Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 juillet 2023

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 11 juillet 2023

N° RG 22/01826 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F4D2

-DA- Arrêt n° 



[P] [X] / [H] [F]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 7 juillet 2022, enregistrée sous le n° 22/00104



Arrêt rendu le MARDI ONZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et de Mme Céline DHOME lors du prononcé



ENTRE :



Mme [P] [X]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006777 du 02/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Manon CHERASSE, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND



APPELANTE



ET :



Mme [H] [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIMEE



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 mai 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 11 juillet 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure



Suivant acte sous-seing privé en date du 24 août 2017, Mme [H] [F] a donné à bail à Mme [P] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 470 EUR outre 60 EUR pour provision sur le chauffage.



Le 7 octobre 2021, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 415 EUR.



Par exploit du 6 janvier 2022, Mme [H] [F] a fait assigner Mme [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ; ordonner son expulsion ; condamner Mme [P] [X] à lui payer 1 028 EUR représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, et le montant des loyers exigibles et charges impayées du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ; le tout outre : une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ; la somme de 200 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens de l'instance comprenant le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.



Cette assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 janvier 2022.



À l'audience du juge des contentieux de la protection Mme [H] [F] maintenait ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 19 mai 2022 l'arriéré s'élevait désormais à la somme de 2 789,86 EUR.



Mme [P] [X] indiquait que lorsqu'elle avait pris le logement à bail, il lui avait été refusé de signer un état des lieux et que le logement était sale, malodorant et en mauvais état. Elle précisait qu'un seul jeu de clés lui avait été remis mais que le père de Mme [F] en conservait un autre.



À l'issue des débats, par jugement du 7 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué comme suit :



« Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 août 2017 entre Madame [H] [F] et Madame [P] [X] à compter du 7 décembre 2021,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [P] [X] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3] à [Localité 6] (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et conformément à l'article L. 433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer à Madame [H] [F] la somme de 2.321,70 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2022, comprenant les loyers et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,



FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [X] à la somme mensuelle de 470,00 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Madame [H] [F] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer à Madame [H] [F] la somme de 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 7 octobre 2021 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département,

DÉBOUTE Madame [P] [X] de ses demandes reconventionnelles, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. »



Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a notamment écrit :



Madame [P] [X], à titre reconventionnel et pour justifier le non paiement du loyer et des charges, invoque l'état d'insalubrité de l'appartement ainsi divers troubles de jouissance dont elle aurait souffert [']



Madame [P] [X] qui n'apportent aucune preuve à ces différentes allégations sera en conséquence déboutée de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ainsi qu'au titre du préjudice de jouissance [']



En l'espèce, il est établi que Madame [P] [X] ne règle plus depuis plusieurs mois, le montant du loyer alors que le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets.



Or, Madame [H] [F] justifie avoir régulièrement signifié le 7 octobre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.415,00 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.



En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 7 décembre 2021.



***



Mme [P] [X] a fait appel de cette décision le 13 septembre 2022, précisant :



« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que le jugement a : - constaté la résiliation du bail conclu le 24 août 2017 entre Madame [F] et Madame [X] à compter du 7 décembre 2021 - ordonné faute de départ volontaire incluant la restitution des clés l'expulsion de Madame [X] - condamné Madame [C] qui a payé Madame [F] la somme de 2321,70 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19/05/2022 comprenant les loyers et indemnité d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2022 incluse - fixé l'indemnité d'occupation sans droit ni titre du par Madame [V] à la somme mensuelle de 470 € - Condamné Madame [X] à payer Madame [F] la somme de deux cents euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation du commandement de payer et de la notification de l'assignation aux représentants de l'État dans le département - débouté Madame [C] [sic] et de ses demandes reconventionnelle - débouté les parties du surplus de leur demandes. »





Dans ses conclusions suite du 11 octobre 2022 Mme [P] [X] demande à la cour de :



« Dire bien appelé mal jugé

Réformer la décision entreprise

DÉBOUTER MME [F] de ses demandes

Condamner MME [F] à payer à MME [X] les sommes suivantes : 

- 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral 

- 705 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

- 3360 euros en remboursement des charges indûment versées

- 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure

Ordonner la compensation entre les sommes dues par MME [F] et celles éventuellement dues par MME [X]

Accorder des délais de paiement à MME [X] sur une durée de 36 mois

Condamner MME [F] a remettre a MME [X] les quittances de loyer depuis le mois de janvier 2021 sous astreinte de 30 euros par quittance et par jour de retard à compter de la décision à intervenir. »



***



En défense, dans des conclusions du 20 octobre 2022 Mme [H] [F] demande pour sa part à la cour de :



« Vu la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats.

Confirmer intégralement la décision dont appel,

Et y ajoutant.

Condamner en plus Madame [X] à payer et porter à Mme [F] :

- 4 700 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

- 10 000 euros au titre des travaux de remise en état du logement, 

- 194,63 euros au titre du PV de reprise des lieux,

- 2 820 euros au titre de la perte des loyers pendant les travaux de remise en état,

- 3 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Débouter Mme [X] de l'ensemble de ces demandes y compris de sa demande de délais de paiement eu égard à sa parfaite mauvaise foi dans ce dossier.

