Cour d'Appel · Chambre Civile — 10 juillet 2023

COUR D'APPEL D'[Localité 4]



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/07/2023

la SELARL SELARL BAUR et Associés

la SELARL LEROY AVOCATS





ARRÊT du : 10 JUILLET 2023



N° : - : N° RG 20/01953 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GG2R





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance d'[Localité 4] en date du 30 Juillet 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265254492011831



Monsieur [G] [C] [Z]

né le 28 Février 1980 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]



ayant pour avocat postulant Me Mahamadou KANTE de la SELARL BAUR et Associés, avocat au barreau d'[Localité 4] et représenté par Me Wilfried GREPINET de l'AARPI WMS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON



D'UNE PART



INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255025897212



S.A.R.L. CITYA REPUBLIQUE, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 308 380 435, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]



S.A.S. [P] - PONROY ET ASSOCIES MANDATAIRES JUDICIAIRES, laquelle vient aux droits de Me [H] [P], mandataires liquidateurs prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]



représentées par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'[Localité 4]

D'AUTRE PART




DÉCLARATION D'APPEL en date du :06 Octobre 2020

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 avril 2023 


COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.






Greffier :




Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 25 MAI 2023, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 10 JUILLET 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





FAITS ET PROCEDURE



M. [X] [M], propriétaire d'un appartement et d'une cave situés [Adresse 1] à [Localité 4], a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 13 janvier 2012. 



Le 24 octobre 2014, Maître [P], en sa qualité de mandataire liquidateur de M. [M], a donné à l'agence immobilière CITYA REPUBLIQUE [Localité 4] un mandat de vente sans exclusivité portant sur ces biens, au prix net vendeur de 220 000 euros, outre les honoraires de l'agence d'un montant de 15 000 euros. 



Le 4 novembre 2014, elle a fait visiter ce bien à M. [Z] [G], qui a signé un bon de visite. 



M. [Z] a présenté par l'intermédiaire de l'agence immobilière le 4 novembre 2014 une offre d'achat au prix de 200 000 euros, valable un mois. 



Le 13 novembre 2014, il a présenté par l'agence immobilière une nouvelle offre au prix de 221 000 euros net vendeur. 



Le 7 décembre 2014, M. [Z] a adressé à l'étude de Maître [P] une offre d'acquisition au prix de 230 000 euros. 



Par ordonnance du 31 mars 2015, le juge commissaire à la liquidation de M. [X] [M] a autorisé la vente de gré à gré à M. [G] [Z] pour la somme de 230 000 €. Par arrêt du 17 décembre 2015, la cour d'appel d'[Localité 4] a confirmé l'ordonnance rendue par le juge commissaire. 





Avant la régularisation de l'acte de vente, l'agence Citya République Immobilier a demandé au Notaire en charge de la régularisation de l'acte de vente de prévoir ses honoraires, d'un montant de 15 000 euros, dans l'acte de vente. 



M. [Z] ayant refusé de s'acquitter du montant de cette somme, il a été convenu que cette somme serait consignée entre les mains du notaire chargé de la vente.



Par acte authentique conclu devant Maître [W] [E], Notaire à [Localité 6] le 17 février 2017, la vente a été régularisée au prix de 230 000 euros, la somme de 15 000 euros étant par ailleurs séquestrée entre les mains du notaire. 



Par acte du 5 septembre 2017, M. [Z] a assigné la société CITYA REPUBLIQUE et Maître [H] [P] ès qualité de liquidateur de M. [X] [M] devant le tribunal de grande instance d'[Localité 4]. 



