Cour d'Appel · CHAMBRE SOCIALE — 11 juillet 2023

ARRÊT DU

11 JUILLET 2023



PF/CO*



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N° RG 22/00740 - 

N° Portalis DBVO-V-B7G-DBBA

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[C] [N]





C/





[P] [W]



[U] [W]



[T] [E] épouse [W]



EARL [W]





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Grosse délivrée 

le : 



à

ARRÊT n° 113 /2023







COUR D'APPEL D'AGEN

Chambre Sociale







Prononcé par mise à disposition au greffe de la cour d'appel d'Agen conformément au second alinéa des articles 450 et 453 du code de procédure civile le onze juillet deux mille vingt trois par Nelly EMIN, conseiller faisant fonction de président de chambre assistée de Chloé ORRIERE, greffier



La COUR d'APPEL D'AGEN, CHAMBRE SOCIALE, dans l'affaire 



ENTRE :



[C] [N]

née le 25 Septembre 1942 à [Localité 45]

demeurant [Adresse 43]

[Localité 13]



Représentée par Me Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat inscrit au barreau de LIBOURNE







APPELANTE d'un jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de CONDOM en date du 12 août 2022 dans une affaire enregistrée au rôle sous le n° R.G. 21-000004



d'une part,



ET :



[P] [W]

demeurant [Adresse 44]

[Localité 12]



[U] [W]

demeurant [Adresse 44]

[Localité 12]



[T] [E] épouse [W]

demeurant [Adresse 44]

[Localité 12]



L'EARL [W] prise en la personne de son représentant légal et ayant son siège social :

[Localité 12]



Tous les quatre représentés par Me Alain NONNON, avocat inscrit au barreau du GERS





INTIMÉS

d'autre part,

A rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue et plaidée en audience publique le 09 mai 2023 sans opposition des parties devant Nelly EMIN, conseiller faisant fonction de président de chambre et Pascale FOUQUET, conseiller, assistés de Chloé ORRIERE, greffier. Les magistrats en ont, dans leur délibéré rendu compte à la cour composée, outre eux-mêmes, de Benjamin FAURE, conseiller, en application des dispositions des articles 945-1 et 805 du code de procédure civile et il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.



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*



FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte reçu le 23 avril 1999 par Maître [J] [Z], notaire à [Localité 41], monsieur [M] [W], monsieur [U] [W], madame [T] [E],son épouse, et monsieur [P] [W] (ci-après désignés « les consorts [W] ») ont donné à bail à l'EARL [W] une exploitation agricole comprenant diverses parcelle de terre, sise communes de [Localité 40], [Localité 42],[Localité 12]a, [Localité 47] et [Localité 46] (32).



Le bail a été conclu pour une durée de vingt-cinq années à compter du 1er avril 1999 pour s'achever le 1er avril 2024.



Monsieur [M] [W] est décédé le 23 juin 2009 laissant son épouse Madame [C] [N] pour lui succéder.



Par acte du 18 décembre 2019, madame [C] [N] veuve [W] a délivré congé pour mettre fin au bail de l'EARL [W].



Par acte du 31 mars 2020, madame [C] [N] veuve [W] a délivré un second congé pour reprise en fin de bail annulant le précédent visant l'article L.416-3 du code du code rural et de la pêche maritime.



Par requête reçue le 13 juillet 2022, l'EARL [W] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Condom en contestation du congé ainsi délivré.  



Par jugement du 12 août 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux a :



- déclaré l'action de l'EARL [W] recevable,

- prononcé la nullité du congé délivré le 31 mars 2020 par Mme [N],

- condamné Mme [N] à payer à l'EARL [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens.



Par déclaration du 9 septembre 2022, Mme [N] a interjeté appel des dispositions du jugement critiqué qu'elle cite dans sa déclaration d'appel et en désignant l'EARL [W], M. [P] [W], M. [U] [W], Mme [T] [W] en qualité de parties intimées. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS : 



I- Moyens et prétentions de Mme [N], appelante principale



Dans ses dernières conclusions déposées le 3 avril 2023 et soutenues à l'audience, Mme [N] demande à la cour de : 



- Prononcer la nullité du jugement du 12 août 2022 

 

Statuant à nouveau prononcer la forclusion des demandes de la société [W] 

 

- Valider le congé délivré le 31 mars 2020 

 

