Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 11 juillet 2023

ARRET N° 

du 11 juillet 2023



R.G : N° RG 22/00295 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FD7Z





[P]

[D]

[P]





c/



[I]

S.A.R.L. DREUX IMMOBILIER

S.C.I. SCI DELEPINE

S.A.R.L. ELITE NOTAIRE















Formule exécutoire le :

à :



Me Béatrice LABEAU-BETTINGER



la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 11 JUILLET 2023



APPELANTS :



d'un jugement rendu le 17 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de REIMS



Monsieur [C] [P]

[Adresse 13]

[Localité 1] (Suisse)



Représenté par Me Béatrice LABEAU-BETTINGER, avocat au barreau de REIMS



Madame [V] [D] épouse [P]

[Adresse 13]

[Localité 1] (Suisse)



Représentée par Me Béatrice LABEAU-BETTINGER, avocat au barreau de REIMS



Monsieur [U] [P]

[Adresse 11]

[Localité 2]



Représenté par Me Béatrice LABEAU-BETTINGER, avocat au barreau de REIMS



INTIMES :



Maître [Y] [I]

[Adresse 3]

[Localité 10]



Représenté par Me Sihem METIDJI-TALBI de la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître GAUTHIER avocat au barreau d'EPINAL



S.A.R.L. ELITE NOTAIRE

[Adresse 3]

[Localité 10]



Représentée par Me Sihem METIDJI-TALBI de la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître GAUTHIER avocat au barreau d'EPINAL



S.A.R.L. DREUX IMMOBILIER Société à responsabilité limitée au capital de 50.800 €, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentée par Me Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS



S.C.I. DELEPINE société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le n°424 095 453, dont le siège social se situe [Adresse 4] à [Localité 12],

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentée par Me Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocat au barreau de REIMS











COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame PILON conseiller et Madame MATHIEU conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. EIles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller faisant fonction de présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseiller

Madame Sandrine PILON, conseiller



GREFFIER :



Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier



DEBATS :



A l'audience publique du 30 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2023,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE conseiller faisant fonction de présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





Par acte du 10 septembre 1999, M et Mme [C] [P] ont donné à bail commercial à la SA Dreux Immobilier les lots n°52, 53 et 54 constituant des locaux de bureaux, le lot n°21 constituant un local archive en sous-sol et le lot n°51 correspondant à une cave dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8].



Ce bail a été renouvelé par acte du 1er septembre 2008 et du 21 août 2017.



Suivant acte reçu le 12 novembre 2019 par Me [Y] [I], notaire associé de la SARL Elite Notaire, M [C] [P], Mme [V] [P] née [D] et M [U] [P] ont vendu à la SCI Delépine, les lots n°1, 21, 51, 52, 53 et 54 dans l'ensemble immobilier précité situé [Adresse 5] à [Localité 8], désigné comme l'immeuble article 1 et Mme [P] à vendu à la SCI Delépine les lots n°41, 55 et 56 dans le même immeuble et donné en location à la SARL " Venteoulocation.com ", désigné comme l'immeuble article 2.



Les 17 et 21 décembre 2019, la SARL Dreux immobilier a fait notifier à MM et Mme [P] une sommation de lui communiquer les prix et conditions de la vente du 12 novembre 2019 sur les lots qui lui étaient donnés à bail.



Elle a ensuite fait assigner MM et Mme [P], ainsi que la SCI Delépine, Me [I] et la SARL Elite notaire, les 16, 17 et 21 janvier 2020, devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de nullité de la vente et d'indemnisation sur le fondement du droit de préférence du locataire résultant de l'article L145-46-1 du code de commerce.



Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Reims a :

- Annulé la vente des lots n°1, 52, 53 et 54 ainsi que des tantièmes de parties communes y afférent, de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8] s'étendant sur la rue depuis le [Adresse 6] dont il fait l'angle et où il porte le numéro [Adresse 6], jusqu'à la [Adresse 14] dont il fait également l'ange, cadastré section II, n°[Cadastre 7], consentie par M [C] [P], Mme [V] [P] et M [U] [P] à la SCI Delépine, selon acte dressé par Me [Y] [I], notaire associée de la SARL Elite Notaire en date du 12 novembre 2019,

- Débouté la société Dreux Immobilier de ses autres demandes,

- Débouté M [C] [P], Mme [V] [P] et M [U] [P] ainsi que la SCI Delépine de leurs demandes reconventionnelles de dommages intérêts pour procédure abusive,

- Rejeté les demandes de M [C] [P], Mme [V] [P] et M [U] [P], de la SCI Delépine, de Mme [Y] [I] et de la SARL Elite Notaire au titre des frais irrépétibles et des dépens,

- Condamné in solidum M [C] [P], Mme [V] [P] et M [U] [P], d'une part et Me [Y] [I] et la SARL Elite Notaire, d'autre part, à payer à la société Dreux Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation ayant pour objet de connaître les conditions de la vente et le prix, dont il a ordonné la distraction au profit de Me Pascal Guérin,

- Rejeté les demandes visant à écarter l'exécution provisoire,

- Rejeté la demande reconventionnelle de séquestration des fonds,

- Dit que la décision est exécutoire à titre provisoire.