Par jugement en date du 30 juillet 2020, le tribunal judiciaire d'[Localité 4] a:

- débouté M. [G] [Z] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné M. [G] [Z] à payer à la société CITYA REPUBLIQUE la somme de 15 000 € au titre de la commission assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2018, 

- dit que Maître [E], notaire à [Localité 6], est 

autorisé à libérer la somme de 15.000 € détenue à titre de séquestre au profit de la société CITYA REPUBLIQUE, 

- débouté la société CITYA REPUBLIQUE et la SAS [P]-PONROY de 

leur demande de dommages et intérêts, 

- condamné Monsieur [G] [Z] à payer à la société CITYA REPUBLIQUE et à la SAS [P]-PONROY la somme de 2.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire, 

- condamné M. [G] [Z] aux dépens, 



Par déclaration en date du 6 octobre 2020, M. [Z] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, M. [Z] demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [Z]

- infirmer en totues ses dispositions le jugement rendu le 30 juillet 2020 par le tribunal judiciaire d'[Localité 4]

Et, statuant à nouveau,

- débouter la SARL CITYA REPUBLIQUE et la SAS [P] - PONROY de toutes leurs demandes, fins et conclusions

- et juger qu'aucune commission ou indemnisation n'est due à l'Agence CITYA REPUBLIQUE, pas plus qu'à la SAS [P] - PONROY

- condamner solidairement les intimées à verser à M. [Z] la somme de 

15 000 euros, somme initialement séquestrée chez Maître [E], Notaire ; 

- condamner solidairement les intimées à verser à M. [Z] les intérêts de retard 

dûs au taux légal sur ces 15 000 euros injustement séquestrés, à compter du 20 Avril 2017, date du courrier officiel adressé au Conseil des défenderesses ; 

- condamner solidairement les intimées à verser à M. [Z] la somme de 4 416, 30 euros, au titre de son préjudice financier ; 





- condamner solidairement les mêmes à verser à M. [Z] la somme de 10 000 euros, au titre du préjudice moral indiscutablement subi par ce dernier ; 

- condamner solidairement les mêmes à verser à Monsieur [Z] la somme de 10.000 

euros, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- condamner solidairement les intimées aux entiers dépens de première instance et d'appel



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, la SARL CITYA REPUBLIQUE et la SAS [P] - PONROY demandent à la cour de :

- déclarer l'appel interjeté par M. [Z] irrecevable et en tout cas mal fondé. 

- recevoir en revanche la SARL CITYA REPUBLIQUE et la SAS [P]-

PONROY ET ASSOCIES ès qualités de liquidateur de Me [M], en leur 

appel incident. 

Y faire droit. 

En conséquence, 

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce que la 

SARL CITYA REPUBLIQUE et la SAS [P]-PONROY ET ASSOCIES ès 

qualités ont été déboutées de leur demande de dommages et intérêts. 

Et, statuant à nouveau, 

- condamner Monsieur [G] [Z] à verser, tant à SARL CITYA 

REPUBLIQUE qu'à la SAS [P]-PONROY ET ASSOCIES ès qualités 

une somme de 5 000 € chacune à titre de dommages et intérêts pour 

procédure et résistance abusives. 

En tout cas, 

- condamner à leur verser une somme de 5 000 € à chacune au titre de l'article 700 du CPC. 

- rejeter toutes les demandes fins et conclusions, plus amples ou contraires, autant irrecevables que mal fondées. 

- condamner aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de la SELARL LEROY AVOCATS. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2023.



MOTIFS 



Sur les frais de négociation de la société CITYA REPUBLIQUE 



Moyens des parties 



Le tribunal a condamné M. [Z] à payer à la société Citya République la somme de 15 000 euros au titre de la commission assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2018. 



M. [Z] sollicite l'infirmation de cette décision. Il estime en effet que la société Citya République a manqué à son devoir de conseil et d'information, en ce qu'elle ne l'a pas informé de la liquidation judiciaire dont faisait l'objet le propriétaire du bien, alors cette information était fondamentale compte tenu des risques de contestations judiciaires préalables à la régularisation de l'acte de vente. Or il n'a eu connaissance de cette information qu'en consultant le site internet de Maître [P]. Il précise qu'il a affronté seul les procédures judiciaires qui ont conduit à la régularisation de la vente au prix de 230 000 euros et que la vente n'a finalement été régularisée que deux ans plus tard. Il ajoute que le mandat de vente confié par Maître [P] à l'agence immobilière était non exclusif, raison pour laquelle il a lui-même diffusé sa propre annonce sur son site internet.



