Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 juillet 2023

ARRET N°369



N° RG 23/00877 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GY3G













S.A.S. [Localité 11]



C/



[V] [D]

[U]















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 11 JUILLET 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00877 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GY3G



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 07 avril 2023 rendue par le Président du TJ de LA ROCHELLE. 





APPELANTE :



S.A.S. [Localité 11] 

[Adresse 3]

[Localité 1]



ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Aurélien BOULINEAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT





INTIMEES :



Madame [F] [V] [D]

née le 17 Janvier 1933 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 10]



Madame [C] [U]

née le 24 Décembre 1956 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 2]



ayant toutes les deux pour Me Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE - JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, substitué par Me Damien MADOULE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller



qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La société Tfi a acquis la propriété d'une parcelle située à [Localité 10] (Charente-Maritime), cadastrée section AK n° [Cadastre 4]. Elle a déposé en mairie le 31 mai 2021 une demande de permis de construire pour édifier un immeuble de 5 logements. Cette demande a été complétée les 25 août et 10 décembre 2021. Le permis de démolir et de construire est du 16 décembre 2021. Ce permis a été transféré le 11 janvier 2022 à la société [Localité 11].



[F] [V]-[D] et [C] [U] sont propriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7], cadastré section AK n°[Cadastre 5] et contigu au sud à la parcelle propriété de la société Tfi. Elles ont exercé à l'encontre du permis de démolir et de construire un recours gracieux qui a été rejeté le 31 janvier 2022.



Soutenant que la construction envisagée portait atteinte à leur droit de propriété et ne respectait pas la réglementation relative aux vues sur les fonds voisins, [F] [V]-[D] et [C] [U] ont fait assigner la société [Localité 11] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle. 



Par ordonnance du 2 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment :



- ordonné à la société [Localité 11] de déposer une demande de permis modificatif, lequel devra supprimer tout appui sur un des murs de clôture ainsi que l'arasement de l'un de ces murs et supprimer les vues par la mise en place sur les terrasses de murs d'une hauteur suffisante soit 1,90 mètre ;

- interdit à la société [Localité 11] de commencer les travaux en exécution du permis de construire actuel jusqu'à l'obtention du permis modificatif conforme.



Les travaux de démolition ont été réalisés et les opérations de construction ont repris le 2 février 2023.



Par arrêt du 2 mai 2023, la cour d'appel de Poitiers a notamment :



- confirmé l'ordonnance du 2 août 2022 du juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle ;

- constaté que les travaux objet du permis de construire et de démolir modificatif n° PC 017 168 21 R0033M02 du 16 novembre 2022 délivré par le maire de la commune de [Localité 10] satisfaisaient aux injonctions de cette ordonnance.



Par acte du 31 mars 2023, [F] [V]-[D] et [C] [U] ont assigné à jour fixe pour l'audience du 4 avril suivant la société [Localité 11] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle. Elles ont demandé d'ordonner l'interruption immédiate du chantier de la société [Localité 11].



Elles ont exposé à l'appui de leur demande que si la société [Localité 11] avait respecté l'intégrité des murs séparatifs lors des travaux de démolition, des désordres constatés par commissaire de justice étaient apparus lors de la réalisation des fondations de la nouvelle construction. Selon elles, les fondations des murs séparatifs avaient été sapées et des fissures étaient apparues. Elles ont ajouté qu'il y avait urgence à arrêter le chantier afin que l'expert judiciaire dont elles ont sollicité la désignation puisse constater les désordres et leurs causes. Elles ont précisé que la défenderesse avait poursuivi l'édification des murs et qu'il était à craindre, une fois les murs terminés et la toiture montée, que l'expert ne puisse plus rien constater et que la reprise des désordres ne puisse plus s'effectuer.



La société [Localité 11] a conclu au rejet de ces demandes en l'absence selon elle d'urgence et de péril des droits des demanderesses. Elle n'a pas contesté l'apparition d'une cavité au pied de l'un des murs séparatifs. Elle a exposé qu'aucun mur ne devant être édifié à l'endroit de cette cavité, l'expert ne serait pas gêné par la poursuite des travaux de construction. Elle a ajouté que les demanderesses qui avaient refusé que soit préalablement dressé un procès-verbal de constat de l'état des murs, n'établissaient pas l'imputabilité des fissures au chantier. Selon elle, l'arrêt du chantier lui causerait un préjudice colossal et il existait une contestation sérieuse à cet arrêt. Elle a soutenu abusive la procédure mise en oeuvre à son encontre.