- Prononcer la forclusion et le défaut de qualité à agir des consorts [U], [T] et [P] [W], en nullité d'un congé relatif à des parcelles qui ne sont pas les leurs 

 

A titre subsidiaire, 

 

- Dire et juger que la clause de solidarité ne s'applique pas, à l'exécution des droits propres de chacun des bailleurs 

 

- Subsidiairement, annuler la clause de solidarité 

 

- En conséquence, valider le congé délivré le 31 mars 2020 en vue d'une libération au 1er avril 2024 portant sur les parcelles : 



- Parcelles sur la commune de [Localité 40] 

N° [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 14], [Cadastre 15], 

[Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 39], [Cadastre 11], [Cadastre 16], [Cadastre 27], [Cadastre 29], [Cadastre 31], [Cadastre 32] 

 

- Un hangar sur la commune sur les parcelles B[Cadastre 2] et B[Cadastre 1] 

 

- Parcelles sur la commune de [Localité 42] 

N° [Cadastre 9], [Cadastre 17], [Cadastre 20], [Cadastre 22] 

 

- Ordonner l'expulsion de l'EARL [W] de l'ensemble des parcelles appartenant à Madame [C] [N] et louées au besoin avec le concours de la force publique au 1er avril 2024, 

 

- Parcelles sur la commune de [Localité 40] 

N° [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 39], [Cadastre 11], [Cadastre 16], [Cadastre 27], [Cadastre 29], [Cadastre 31], [Cadastre 32] 

 

- Un hangar sur la commune sur les parcelles B[Cadastre 2] et B[Cadastre 1] 

 

 - Parcelles sur la commune de [Localité 42] N° [Cadastre 9], [Cadastre 17], [Cadastre 20], [Cadastre 22] 

 

- Débouter la société [W] et [U], [T] et [P] [W] de leurs demandes 

 

- Condamner l'EARL [W] à 5500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris d'exécution 



A l'appui de ses prétentions, Mme [N] fait valoir que :



- la juridiction de première instance a soulevé d'office un moyen de droit, l'article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime sans rouvrir les débats et en conséquence, elle a violé l'article 16 du code de procédure civile

- en outre, ce texte est inapplicable car le bail conclu est un bail à long terme régi les dispositions de l'article L.416-3 

- le jugement déféré devra donc être annulé



Sur la forclusion :



- l'article R.411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit un délai de contestation au bénéfice du preneur de 4 mois à compter de la réception du congé

- le litige est fondé sur les dispositions de l'article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime 

- le tribunal paritaire des baux ruraux a été saisi le 13 juillet 2021 suite au congé délivré le 31 mars 2020 soit depuis plus de quatre mois après sa délivrance 

- les intimés sont donc forclos en leur action

- la forclusion régit tous les congés prévus au titre 1er du livre IV dont fait partie l'article L.416-3 



A titre subsidiaire, sur la nullité du congé sur le fondement de l'article L.411-47 :



- la Cour de cassation admet que chacune des parties peut mettre fin au bail de 25 ans conclu avec une clause de tacite reconduction sans être soumis aux conditions de L.411-46 à L.411-68 du code rural et de la pêche maritime

- le congé ne pouvait donc pas être annulé pour non respect des dispositions de l'article L.411-47 dudit code



Sur la clause de solidarité entre bailleurs :



- cette clause signifie qu'ils donnaient dans un seul bail les parcelles en fermage qui leur appartenaient à chacun en propre 

- or, les parcelles objets du litige lui appartiennent en propre sur lesquelles elle conserve ses droits 

- une clause de solidarité est distincte d'une clause d'indivisibilité

- les parcelles affermées ne sont pas indivises

- il n'existe pas de clause de renonciation à exercer seuls leurs actions propres concernant leurs parcelles 



- Subsidiairement, elle demande l'annulation de la clause de solidarité si la solidarité entre bailleurs était retenue car ceci reviendrait :

- à ne pas respecter les dispositions d'ordre public du statut du fermage 

- à rendre le bail perpétuel en violation de l'article 1210 du code civil







II- Moyens et prétentions des intimés



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mai 2023 et soutenues à l'audience, L'EARL [W] et les consorts [W] demandent à la cour de : 



au principal,

- confirmer de jugement déféré en toutes ses dispositions,



à titre subsidiaire,

- prononcer la nullité de la clause de tacite reconduction du bail



en tout état de cause,

- condamner Mme [C] [N] à payer à l'EARL [W] une indemnité de 5500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