La société Citya République sollicite la confirmation du jugement. Elle fait valoir que M. [Z] a visité le bien le 4 novembre 2014 par son intermédiaire, qu'il a signé à cette occasion une reconnaissance de visite, dans laquelle il a pris un certain nombre d'engagements, qu'il n'a pas respectés en présentant directement à Maître [P], le 7 décembre 2014, une nouvelle offre. L'opération est ainsi réputée conclue par son entremise, de sorte qu'elle a droit au paiement de sa commission. Elle ajoute qu'en tout état de cause, il doit réparer le préjudice qu'il lui a causé en manquant à ses obligations, par le paiement d'une indemnité qui ne peut être inférieure au montant de la commission qu'elle était en droit de percevoir. Elle ajoute que M. [Z] soutient vainement avoir ignoré la liquidation judiciaire du vendeur puisque qu'il a pris directement attache avec Maître [P] dès l'arrivée du terme de sa proposition d'achat, et ne peut prétendre que s'il avait eu connaissance de cette information, il n'aurait pas offert d'acheter le bien alors qu'il s'est porté acquéreur auprès de Maître [P] d'un bien dépendant d'une liquidation judiciaire. 



Réponse de la cour 



En application de l'article 1134 du code civil dans sa réadaction applicable à la cause, antérieure à l'ordonnance du 10 février 2017 : 

'Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'. 



Un mandat de vente sans exclusivité a en l'espèce été consenti par Maître [P] à la société Citya République pour un prix net vendeur de 220 000 euros outre les frais d'agence de 15 000 euros.. 



Selon l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.



En l'espèce, il est acquis que l'agence immobilière a présenté le bien à M. [Z] le 4 novembre 2014 puis communiqué à l'étude de Maître [P] les offres d'achat qu'il a présentées.



Elle a fait signer à M. [Z] un document intitulé 'Reconnaissance d'indications et de visites', dans lequel M. [Z] s'est engagé, pour une durée de 15 mois à compter de ce jour, à, notamment :

- ne pas se présenter chez le vendeur sans être accompagné d'un représentant de l'agence ;

- informer de cette visite toute personne qui pourrait à l'avenir lui présenter le même bien : 

- ne traiter l'achat, directement ou indirectement, que par l'intermédiaire de l'agence, même après expiration du mandat de vente. 



Ce document précisait que les honoraires de l'agence étaient à la charge de l'acquéreur. 



Avisée par l'Etude de Maître [P] par un message électronique du 8 avril 2015 de ce que le juge commissaire avait autorisé la vente à M. [Z], elle a proposé la rédaction d'un compromis de vente, dont la rédaction n'a pas été jugée nécessaire par l'Etude de Maître [P]. Elle a rappelé le même jour qu'elle entendait solliciter ses honoraires de négociation. 



La vente ayant été finalement conclue au profit de M. [Z] au terme d'un acte authentique contenant l'engagement des parties, les conditions de perception de ses honoraires sont donc remplies puisque c'est par son entremise qu'ont été mis en relation le vendeur et l'acquéreur. M. [Z] ne saurait se prévaloir, pour échapper au paiement de cette commission, du fait qu'il a négocié directement avec le vendeur les conditions de la vente et n'a pas été assisté dans ses démarches par l'agence imobilière alors qu'il s'était interdit de le faire au terme du bon de visite qu'il a signé le 4 novembre 2014, et ce pour une durée de quinze mois. Au demeurant, il reproche vaienement à l'agence immobilière de ne pas l'avoir accompagné dans ses démarches, notamment devant le juge commissaire, alors qu'il ne justifie pas l'avoir d'une quelconque façon avisé des démarches qu'il avait pris l'initiative de mener seul avec Maître [P].