Par ordonnance du 7 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :



'- ORDONNONS à la SAS [Localité 11] d'interrompre immédiatement son chantier sur la parcelle n°[Cadastre 4] à [Localité 10], 



- CONDAMNONS la SAS [Localité 11] à verser à Madame [F] [V]-[D] et Madame [C] [U] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- DEBOUTONS la SAS [Localité 11] de sa demande d'amende civile et de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



- CONDAMNONS la SAS [Localité 11] aux dépens'. 



 Il a considéré que le procès-verbal de constat du 3 février 2023 dressé par Maître [E], commissaire de justice associé à [Localité 13], établissait :



- que le pied du mur transversal avait été sapé par un engin de chantier au moment de réaliser les fondations de la nouvelle construction ;

- qu'une excavation d'une hauteur d'environ un mètre existait sur le même mur ;

- que le mur était fissuré notamment au niveau de l'excavation ;

- un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile.



La poursuite des travaux de construction étant de nature à faire obstacle aux constatations de l'expert, il a ordonné l'arrêt du chantier.



Par déclaration reçue au greffe le 12 avril 2023, la société [Localité 11] a interjeté appel de cette ordonnance.



Par ordonnance du 4 mai 2023, le président de chambre a, au visa de l'article 911-1 du code de procédure civile, réduit les délais de la procédure et fixé l'affaire à l'audience du 22 juin 2023.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, la société [Localité 11] a demandé de :



'Vu les articles 834, 835 & 700 du Code de Procédure Civile 

Vu les pièces, 

[...]:

Déclarer la SAS [Localité 11] recevable et bien fondée en son appel,



Infirmer l'ordonnance n° 23/00112 en date du 7 avril 2023 du Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de La Rochelle en toutes ses dispositions. 



Statuant à nouveau : 



Débouter les Consorts [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. 



En toute état de cause :

 

Condamner les Consorts [U] à régler à la SAS [Localité 11] la somme de 5000€ 

au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Condamner les Consorts [U] aux entiers dépens de la procédure'. 



Elle a exposé :



- que l'entreprise en charge du lot gros oeuvre avait retiré des pierres situées sur la parcelle en construction qui, bien qu'empiétant largement sur son fonds, étaient en réalité des parties du mur séparatif ;

- qu'aucun accord n'avait pu être trouvé avec les intimés qui avaient depuis l'origine multiplié les recours.



Elle a contesté l'existence d'un trouble manifestement illicite aux motifs que :



- la structure du mur n'avait pas été atteinte ;

- l'imputabilité des fissures n'était pas établie ;

- les fondations du mur privatif aux intimées, situées sur leur fonds, n'avaient pas été sapées, les travaux s'étant limités à l'emprise de sa parcelle.



Elle a ajouté que l'arrêt du chantier était une mesure inutile puisque le mur séparatif demeurerait accessible et ses fondations visibles, aucune construction ne devant être réalisée à l'endroit de la cavité.



Selon elle, le préjudice financier entraîné par l'arrêt du chantier était manifestement disproportionné, de 50.335 € sur un résultat d'exploitation attendu de 171.739 €, outre la perte d'image et le mécontentement de ses clients.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2013, [F] [V]-[D] et [C] [U] ont demandé de :



'Vu les articles 485,834 et 835 du code de procédure civile, 

Vu l'ensemble des pièces du dossier, 

[...]

- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 7 avril 2023 du juge des référés du Tribunal Judiciaire de La Rochelle ; 

 

- Condamner la société [Localité 11] au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance'.







Elles ont exposé que :



- la détérioration du mur avait été constatée le 3 février 2023 ;

- l'appelante avait admis la nécessité d'une expertise ;

- l'affaire avait sur ce point été renvoyée au 2 mai 2023 pour mise en cause par l'appelante de la société Magalhaes en charge du lot gros oeuvre ;

- la poursuite du chantier était de nature à faire obstacle aux opérations d'expertise.



Elles ont maintenu que la détérioration du mur qui résultait d'une atteinte à leur droit de propriété constituait un trouble manifestement illicite fondant l'arrêt du chantier. 



L'ordonnance de clôture est du 16 juin 2023.



