Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 10 juillet 2023

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







CM/IM

ARRET N° 



AFFAIRE N° RG 18/02382 - N° Portalis DBVP-V-B7C-ENHA



Jugements des 4 Juin & 24 Septembre 2018

Tribunal de Grande Instance de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance : 14/102 & &18/423



ARRET DU 10 JUILLET 2023



APPELANTS :



Monsieur [U] [Y]

né le 22 Juin 1973 à [Localité 8] (53)

[Adresse 3]

[Localité 8]



Madame [S] [G]

née le 11 Avril 1977 à [Localité 8] (53)

[Adresse 1]

[Localité 9]



Représentés par Me Audrey PAPIN substituant Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Christophe BUFFET, avocat plaidant au barreau d'ANGERS





INTIMES :



Monsieur [A] [W]

né le 06 Avril 1983 à [Localité 13] (53)

[Adresse 10]

[Localité 4]



Madame [K] [M]

née le 08 Juillet 1985 à [Localité 15] ( ALLEMAGNE)

[Adresse 10]

[Localité 4]



Représentés par Me Olivier PFLIGERSDORFFER, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Eric SURZUR, avocat plaidant au barreau de RENNES





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 07 Juin 2022 à 14 H 00, Monsieur BRISQUET, Conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M. BRISQUET, conseiller

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée



qui en ont délibéré



Greffière lors des débats : Mme LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 10 juillet 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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Exposé du litige



Après avoir déclaré le 20 mai 2011 l'achèvement et la conformité des travaux de la maison d'habitation à ossature bois qu'ils avaient fait construire en vertu d'un permis de construire délivré le 4 avril 2007, sans avoir souscrit d'assurance dommages ouvrage, sur un terrain acquis le 8 juin 2007, situé [Adresse 11] à [Localité 14] (Mayenne) au sein du lotissement du [Adresse 12] et cadastré section J n°[Cadastre 6] pour une contenance de 6 a 86 ca, M. [Y], métreur, et son ex-épouse Mme [G] (ci-après les vendeurs) ont revendu l'immeuble, selon acte authentique reçu le 16 novembre 2012 par Me [D], notaire à [Localité 14], à M. [W] et Mme [M] (ci-après les acquéreurs) au prix net vendeur de 160 000 euros financé par un prêt immobilier d'un montant de 162 630 euros.



Il est précisé dans l'acte, à l'article «Etat de l'immeuble - Contenance» :



'Les biens vendus seront délivrés dans l'état où ils seront au jour de l'entrée en jouissance de l'Acquéreur (...).

En outre, indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du Code civil, ci-dessous visés, le Vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison notamment :

- de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir,

- des mitoyennetés,

- de l'état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites, autres insectes xylophages ou champignons lignivores le cas échéant, sauf ce qui peut être précisé ci après.



Le tout sauf dans l'hypothèse où le Vendeur aurait la qualité de professionnel de l'immobilier.'



Peu après leur prise de possession des lieux, les acquéreurs ont constaté une humidité importante dans la buanderie contiguë à la cuisine et des microfissures sur le carrelage du rez-de-chaussée et ont mandaté un expert privé en la personne de M. [H] de la SELARL A.Ct.E qui a confirmé l'existence des désordres dans son rapport d'avis technique remis le 14 février 2013.



Après avoir été autorisés le 2 décembre 2013 à pratiquer des saisies conservatoires sur comptes bancaires, dont la mainlevée a été ordonnée par la cour d'appel de céans le 22 décembre 2015, et à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, ils ont fait assigner les vendeurs les 13 et 16 janvier 2014 devant le tribunal de grande instance de Laval en résolution de la vente pour vices cachés et, subsidiairement, en réparation des préjudices subis sur le fondement de la responsabilité tant contractuelle que décennale.



Les vendeurs ont appelé en cause l'assureur présumé de l'entrepreneur en charge des travaux de maçonnerie et saisi le juge de la mise en état d'une demande d'expertise à laquelle il a été fait droit par une ordonnance en date du 19 février 2015 désignant M. [B] qui, après avoir fait l'objet d'une demande de récusation rejetée le 12 mars 2015 et avoir déposé un projet de rapport le 3 décembre 2015, a été remplacé le 17 février 2016 par M. [R].



Ce dernier, dont la mission a été réduite aux rapports entre vendeurs et acquéreurs par suite de la disjonction le 7 juillet 2016 de l'appel en garantie de l'assureur non concerné par le litige, a rendu son rapport le 23 décembre 2016.



Dans leurs dernières conclusions de première instance, les acquéreurs ont demandé d'homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [R], de prononcer la résolution de la vente aux torts des vendeurs et d'ordonner la restitution immédiate du prix de 160 000 euros ; subsidiairement, ils ont demandé de condamner les vendeurs à leur rembourser la somme de 60 000 euros sur le prix de vente et à leur verser la somme de 63 099,57 euros au titre des travaux de réparation ; ils ont également demandé de condamner les vendeurs à leur verser les sommes de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, moral et de jouissance et de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Les vendeurs ont conclu au rejet des demandes et à la condamnation des acquéreurs à leur verser les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; subsidiairement, ils ont sollicité un complément d'expertise sur les quelques moisissures apparues sur l'échelle de descente et le plancher du cellier.