C'est vainement encore qu'il reproche à la société Citya République d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil, faute de l'avoir avisé de la procédure collective dont dépendait le bien proposé à la vente, alors d'une part que cette faute, à la supposer établie, pourrait donner lieu à réparation du préjudice en résultant mais ne serait pas de nature à priver l'agence du droit à perception de ses honoraires, alors d'autre part que M.[Z] prétend vainement avoir été tenu dans l'ignorance de cette information alors que dès le 7 décembre 2014, il a pris attache avec Maître [P] ce qui démontre, eût-il trouvé l'annonce sur le site de ce professionnel, qu'il n'ignorait pas que le bien dépendait d'une procédure collective, et alors en tout état de cause qu'il a, en toute connaissance de cette information, persisté dans sa volonté d'acquérir le bien puisqu'il a, à compter du 7 décembre 2014 et jusqu'à la finlation de la vente en 2016, continué ses démarches et persisté dans sa volonté d'acquérir le bien, de sorte qu'il ne démontre pas que cette information était de natuer à le dissuader d'acquérir le bien.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [Z] au paiement des honoraires de l'agence, d'un montant de 15 000 euros et de débouter M. [Z] de sa demande en paiement de la somme de 15 000 euros séquestrée en l'étude de Maître [E], notaire, qui sera libérée au profit de la osciété Citya République. 



Sur la responsabilité de la société CITYA REPUBLIQUE 



Moyens des parties 



M. [Z] sollicite la condamnation sollidiaire des sociétés CITYA REPUBLIQUE et de la société [P]-PONROY à lui verser une somme de 15 000 euros, initialement séquestrées chez Maître [E]. 



Il reproche à la société Citya République d'avoir manqué à son devoir de conseil, en ce qu'elle ne l'a pas informé de la procédure collective dont dépendait le bien objet de la vente, alors que cette information était fondamentale compte tenu des risques de contestations judiciaires préalables à la régularisation de l'acte authentique. Il prétend n'avoir eu connaissance de cette procédure collective que via une publicité sur le site internet de l'Etude de Maître [P], le 7 décembre 2014. 



La société Citya République soutient que M. [Z] ne peut prétendre qu'il ignorait la procédure collective dont faisait l'objet le propriétaire du bien objet de la vente et que s'il l'avait su, il n'aurait pas traité, alors qu'il a reconnu avoir reçu les noms, adresse et condition de la vente dans le bon de visite, qu'il a en toute connaissance de cause formulé une lettre d'intention d'achat, et n'a pas hésité à prendre attache directement avec Maître [P] le 7 décembre 2014 auquel il a adressé une 'nouvelle offre'. Elle ajoute que la liquidation judiciaire de Maître [M] était notoire. Elle ajoute qu'il ne justifie en tout état de cause pas d'un préjudice puisqu'il a accepté de se porter acquéreur d'un bien immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire. 



Réponse de la cour



En premier lieu, M. [Z], qui a reconnu dans le document qu'il a signé le 4 novembre 2014 qu'il avait reçu les 'noms, adresses et conditions de vente', avait connaissance du nom du vendeur qui figure dans sa lettre d'intention. Le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de M. [M] ayant été publié le 21 février 2012 (pièce n°1 des intimées), la liquidation judiciaire dont il faisait l'objet revêtait un caractère public. M. [Z] a au demeurant pris attache avec l'étude de Maître [P] dès le 7 décembre 2014, ce qui corrobore le fait qu'il avait connaissance du fait que le bien dépendait d'une procédure collective. 



En tout état de cause, M. [Z], qui se prévaut d'un manquement de l'agence immobilière à son obligation d'information et de conseil, ne démontre nullement le préjudice qui est résulté pour lui du défaut d'information qu'il lui reproche, alors qu'à supposer même que l'agence immobilière ne lui ait pas donné cette information, il a, loin d'abandonner son projet d'acquisition lorsqu'il a appris que l'appartement dépendait d'une procédure collective, au contraire adressé à Maître [P] dès le 7 décembre 2014 une 'nouvelle offre', ce qui démontre que l'existence d'une procédure collective n'était pas de nature à le dissuader d'acquérir ce bien. 



Enfin, il sera relevé que le manquement à une obligation d'information et de conseil ne pourrait donner lieu qu'à l'indemnisation d'une perte de chance, non alléguée en l'espèce puisque M. [Z] sollicite l'indemnisation de son entier préjudice. 



M. [Z] sera en conséquence débouté de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre la société Citya République. 