CONDAMNER Mme [X] à payer à Mme [F] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Mme [X] aux entiers dépens, en ce compris les actes d'assignations, du commandement de payer de la notification de l'assignation et de la signification des décisions rendues. »



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance, sauf le départ volontaire de la locataire des lieux loués.



L'affaire, instruite selon les modalités de l'article 905 du code de procédure civile est venue devant la cour à son audience du jeudi 25 mai 2023.













II. Motifs



Au soutien de son appel Mme [X] allègue en premier lieu l'insalubrité du logement.



Le constat d'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement le 24 août 2017 est produit au dossier par Mme [F] (pièce nº 9). Il convient tout d'abord d'observer que contrairement à ce que Mme [X] affirme dans ses écritures elle a bien signé cet état des lieux, faisant même précéder sa signature de la mention « lu et approuvée ». Par ailleurs, il est bien indiqué sur la troisième page de ce document que deux clés de l'appartement et deux clés de la boîte aux lettres ont été remises à la locataire, laquelle ne peut donc pas sérieusement soutenir qu'une des deux clés aurait été conservée par le père de Mme [F].



Par ailleurs, toutes les pièces et équipements sont notés en état « très bon » ou « bon ». Il est précisé que la peinture du séjour a été refaite à neuf. Seul l'état du papier peint de la cuisine est noté « passable ». Mme [X] ne peut donc pas valablement se plaindre de l'insalubrité du logement lorsqu'elle en a pris possession.



Des échanges de courriers électroniques produits dossiers par l'appelante, il résulte quelques difficultés qui se sont posés au cours de la location concernant un ballon d'eau chaude, mais toutefois Mme [F] y a remédié en faisant intervenir rapidement un plombier, ce que Mme [X] reconnaît dans l'un des messages. Les nombreuses autres correspondances électroniques, qui sont mélangées et dont la lecture est malaisée, sont en tout cas inaptes à démontrer un mauvais état du logement.



Concernant par ailleurs « l'absence de jouissance paisible » dont se plaint abondamment Mme [X] dans ses écritures, en raison du comportement de Mme [F] et de sa famille, elle n'est prouvée par aucune pièce du dossier. Ses demandes indemnitaires au titre d'un préjudice moral et d'un préjudice de jouissance ne peuvent donc prospérer.



Il résulte d'un procès-verbal de reprise des lieux établi par huissier le 12 septembre 2022, que Mme [X] a quitté volontairement logement loué, à une date qui toutefois demeure ignorée, et sans donner le moindre préavis. Ce départ volontaire rend désormais sans objet l'expulsion de Mme [X].



Il reste à établir la date de fin de bail, l'indemnité d'occupation et le compte entre les parties.



Dans les motifs de sa décision le premier juge a valablement retenu le commandement de payer du 7 octobre 2021 visant les loyers d'août et septembre 2021 demeurés impayés à cette date, outre des charges restant à régler pour les années 2020 et 2021. Il y a donc lieu de confirmer la résiliation du bail à compter du 7 décembre 2021.



Concernant les sommes restant dues par la locataire au titre des loyers impayés à la date de son départ le 12 septembre 2022, la situation est assez confuse. Mme [X] justifie en effet avoir réglé le loyer d'août 2021 suivant quittance du 6 décembre 2021, et le loyer de septembre 2021 suivant quittance du 28 février 2022. Ces quittances sont postérieures au commandement de payer du 7 octobre 2021 qui conserve donc toute sa validité.



Pour condamner Mme [X] à payer à Mme [F] la somme de 2321,70 EUR au titre de l'arriéré locatif au 19 mai 2022 le juge des contentieux de la protection s'est basé sur un décompte arrêté à cette date, produit par la bailleresse.









Devant la cour Mme [F] verse à son dossier un décompte partant du mois d'août 2021 et arrêté au mois de septembre 2022 qui toutefois s'avère partiellement inexact. En effet, comme exposé ci-dessus Mme [X] justifie avoir réglé, certes en retard, le loyer d'août 2021 (quittance du 6 décembre 2021) et le loyer de septembre 2021 (quittance du 28 février 2022). Par ailleurs, la locataire produit des quittances du 9 mars et du 21 avril 2022 dont il résulte qu'elle a réglé en totalité le loyer d'octobre 2021 ainsi que la somme de 160 EUR à titre d'acompte sur le loyer du mois de novembre 2021.



Mme [F] ne verse à son dossier plus aucun reçu après celui du 21 avril 2022 constatant le règlement du solde du mois d'octobre 2021 et le paiement de 160 EUR à titre d'acompte sur le mois de novembre 2021. En conséquence, pour calculer les sommes restant dues à partir du mois de novembre 2021, la cour ne peut que se référer au décompte fourni par Mme [F].