Par jugement en date du 4 juin 2018, le tribunal a :





- prononcé la résolution de la vente du bien immobilier, situé [Adresse 2] à [Localité 14], cadastré section AL numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 5], passée le 16 novembre 2012 entre M. [W] et Mme [M], acheteurs, et M. [Y] et Mme [G], vendeurs

- condamné M. [Y] et Mme [G] à rembourser à M. [W] et Mme [M] le prix de vente de 160 000 euros et dit que M. [W] et Mme [M] doivent leur restituer la maison

- condamné M. [Y] et Mme [G] à payer à M. [W] et Mme [M] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- condamné M. [Y] et Mme [G] à payer à M. [W] et Mme [M] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Pour statuer ainsi, il a considéré que :



- nonobstant les conclusions contraires de M. [B] qui ne sauraient emporter la conviction puisqu'il a été remplacé en raison d'une suspicion de partialité et n'a déposé qu'un pré-rapport, il ressort du rapport d'expertise de M. [R] qui a constaté un taux d'humidité excessif de 15 % dans le plancher bois de la buanderie et les bois en rive, dû à la pose d'une pare-pluie à l'envers sous le plancher bois, à l'inefficacité de la ventilation du vide sanitaire et à la mise en oeuvre non conforme du drainage vertical, et surtout la présence de mérule, champignon lignivore aux effets dévastateurs, que les désordres affectant la maison revêtent un caractère suffisamment grave permettant de les qualifier de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et que, si l'humidité et les moisissures sous l'évier avaient été remarquées par les acquéreurs, ceux-ci n'étaient pas en mesure d'en apprécier la portée car la présence de mérule dans le vide sanitaire, en germe avant la conclusion de la vente, n'a été révélée que par l'expertise judiciaire, l'ignorance des vendeurs étant sans incidence puisque, selon l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie

- les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente dès lors que M. [Y], métreur dans un bureau d'études techniques en bâtiment, qui a fait office de maître d'oeuvre et de constructeur de la maison dont il a lui-même établi les plans, doit se voir reconnaître la qualité de professionnel de l'immobilier, présumé comme tel avoir connaissance des vices du bien vendu

- les acquéreurs, auxquels, seuls, ce choix appartient en vertu de l'article 1644 du code civil, ont opté pour la résolution de la vente

- conformément à l'article 1645 du même code, les vendeurs, présumés connaître les vices cachés, sont tenus d'indemniser les acquéreurs des préjudices subis à raison de l'acquisition du bien vicié, à savoir les frais de notaire non contestés (12 000 euros environ), les frais de déménagement (2 000 euros) et le préjudice moral né des tracas, à l'exclusion des frais de justice qui seront pris en considération au titre des frais irrépétibles ou des dépens et des frais de remboursement anticipé de prêt qui ne sont pas démontrés.



Par jugement en date du 24 septembre 2018, le tribunal a rectifié l'erreur matérielle affectant le premier jugement quant à l'adresse et la référence cadastrale de l'immeuble et, en conséquence, précisé que la résolution de la vente concerne le bien immobilier situé [Adresse 11], cadastré section J numéro [Cadastre 6], rappelé que les autres dispositions demeurent inchangées et laissé les dépens à la charge du Trésor public.



Suivant déclaration en date du 27 novembre 2018, les vendeurs ont relevé appel à l'égard des acquéreurs de ces deux jugements en toutes leurs dispositions, listées dans l'acte d'appel, excepté celles relatives au rejet du surplus des demandes adverses et aux dépens de l'instance en rectification.



Par ordonnance de référé rendue le 23 janvier 2019 par la première présidente de la cour d'appel, ils ont été déboutés de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire et condamnés à payer aux intimés la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Après règlement de l'intégralité des condamnations financières prononcées en leur faveur et restitution de l'immeuble, les intimés se sont désistés de leur incident de radiation de l'affaire du rôle le 21 octobre 2019.



L'ordonnance de clôture, initialement prévue pour le 4 mai 2022, a été reportée au 25 mai 2022.



Dans leurs dernières conclusions n°5 en date du 18 mai 2022, M. [Y] et Mme [G] demandent à la cour de les recevoir en leur appel, ainsi qu'en leurs demandes, y faisant droit, d'infirmer le jugement dont appel et, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :



- constater que les opérations d'expertise de M. [R] ont été incomplètes, amenant des contradictions et inexactitudes sur la prétendue présence de mérule sur l'échelle de descente en bois et le plancher du cellier

- dire et juger que les désordres évoqués par M. [W] et Mme [M] ne constituent pas des vices cachés

- dire que les désordres ne rendent pas impropre à sa destination la maison vendue

- dire et juger que les quelques traces de moisissures relevées par M. [R] n'existaient pas avant la vente

- dire et juger que les désordres ne sont pas imputables au bien vendu mais résultent du manque de ventilation et de chauffage du local servant de cellier dans une partie du garage

- constater que les seuls désordres se situent dans une partie du garage aménagée en cellier qui n'est pas une pièce d'habitation

- dire et juger que M. [Y] ne peut être assimilé à un vendeur professionnel

- déclarer opposable la clause d'exonération de garantie figurant au contrat de vente de l'immeuble, conformément à l'article 1643 du code civil