Il a relevé que la vente ne portait pas sur la cession globale de l'immeuble et a considéré que l'exception au droit de préférence du preneur prévue par l'alinéa 4 de l'article L145-46-1 du code de commerce ne trouvait pas à s'appliquer dès lors que les locaux vendus n'appartiennent pas tous au même propriétaire et que l'acte reçu par Me [I] contient donc deux ventes de deux biens immobiliers distincts, au profit d'un même acquéreur et pour un prix global, de sorte que s'il existe un seul instrumentum, il n'existe pas de cession unique parce que l'acte contient des negotium consentis par deux propriétaires différents au sujet de biens différents. 



MM et Mme [P] opposant à la SARL Dreux Immobilier le droit de propriété, qui ne peut supporter d'exception que de façon restrictive, le tribunal a estimé que le droit de préférence de cette dernière n'imposait pas aux premiers de diviser leurs biens dès lorsqu'ils ne sont pas propriétaires des autres biens cédés.



Il en a conclu que le droit de préférence de la société Dreux Immobilier devait s'appliquer et que, faute d'avoir été respecté, l'acte de vente passé en violation de ce droit devait être sanctionné de nullité, sans que cela fonde le preneur à imposer sa substitution à la SCI Delépine. Et il a annulé la vente portant sur les lots n°1, 52, 53 et 54 loués à la société Dreux Immobilier.



Le tribunal a rejeté la demande indemnitaire de la société Dreux Immobilier aux motifs qu'elle ne prétendait pas, ni ne prouvait, que son droit à se maintenir dans les lieux avait été remis en cause par le vente, ni qu'elle était financièrement en mesure d'acquérir la propriété des locaux litigieux.



MM et Mme [P] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 février 2022.



Par conclusions notifiées le 10 mai 2022, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il annule la vente des lots n°1, 52, 53 et 54 et en ce qu'il les condamne, solidairement avec le notaire, à payer à la société Dreux Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens et, statuant à nouveau, de :

- Débouter la SARL Dreux Immobilier de l'intégralité de ses demandes,

- Condamner la SARL Dreux Immobilier à payer à chacun d'entre eux la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

- Condamner la société Dreux Immobilier à leur payer la somme de 9 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.



Ils invoquent le dernier alinéa de l'article L145-46-1 du code de commerce en ce qu'il prévoit des exceptions au droit de préférence du preneur en cas de cession globale d'un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux et de cession unique de locaux commerciaux distincts.



Ils soutiennent à cet égard que l'acte de vente du 12 novembre 2019 correspond à une cession unique, de deux locaux distincts à un acheteur unique et loués à deux sociétés distinctes et estiment que le tribunal ajoute une condition à l'article L145-46-1 précité en exigeant que les locaux appartiennent à un propriétaire unique et qu'il porte atteinte à la liberté de disposer de sa propriété pour Mme [P].



Par conclusions transmises le 20 juillet 2022, la SARL Dreux Immobilier sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation des consorts [P] au paiement d'une somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation in solidum de Me [I], de la SARL Elite Notaire et de la SCI Delépine au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le même fondement et leur condamnation aux entiers dépens d'appel, avec autorisation de recouvrement direct par Me Pascal Guérin au titre de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle invoque les dispositions, d'ordre public, de l'article L145-46-1 du code de commerce et conteste l'existence d'une cession globale dès lors que les lots vendus sont répartis en deux articles, qu'ils n'ont pas tous les mêmes propriétaires et affirme que la rédaction d'un acte unique pour des propriétaires distincts est une fraude destinée à la priver d'un droit alors qu'il n'existe aucune atteinte au droit de propriété du vendeur. Elle estime que le premier alinéa dudit texte vise un propriétaire unique et invoque en ce sens l'objectif de la loi, qui consiste à ne pas contraindre le propriétaire, unique, d'un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux, à vendre ceux-ci séparément. Et elle fait valoir qu'en l'espèce, les consorts [P] n'avait pas la possibilité de vendre l'immeuble dans son intégralité.



