Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 11 juillet 2023

ARRET N° 

du 11 juillet 2023



R.G : N° RG 22/02192 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FITT





S.A. BPCE IMMO EXPLOITATION





c/



S.C.I. SCI CENTRE GARE















Formule exécutoire le :

à :



la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES



Me Dominique ROUSSEL

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 11 JUILLET 2023



APPELANTE :



d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS



S.A. BPCE IMMO EXPLOITATION

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître PIEDELIEVRE avocat au barreau de PARIS



INTIMEE :



S.C.I. CENTRE GARE Prise en la personne de son gérant domicilié de droit au siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame PILON conseiller et Madame MAUSSIRE conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. EIles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller faisant fonction de présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseiller

Madame Sandrine PILON, conseiller



GREFFIER :



Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier



DEBATS :



A l'audience publique du 05 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2023,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE conseiller faisant fonction de présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.































Par acte du 16 juillet 2008, la SCI Centre Gare a donné à bail commercial à la SA Natixis Immo Exploitation, devenue BPCE Immo Exploitation, des locaux à usage de bureaux et des emplacements de parking dans un ensemble immobilier nommé " Buropole " situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal hors taxes hors charges hors impositions de 673 600 euros. Ce bail était conclu en l'état futur d'achèvement pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter de la date de prise d'effet du bail prévue au plus tard le 1er avril 2009.



Par un avenant du 14 novembre 2008, les parties sont convenues d'une extension de surface des locaux pris à bail et de places de parking supplémentaires, en contrepartie d'un supplément de loyer annuel en principal hors taxes hors charges hors impositions de 90 180 euros. L'avenant prévoit, en outre, que l'intégralité de ses dispositions prendront effet le 1er avril 2009.



Le 26 mars 2009, les parties ont signé un protocole d'accord différant la prise d'effet du bail à la réception définitive des travaux par le preneur, devant intervenir aux environs du 15 mai 2009, sans que celle-ci ne puisse intervenir au-delà du 31 mai 2009. La prise de possession des lieux est intervenue le 14 mai 2009.



Le bail devant expirer le 13 mai 2018, la SCI Centre Gare a fait signifier à la société Natixis Immo Exploitation, le 10 novembre 2017, un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 824 962.68 euros hors taxes et hors charges.



Par jugement du 25 juin 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims a constaté l'accord des parties pour le renouvellement du bail à compter du 14 mai 2018 et ordonné une expertise aux fins d'avis sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents, en autorisant la société Natixis Immo Exploitation à régler un loyer provisionnel annuel de 730 000 euros hors taxes et hors charges pendant le cours de l'instance.



Par acte d'huissier du 25 août 2022, la société BPCE Immo Exploitation a informé la SCI Centre Gare de ce qu'elle renonçait à son droit au renouvellement du bail, qu'elle n'entendait pas conclure un nouveau bail et entendait restituer les locaux le 29 septembre 2023.



Le 16 septembre 2022, la SCI Centre Gare a fait assigner la société BPCE Immo Exploitation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, afin que soit ordonnée l'expulsion de celle-ci des lieux donnés à bail et qu'elle soit condamnée à lui verser une indemnité d'occupation de 68 746.89 euros hors taxes et hors charges, ainsi que 100 000 euros à titre de provision sur le préjudice subi du fait du non départ immédiat suite à l'exercice de son droit d'option.



Par jugement du 2 février 2023, le juge des loyers commerciaux a, notamment, constaté que l'option exercée par le preneur mettait fin à l'instance et condamné la société BPCE Immo Exploitation à supporter l'ensemble des frais taxables ainsi que les frais exposés par la SCI Centre Gare pour sa défense et non compris dans les dépens. 



Par ordonnance du 14 décembre 2022, le juge des référés a :

- Constaté que la société BPCE Immo Exploitation est occupante sans droit ni titre des locaux loués sis ensemble immobilier " Buropole " sis [Adresse 6] à [Localité 5] depuis le 25 août 2022,

- Ordonné l'expulsion de la société BPCE Immo Exploitation et de tous occupants de son chef des locaux loués au besoin avec l'aide d'un serrurier,

- Octroyé à la société BPCE Immo Exploitation un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance pour évacuer les locaux loués pendant lequel l'expulsion ne peut intervenir,

- Fixé l'indemnité d'occupation due par la société BPCE Immo Exploitation à compter du 25 août 2022 à la somme de 60 833.33 euros HT et hors charges (730 000 euros annuel) et jusqu'à libération effective des lieux loués et remise des clés,

- Condamné la société BPCE Immo Exploitation à payer à la SCI Centre Gare une indemnité d'occupation à compter du 25 août 2022 de l'ordre de 60 833.33 euros HT et hors charges (730 000 euros annuel) et jusqu'à libération effective des lieux loués et remise des clés,

- Condamné la société BPCE Immo Exploitation à payer à la SCI Centre Gare la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société BPCE Immo Exploitation aux dépens,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- Rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision.



