Cour d'Appel · 1ère Chambre — 12 juillet 2023

CF/CD



Numéro 23/02479 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 12/07/2023 







Dossier : N° RG 22/02816 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IK7V 





Nature affaire :



Demande relative à une servitude d'usage ou de passage des eaux







Affaire :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RAMONDIA



C/



[P] [V],



[W] [V] née [G]

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 17 Mai 2023, devant :



Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Madame [F], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANT :





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RAMONDIA pris en la personne de son syndic, la SARL CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté et assisté de Maître BACARAT, avocat au barreau de TARBES











INTIMES :





Monsieur [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [W] [V] née [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés et assistés de Maître CHAUMONT de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de TARBES























sur appel de la décision 

en date du 07 SEPTEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 21/02139 



EXPOSE DU LITIGE 



L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], situé sur la commune de [Localité 6] est composé de 680 appartements, d'un hôtel de 50 chambres et d'une galerie commerciale.



L'immeuble a été divisé lors de sa construction, en 1970, en :



- une copropriété horizontale (dite principale) dénommée : [Localité 4]-Tourmalet,

- cinq copropriétés verticales (dites secondaires), dénommées Izar, Ramondia, Iris, Edelweiss et Hermine.



Au sein de la copropriété Ramondia, [P] et [W] [V] sont propriétaires des lots 5003, 5015 et 5500.





Par acte d'huissier en date du 3 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia située [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, Cabinet l'immeuble syndic, a fait assigner [P] et [W] [V], devant le président du tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :



- 18 358,86 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2020,

- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- les frais nécessaires exposés pour le recouvrement des charges,

- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





Suivant jugement contradictoire en date du 7 septembre 2022 (RG n° 21/02139), le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond a :



- déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia située [Adresse 5] à [Localité 4],

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia située [Adresse 5] à [Localité 4] à payer à [P] et [W] [V], une indemnité de 1'500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia située [Adresse 5] à [Localité 4] aux dépens,

- dit que la présente décision sera signifiée par huissier de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l'article 675 du code de procédure civile.



Le tribunal a considéré que le mandat consenti au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia n'était pas daté et que les procès-verbaux d'assemblée générale ne justifiaient pas d'un mandat confié au cabinet l'immeuble Syndic. Il a donc déclaré irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia faute de qualité à agir. 





Le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia a relevé appel par déclaration du 18 octobre 2022 (RG n° 22/02816), critiquant l'ordonnance en ce qu'elle déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires Ramondia et le condamne à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.







Aux termes de ses dernières écritures en date du 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia, appelant, entend voir la cour :



- juger l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia représenté par son syndic, la SARL cabinet l'immeuble syndic recevable et bien fondé,



- infirmer et réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes en date du 7 septembre 2022,



- juger que le syndic, la SARL cabinet l'immeuble syndic avait qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires Ramondia dans le cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire,



- juger que le syndicat des copropriétaires Ramondia est recevable à agir à l'encontre de M. et Mme [V],



- condamner solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia pris en la personne de son syndic, la SARL cabinet l'immeuble syndic, la somme de 22 739,67 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2020,



- condamner solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia pris en la personne de son syndic, la SARL cabinet l'immeuble syndic, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- condamner solidairement M. et Mme [V] sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à tous les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement,



- condamner solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia pris en la personne de son syndic, la SARL cabinet l'immeuble syndic, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Les moyens du syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia sont les suivants : 



- l'irrégularité de l'absence de date du contrat de syndic a été relevée d'office par le tribunal ; il est produit aux débats le contrat signé et daté du 2 octobre 2020 ; 



- le procès-verbal d'assemblée générale du 3 décembre 2021 portant renouvellement du syndic est produit ; 



- le syndic avait donc mandat lors de l'assignation et de l'audience pour agir ; 



- au fond, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat ; 



- en application des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967, les époux [V] sont redevables de la somme de 22 739,67 € au titre des charges impayées arrêtées au 22 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2020 ; 



- les charges ne sont plus payées depuis de très nombreuses années et aucune proposition de règlement amiable n'a été faite par les époux [V] ce qui justifie des dommages-intérêts pour résistance abusive. 









Par ordonnance du 3 mars 2023, la présidente de la 1ère chambre civile de Pau a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 2 février 2023 par le conseil de Monsieur [P] [V] et de Madame [W] [V] née [G]. 



Le litige sera donc examiné en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile en vérifiant si les demandes sont régulières, recevables et bien fondées. 