- débouter Mme [M] et M. [W] de l'intégralité de leurs demandes

- condamner Mme [M] et M. [W] à leur verser l'intégralité des sommes payées au titre de l'exécution du jugement outre, à titre de provision, la somme de 50 000 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice et désigner tel expert qu'il plaira à la cour, avec mission de faire le compte des sommes qui leur sont dues à titre de dommages et intérêts par les intimés, notamment au titre des emprunts qu'ils ont souscrits pour rembourser les intimés, de la taxe foncière payée depuis la restitution des lieux, des cotisations d'assurance versées pour assurer la maison depuis la restitution des lieux et des travaux réalisés par eux depuis la restitution des lieux

- condamner Mme [M] et M. [W] à leur verser une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner Mme [M] et M. [W] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Dans leurs dernières conclusions d'intimés et appelants incidents en date du 17 mai 2022, M. [W] et Mme [M] demandent à la cour de :



à titre principal,

au visa des articles 1641 et suivants et 1645 du code civil,

- confirmer le jugement entrepris et le jugement rectificatif en ce qu'ils ont prononcé la résolution judiciaire de la vente du bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 14] cadastré section J numéro [Cadastre 6] selon acte de vente notarié régularisé le 16 novembre 2012 entre M. [Y] et Mme [G], vendeurs, et eux, acquéreurs, et ont condamné ceux-ci à régler solidairement (sic) les sommes suivantes, en conséquence de cette résolution :


les frais de notaire non contestés pour un montant de 12 000 euros

les frais de déménagement à hauteur de 2 000 euros

une somme de 1 000 euros à titre de préjudice moral


- les recevoir en leur appel incident pour le surplus des demandes financières découlant de la résolution de la vente, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de remboursement des intérêts d'emprunt et condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à leur verser la somme de 26 466 euros au titre des intérêts d'emprunt indûment versés pour la période du 15 décembre 2012 au 15 août 2019

A titre extrêmement subsidiaire,

- au visa de l'article 1644 du code civil, au titre de l'action estimatoire, faire droit à la demande de remboursement d'une partie du prix de vente, condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à leur rembourser à ce titre la somme de 70 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2016, date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire et, au besoin, faire arbitrer la partie du prix remboursable par experts

- au visa des articles 1792 et suivants, 1645 du code civil et 1147 du même code applicable à l'époque des faits, au titre de la violation par M. [Y] et Mme [G] de la clause contractuelle relative à la responsabilité des vendeurs pour tout dommage lié aux travaux de gros oeuvre, condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à leur verser une somme de 63 099,57 euros HT, avec TVA applicable au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir, au titre des travaux de réparation avalisés par expertise judiciaire et avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2016, date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire.



En tout état de cause,

- débouter M. [Y] et Mme [G] de leur demande de complément d'expertise judiciaire et de l'ensemble de leurs demandes

- condamner M. [Y] et Mme [G] à leur payer une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du même code.



Sur ce,



Sur l'action en garantie des vices cachés



En droit, l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



La preuve de l'existence d'un vice caché préexistant à la vente incombe à l'acquéreur.



En outre, il résulte des articles 1643 à 1646 du même code que le vendeur qui ne connaissait pas les vices de la chose vendue doit uniquement restituer le prix de vente, en tout ou partie selon la gravité des vices et le choix de l'acquéreur de conserver ou non la chose, et rembourser les frais occasionnés par la vente en cas de résolution, tandis que celui qui en avait connaissance s'expose également au paiement de dommages et intérêts en réparation de l'entier préjudice causé à l'acquéreur, étant précisé que, si le vendeur non professionnel n'est pas présumé avoir connaissance de ces vices, il en va différemment du vendeur professionnel ou assimilé à un professionnel pour avoir lui-même réalisé les travaux qui en sont à l'origine.



Enfin, une clause de non-garantie des vices cachés n'est susceptible de décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu à cet égard que s'il ne connaissait pas, ou n'était pas tenu de connaître, les vices affectant la chose vendue.



En l'espèce, dans la mesure où, après avoir rejeté le 12 mars 2015 une première demande de récusation de M. [B] motivée par l'instance parallèle qui l'opposait alors personnellement au premier conseil des acquéreurs, le juge chargé du contrôle des expertises a jugé préférable de procéder à son remplacement le 17 février 2016, soit après la diffusion de son pré-rapport du 3 décembre 2015, au motif que, si les acquéreurs ne démontraient pas le bien-fondé de leurs accusations portées contre lui au sujet de son comportement envers eux-mêmes, leur expert privé et leur nouveau conseil lors de la deuxième réunion organisée le 26 novembre 2015 suite au dire déposé par ce dernier, l'apparence d'impartialité qui est la qualité essentielle d'un expert n'existait plus et que l'expert lui-même ne paraissait plus désireux de poursuivre sa mission dans de telles conditions, le premier juge ne peut qu'être approuvé d'avoir refusé de prendre en compte les conclusions de M. [B] qui, au demeurant, n'étaient pas définitives.



Tout au plus pourra-t-il être fait référence aux constatations figurant dans sa note technique 01 diffusée à l'issue de la première réunion d'expertise du 21 mai 2015, sauf à apprécier leur pertinence.