Il a rappelé qu'en matière de bail commercial, l'exercice de son droit d'option par le locataire ne peut être considéré comme fautif et ne peut pas justifier le paiement d'une pénalité ou l'octroi de dommages intérêts, mais que le maintien du locataire dans les lieux donne droit au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Il a considéré qu'en l'espèce, le bail s'était trouvé résilié à la suite de l'exercice par le preneur de son option, qu'il ne pouvait être retenu aucun préjudice à l'endroit du bailleur qui avait pu mettre à profit cette période de maintien dans les lieux pour la recherche d'un nouveau preneur, tout en continuant à percevoir le montant du loyer fixé.



Il a retenu, pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation, celui établi à titre provisoire par le juge des loyers commerciaux à la somme annuelle de 730 000 euros hors taxes et hors charges.



La société BPCE Immo Exploitation a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 26 décembre 2022 visant la totalité des chefs de décision.



Par conclusions notifiées le 7 avril 2023, elle demande à la cour d'appel :

- D'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle ordonne son expulsion des lieux loués et, statuant à nouveau, de juger que la demande d'expulsion des locaux loués est sans objet, eu égard à l'exécution spontanée par elle de l'ordonnance de référé du 14 décembre 2022 et à la libération des locaux le 3 avril 2023,

- D'infirmer l'ordonnance en ce que le juge s'est déclaré compétent pour fixer l'indemnité d'occupation due par le preneur à compter du 25 août 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux loués, juger que la demande en paiement de cette indemnité repose sur une obligation sérieusement contestable et, statuant à nouveau, dire n'y avoir lieu à référé sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation,

- A titre subsidiaire, confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation entre le 25 août 2022 et le départ du preneur des lieux loués à la somme provisionnelle annuelle HT/HC de 730 000 euros, correspondant au loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux au terme de son jugement du 25 juin 2020, sans préjuger du montant de l'indemnité d'occupation due pour la période allant du 14 mai 2018 au 25 août 2022, celle-ci devant être fixée selon les dispositions prévues par l'article L145-28 du code de commerce, et sous toute réserve du montant de l'indemnité d'occupation qui pourrait être fixé par un juge du fond,

En tout état de cause, 

- Confirmer l'ordonnance en ce qu'elle déboute la SCI Centre Gare de sa demande de condamnation à la somme de 100 000 euros à valoir sur le préjudice subi du fait du non-départ immédiat suite à l'exercice de son droit d'option,

- Débouter le bailleur de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- Condamner la SCI Centre Gare à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Isabelle Castello.



Elle expose qu'elle a quitté les lieux et remis les clés le 3 avril 2023 et estime que la demande au titre d'une indemnité d'occupation excède les pouvoirs du juge des référés en ce qu'elle repose sur une obligation sérieusement contestable, dès lors que sa nature n'est pas clairement définie et qu'elle est soumise à l'appréciation des juges du fond et que se pose également la question de son estimation.



Subsidiairement, s'agissant du montant de cette indemnité d'occupation, elle soutient que le bailleur n'a subi aucun préjudice à raison de la durée du préavis.



Elle estime que la demande de la SCI Centre Gare en paiement d'une somme de 100 000 euros s'analyse en une demande de dommages intérêts, qui se heurte à une contestation sérieuse.



Par conclusions notifiées le 7 mars 2023, la SCI Centre Gare sollicite la confirmation de l'ordonnance de référés, sauf en ce qu'elle fixe l'indemnité d'occupation due à compter du 25 août 2022 à la somme de 60 833.33 euros et déboute les parties du surplus de leurs demandes et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

- Juger que l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société BPCE Immo Exploitation suite à l'exercice du droit d'option doit être fixée à la somme mensuelle de 68 746.89 euros hors taxes et hors charges, à compter du 25 août 2022 et jusqu'à l'expulsion définitive,

- Condamner la société BPCE Immo Exploitation à lui payer à titre de provision la somme de 100 000 euros sur le préjudice subi du fait du non départ immédiat suite à l'exercice de son droit d'option,

- Condamner la société BPCE Immo Exploitation à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouter la société BPCE Immo Exploitation de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner la société BPCE Immo Exploitation aux entiers dépens de l'instance et de l'appel.



Elle invoque l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile et fait valoir que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite.



Elle affirme par ailleurs que l'indemnité d'occupation due pour la période postérieure à l'expiration du bail ne relève que du droit commun lorsque c'est le locataire qui renonce au renouvellement et que son montant peut-être supérieur à la valeur locative. Elle affirme que le maintien forcé dans les lieux de la société BPCE Immo Exploitation depuis le 25 août 2022 lui cause un préjudice important, de sorte que l'indemnité doit être supérieur à la valeur locative, d'ailleurs jamais fixée.



Au soutien de sa demande de provision, elle expose que cette violation manifeste de la loi et cette tentative de maintien indue dans les lieux lui causent un préjudice et qu'il ne s'agit pas d'une demande de dommages intérêts.





