Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 juillet 2023

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 11 juillet 2023

N° RG 21/02052 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FVYW 

-DA- Arrêt n° 



S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS / [Z] [B], [L] [K] épouse [B], [J] [B]



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 07 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 20/00893



Arrêt rendu le MARDI ONZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président 

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Timbre fiscal acquitté



APPELANTE



ET :



M. [Z] [B]

[Adresse 5]

[Localité 10]

et

Mme [L] [K] épouse [B] et M. [J] [B]

[Adresse 9]

[Localité 7]

tous trois représentés par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Nadia CHEKKAT, avocat au barreau de RENNES

Timbre fiscal acquitté



INTIMES



DÉBATS :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 mai 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 juillet 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





I. Procédure



Afin d'acquérir des lots dans un immeuble appartenant à la SARL Compagnie Immobilière d'Aménagements (CIA) les époux [J] et [L] [B] ont conclu avec cette société une promesse de vente authentique le 28 avril 2020.



Le 30 juillet 2020 M. [Z] [B] a signé dans les mêmes conditions un document similaire.



Dans les deux actes il est mentionné que le vendeur, c'est-à-dire la SARL CIA, s'engage à réaliser à sa diligence et à ses frais divers travaux dont une liste est annexée



Se plaignant de ce que la SARL CIA n'a pas respecté cette obligation, les consorts [B] l'ont assignée le 15 décembre 2020 devant le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay.



À l'issue des débats, par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire a statué comme suit :



« Le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay, présidé par Fabien SARTRE-ANDRADE DOS SANTOS, statuant publiquement par jugement contradictoire et susceptible d'appel,

JUGE que la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS est entièrement responsable de l'absence de réitération des actes authentiques,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS à payer à [Z] [B] les sommes suivantes :

- provision sur les frais de notaires : 500 €

- clause pénale : 3 900 €

DÉBOUTE [Z] [B] de ses demandes formées au titre des frais bancaires, des frais de courtage, de la perte de chance de recevoir des loyers et de son préjudice moral,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS à payer à [L] [K] époux [B] et [J] [B] les sommes suivantes :

- provision sur les frais de notaires : 500 €

- clause pénale : 4 000 €

DÉBOUTE [L] [K] époux [B] et [J] [B] de leurs demandes formées au titre des frais bancaires, des frais de courtage, de la perte de chance de recevoir des loyers et de leurs préjudices moraux,

DÉBOUTE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS aux entiers dépens de l'instance avec paiement direct au profit de Me BREYSSE, avocat, sur ses affirmations de droits,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE à payer à [Z] [B] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE à payer à [L] [K] époux [B] et [J] [B] la somme globale de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. »

Dans les motifs de sa décision le premier juge a notamment écrit :



Il est constant que les travaux n'ont pas été réalisés par la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS.



La SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS prétend que les consorts [B] ont renoncé à se prévaloir de la condition préalable relative aux travaux puisque dans la mise en demeure en date du 12 octobre 2020 (pièce nº 4 des demandeurs), ils se contenteraient de réclamer la signature de l'acte de vente.



Or, la lecture de la mise en demeure met en exergue, d'une part, le fait que le notaire des consorts [B] rappelle à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS qu'elle était tenue d'effectuer des travaux préalablement à la réitération de l'acte authentique et, d'autre part, aucun élément du courrier ne permet de soutenir, comme le fait la défenderesse, que les consorts [B] auraient renoncé à l'exécution de la clause contractuelle relative aux travaux.



Au surplus, une telle renonciation à un droit ne saurait être implicite s'agissant a fortiori d'une clause expressément qualifiée par les parties de déterminante au contrat.



Le moyen de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS est dès lors dénué de toute pertinence.



Par ailleurs, la défenderesse allègue que si la réitération de l'acte de vente n'a pu avoir lieu, c'est en raison des consorts [B] qui n'auraient pas respecté leurs propres obligations contractuelles en ne justifiant pas de démarches pour obtenir un prêt et en ne rapportant pas la preuve qu'ils aient versé le prix de la vente et des frais dans les mains des notaires.