Par conclusions notifiées le 27 octobre 2022, la SCI Delépine demande à la cour d'appel de :

- Infirmer le jugement en ce qu'il a annulé la vente des lots n°1, 52 à 54 et de le confirmer en ce qu'il a rejeté la demande de la société Dreux Immobilier visant à lui donner acte de son droit d'user du droit de préférence,

Statuant à nouveau,

- Débouter la société Dreux Immobilier de sa demande visant à voir prononcer la nullité de la vente,

- La condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- La condamner aux entiers dépens dont distraction requise au profit de Me Nicolas Hübsch en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle invoque les exclusions au droit de préférence du preneur prévues par l'article L145-46-1 du code de commerce en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux et de cession unique de locaux commerciaux distincts, qui trouvent à s'appliquer lorsque le local objet du bail commercial est plus restreint que l'assiette de la vente.



Elle explique que l'intention du législateur était de ne pas contraindre le bailleur à diviser les biens objets de la cession, ce qui constituerait une atteinte au droit de propriété et affirme qu'en l'espèce, la vente à son profit porte sur une ensemble plus vaste que les locaux loués à la société Dreux Immobilier, le lot n°1 n'étant pas même donné en location, que la vente a été réalisée aux termes d'un même acte et que Mme [P] détenait des droits réels sur l'ensemble des lots cédés, de sorte qu'il s'agit bien d'une opération juridique globale.



Elle estime que la sanction prononcée par le tribunal est incohérente en ce que l'annulation prononcée ne porte pas sur tous les lots donnés en location à la société Dreux Immobilier et fait reproche à celui-ci d'avoir jugé que le respect du droit de préférence de la société Dreux Immobilier n'imposait pas aux consorts [P] de diviser les biens cédés alors que tel est bien le cas et qu'il existe ainsi une entrave manifeste au droit de propriété des consorts [P] et désormais, au sien.



Elle entend rappeler que l'article L145-46-1 du code de commerce n'édicte aucun droit de substitution au profit du preneur et ajoute que le preneur ne peut contraindre le propriétaire-bailleur à lui adresser une nouvelle offre de vente afin de purger son droit de préférence.



Par conclusions notifiées le 30 juin 2022, la SARL Elite Notaire et Me [Y] [I] sollicite l'infirmation du jugement en sa totalité, le rejet de l'intégralité des demandes de la SARL Dreux Immobilier, la condamnation de celle-ci à leur régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi au titre de la procédure abusive, ainsi que celle de 9 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Isabelle Bony. 



Subsidiairement, ils demandent que l'exécution provisoire soit écartée et encore plus subsidiairement, que la consignation soit ordonnée des sommes devant être réglées au titre de l'exécution provisoire de droit, entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats du Barreau d'Epinal.



Elles font valoir que le droit de propriété immobilière est protégé constitutionnellement et conventionnellement, de sorte que l'article L145-46-1 du code de commerce, qui institue le droit de préférence doit être interprété strictement et que les exceptions à ce droit doivent, au contraire, l'être de manière extensive.



Elle invoque l'exclusion du droit de préférence dans l'hypothèse d'une cession unique de locaux commerciaux distincts et estime que le tribunal a érigé une condition supplémentaire, non prévue par le texte, en imposant l'unicité du propriétaire, laquelle devrait en outre, de la même façon, faire exclure l'existence de tout droit de préférence en présence de plusieurs propriétaires. En faveur de la cession unique elle argue de ce qu'il s'agit d'un même acte, d'un seul et unique acquéreur, pour un prix négocié pour l'ensemble des lots et non distinctement de sorte qu'il s'agit d'une opération économique globale. Elle ajoute que Mme [P] est propriétaire de tous les lots vendus.



Elle en conclut que la solution retenue par le tribunal porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété des consorts [P] en les privant de la possibilité de céder leur propriété dès lors que la société Delépine ne souhaitait acquérir que parce qu'il existait deux biens différents.



MOTIFS



Sur la demande d'annulation de la vente



Selon l'article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.



Ce texte prévoit une exception au droit de préemption du preneur en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, notamment.



Ce droit de préemption doit être entendu strictement dès lors qu'il porte atteinte au droit de propriété du bailleur et ne peut conduire à imposer à celui-ci de vendre le local donné à bail indépendamment du reste de sa propriété, si l'assiette du bail est plus retreinte que celle de la vente.