Ceci précisé, les constatations effectuées par les différents experts concernant les désordres affectant l'immeuble vendu peuvent se résumer comme suit :



- lors de sa visite du 23 janvier 2013, M. [H] de la SELARL A.Ct.E a constaté :


à l'intérieur de la pièce qu'il nomme 'le cellier' et qui correspond à la buanderie, une 'humidité massive' sur la plaque de plâtre sous l'évier à la jonction de la pénétration des tuyaux d'évacuation d'eau, où il a mesuré une 'humidité à saturation (100 %)'

dans la partie du vide sanitaire située sous le plancher bois de la buanderie depuis laquelle on peut y accéder par une trappe, une 'forte condensation', notamment à la périphérie de la structure parpaings sur laquelle s'appuie ce plancher, avec des 'champignons formant une surépaisseur de couleur blanche' qui recouvrent une partie du plancher bois, et des 'traces de stagnation d'eau régulière' au sol, ainsi que de 'l'humidité' à la jonction extérieure du plancher bois et du mur du garage

dans la partie du vide sanitaire située sous le plancher béton de l'habitation, une 'eau stagnante' en pied de fondation à proximité de la buanderie

sur le carrelage de la cuisine, deux 'microfissures' non désaflleurantes devant la porte de service de la buanderie, l'une sur cinq carreaux avec dégradation du joint ciment sur le pourtour de ces carreaux qui sonnent le creux, l'autre sur deux carreaux qui se détachent sous l'action mécanique du pied

à l'extérieur, une 'pente' de la dalle béton support de la pompe à chaleur




- lors de la réunion d'expertise du 21 mai 2015, M. [B] a constaté :


dans la buanderie, d''anciennes tâches de moisissures' (sic) sur la paroi de la contre-cloison sous le meuble de l'évier, avec un 'taux d'humidité superficielle mesurée 14/16 % - à considérer comme légèrement élevé'

dans le vide sanitaire sous la buanderie, de 'nombreuses gouttelettes d'eau', signes de 'condensation', en sous-face du film tendu sous le plancher haut, sans infiltrations notoires d'eau au travers des murets de fondation mais avec un possible ruissellement d'eau par fortes pluies depuis l'unique grille de ventilation de ce vide sanitaire, laquelle est humide et débouche à l'extérieur sous le niveau du sol fini

sur le carrelage du rez-de-chaussée, des 'fêlures' et 'micro-fissures' dans la cuisine, les toilettes et la salle d'eau, avec plusieurs joints dégradés et désagrégés ponctuellement, voire fissurés, de nombreux carreaux qui sonnent le creux et un jour de 1 à 2 mm au pied des encadrements de portes de distribution et sous quelques plinthes




- lors de sa visite du 17 juillet 2015, M. [H] a constaté :


dans la buanderie, le développement de l'humidité sur la plaque de plâtre sous l'évier et l'apparition d'humidité dans un angle de la cloison de distribution, au droit du plancher bois

dans le vide sanitaire, des 'spectres d'humidité' sur le pourtour en parpaings

sur le carrelage du rez-de-chaussée, l'évolution de la fissuration des carreaux et des joints dans la cuisine, les toilettes et la salle d'eau, avec un 'soulèvement' de deux carreaux, l'un devant le four, l'autre dans la salle d'eau, et '80 % de la surface totale du carrelage' qui sonne le creux




- lors de la réunion d'expertise du 26 novembre 2015, M. [H] a constaté :


dans la buanderie, une humidité variant 'entre 18 % et 28 %' selon les zones, à proximité de l'évier ou dans l'angle de la cloison

sur le carrelage du rez-de-chaussée, une proportion de carreaux sonnant le creux de '80 % pour la cuisine et le salon' et de '100 % pour le couloir, les toilettes et la salle d'eau'




- M. [R] a constaté :


dans la buanderie, des moisissures envahissant la paroi en plâtre cartonné BA13 sous l'évier et des taux d'humidité dans le plancher bois en panneaux OSB et les bois porteurs de ce plancher visibles en rive côté garage qui étaient très élevés en juin 2016 et, en dépit de la période de sécheresse estivale qui a suivi, encore élevés en septembre 2016 car de 15 % et croissant jusqu'à 18 % en se rapprochant de la façade extérieure, contre 0 % dans les parois verticales

dans le vide sanitaire sous la buanderie, qui 'se comporte comme une boîte de Pétri', de la condensation avec une 'prolifération de champignons' sur le sol argileux ayant subi les effets de plusieurs venues d'eau importantes, ce jusqu'à mi-hauteur du second rang de parpaings, suivies de rétractations et de fissurations, cette prolifération étant 'contaminante aux bois apparents sous la buanderie', et la présence, notée pour la première fois au compte-rendu de la réunion n°2 du 29 septembre 2016, de 'mérule' sur les rives et les montants de l'ossature bois ainsi que sur l'échelle d'accès en bois, ce 'à différents stades d'évolution, carpophoré orangé, bleuissement du bois, hyphes blanchâtres et moutonnements'

sur le carrelage du rez-de-chaussée, des microfissures principalement dans les zones les plus sensibles aux contraintes structurelles et de nombreux carreaux qui sonnent le creux

à l'extérieur, l'inclinaison, dans le sens de la pente du terrain, de la dalle béton posée directement sur le terrain naturel et servant de support à la pompe à chaleur.




S'ils jugent excessives les appréciations de l'expert privé et discutent des causes des désordres, les vendeurs ne contestent pas la matérialité des désordres d'humidité dans la buanderie et le vide sanitaire sous la buanderie, de microfissuration et sonorité creuse du carrelage et d'inclinaison du support de la pompe à chaleur, hormis la présence de mérule.



S'agissant de l'inclinaison du support directement accessible et visible de la pompe à chaleur, notée dès le 23 janvier 2013, soit deux mois après la vente, elle constitue un vice décelable par les acquéreurs lors de la vente, et non un vice caché.



S'agissant de la microfissuration et la sonorité creuse du carrelage, elles constituent des vices devenus apparents progressivement après la vente.



Néanmoins, l'expert [R] n'est pas techniquement contredit en ce qu'il indique que 'La microfissuration très limitée sur quelques carreaux n'est pas indicative d'une pathologie affectant la solidité de l'ouvrage ou son impropriété', excluant ainsi, comme l'avait fait l'expert [B], l'une des hypothèses, plus inquiétante, de l'expert [H] consistant en la mise en charge du plancher hourdis générant une flexion et des forces opposées, et ajoute, suite au sondage effectué avec l'assistance d'une entreprise de carrelage dans le séjour et à la dépose de deux carreaux de grès cérame, ayant montré des 'zones de non-adhérence du mortier (qui) fut étalé sur la poussière résiduelle de sulfate de calcium ou sur la laitance qui n'ont pas été éliminées', que 'La sonorité creuse résulte d'un défaut généralisé de collage des carreaux sur une chape anhydre insuffisamment préparée' et 'n'affecte pas la solidité de l'ouvrage pour le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné'.



Il s'en déduit que ces vices ne présentent pas le degré de gravité requis pour justifier la résolution de la vente.



S'agissant de l'humidité dans la buanderie et le vide sanitaire sous la buanderie, l'expert [R] l'attribue à un même phénomène de 'forte condensation' qui est 'la résultante de plusieurs malfaçons et de non-conformités dans la mise en oeuvre' :



- 'de la membrane de drainage vertical disposée le long des murs de soubassement', dont la 'mise en oeuvre est non-conforme à l'avis technique DELTA MS relatif au procédé de protection et de drainage des murs enterrés' en ce qu'elle est 'enfouie 10 cm sous le terrain naturel sans être fixée en tête', au lieu d'être fixée en partie haute contre le support, 10 cm au-dessus de la couche d'imperméabilisation (enduit de soubassement) avec un profilé de finition spécifique, ce qui 'entraîne les remontées capillaires dans les soubassements apparents de la façade principale, avec des auréoles et des marbures engendrées par ces remontées', étant rappelé que 'la fonction du drainage vertical est de protéger les murs de soubassement des venues d'eau, notamment quand le terrain est en déclivité'

- 'des ventilations du vide-sanitaire', qui 'n'ont aucune efficacité en raison de leur faible section et de leur mauvaise répartition (400 cm² dont 110 cm² en prise d'air extérieur)', alors que 'l'assiette de fondation est composée d'un sol à prépondérance argileuse' et que 'la maison est implantée perpendiculairement à une pente de l'ordre de 4 %' qui 'est propice aussi bien au ruissellement des eaux de surface qu'aux eaux circulant en sous-couche', de sorte que, si 'dans ce contexte géomorphologique, il était utile de prévoir un vide sanitaire' où 'la présence d'eau (...) ne constitue pas un désordre en soi' mais qui 'a pour fonction d'apporter la salubrité d'un espace tampon avec un volume d'air constamment renouvelé grâce à la ventilation', 'force est de constater que le phénomène inverse se produit au droit de la buanderie'

- 'du pare-vapeur' qui, d'une part, 'est posé à l'envers' sur la face extérieure de l'isolant mis en place sous le plancher bois, alors qu'il aurait dû l'être en face intérieure entre le plancher et l'isolant, de sorte que 'Les condensations de vapeur d'eau se forment obligatoirement dans l'épaisseur des panneaux en OSB et à l'intérieur du complexe isolant', d'autre part, 'n'est pas disposé avec une parfaite continuité verticale en périphérie de la structure en bois et autour de la trappe d'accès', ce qui 'va permettre l'imprégnation de la structure en bois du plancher par les venues d'humidité du vide-sanitaire', enfin, consiste en 'un pare-pluie en lieu et place d'un pare-vapeur', c'est-à-dire une 'membrane imperméable' qui 'va servir à la fois de barrière à la vapeur d'eau et de réservoir à l'humidité'.



Il s'est ainsi expliqué de manière suffisamment précise et motivée, contrairement à ce que soutiennent les vendeurs, sur le rôle causal de la membrane de drainage, de la ventilation du vide sanitaire et du pare-pluie dans l'apparition des désordres d'humidité et, en particulier, n'a nullement dit que ces désordres proviendraient d'infiltrations d'eau depuis la façade principale sur rue, à l'opposé de la buanderie, mais seulement que les traces de remontée d'humidité visibles sur les soubassements apparents de la façade principale témoignent que la membrane disposée le long des murs de soubassement n'assure pas sa fonction de protection.