A l'appui de leurs prétentions, les intimés font valoir que : 



1°/- sur la recevabilité :



- le congé délivré concerne la contestation d'un congé pour reprise et non pour refus de renouvellement par tacite reconduction d'un bail de 25 ans

- les deux congés sont distincts : les articles L.411-54 et R.411-11 dudit code ne concernent pas le bail de 25 ans qui a son régime propre, soit l'article L.416-3, pour lequel la contestation du congé pour refus de reconduction n'est soumise à aucun régime de forclusion



- les premiers juges l'ont à bon droit déboutée de sa demande en considérant que l'exclusion prévue à l'article L.416-3 ne valait que pour les baux renouvelés et non pour le bail initial et que le congé, qui ne comportait pas les mentions prévues par les articles L.411-47 et L.411-54, ne rendait pas son action forclose

- ce n'est qu'en cas de renouvellement du bail de 25 ans et en présence d'une clause de tacite reconduction que le bailleur peut délivrer congé en s'exonérant des mentions prévues à la section VIII du chapitre Ier du titre Ier dudit code

- or, l'appelante a délivré congé pendant la période initiale : le bail devait par conséquent porter les mentions prévues aux articles L.411-54 et L.411-47 dudit code

- la contestation du congé pour refus du renouvellement du bail n'est encadrée par aucun délai à la différence du congé pour reprise pour lequel le délai prévu par le texte est de 4 mois

- en conséquence, à défaut de prévoir un délai spécial, seul le délai de prescription quinquennale doit s'appliquer

- de plus, le délai de quatre mois n'est pas indiqué dans le congé

- dès lors leur action est recevable



- le congé n'étant pas fondé sur une reprise pour exploiter ou sur l'un des cas prévus à l'article L.411-46 et suivants du code rural, il n'est pas soumis au délai de forclusion de quatre mois des articles L.411-58 et R.411-11 du code rural

- fondé sur l'article L.416-3, sa contestation est soumise au délai de cinq ans

- ayant été initiée dans ce délai, l'action est recevable étant ni forclose ni prescrite



2°/- sur la nullité du congé : 



- le bail comportait une clause de solidarité

- cette clause empêchait l'appelante de délivrer seule le congé ce qui peut entraîner la nullité de la clause de reconduction 

- par conséquent le congé est nul



- les parcelles affermées appartenaient à quatre bailleurs distincts

- les parcelles ont été louées dans un seul acte 

- l'appelante ne pouvait donner congé que sur ses propres parcelles

- or, l'acte ne porte aucune précision quant aux parcelles concernées par le congé



- seule la clause de tacite reconduction pourrait être frappée de nullité mais non la clause de solidarité comme le demande l'appelante.







MOTIFS :





Sur la demande en annulation du jugement pour violation du principe du contradictoire



Les premiers juges ont soulevé d'office le moyen tiré de l'absence de reprise dans le congé délivré des termes du premier alinéa de l'article L.411-47 du code rural, d'ordre public prévue à peine de nullité. 



Il n'est aucunement démontré qu'un débat sur ce point précis se soit instauré permettant aux parties de faire valoir leurs observations. 



En conséquence, le jugement du 12 août 2022 sera annulé pour violation du principe du contradictoire. 









Sur la recevabilité



- Sur la forclusion : 



L'article L.411-54 du code rural et de la pêche maritime dispose que : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L.411-47. »



Le délai fixé par décret est celui de l'article R.411-11, soit un délai de quatre mois.



Le bail conclu le 23 avril 1999 est un bail dit « à long terme » d'une durée de 25 ans. 

Il est en conséquence soumis aux dispositions de l'article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime qui disposent que : « En outre, si la durée du bail initial est d'au-moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. Dans ce cas, chacune des parties peut décider d'y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre. Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Les dispositions de l'article L.416-1(alinéas 2,3 et 4) et celles de l'article L.416-2 (alinéa 4) ne sont pas applicables.

En l'absence de clause tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé. »



Les dispositions de l'article L.416-3 s'appliquent avant le renouvellement du bail à long terme :  «  Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ». Ainsi, le congé doit être délivré pendant la période du bail initial, avant son renouvellement par tacite reconduction et non pendant une période de renouvellement ce qui aurait pour effet de rendre perpétuel un bail à long terme. 



