ruissellements d'eau coulant le long du réseau vertical'» et une «'dégradation des plâtres et embellissements ainsi que l'ensemble menuisé encoffrant le tableau électrique (rez-de-chaussée)'. Me [V], quant à lui, constate en 2020 une forte odeur nauséabonde polluant l'atmosphère, significative d'eaux usées, lesquelles transitent dans le conduit 'PVC' intégré à l'aménagement menuisé situé à main gauche dans l'entrée'» ainsi que 'la présence d'une lèvre de moisissures de couleur verte sur une longueur de 20 cm de longueur et 10 cm de largeur située en pourtour du placard du tableau électrique' et, en examinant la colonne de descente d'eaux usées, des ruissellements de couleur blanchâtre, et marron-noirâtre symptomatique d'écoulement d'eaux usées, dégageant une forte odeur nauséabonde'. 

Mais, d'une part, M.'[L], dans son rapport d'expertise de 2018, conclut qu'en l'absence de recherche de fuites, la cause et les remèdes liés à ces griefs n'ont pas été déterminés après avoir exposé que Mme [W] n'avait pas versé le consignation nécessaire aux investigations complémentaires, de sorte que'il n'a pas pu déterminer l'origine, ni l'antériorité du désordre. D'autre part, les conclusions précitées de M. [E], plus proches de la vente, sont imprécises et Me'[V], pour sa part, avait relevé dans son constat établi en 2013 que la colonne de descente des eaux usées était 'sèche au passage des doigts de la main' et n'avait remarqué qu'en 2016 'la présence d'une coulure du diamètre du petit doigt de la main sur toute la hauteur du conduit, suite à l'utilisation des sanitaires par la requérante ce matin'. 

En l'absence de certitude quant à la nature et l'importance exactes du désordre allégué mais aussi quant à sa cause et à la date de survenance de celle-ci, l'existence antérieure à la vente d'un vice précisément déterminé, caché mais connu de la venderesse ne peut être retenue.



Seul est donc établi le défaut caché, nécessairement connu de Mme [P], affectant le système de distribution de l'eau, lequel, de l'avis de l'expert et par sa nature même, diminue grandement l'usage de l'immeuble, suffisamment pour que Mme [W] puisse affirmer légitimement non pas que, si elle l'avait connu, elle n'aurait pas acquis celui-ci, ce qui exclut la résolution de la vente, mais assurément qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix.



Il y a lieu, dans ces conditions, de faire droit à la demande subsidiaire de cette dernière tendant à l'indemnisation du préjudice matériel correspondant au coût de réfection du système de distribution d'eau, équivalant à une demande de réduction du prix, que M. [E] a estimé 29'772,92 euros, somme à réévaluer en fonction de l'évolution de l'indice BT01.



Les inconvénients de l'insuffisance de ce système sont naturellement à l'origine, comme le soutient Mme [W], d'un préjudice de jouissance qui justifie qu'il soit fait droit à sa demande de dommages et intérêts à ce titre à concurrence de 5 000 euros.



Les considérations qui précèdent conduisent au rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par Mme [P].



Il appartient à cette dernière, partie perdante, de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion du coût de la deuxième expertise qui s'est avérée inutile et dont Mme [W] n'a pas permis l'achèvement, comme de ses autres frais. Il est en outre équitable qu'elle indemnise l'appelante, en application de l'article 700 du code de procédure civile, des dépenses qu'elle a dû exposer pour assurer la défense de ses intérêts.









PAR CES MOTIFS



La cour



confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mme'[P] et débouté Mme [W] de sa demande de résolution de la vente et d'indemnisation des frais liés à celle-ci,



l'infirme en ses autres dispositions et, statuant à nouveau,



condamne Mme [D] [P] à payer à titre de dommages et intérêts à Mme [J] [W] les sommes de :

- 29 772,92 euros, à revaloriser en fonction de la variation de l'indice BT01 intervenue entre la date du dépôt du premier rapport d'expertise et la date de la présente décision, 

- 5'000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

et ce avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,



déboute Mme [P] de ses demandes,



la condamne aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et de l'expertise de M. [E], et au paiement à Mme [W] d'une indemnité de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.







Le greffier, Le président,







Delphine Verhaeghe. Bruno Poupet.