Les vendeurs ne contestent, d'ailleurs, ni le phénomène de condensation décrit, ni l'insuffisance de ventilation du vide sanitaire déjà notée par l'expert [B], ni les défauts de conformité et de pose du film mis en oeuvre en guise de pare-vapeur et, s'ils prétendent désormais que la membrane verticale disposée le long des murs de soubassement a pour seule vocation de retenir les poussées de terre, la photographie de cette membrane au droit du sondage réalisé devant le pignon, figurant en page 22 du rapport d'expertise de M. [R], est radicalement insuffisante à justifier d'une telle allégation qui n'a été formulée ni devant cet expert qui précise à la même page que les vendeurs, interrogés, n'ont pas souhaité que soit réalisé d'autre sondage, ni devant l'expert [B] qui a, lui aussi, parlé d'un 'film drainant extérieur' même s'il a, pour sa part, estimé que l'inversion du sens de pose de cette membrane était pratiquement sans conséquence sur les désordres d'humidité, ce qui a été contredit ensuite par l'expert [R].



À supposer que le défaut de ventilation de la buanderie ait contribué aux désordres constatés dans cette pièce, il ne suffit pas à expliquer leur localisation sur une paroi confinée derrière le meuble sous l'évier et dans un angle en pied de cloison et, en tout état de cause, il résulte de l'absence de ventilation mécanique contrôlée, pourtant obligatoire dans une pièce humide telle que la buanderie comme l'ont relevé tant l'expert [B] que l'expert [H], donc d'un vice de construction, plutôt que du comportement des acquéreurs qui auraient laissé les volets fermés quelles que soient la saison et l'heure auxquelles les proches des vendeurs, qui en ont attesté, passaient devant la maison.



Il y a donc lieu de considérer que les désordres d'humidité procèdent de vices de construction qui préexistaient à la vente.



En ce qui concerne la gravité de ces désordres, l'affirmation alarmante de l'expert [R] sur la présence de mérule détectée le 29 septembre 2016, qui a justifié qu'il informe les parties de 'la dangerosité de ce champignon lignivore qu'il convient d'enrayer sans délai en brûlant les bois infectés et en créant des ventilations réparties judicieusement dans le vide-sanitaire', repose sur une simple observation à l'oeil nu, sans le moindre prélèvement pour analyse.



Or elle est contredite par les investigations techniques réalisées postérieurement au jugement entrepris à la demande des acquéreurs qui, après avoir quitté les lieux pour emménager dans la maison voisine prise à bail à effet du 23 novembre 2018 mais avant de restituer l'immeuble litigieux aux vendeurs le 22 juillet 2019, ont fait procéder le 28 mars 2019, sous le contrôle d'un huissier de justice, à des constatations et prélèvements de moisissures blanchâtres sur l'échelle en bois et l'ossature en bois du plancher haut du vide sanitaire par un expert diagnostiqueur de la société Citodiag en vue de déterminer la nature exacte du champignon rencontré par analyses en laboratoire, ce qui a abouti à un rapport remis le 4 avril 2019 par cette société concluant à une 'infestation de Antrodia serialis', et non de mérule ou 'Serpula lacrymans'.



Le constat d'huissier dressé le 22 juillet 2019 en présence des vendeurs, préalablement à la restitution des clés à ceux-ci, confirme, d'ailleurs, que, malgré l'absence de traitement fongicide entrepris dans l'intervalle, l'infestation par les champignons, toujours présente sur les bois de l'échelle et des solives du plancher haut du vide sanitaire, lesquels sont effrités, voire fortement effrités par endroits, ne s'est pas étendue à la buanderie, au garage adjacent ni à d'autres pièces de la maison, alors que la dispersion des spores de mérule arrivée à maturité peut contaminer un bâtiment et son environnement de manière rapide, voire foudroyante.



Toutefois, cette autre variété de champignon lignivore engendre, à l'instar de la mérule et même si son développement est moins spectaculaire, une pourriture cubique des bois infestés en détruisant leur cellulose et en les disséquant en petits cubes, comme cela a été constaté le 28 mars 2019 par l'huissier de justice sur les poutres en bois constituant l'ossature du plancher haut du vide sanitaire, décrites comme 'saturées d'eau', 'très friables et totalement pourries pour plusieurs d'entre elles' et dégradées en 'fragments de bois (qui) forment des carrés', et confirmé par le rapport de la société Citodiag qui conclut à la 'présence de pourriture cubique sur le plancher haut en bois du vide sanitaire' et chiffre à 95 % le taux d'humidité du prélèvement d'ossature de ce plancher pour une température de 11°.



Il est donc démontré que l'humidité à l'origine du développement de ce champignon a fragilisé la structure porteuse du plancher de la buanderie en provoquant une perte de résistance mécanique des bois qui la composent.



Dans ces conditions, quand bien même il a fait erreur sur le type de champignon incriminé, l'expert [R] ne peut qu'être approuvé d'avoir estimé que 'ces désordres ou vices attachés à la mise en oeuvre du drainage vertical périphérique, des ventilations du vide-sanitaire et du pare-vapeur sous la buanderie, affectent la solidité de l'ouvrage pour le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné'.



Il y a donc lieu de considérer que les désordres d'humidité constituent des vices graves, quand bien même ils affectent uniquement la buanderie, qui fait partie des pièces habitables (elle est citée dans l'acte authentique de vente parmi les pièces du rez-de-chaussée de la maison d'habitation à ossature bois, distinctement du 'garage accolé', et située à l'arrière de la cuisine depuis laquelle on y accède directement par une porte comme figuré sur les plans du permis de construire, même si elle se trouve sous l'avancée du toit du garage et si une deuxième porte, non figurée sur ces plans, a été créée secondairement pour y accéder depuis le garage), et le vide sanitaire sous la buanderie, qui n'en fait pas partie.