A l'audience, l'appelante a précisé que par ordonnance du 16 juin 2023, une expertise avait été ordonnée et que les intimées avaient jusqu'au 13 juillet 2023 pour consigner.





MOTIFS DE LA DÉCISION



L'article 834 du code de procédure civile dispose que : 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend' et l'article 835 alinéa 1er du même code que : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



Maître [T] [E], huissier de justice associé à [Localité 13], a dressé le 21 décembre 2021 sur la requête de [F] [V]-[D] et [C] [U] (née [V]-[D]) le constat de l'état de leur propriété. L'huissier de justice a rapporté que [C] [U] lui avait notamment exposé : 'que sur la parcelle voisine, il existait un garage, qui allait faire l'objet d'une démolition afin de réaliser un immeuble d'habitation composé d'un rez-de chaussée, d'un étage et de combles'. Il résulte de cette déclaration et des circonstances de fait précédemment rapportées, qu'à cette date, le chantier mené par la société [Localité 11] n'avait pas débuté. L'état des murs séparatifs n'a pas été décrit par l'huissier de justice. Les photographies annexées au procès-verbal de constat tel que produit ne permettent pas de constater la présence ou l'absence de fissures sur ces murs.



Maître [X] [Y], huissier de justice associé à [Localité 1], a sur la requête de la société [Localité 11] dressé le 4 mai 2022 le constat de l'état des constructions avoisinantes avant de débuter le chantier. Ses constatations ont porté sur les habitations situées au [Adresse 8]. S'agissant du bien situé au [Adresse 7], propriété des intimées, il a rapporté en page 13 de son acte que :



'Je me suis présenté devant le domicile de Madame [V] [D]. Personne ne répondant à mes appels, j'ai joint téléphoniquement la fille de la propriétaire, Madame [U] à qui j'ai exposé les raisons de ma présence.



Malgré les explications apportées, il ne m'a pas été possible d'obtenir la fixation d'un rendez-vous, Madame [U] se retranchant derrière le fait qu'elle avait elle-même de son propre chef fait faire un constat par l'un de mes confrères.

 

A la question de savoir si elle pouvait m'en adresser une copie, cette dernière n'a jamais donné suite'. 



Maître [T] [E], désormais commissaire de justice, a dressé le 3 février 2023 un nouveau procès-verbal de constat sur la requête des intimées. Il a rapporté en page 2 qu'il lui avait été déclaré : 'Qu'une pelleteuse était intervenue creusant au droit des murs en pierre, anciens, clôturant la parcelle des requérants et venant saper les bases de ces murs et les fragilisant de façon importante'. Il a fait le constat suivant :



'Tout d'abord, je constate depuis la propriété des requérantes que les murs qui clôturent la propriété sont anciens, en pierre. 

Depuis la voie publique, je constate que le chantier est en cours, je note que le mur transversal a été effondré grossièrement et qu' une fissure court sur toute sa hauteur. 

Je note que le pied de ce mur a été sapé par un engin de chantier au moment d'exécuter les fondations et que ne disposant plus de sa base, il est nécessairement fragilisé. 

Je constate que le long de ce même mur lors de l'excavation du sol réalisée par une pelleteuse m'indiquent les requérantes, la base du mur a également été sapée, mais le mur lui même sur une hauteur d'environ 1 mètre, sur son épaisseur. 

J'observe qu'une fissure plus ou moins verticale court sur le mur gauche de la terrasse, sur toute la hauteur du mur avec cassure de l'enduit en partie basse. 

Ce mur est également parcouru par une microfissure horizontale sur plusieurs mètres. 

Toujours sur ce mur, mais dans sa partie formant un angle avec le mur perpendiculaire, dont la partie côté chantier a été effondrée, je constate la présence d'une fissure qui court du haut de ce mur et latéralement et descend jusqu'au sol. 

Je note également qu'une fissure part du côté gauche de la terrasse et se prolonge en partie centrale sur une grande partie de sa surface, à rejoindre une fissure qui traverse la terrasse perpendiculairement. Je note qu'à ce niveau un affaissement de la terrasse s'est produit sur 1 centimètres de hauteur environ. A suivre, la fissure de la terrasse se poursuit côté jardin. 

Du haut d'une échelle, je constate que l'arrière du mur gauche de la terrasse des requérantes, sur sa face donnant sur le chantier en cours, est parcouru par une importante fissure ouverte horizontale, en tête de mur. 