MOTIFS





Sur la demande d'expulsion





L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Lorsqu'un appel est formé contre une ordonnance de référé, la cour d'appel doit trancher le litige au jour où l'ordonnance a été rendue et non au jour où elle statue.



Le locataire qui exerce le droit d'option prévu par l'article L145-57 du code de commerce et renonce, ainsi, au renouvellement du bail, devient occupant sans droit ni titre et doit quitter les lieux.



La SA BPCE Immo Exploitation a fait signifier à la SCI Centre Gare, le 25 août 2022, qu'elle entendait exercer son droit d'option. 



Elle se trouvait donc bien sans droit ni titre lorsque le juge des référés a statué, le 14 décembre 2022 et la demande d'expulsion présentée à son encontre par la SCI Centre Gare, bailleresse, était justifiée par l'existence d'un trouble manifestement illicite porté à son droit de propriété. 



Cependant, la SA BCPE Immo Exploitaiton a quitté les lieux le 3 avril 2023 et les demandes d'expulsion et de délais avant de quitter les lieux sont donc devenues sans objet.



L'ordonnance sera donc infirmée de ces chefs.





Sur l'indemnité d'occupation





Il résulte de l'article 835 alinéa 2 que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En se maintenant dans les lieux après la perte de son droit au bail résultant de l'exercice de son droit d'option, l'ancien preneur a causé au bailleur un préjudice dont l'existence n'est pas sérieusement contestable et qui justifie l'allocation d'une indemnité provisionnelle. 



Il est constant qu'il s'agit d'une indemnité provisionnelle de droit commun et non pas statutaire (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-19.707) et la contestation que la SA BPCE Immo Exploitation entend opposer à la demande en paiement de la SCI Centre Gare au motif que la nature de cette indemnité n'est pas clairement définie n'est donc pas sérieuse.



La circonstance que le montant de cette indemnité soit discutée entre les parties n'empêche pas le juge des référés d'octroyer une provision correspondant à la part non sérieusement contestable de cette indemnité.







Or la SA BPCE Immo Exploitation demande à titre subsidiaire, si la cour considère que le juge des référés est compétent pour statuer sur la nature de l'indemnité d'occupation et sur son montant, de confirmer l'ordonnance du juge des référés en ce qu'elle fixe le montant de cette provision à la somme annuelle HT/HC de 730 000 euros, correspondant au loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux.



En conséquence, aucune contestation sérieuse ne s'oppose à l'octroi à la SCI Gare Centre d'une provision de 730 000 euros par an HT/HC pour la période courant du 25 août 2022 au 3 avril 2023 à valoir sur l'indemnité d'occupation due par celle-ci. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.





Sur le préjudice subi du fait du non-départ immédiat suite à l'exercice du droit d'option





Il a été précédemment octroyé à la SCI Centre Gare une provision à valoir sur l'indemnité due par la SA BPCE Immo Exploitation à raison de son maintien dans les lieux après la perte de son titre d'occupation.



La SCI Centre Gare soutient que la violation manifeste de la loi et la tentative de maintien indu dans les lieux de son ancien preneur lui causent un préjudice, sans plus de précision quant audit préjudice. 



Dans ces conditions, il n'apparaît pas avec l'évidence requise en référé que cette société subirait un préjudice distinct de celui qui fonde déjà l'octroi d'une indemnité provisionnelle d'occupation à la SCI Centre Gare. Celle-ci sera donc déboutée de sa demande, l'ordonnance étant confirmée de ce chef. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles





Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application. L'ordonnance sera donc confirmée de ces chefs.



La SA BCPE Immo Exploitation, partie condamnée, est tenu aux dépens d'appel. Sa demande en paiement pour ses frais irrépétibles d'appel doit donc être rejetée.



Il est équitable d'allouer à la SCI Centre Gare la somme de 2 000 euros au titre de ces mêmes frais.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Dit que la demande d'expulsion de la SA BCPE Immo Exploitation des lieux donnés à bail par la SCI Centre Gare était fondée lorsque le premier juge a statué,



Constate que cette demande, et donc celle tendant à l'octroi de délais pour quitter les lieux à la SA BPCE Immo Exploitation, sont devenues sans objet compte tenu du départ de celle-ci des lieux qui étaient l'objet du bail,



En conséquence, infirme l'ordonnance rendue le 14 décembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims en ce qu'elle ordonne l'expulsion de la SA BPCE Immo Exploitation et de tout occupant de son chef des locaux loués sis ensemble immobilier " Buropole ", [Adresse 6] à [Localité 5] et en ce qu'elle octroie à la SA BPCE Immo Exploitation un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour évaluer les locaux loués,



Confirme l'ordonnance pour le surplus, 



Y ajoutant,









Condamne la SA BPCE Immo Exploitation à payer à la SCI Centre Gare la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel,



Déboute la SA BPCE Immo Exploitation de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SA BCPE Immo Exploitation aux dépens d'appel.









Le greffier Le conseiller faisant fonction de présidente de chambre