Les dispositions de la section VIII du chapitre Ier du titre Ier dudit code visent les articles L.411-46 à L.411-68. 



Par application de l'article L.416-3, les dispositions de l'article L.411-54, qui renvoient à l'article L.411-47, sont donc exclues du régime des baux à long terme. 



Par conséquent, seul le délai de forclusion de quatre mois prévu à l'article R.411-11 est applicable. 



L'EARL ayant contesté le congé par requête du 13 juillet 2022 alors que le congé pour reprise en fin de bail, qui visait expressément l'article L.416-3 dudit code, avait été délivré le 31 mars 2021, la cour constate que le délai de forclusion était expiré depuis le 31 juillet 2021 et qu'en conséquence, l'EARL [W] est forclose en son action. 

 

- Sur la validité du congé :



Il est indiqué en page 2 du bail : 

« Stipulation de solidarité :  les personnes dénommées sous le vocable le Bailleur agissent solidairement entre elles ». Son principal effet est d'engager chacun de façon unique. Les co-bailleurs se trouvent unis par une communauté d'intérêts, pendant l'exécution du contrat.



Un bail rural est indivisible jusqu'à sa date d'expiration. A l'issue, le propriétaire est en droit de délivrer congé pour la parcelle lui appartenant.





Conformément à la clause prévue en page 10 : « Durée : A l'expiration de cette durée initiale de 25 ans, ce bail se renouvellera par tacite reconduction et chacune des parties pourra y mettre fin, chaque année, par acte d'huissier, mais sous la stricte condition que le congé ait été donné quatre années avant la date envisagée. Ce congé pourra être donné au cours de la vingt et unième année ». 



Il est précisé en page 16 du bail au paragraphe « Résiliation du bail, à la demande du Bailleur et du Preneur » in fine : « Dans ces deux cas, le propriétaire ne sera pas tenu à l'exploitation personnelle ; il pourra au contraire disposer de son domaine comme il l'entendra. » 

Par conséquent, chaque propriétaire reste titulaire de ses droits sur ses biens propres à l'expiration du bail sur lesquels portent le congé.

L'absence de numérotation des parcelles n'impliquait pas de facto un congé portant sur la totalité des terres affermées puisqu'il ne pouvait porter que sur celles appartenant au bailleur délivrant le congé.



Mme [N] a donné congé le 31 mars 2020 pour un bail s'achevant le 1er avril 2024. Le délai de quatre ans est effectivement respecté. 

En conséquence la cour déclare valide le congé délivré le 31 mars 2020 à l'EARL [W]. 



La cour ordonne la libération des lieux au plus tard le 1er avril 2024 et l'expulsion de l'EARL [W] sur les parcelles désignées dans le dispositif du présent arrêt et appartenant à Mme [N], avec le concours de la force publique si nécessaire. 



Sur les dépens et les frais non répétibles :



L'EARL [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Toutefois, les dépens ne peuvent inclure des éléments autres que ceux limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile qui ne comprennent pas les émoluments et recouvrements résultant des dispositions de l'article A 444-32 du code du commerce.

En outre, il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d'exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d'exécution forcée.



 

PAR CES MOTIFS :



La Cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort, 



ANNULE le jugement du 12 août 2022 pour violation du principe du contradictoire,



DÉCLARE forclose l'action de l'EARL [W], 



DÉCLARE valide le congé délivré le 31 mars 2020 par Mme [C] [N] à l'EARL [W] sur les parcelles situées : 

- commune de [Localité 40] section A n°[Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 37], [Cadastre 38], section B [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 39], [Cadastre 11], [Cadastre 16], [Cadastre 27], [Cadastre 29], [Cadastre 31], [Cadastre 32]

- commune de [Localité 40], un hangar sur les parcelles B[Cadastre 2] et B [Cadastre 1]

- commune de [Localité 42] section F n°[Cadastre 9], [Cadastre 17], [Cadastre 20], [Cadastre 22]



CONDAMNE l'EARL [W] aux dépens de première instance et d'appel, 



CONDAMNE l'EARL [W] à payer à Mme [C] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DÉBOUTE l'EARL [W] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



DIT n'y avoir lieu de se prononcer actuellement sur les frais d'exécution.



Le présent arrêt a été signé par Nelly EMIN, conseiller faisant fonction de président de chambre et Chloé ORRIERE, greffier.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT