Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 6 juillet 2023

SARL BOULANGERIE PATISSERIE FREMILLON



C/



SCI AB IMMO































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 06 JUILLET 2023



N° RG 23/00077 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GDKF



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : Ordonannce de référé rendue le 04 janvier 2023, 

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 22/00334









APPELANTE :



SARL BOULANGERIE PATISSERIE FREMILLON, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est :

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentée par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN- BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9







INTIMÉE :



SCI AB IMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Alexis JANIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 131









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 11 mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Juillet 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



La SCI AB Immo est propriétaire de locaux commerciaux sis à [Localité 2] au [Adresse 4] qu'elle loue pour partie selon bail commercial authentique du 3 juillet 2013, à la SARL Boulangerie Pâtisserie Frémillon. 



Les relations contractuelles ont été émaillées par plusieurs contentieux, parmi lesquels celui relatif au refus par la bailleresse de renouveler le bail échu au 30 juin 2022, refus signifié par acte du 7 avril 2022 et finalement retiré par acte du 27 juin 2022. 



La SARL Boulangerie Pâtisserie Frémillon se plaint de l'installation par sa bailleresse : 

- d'une part d'un dispositif de vidéo-surveillance aux abords directs de son commerce 

- d'autre part, depuis mars 2022, d'un grillage séparant le local commercial qui lui est loué des autres locaux commerciaux et d'un dispositif de fermeture de l'accès au parking côté avenue [Z] [I]. 



Par acte du 16 mars 2022, la SARL Boulangerie Pâtisserie Frémillon a vainement fait délivrer à sa bailleresse une sommation de supprimer le grillage et la chaîne entravant l'accès à son commerce. 



Par acte du 14 juin 2022, la SARL Boulangerie Pâtisserie Frémillon a fait citer la SCI AB Immo en référé, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile afin de faire cesser le trouble manifestement illicite dont elle prétend qu'il lui est causé par les aménagements réalisés. 



La SCI AB Immo a conclu au débouté des demandes de sa locataire et à l'octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive. 



Par ordonnance du 4 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a : 

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL Boulangerie Pâtisserie Frémillon et l'en a déboutée,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la SCI AB Immo et l'en a déboutée, 

- condamné la SARL Boulangerie Pâtisserie Frémillon aux dépens et à payer à la SCI AB Immo la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SARL Boulangerie Pâtisserie Frémillon a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 17 janvier 2023. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 23 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 9, 1103 et 1104 et 1719 et suivants du code civil et de l'article 835 du code de procédure civile de :

- infirmer l'ordonnance déférée sauf en sa disposition relative à la demande indemnitaire de la SCI AB Immo pour procédure abusive, 

En conséquence, statuant à nouveau, 

- condamner la SCI AB Immo à procéder à l'enlèvement :

' des dispositifs empêchant l'accès à ses locaux commerciaux, à savoir le grillage séparant le local commercial qu'elle loue des deux autres commerces et le dispositif de fermeture de l'accès au parking et à l'entrée située [Adresse 4], ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 10ème jour après la signification de l'arrêt à intervenir, 

' des dispositifs de vidéosurveillance, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 10ème jour après la signification de l'arrêt à intervenir, 

- se réserver expressément la faculté de liquider ces astreintes, 

- condamner la SCI AB Immo à lui payer la somme de 13 480 euros à titre de provision à valoir sur son entier préjudice, 

- condamner la SCI AB Immo à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI AB Immo aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût des procès-verbaux de Maître [S] du 7 et du 28 mars et du 19 avril 2022, ainsi que le coût de la sommation interpellative du 16 mars 2022.

 

La SCI AB Immo a constitué avocat le 24 janvier 2023 mais n'a pas conclu. 

Elle doit en conséquence être regardée comme demandant la confirmation de l'ordonnance déférée dont elle est réputée s'approprier les motifs. 







MOTIVATION DE LA DÉCISION



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut : 

- même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, 

- dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision. 





- Sur le dispositif de vidéo surveillance



Il est constant que la SCI AB Immo a installé un système de vidéo-surveillance des locaux dont elle est propriétaire, comprenant deux caméras extérieures. 

Il est également établi que ce dispositif a fait l'objet d'une autorisation préfectorale préalable. 



La SARL Boulangerie Patisserie Fremillon soutient que l'une des caméras est orientée directement vers l'entrée de son commerce, ce qui trouble sa jouissance paisible des locaux loués. 

Or, ainsi que l'a relevé le premier juge, les constatations effectuées par deux huissiers de justice différents, requis par chacune des parties, ne sont pas identiques sur l'orientation et les capacités techniques des caméras. 

En outre, alors que l'appelante fait état de plainte de clients au sujet du dispositif de vidéo-surveillance, aucun des éléments qu'elle produit aux débats ne vient corroborer cette allégation. 



En conséquence, l'appelante ne caractérisant pas l'existence d'un trouble manifestement illicite, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande tendant à la suppression du dispositif de vidéo-surveillance. 





- Sur les aménagements du parking



La cour constate que dans le bail : 

- les lieux loués sont désignés de la manière suivante : un grand local avec extraction d'une surface de 174 m² environ, sis [Adresse 4] ainsi que deux places de parking réservées contre la cellule

- en page 7, la bailleresse a donné son accord aux travaux et aménagements suivants par la locataire : installation d'une enseigne lumineuse ainsi que d'un totem sur le muret côté avenue [Z] [I] et réalisation d'une terrasse sur l'emprise des deux places de parking louées avec parasol pour création d'une petite zone de restauration 

- en page 6, la bailleresse s'est engagé à peindre le muret extérieur entourant le parking afin d'améliorer l'esthétique des lieux loués, 

- à plusieurs reprises, il est fait référence aux parties communes dont le parking : cf notamment page 8 - B, article 2. 