L'acte reçu le 12 novembre 2019 par Me [I] contient vente en deux articles. Le premier article correspond aux lots n°1,21 51, 52, 53 et 54 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5]. Ces lots appartiennent à M [C] [P] pour moitié indivise en usufruit, à M [U] [P] pour moitié indivise en nue-propriété et à Mme [V] [P] pour moitié indivise en pleine propriété.



Le lot n°1 correspond à un réduit à charbon servant à l'alimentation des lots n°52, 53 et 54. Le lot n°21 est constitué d'une réserve, le lot n°51, d'une cave, les lots n°52 et 53 sont des locaux commerciaux et le lot n°54, une rotonde à usage commercial.



L'article 2 de la vente porte sur le lot n°41 constitué d'une cave, ainsi que les lots n°55 et 56 correspondant à des locaux commerciaux. Ils appartiennent à Mme [P] pour la totalité en pleine propriété.



La société Dreux Immobilier a pris à bail les lots n°52, 53, 54, 21 et 51.



Les lots n°41, 55 et 56, appartenant à Mme [P] uniquement, sont donnés à bail à la SARL " Venteoulocation.com ".



Ainsi, la vente litigieuse porte sur des locaux commerciaux distincts, donnés à bail à des preneurs distincts.



Cette vente a été reçue par un seul et unique acte, moyennant un prix global net vendeur de 1 050 000 euros, au profit d'un unique acheteur.



Si MM [P] ne disposent pas de droits sur les locaux loués par la société Venteoulocation.com, Mme [P] est titulaire de droits dans la totalité des lots vendus



La SARL Dreux Immobilier n'est donc pas fondée à contester l'existence d'une cession unique au motif que les locaux n'appartiendraient pas à un seul propriétaire et la vente par Mme [P] des droits dont elle est titulaire sur les locaux en cause, dans les conditions précitées, constitue bien une cession unique, de locaux commerciaux distincts, de sorte qu'il doit être fait exception au droit de préemption de la SARL Dreux Immobilier, sauf à porter une atteinte excessive au droit de propriété de Mme [P], en lui imposant de scinder la vente de ses droits sur lesdits locaux.



En conséquence, la demande d'annulation de la vente des lots n°1, 21, 51, 52, 53 et 54 doit être rejetée et le jugement, infirmé de ce chef.



Sur les autres demandes



En dépit de ce qui précède, MM et Mme [P], ainsi que Me [I] et la SARL Elite Notaire, ne rapportent pas la preuve de l'existence d'une faute de la SARL Dreux Immobilier qui aurait fait dégénérer en abus le droit dont celle-ci dispose d'agir en justice. Ils seront donc déboutés de leur demande en paiement de dommages intérêts pour procédure abusive.





La SARL Dreux immobilier, qui succombe en ses demandes, doit supporter la charge des dépens de première instance, comme d'appel et ne peut donc prétendre au paiement d'une indemnité pour ses frais irrépétibles. Le jugement sera donc infirmé du chef des dépens de première instance et du chef condamnant MM et Mme [P], ainsi que Me [I] et la SARL Elite Notaire à payer à la SARL Dreux Immobilier une indemnité pour ses frais irrépétibles.



Il est équitable d'allouer la somme de 3 500 euros à MM et Mme [P], à la SCI Delépine et à Me [I] et la SARL Elite Notaire pour leurs frais irrépétibles



Me Nicolas Hübsch et Me Isabelle Bony seront autorisés à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement rendu le 17 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu'il déboute MM [C] et [U] [P] et Mme [V] [P] de leur demande reconventionnelle de dommages intérêts pour procédure abusive,



L'infirme pour le surplus de ses dispositions contestées,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Déboute la SARL Dreux Immobilier de sa demande d'annulation de la vente des lots n°1, 21, 51, 52, 53 et 54 et des tantièmes de partie communes afférents de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8], conclue le 12 novembre 2019 entre MM [C] et [U] [P] et Mme [V] [P], d'une part et la SCI Delépine, d'autre part,



Déboute Me [Y] [I] et la SARL Elite Notaire de leur demande en paiement de dommages intérêts pour procédure abusive,



Condamne la SARL Dreux Immobilier à payer à MM [C] et [U] [P] et Mme [V] [P] la somme globale de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL Dreux Immobilier à payer à la SCI Delépine la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL Dreux Immobilier à payer à Me [Y] [I] et la SARL Elite Notaire la somme globale de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SARL Dreux Immobilier de sa demande en paiement au titre de ses frais irrépétibles,



Condamne la SARL Dreux Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Nicolas Hübsch et Me Isabelle Bony.





Le greffier Le conseiller faisant fonction de présidente de chambre