Je note que les murs de l'immeuble en cours d'édification sont très proches des murs qu'ils jouxtent, et empêcheront tout entretien ultérieur'.



Ce commissaire de justice, qui avait effectué le précédent constat, n'a pas mentionné que les fissurations constatées affectant le mur étaient nouvelles. Les photographies annexées au procès-verbal de constat tel que produit ne permettent pas de retenir le caractère ancien ou récent des fissures. L'une des fissures de la terrasse et l'affaissement de celle-ci, tels que décrits, sont récents.



Cette fissuration, cet affaissement et l'excavation réalisée dans le mur séparatif privatif portent atteinte au droit de propriété des intimées et constituent dès lors un trouble manifestement illicite au sens des dispositions précitées. 



L'habitation située au [Adresse 9] est représentée sur la photographie n° 50. La photographie de ce bâtiment figure en page 5 du constat du 4 mai 2022. Il apparaît que la cheminée en était déjà fissurée de même que le mur la surplombant et le mur voisin situé sur le fonds des intimés, séparatif d'avec le chantier.



La fissure apparaissant sur la photographie n° 56 du dernier constat affecte la maison voisine et apparaissait déjà sur la photographie annexée en page 4 du procès-verbal de constat de Maître [X] [Y].



Aucun document technique établissant que la structure des murs séparatifs est atteinte n'a été produit aux débats.



Les procès-verbaux de constat dressés permettent de constater les interventions de la société [Localité 11] sur les murs séparatifs qui sont accessibles par le fonds des intimés.



Il résulte du plan issu du dossier de consultation des entreprises produit par l'appelante (pièce n° 8, plan 2 des réseaux), que :



- l'appelante n'élèvera pas de mur contre le mur séparatif privatif des intimées dans sa partie nord-sud, à hauteur de l'excavation et en angle, à la jonction du mur séparatif mitoyen orienté est-ouest ;

- le mur est mentionné devoir être enduit en sa partie clôturant le 'jardin patio'.



L'arrêt du chantier de construction n'apparaît dès lors pas nécessaire pour faire cesser le trouble dès lors que :



- les procès-verbaux de constat permettront à l'expert judiciaire d'apprécier les travaux réalisés par l'appelante et les désordres ayant pu en résulter ;

- les murs séparatifs demeurent accessibles à partir du fonds des intimées ;

- l'excavation réalisée dans le mur séparatif privatif ne sera pas masquée par un mur.



L'ordonnance sera pour ces motifs infirmée de ce chef.



L'interdiction de masquer cette excavation sera toutefois rappelée.



De plus, afin de préserver les preuves et permettre à l'expert de disposer des éléments d'information nécessaires, il sera enjoint à la société [Localité 11] de faire procéder à ses frais au constat de l'état des murs séparatifs de son fonds et de celui des intimés, en présence de celles-ci ou celles-ci régulièrement convoquées, par commissaire de justice, dans le délai de 15 jours suivant la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration de ce délai, dans la limite de 6 mois.



SUR LES DEPENS



La procédure de référé et l'instance d'appel ont pour cause l'atteinte portée par la société [Localité 11] au droit de propriété des intimées. Ces circonstances justifient que l'appelante conserve la charge des dépens de première instance et d'appel.



SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelante.



Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées de ce chef devant la cour.





PAR CES MOTIFS



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME l'ordonnance du 7 avril 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'elle :



- condamne la société [Localité 11] à payer à [F] [V]-[D] et [C] [U] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déboute la société [Localité 11] de sa demande d'amende civile et de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne la société [Localité 11] aux dépens ;



et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,



REJETTE la demande d'arrêt du chantier présentée par [F] [V]-[D] et [C] [U] ;



ENJOINT à la société [Localité 11] de :



- laisser apparente et accessible l'excavation pratiquée dans le mur séparatif privatif des intimées ;

- faire procéder à ses frais au constat par commissaire de justice de l'état des murs séparatifs de son fonds et de celui des intimées, en présence de celles-ci ou celles-ci régulièrement convoquées, dans le délai de 15 jours suivant la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration de ce délai, dans la limite de 6 mois ;



CONDAMNE la société [Localité 11] aux dépens d'appel ;



REJETTE les demandes présentées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,