La cour rappelle par ailleurs qu'en 2016, alors que la bailleresse était encore la SCI Mure aux droits de laquelle vient la SCI AB Immo, celle-ci avait déposé des monticules de terre et des rochers sur le parking, contraignant déjà l'appelante et ses clients, fournisseurs et prestataires divers à ne pouvoir accéder à son commerce que par la rue de la justice. La SARL Boulangerie Patisserie Fremillon avait saisi un conciliateur de justice devant lequel la bailleresse s'était engagée à enlever la terre et les rochers. Il ressort de ce constat d'accord signé le 30 juin 2016 que le parking considéré de manière globale, constitue un espace commun à toutes les cellules commerciales dont la bailleresse est propriétaire, étant observé en outre qu'il n'existe qu'une seule place de stationnement pour handicapés et qu'elle n'est actuellement pas accessible aux clients de l'appelante, puisque située de l'autre côté du grillage installé par la bailleresse. 



Il ressort des pièces produites aux débats que la configuration des lieux est telle qu'en raison notamment de l'étroitesse de la rue de la justice et de l'existence du muret évoqué ci-dessus, il est nécessaire de pouvoir accéder au commerce de l'appelante ou en sortir via l'avenue [Z] [I], non seulement pour ses clients qui témoignent des difficultés éprouvées depuis mars 2022, mais également pour ses fournisseurs et prestataires, qui pour certains interviennent avec des véhicules lourds et doivent être en mesure de procéder à des opérations de dépannage ou de maintenance essentielles au bon fonctionnement des équipements permettant la fabrication et la conservation des produits de boulangerie patisserie. 



Il résulte de ce qui précède que :

- d'une part si deux emplacements de parking sont compris dans l'objet du bail liant les parties, cette clause n'était pas de nature à priver la locataire de l'accès via l'avenue [Z] [I] et de la libre circulation au reste du parking demeurant commun, ce d'autant qu'il a été convenu lors de l'entrée dans les lieux de l'appelante que les deux emplacements de parking ne seraient pas utilisés à cette fin. C'est d'ailleurs probablement afin de maintenir le parking à la disposition de tous les occupants des locaux appartenant à la bailleresse que celle-ci n'a finalement jamais soumis à la signature de l'appelante un avenant contractuel portant spécifiquement sur 4 places de parking, ainsi que cela avait été prévu dans l'accord du 30 juin 2016. 

- d'autre part les aménagements réalisés sur le parking par la bailleresse, qui ont pour effet de le maintenir commun aux occupants des autres locaux que ceux loués à l'appelante, impactent de manière défavorable les conditions d'exploitation de son fonds de commerce. 



Il est ainsi établi que ces aménagements sont à l'origine de troubles manifestement illicites, étant rappelé que le contrat fait la loi des parties. 

En conséquence, l'ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu'elle a débouté la SARL Boulangerie Patisserie Fremillon de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la SCI AB Immo de supprimer ces aménagements, sous une astreinte telle que fixée dans le dispositif du présent arrêt et dont la cour ne se réserve pas la liquidation. 



 

- Sur la provision indemnitaire



L'appelante allègue d'une perte d'exploitation en lien de causalité avec les difficultés d'accès à son commerce induites par les aménagements réalisés sur le parking par la bailleresse. 



Toutefois, le tableau établi par son comptable recensant mois par mois son chiffre d'affaires (pièce 45 de son dossier) ne permet pas de mettre en corrélation les variations de son chiffre d'affaires avec le 'blocage de l'accès du parking clients', dès lors que notamment le chiffre d'affaires du mois d'avril 2022 est supérieur à celui d'avril 2021 et que celui du mois de juin 2022 est quasi identique à celui de juin 2021. 



En conséquence, l'obligation indemnitaire de la SCI AB Immo à l'égard de sa locataire étant sérieusement contestable, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déboutée l'appelante de sa demande de provision. 





- Sur les frais de procès



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de mettre les dépens de première instance et d'appel à la charge de la SCI AB Immo. 



Seule l'appelante peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et même si elle succombe en certaines de ses demandes, l'équité commande de lui allouer la somme globale de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, parmi lesquels le coût des constats qu'elle a fait réaliser et de la sommation qu'elle a fait délivrer à l'intimée. 











PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans les limites de sa saisine, 



Infirme l'ordonnance dont appel SAUF en ce qu'elle a débouté la SARL Boulangerie Patisserie Fremillon :

- de sa demande tendant à la suppression du dispositif de vidéo-surveillance installé par la SCI AB Immo 

- et de sa demande en paiement d'une provision indemnitaire, 



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Ordonne à la SCI AB Immo, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, de remettre le parking commun aux locaux dont elle est propriétaire au [Adresse 4] à [Localité 2] dans l'état où il se trouvait antérieurement aux aménagements réalisés en mars 2022, c'est à dire de supprimer d'une part le dispositif de fermeture de l'accès au parking via cette avenue et d'autre part le grillage isolant le local loué à la SARL Boulangerie Patisserie Fremillon, ce sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard à s'exécuter, pendant un délai de quatre mois, 



Condamne la SCI AB Immo aux dépens de première instance et d'appel, 



La condamne à payer à la SARL Boulangerie Patisserie Fremillon la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute la SARL Boulangerie Patisserie Frémillon de toutes ses autres demandes.







Le Greffier, Le Président,