Les consorts [B] justifient bien d'une offre de prêt en date du 31 août 2020 (pièces nº 7, 8 et 11 des demandeurs) d'un montant total de 89 400 euros. Cette offre couvre bien l'intégralité des prix de vente puisque le premier compromis fixe le prix de vente à la somme de 39 000 euros et le second à la somme de 40 000 euros, soit un total de 79 000 euros à financer a minima.



***



La SARL Compagnie Immobilière d'Aménagements a fait appel de cette décision le 1er octobre 2021, précisant :



« L'appel tend à obtenir la nullité ou, à tout le moins la réformation de la décision susvisée en ce qu'elle a :

- jugé que la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS est entièrement responsable de l'absence de réitération des actes authentiques,

- condamné la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS à payer à [Z] [B] les sommes suivantes :

500 € à titre de provision sur les frais de notaires 

3 900 € à titre de clause pénale

- condamné la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS à payer à [L] [K] époux [B] et [J] [B] les sommes suivantes :

500 € à titre de provision sur les frais de notaires 

4 000 € à titre de clause pénale

- débouté la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS de ses demandes reconventionnelles

- condamné la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS aux entiers dépens de l'instance avec paiement direct au profit de Me BREYSSE, avocat, sur ses affirmations de droits,



- condamné la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE à payer à [Z] [B] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles

- condamné la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE à payer à [L] [K] époux [B] et [J] [B] la somme globale de 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

Cet appel est fondé sur les pièces dont il a été fait état en première instance ou toute autre à produire devant la Cour. »



Dans ses conclusions nº 2 ensuite du 3 juin 2022 la SARL Compagnie Immobilière d'Aménagements demande à la cour de :



« Dire que l'appel a bien produit son effet dévolutif. 

Confirmer le Jugement déféré en ce qu'il a :

DÉBOUTÉ [Z] [B] de ses demandes formées au titre des frais bancaires, des frais de courtage, de la perte de chance de recevoir des loyers et de son préjudice moral,

DÉBOUTÉ [L] [K] époux [B] et [J] [B] de leurs demandes fondées au titre des frais bancaires, des frais de courtage, de la perte de chance de recevoir des loyers et de leurs préjudices

Réformer le Jugement déféré pour le surplus, et statuant à nouveau,

Débouter Mr [J] [B] et son épouse Mme [L] [B], née [K] de toutes leurs demandes.

Débouter Mr [Z] [B] de toutes ses demandes.

Prononcer la caducité :

- du compromis du 28 avril 2020 portant sur les lots 27 et 38 de l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4] [Localité 6] entre Mr [J] [B] et son épouse Mme [L] [B], née [K] d'une part et la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS d'autre part.

- du compromis du 30 avril 2020 portant sur le lot 28 de l'ensemble immobilier en

copropriété sis [Adresse 4] [Localité 6] entre Mr [Z] [B] d'une part et la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS d'autre part.

Condamner Mr [J] [B] et son épouse Mme [L] [B], née [K] à payer à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner Mr [Z] [B] à payer à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner in solidum Mr [J] [B], Mme [L] [B], née [K] et Mr [Z] [B] à payer à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile.

Condamner in solidum Mr [J] [B], Mme [L] [B], née [K] et Mr [Z] [B] Mr [J] [B] aux entiers dépens de l'Instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R. 444-3 et ses annexes, et A. 444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct pour ceux de première instance au profit de Me Ladislas MAZUR-CHAMPANHAC, Avocat, et pour ceux d'appel au profit de la société LEXAVOUE RIOM-CLERMONT, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. »



***



En défense, dans des conclusions du 9 mars 2022 les consorts [B] demandent pour leur part à la cour de :



« Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu les articles 901 et 562 du Code de Procédure Civile, 

Vu la jurisprudence,

JUGER que la Cour n'est saisie d'aucune demande en l'absence d'effet dévolutif de l'appel en l'espèce,

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a :

CONDAMNÉ la société CIAM au paiement des sommes suivantes :

À madame et monsieur [J] [B] les sommes de :

- 500 € au titre des frais de notaires ;

- 10 % du montant de la vente au titre de la clause pénale, soit 3 900 €,

À monsieur [Z] [B] les sommes de :

- 500 € au titre des frais de notaires ;