En ce qui concerne le caractère caché de ces désordres, les acquéreurs ne disconviennent pas avoir constaté, lors des visites préalables à la vente qui ont eu lieu en période estivale, la première le 30 ou le 31 juillet 2012, la seconde le 24 août 2012 en présence de M. [O], nouveau compagnon de Mme [G], qui en a attesté, et du père de M. [W], non seulement les quelques moisissures sous l'évier, mais aussi l'humidité dans le vide sanitaire.



Toutefois, les acquéreurs n'étaient pas en mesure d'en comprendre la portée dès lors que la présence d'humidité dans le vide sanitaire n'est pas en soi une anomalie ni le signe nécessaire d'une insuffisance de ventilation qui n'a été révélée que postérieurement à la vente, que les traces de moisissures localisées exclusivement dans l'espace confiné du meuble placé sous l'évier n'étaient pas inquiétantes, que les vendeurs décrivent eux-mêmes l'humidité perceptible à l'époque de la vente comme 'peu importante et normale pour un local pris sur le garage, non habitable, à usage de buanderie' et que la présence d'un champignon lignivore et des destructions qu'il provoque n'a pu être détectée que postérieurement à la vente.



Il doit être souligné qu'ils exercent des professions, l'un de cariste, l'autre d'infirmière, étrangères au secteur du bâtiment, que la vente conclue suite à une annonce parue sur internet n'a 'fait l'objet d'aucune négociation ni par un professionnel, ni par un quelconque intermédiaire' comme indiqué dans l'acte authentique de vente et que les vendeurs ne justifient en rien des 'connaissances dans le domaine du bâtiment' qu'ils prêtent au père de M. [W].



Il y a donc lieu de considérer que les désordres d'humidité n'étaient pas apparents pour les acquéreurs.



Ils constituent, dès lors, des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil.



En ce qui concerne la connaissance de ces désordres par les vendeurs, il ne peut qu'être constaté qu'au-delà de sa profession de métreur qu'il déclare avoir exercée à l'époque en tant que dessinateur de charpentes industrielles dans un bureau d'études techniques et qui lui a permis d'établir lui-même les plans du 'projet de construction d'un pavillon' fournis à l'appui de la demande de permis de construire, participant ainsi à la maîtrise d'oeuvre de conception de la maison, M. [Y] a également participé directement aux travaux qui sont à l'origine des désordres.



En effet, les vendeurs ne démontrent pas avoir eu recours à des entreprises en dehors de celles mentionnées dans l'acte authentique de vente comme ayant effectué les travaux de maçonnerie, d'électricité, plomberie, chauffage, de couverture, de charpente et ossature, lesquels ne recouvrent pas la totalité des travaux de construction de la maison à ossature bois, en particulier ceux de terrassement et de drainage, et ils ne produisent aucune pièce de nature à contredire l'avis de l'expert [R] qui, après avoir pris connaissance du devis de l'entreprise de maçonnerie [Z] d'un montant de 4 564,48 euros et de ses deux factures émises pour un montant total de 4 016,14 euros, précise que 'La création du vide sanitaire et des drainages verticaux périphériques résulte des dispositions prises par Monsieur [Y] avec l'entreprise [Z] pendant le chantier' alors que le 'vide sanitaire (...) n'était pas prévu dans le marché initial conclu avec le maçon'.



En outre, ils admettent dans leurs conclusions que M. [Y] a 'aidé un peu' son beau-père à réaliser sur le vide sanitaire la pièce non chauffée ni ventilée à usage de buanderie 'avec de simples panneaux de bois', ce postérieurement à la construction du reste de la maison, et versent aux débats l'attestation d'un de leurs amis, M. [F], qui déclare avoir 'aidé [U] [Y], lors de la construction' et pouvoir 'assurer que l'isolation et tous les autres travaux ont été faits correctement (qualité et mise en oeuvre des produit)' (sic).



Il s'en déduit clairement que M. [Y] a participé personnellement aux travaux de construction, notamment de pose du plancher bois de la buanderie, de la trappe d'accès escamotable au vide sanitaire, de l'isolant en sous-face de ce plancher et du pare-pluie mis en place en guise de pare-vapeur sous cet isolant, comme l'a également retenu l'expert [R].



Il importe peu qu'il n'ait pas mesuré parfaitement les risques encourus en raison de ses connaissances techniques incomplètes dans le domaine de la construction.



Il y a donc lieu de considérer que les vendeurs, assimilés à un vendeur professionnel, sont réputés connaître les vices cachés affectant l'immeuble vendu et ne peuvent, comme tels, se prévaloir utilement de la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte authentique de vente.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a, au seul choix des acquéreurs et conformément à l'article 1644 du code civil, prononcé la résolution de la vente, condamné les vendeurs à restituer aux acquéreurs le prix de vente de 160 000 euros et dit que les acquéreurs doivent restituer la maison.



Les vendeurs doivent également rembourser aux acquéreurs les frais de notaire directement occasionnés par la vente s'élevant à la somme non contestée de 12 000 euros, sauf à observer que ce remboursement, dû y compris lorsque le vendeur ignorait les vices de la chose selon l'article 1646 du même code, ne s'analyse pas en des dommages et intérêts contrairement à ce qu'a estimé le premier juge.



En outre, en vertu de l'article 1645 du même code, les vendeurs réputés connaître les vices cachés doivent réparer l'intégralité des préjudices causés par ces vices aux acquéreurs.