Sur la responsabilité de la société [P]-Ponroy et associés, en sa qualité de liquidateur de M. [X] [M]



Moyens des parties 



M. [Z] reproche à la société [P]-Ponroy de ne jamais l'avoir informé de ce que l'agence Citya République lui réclamerait un jour ses honoraires d'agence, portant ainsi le prix d'acquisition de 230 000 euros à 245 000 euros avec la commission de l'agence, ce qui n'a jamais été mentionné et qui aurait pu le dissuader de contracter. Il estime que la responsabilité délictuelle de la société [P]-Ponroy se trouve ainsi engagée. 



La société [P]-Ponroy et associés, ès qualité de liquidateur judiciaire de M. [M], soutient qu'elle n'a jamais commis de faute, que M. [Z] ne peut sérieusement soutenir qu'il n'aurait jamais su qu'il devait des honoraires à la société Citya en s'adressant directement à lui, alors qu'il a signé un bon de visite, qu'il a cherché à frauder les droits de la société Citya République et qu'il ne peut solliciter la garantie du vendeur. Elle ajoute que lors de la vente de gré à gré, le liquidateur n'est pas tenu d'une obligation à l'égard de l'acquéreur. 



Réponse de la cour 



M. [Z] reproche au vendeur de ne pas l'avoir informé de ce que la société Citya République réclamerait ses honoraires. 



Il convient toutefois de relever qu'il ne pouvait ignorer, dans la mesure où il avait signé un bon de visite qui l'obligeait, pendant une durée de quinze mois, à ne traiter l'achat que par l'intermédiaire de l'agence et lui interdisait, pour cette même durée, de se présenter directement chez le vendeur sans l'intermédiaire de l'agence, qu'il ne pouvait prendre attache avec le vendeur et traiter directement avec lui.



Le bon de visite qu'il a signé le 4 novembre 2014 prévoyait que les honoraires de l'agence étaient prévus à la charge de l'acquéreur et qu'en cas de violation de ses engagements, l'acquéreur serait tenu à l'entière réparation des préjudices causés à l'agence par son éviction, préjudice ne pouvant têtre inférieur à la commission qu'elle aurait perçue en concourant à l'acte. 



Il en résulte que M. [Z] ne peut valablement prétendre qu'il ignorait qu'il ne pouvait traiter la vente directement avec le vendeur sans l'intermédiaire de l'agence, que l'acquéreur était redevable des honoraires de l'agence, et que faute pour l'acquéreur de respecter ses engagements, il s'exposait à devoir s'acquitter d'une somme au moins équivalente au montant de la commission, de sorte qu'il reproche vainement au vendeur de ne pas l'avoir informé du droit de l'agence à percevoir le montant prévu pour sa commission, information dont il avait parfaitement connaissance.



Enfin, il convient de souligner, surabondamment, qu'il reproche à la société [P]-Ponroy un manquement à son devoir d'information,qui ne pourrait donner lieu qu'à l'indemnisation d'une perte de chance, laquelle n'est pas invoquée en l'espèce puisqu'il sollicite l'indemnisation de son entier préjudice. 



M. [Z] sera en conséquence débouté de sa demande en responsabilité dirigée contre la société [P]-Ponroy et associés, en sa qualité de liquidateur judiciare de M. [X] [M]. 



Sur la demande de la société Citya République et de la société [P]-Ponroy en dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive 



M. [Z] n'a pas attrait en justice la société Citya République et la société [P]-Ponroy en sa qulaité de liquidateur de M. [M], dans des conditions de nature à avoir fait dégénérer en abus son droit d'ester en justice. 



Les demandes qu'elles forment à ce titre seront donc rejetées. 



Sur les demandes accessoires 



M. [Z] sera tenu aux dépens d'appel.



Les circonstances de la cause ne justifient pas de faire application des dispositons de l'article 700 du code de procédure civile. 













PAR CES MOTIFS 



Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, 



CONFIRME en ses dispositions critiquées le jugement entrepris ; 



Y ajoutant : 



REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE M. [Z] aux dépens de la procédure d'appel. 





Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LE GREFFIER LE PRÉSIDENT