Il résulte donc de l'ensemble de ces pièces que Mme [X] reste devoir le solde du mois de novembre 2021, ainsi que les mois suivants jusqu'à son départ volontaire le 12 septembre 2022 soit ensemble :



- le solde du mois de novembre 2021 : 470 ' 160 = 310 EUR ;



- les sommes non réglées à partir du mois de décembre 2021 jusqu'au mois de septembre 2022, d'après le décompte de Mme [F] tenant compte de l'allocation logement : 341 + 310 + 310 + 310 + 461,85 + 461,85 + 417,10 + 268 + 400,90 = 3280,70 EUR ;



- total général : 310 + 3280,70 = 3590,70 EUR.



Il n'y a lieu à aucun remboursement de charges au bénéfice de Mme [X] qui ne justifie pas les avoir indûment payées, alors que Mme [F] en prouve le montant par décompte produit à son dossier. Il n'y a pas lieu non plus d'ordonner la remise de quittances de loyers à Mme [X], alors que le décompte définitif versé par Mme [F] établit de manière valable les règlements effectués par la locataire à partir du mois de décembre 2021.



Au vu des pièces produites, le solde de tout compte entre Mme [X] et Mme [F], concernant le règlement des loyers, indemnités d'occupation et charges s'établit donc à la somme ci-dessus de 3590,70 EUR dont la première reste débitrice à l'égard de la seconde.



Mme [F] sollicite encore une indemnité de 10 000 EUR au titre des travaux de remise en état du logement.



Le procès-verbal de reprise des lieux établi par huissier le 12 septembre 2022 décrit en effet un logement extrêmement dégradé. L'huissier constate que la porte d'entrée est cassée. De nombreux déchets, poubelles et ordures, ainsi que des meubles détruits, jonchent le sol, toutes les pièces du logement sont extrêmement sales du plancher au plafond. Les photographies jointes à l'acte montrent qu'une poignée de porte est brisée et qu'en de nombreux endroits les murs ont été souillés avec une bombe de peinture qui a servi aussi à tracer diverses insanités. La cuisine, la salle de bains et les toilettes sont en piteux état, tout est à refaire. D'évidence après le départ de Mme [X], il était nécessaire de rénover entièrement l'appartement.



Mme [F] justifie par factures produites avoir engagé au total la somme de 2414,17 EUR au titre des divers matériaux qui ont été achetés pour procéder aux travaux de remise en état du bien. Cette somme lui sera remboursée par Mme [X].





Mme [X] paiera également à Mme [F] le montant du procès-verbal de reprise des lieux, soit la somme justifiée de 194,63 EUR.



Enfin, au titre de la perte des loyers pendant les travaux de remise en état Mme [X] paiera à Mme [F] une indemnité égale à deux mois de loyers soit : 470 × 2 = 940 EUR.



Le comportement intolérable de la locataire qui a volontairement saccagé les lieux avant son départ justifie l'octroi au profit de Mme [F] d'une indemnisation supplémentaire que la cour évalue à la somme de 2500 EUR.



Mme [X] n'apporte à la cour aucune précision sur ses ressources actuelles, permettant d'apprécier la pertinence de sa demande de délais de règlement ; outre que les dégradations commises lors de son départ des lieux témoignent d'une mauvaise foi qui incline peu à considérer avec bienveillance une telle demande, laquelle sera par conséquent rejetée.



1500 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [X] supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés comme il est dit en matière d'aide juridictionnelle.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Constate le départ volontaire de Mme [P] [X] des lieux loués et la reprise de ceux-ci par Mme [H] [F] à la date du 12 septembre 2022 ;



Infirme la décision, uniquement ce que le juge des contentieux de la protection :



CONDAMNE Madame [P] [X] à payer à Madame [H] [F] la somme de 2.321,70 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2022, comprenant les loyers et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,



FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [X] à la somme mensuelle de 470,00 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Madame [H] [F] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,



Statuant à nouveau des chefs infirmés :



Condamne Mme [P] [X] à payer à Mme [H] [F] la somme définitive de 3590,70 EUR pour solde de tout compte entre elles concernant le règlement des loyers, indemnités d'occupation et charges, relatifs au bail d'habitation conclu le 24 août 2017 ;



Y ajoutant :



Condamne Mme [P] [X] à payer à Mme [H] [F] la somme de 2414,17 EUR au titre des travaux de réfection de l'appartement dégradé ;



Condamne Mme [P] [X] à payer à Mme [H] [F] la somme de 194,63 EUR en remboursement du coût du procès-verbal de reprise des lieux ;











Condamne Mme [P] [X] à payer à Mme [H] [F] la somme de 940 EUR au titre de la perte de loyers ;



Condamne Mme [P] [X] à payer à Mme [H] [F] la somme de 2500 EUR à titre de dommages-intérêts ;



Condamne Mme [P] [X] à payer à Mme [H] [F] la somme de 1500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [P] [X] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme il est dit en matière d'aide juridictionnelle ;



Déboute les parties de leurs autres demandes.





Le greffier Le président