Vu l'ordonnance de clôture du 17 mai 2023. 





MOTIFS 



En application des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, représenté par le syndic. 



En vertu des dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic désigné par assemblée générale.



Le premier juge a, à juste titre examiné la régularité du mandat de syndic dès lors que cela fait partie de ses pouvoirs, pour relever que celui-ci était dépourvu de date alors qu'il s'agit d'une formalité substantielle puisque le mandat est délivré pour une durée de dix-huit mois en vertu d'une décision d'une assemblée générale spécifique.



En cause d'appel, il est produit en pièce 16 le contrat de syndic n° 4374 en vertu de la décision de l'assemblée générale du 2 octobre 2020 des copropriétaires de la résidence Ramondia portant renouvellement du contrat de syndic dont le procès-verbal est également produit. Ce contrat désormais daté du 2 octobre 2020 sans qu'il ne soit démontré qu'il s'agit d'un faux doit être déclaré valable. Ce mandat a été ensuite renouvelé par décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2021 dont le procès-verbal est produit aux débats en pièce 10.



À la date de l'assignation du 3 novembre 2021, le syndic Cabinet l'Immeuble Syndic avait donc qualité pour agir. Le jugement sera donc infirmé sur ce point compte tenu de l'évolution du litige. Cependant, les dispositions relatives à l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées dès lors que le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia n'avait pas produit les pièces justificatives de la qualité à agir du syndic en première instance. 

 

Il convient d'évoquer le fond, les demandes étant déclarées recevables. 



En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l'espèce, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté selon le cas l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 



Le dernier relevé de compte arrêté au 22 novembre 2022 révèle un solde débiteur de charges d'un montant de 22 739,67 €. 



Sont produits aux débats les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Ramondia du 14 octobre 2017, 2 octobre 2020, 3 décembre 2021 outre le procès-verbal de l'assemblée spéciale du 26 mai 2021. 



Aucune de ses assemblées générales n'a approuvé les comptes des exercices visés dans le décompte des charges depuis 2015. Le procès-verbal du 3 décembre 2021 apporte une explication à cette situation au point 19 relatif aux informations sur les procédures en cours où il est indiqué que de manière à pouvoir arrêter les comptes de chaque syndicat des copropriétaires secondaire dont Ramondia pour les exercices 2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020, leurs syndics respectifs ont demandé vainement au syndicat des copropriétaires principal de leur communiquer les décomptes individuels de charges de chaque syndicat des copropriétaires secondaire concerné, et ceux-ci ont été déboutés de leur demande en communication de pièces et d'expertise. Il est précisé que Me [S] nommé en raison d'une situation financière en difficulté n'a produit aucun document comptable permettant... aux syndics de régulariser quatre exercices de comptes. 



Aussi, il n'appartient à la présente cour d'apprécier les motifs légitimes ou non d'absence d'approbations des comptes mais de tirer la conséquence de leur absence avec l'impossibilité de condamner les époux [V] aux charges dont les comptes auraient dû être approuvés soit jusqu'à l'exercice 2021 inclus. 



En revanche, dès lors que le budget prévisionnel de 2022 a été approuvé par l'assemblée générale du 3 décembre 2021, les appels de fonds pour les provisions pour charges sont exigibles et justifiés par une décision d'assemblée générale et il y a lieu de les retenir à hauteur de la somme de 4 177,55 € résultant de la différence entre l'arriéré total réclamé de 22 739,67 € et le solde au 1er janvier 2022 avant appel budget du 1er mars au 31 mars 2022. 



Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement de la somme de 4 177,55 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022 date des conclusions, valant mise en demeure en application de l'article 36 du décret du 17 mars 1967. 



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia ne justifie pas d'une résistance abusive permettant l'allocation de dommages-intérêts distincts du retard dans le paiement déjà compensé par les intérêts moratoires. Il sera donc débouté de sa demande en dommages-intérêts. 



L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia uniquement en cause d'appel une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia, 



statuant à nouveau : 



Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia dirigées contre Monsieur [P] [V] et de Madame [W] [V] née [G], 



y ajoutant : 



Condamne solidairement Monsieur [P] [V] et de Madame [W] [V] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia la somme de 4 177,55 € correspondant aux appels de provisions de l'exercice 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, 



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia du surplus de ses demandes, 



Condamne solidairement Monsieur [P] [V] et de Madame [W] [V] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 









Condamne solidairement Monsieur [P] [V] et de Madame [W] [V] née [G] aux dépens. 



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











Carole DEBON Caroline FAURE