- 10 % du montant de la vente au titre de la clause pénale, soit 4 000 €,

- Et à verser à chacun la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

INFIRMER pour le reste le jugement de première instance,

ET STATUANT À NOUVEAU

CONDAMNER la société CIAM à payer à Monsieur [B] les sommes de :

- 750 € au titre des frais bancaires liés aux prêts sollicités et accordés,

- 750 € au titre des frais de courtage comprenant la réalisation des travaux que devaient engager les demandeurs sur les lots, après acquisition,

- 400 € par mois au titre du préjudice financier causé par l'impossibilité de percevoir des loyers à compter du 4 septembre 2020, à parfaire à compter du jugement à intervenir,

- 5 000 € au titre du préjudice moral lié aux tracas causés par les démarches entreprises et l'incertitude devant laquelle s'est trouvé confronté monsieur [Z] [B] en raison de l'attitude de la CIAM.

CONDAMNER la société CIAM à payer aux époux [B] les sommes de :

- 750 € au titre des frais bancaires liés aux prêts sollicités et accordés,

- 750 € au titre des frais de courtage comprenant la réalisation des travaux que devaient engager les demandeurs sur les lots, après acquisition,

- 400 € par mois au titre du préjudice financier causé par l'impossibilité de percevoir des loyers à compter du 4 septembre 2020, à parfaire à compter du jugement à intervenir,

- 5 000 € au titre du préjudice moral lié aux tracas causés par les démarches entreprises et l'incertitude devant laquelle se sont trouvés confrontés les époux [B] en raison de l'attitude de la CIAM.

CONDAMNER LA CIAM À PAYER LES SOMMES DE 2 000 € par partie au titre des frais irrépétibles qui ne sauraient demeurer à la charge des demandeurs.

DÉBOUTER la société CIAM de TOUTES ses demandes, non fondées, non justifiées et dilatoires.

CONDAMNER la société CIAM aux dépens, distraits au profit de Maître LACQUIT, Avocat sur son affirmation de droit. »



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.



Une ordonnance du 9 mars 2023 clôture la procédure.





II. Motifs



Sur la procédure, la déclaration d'appel constituée par le PDF renvoyant à la lecture d'un document annexé est parfaitement valable.







Les deux promesses de vente des 14 mai 2020 (les époux [J] et [L] [B]) et 30 juillet 2020 (M. [Z] [B]) ont pour objet les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], de sorte qu'il s'agit d'une opération au moyen de laquelle les époux [B] et leur fils M. [Z] [B] acquièrent ensemble le même bien immobilier.



En termes identiques les deux promesses de vente contiennent chacune page 15 une clause ainsi rédigée (mots soulignés comme dans le texte original) :



« TRAVAUX À RÉALISER. Il est expressément convenu entre les parties, à titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle ils n'auraient pas contracté que le vendeur s'engage à réaliser à sa diligence et à ses frais divers travaux dont la liste est ci-annexée. Les parties précisent que le prix négocié directement entre elles tient compte desdits travaux. En conséquence et également compte tenu de l'absence de fourniture des garanties et attestations exigées par la législation en matière de vente d'immeubles à rénover, les travaux devront être réalisés en totalité avant la réitération authentique de la vente, soit au plus tard à la date ci-après fixée pour la réitération authentique des présentes. »



Dans les deux actes il est prévu que la vente authentique devra être passée au plus tard le 4 septembre 2020 (actes page 24).



Les travaux à réaliser par la SARL CIA avant la vente authentique sont décrits dans un document de deux pages produit au dossier par les consorts [B]. Il s'agit d'ouvrages importants de toiture, gros 'uvre, maçonnerie canalisations, escaliers'



Il convient de répondre dès à présent à une objection de la SARL CIA consistant à dire qu'en sa qualité d'architecte M. [J] [B] savait que les travaux ne seraient pas achevés au 4 septembre 2020 « du fait de l'état d'urgence sanitaire qui a conduit nombre d'entreprises à décaler les chantiers qui devaient s'exécuter lors du premier confinement » (conclusions de l'appelante page 10). Or le premier confinement a duré du 17 mars au 11 mai 2020, de sorte que lorsque les promesses ont été signées les 14 mai 2020 et 30 juillet 2020, la SARL CIA ne pouvait ignorer les conditions de son engagement, tant au regard de la disponibilité des entreprises que compte tenu de l'ampleur des travaux à réaliser. C'est donc en pleine connaissance de cause qu'elle s'est engagée à satisfaire les acquéreurs concernant les ouvrages qui devraient être terminés au plus tard le 4 septembre 2020, c'est-à-dire avant le second confinement qui a débuté le 29 octobre 2020.