Les préjudices indemnisables comprennent, d'une part, les frais de déménagement que les acquéreurs ont dû exposer pour libérer les lieux, évalués par le tribunal à la somme de 2 000 euros qui n'est pas en elle-même critiquée, d'autre part, le préjudice moral lié aux tracas provoqués par la découverte des vices, évalué par le tribunal à la somme de 1 000 euros qui n'est pas davantage critiquée, enfin, les intérêts du prêt immobilier inutilement souscrit pour financer l'acquisition de l'immeuble litigieux, l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 22 novembre 2006 invoqué par les vendeurs pour y faire obstacle n'étant nullement transposable à l'espèce puisqu'il concerne les frais afférents au surplus indu du prix de vente dans le cadre d'une action en diminution du prix intentée sur le fondement de l'article 46 alinéa 7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par l'acquéreur d'un lot de copropriété dont la superficie privative s'avère inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte d'acquisition.



Les acquéreurs justifient avoir souscrit initialement pour financer l'acquisition un prêt Modulimmo d'un montant de 162 630 euros sur 300 mois au taux d'intérêt de 3,70 % l'an auprès de la Caisse de crédit mutuel de Cossé-le-Vivien, l'avoir renégocié pour souscrire en remplacement fin décembre 2015 deux prêts auprès de la Banque postale, à savoir un prêt Habitat modulable d'un montant de 81 274 euros sur 120 mois au taux d'intérêt de 1,75 % l'an et un prêt Habitat à paliers d'un montant de 73 851 euros sur 210 mois au taux d'intérêt de 2,10 % l'an, et avoir remboursé par anticipation ces deux nouveaux prêts le 15 septembre 2019 pour un montant global de 129 837,37 euros après avoir perçu des vendeurs le 2 août 2019 un dernier règlement de 1 187,04 euros qui a soldé l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre et des frais afférents aux mesures d'exécution forcée engagées, le principal de 160 000 euros ayant été réglé le 26 juin 2019.



Ils sont donc en droit de prétendre au remboursement des intérêts versés en pure perte au titre du prêt initial sur la période du 15 décembre 2012 au 15 décembre 2015, soit au vu du tableau d'amortissement versé aux débats la somme de 17 301,56 euros qu'ils arrondissent à 17 300 euros, et au titre des prêts renégociés sur la période du 15 janvier 2016 au 15 août 2019, soit au vu des tableaux d'amortissement versés aux débats la somme de 4 286,36 euros qu'ils arrondissent à 4 285 euros pour le prêt Habitat modulable et celle de 5 624,48 euros qu'ils réduisent à 4 881 euros (1 877 + 3 004) pour le prêt Habitat à paliers, l'ensemble représentant une somme de 26 466 euros.



En conséquence, les vendeurs seront condamnés à leur rembourser les frais de notaire d'un montant de 12 000 euros et à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme de 29 466 euros (2 000 + 1 000 + 26 466), ce in solidum à concurrence de la somme de 26 466 euros seulement car les acquéreurs ne sollicitent pas l'infirmation du jugement déféré en ce qui concerne les frais de notaire, les frais de déménagement et le préjudice moral qui, contrairement à ce qu'ils considèrent, n'ont pas fait l'objet d'une condamnation solidaire.



Sur les demandes annexes



Les acquéreurs, qui ont poursuivi à bon droit l'exécution du jugement déféré qui est réformé par la cour uniquement en leur faveur, ne sauraient être condamnés à rembourser aux vendeurs les sommes que ceux-ci leur ont versées au titre de l'exécution provisoire, ni à les indemniser, que ce soit des frais et intérêts afférents aux emprunts contractés pour financer la restitution du prix de vente ou des taxes foncières et cotisations d'assurance habitation acquittées depuis la restitution de l'immeuble.



Toutes demandes en ce sens des vendeurs seront donc rejetées, en ce compris leurs demandes de provision et d'expertise.



Parties perdantes, les vendeurs supporteront les dépens d'appel, ainsi que, en considération de l'équité et de la situation respective des parties, une somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par les acquéreurs en appel sur le fondement de l'article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier du même texte, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 en première instance.





Par ces motifs,

La cour,



Confirme dans les limites de sa saisine le jugement du 4 juin 2018 tel que rectifié le 24 septembre 2018, excepté en ce qu'il a condamné M. [Y] et Mme [G] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts et a débouté M. [W] et Mme [M] de leur demande au titre des intérêts d'emprunt.



L'infirmant de ces chefs et y ajoutant,



Condamne M. [Y] et Mme [G] à rembourser à M. [W] et Mme [M] ensemble la somme de 12 000 (douze mille) euros au titre des frais de notaire et à leur payer la somme de 29 466 (vingt neuf mille quatre cent soixante six) euros à titre de dommages et intérêts, ce in solidum à concurrence de la somme de 26 466 (vingt six mille quatre cent soixante six) euros.



Les déboute de leurs demandes de restitution des sommes payées au titre de l'exécution du jugement, de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice et d'expertise.



Les condamne à payer à M. [W] et Mme [M] ensemble la somme complémentaire de 3 000 (trois mille) euros en l'application de l'article 700 1° du code de procédure civile et les déboute de leur demande au même titre.







Les condamne aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du même code.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











C. LEVEUF C. MULLER