Il n'est pas discuté qu'aucuns travaux n'avaient été effectués au 4 septembre 2020 alors qu'il s'agissait d'une condition essentielle et déterminante de la vente, comme stipulé par les paries en termes très explicites dans chaque acte. La SARL CIA soutient cependant que si la vente a échoué c'est à cause de la carence des consorts [B] qui n'ont pas eux-mêmes respecté leurs obligations.



Or rien n'est moins vrai. Au titre en effet de leurs obligations respectives, M. [Z] [B] et les époux [B] devaient chacun solliciter un prêt de 90 000 EUR au taux d'intérêt de 1,40 % l'an hors assurance, sur une durée de 20 ans. Un dossier complet de demande de prêt devait être déposé au plus tard le 15 mars. Les époux [B] justifient de ce que la banque Société Générale leur a accordé le 7 août 2020 un prêt de 90 700 EUR remboursables en 240 mois au taux de 1,20 % l'an. De son côté M. [Z] [B] verse au dossier une offre de prêt par la même banque en date du 31 août 2020 pour 89 400 EUR remboursables en 240 mois au taux de 1,25 % l'an. Ensemble les époux [B] et leur fils M. [Z] [B] ont donc satisfait à leurs propres obligations consistant à justifier des moyens financiers suffisants pour acquérir le bien, et ce n'est que par l'effet d'une mauvaise foi manifeste que la SARL CIA prétend le contraire, alors qu'elle-même a complètement manqué à ses propres obligations.





En réalité, l'attitude de la SARL CIA, qui contrairement aux dispositions claires et précises de l'acte n'a engagé aucuns travaux, a induit de la confusion dans cette affaire, alors qu'étant titulaires des fonds nécessaires, les consorts [B] entendaient bien poursuivre la vente, ainsi que cela résulte par exemple d'une lettre de leur notaire en date du 12 octobre 2020.



En conséquence de ce qui précède le jugement doit être confirmé en ce que les sommes principales de 500 EUR, 3900 EUR et 4000 EUR ont été allouées aux consorts [B].



Il convient par contre de juger que la SARL CIA doit rembourser aux époux [B] les frais de dossier bancaire qu'ils ont exposés pour 725,60 EUR et les frais de courtier qui leur ont été comptés pour 750 EUR (pièce nº 11).



De son côté M. [Z] [B] justifie s'être acquitté de frais de dossier bancaire pour 750 EUR (pièce nº 7). Cette somme lui sera également remboursée par la SARL CIA.



Il n'y a pas lieu à d'autres indemnités au titre de l'impossibilité de percevoir des loyers, ces éléments n'étant pas justifiés. À juste titre le tribunal judiciaire a par ailleurs considéré que la clause pénale contractuelle réparait le préjudice moral des consorts [B].



L'équité commande que la SARL CIA paie aux consorts [B] ensemble la somme unique de 2000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SARL CIA supportera les dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Juge recevable l'appel de la SARL Compagnie Immobilière d'Aménagement ;



Confirme le jugement, sauf en ce que le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a rejeté les demandes des époux [B] et de M. [Z] [B] concernant les frais bancaires et les frais de courtage ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés :



' Condamne la SARL Compagnie Immobilière d'Aménagement à payer aux époux [B] ensemble la somme de 725,60 EUR au titre des frais de dossier bancaire et la somme de 750 EUR au titre des frais de courtage ;



' Condamner la SARL Compagnie Immobilière d'Aménagement à payer à M. [Z] [B] la somme de 750 EUR au titre des frais de dossier bancaire ;



Condamne la SARL Compagnie Immobilière d'Aménagement à payer aux consorts [B] ensemble la somme unique de 2000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Compagnie Immobilière d'Aménagement aux dépens d'appel distraits au profit de Maître LACQUIT, avocat sur son affirmation de droit ;



Déboute les parties de leurs autres demandes.



Le greffier Le président