Cour d'Appel · 1ère Chambre — 12 juillet 2023

CF/CD



Numéro 23/02471 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 12/07/2023 







Dossier : N° RG 22/02915 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ILJW 





Nature affaire :



Autres demandes relatives à la vente





Affaire :



[M] [I]



C/



[H] [P] 

épouse [J], 



[T] [F], 



[D] [P] 

épouse [B], 



[A] [V] [P] épouse [N] [G]

















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 17 Mai 2023, devant :



Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :





APPELANTE :





Madame [M] [I]

née le 02 février 1981 à [Localité 13] 

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représentée et assistée de Maître BOURDALLÉ de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de BAYONNE







INTIMEES :





Madame [H] [P] épouse [J]

née le 30 janvier 1964 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]



Madame [T] [F]

née le 26 octobre 1935 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]



Madame [D] [P] épouse [B]

née le 08 janvier 1961 à [Localité 13]

de nationalité Française

'[Adresse 14]'

[Localité 6]



Madame [A] [V] [P] épouse [N] [G]

née le 30 septembre 1959 à [Localité 11] 

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]





Représentées par Maître SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocat au barreau de TARBES

Assistées de Maître NORAY - ESPEIG de la SELARL NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de TOULOUSE















sur appel de la décision 

en date du 12 OCTOBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 22/00249 

EXPOSE DU LITIGE 



Le 30 novembre 2021, Madame [M] [I] a acquis une maison située sur la commune de [Localité 11] des consorts [F]-[P] pour un prix de 62 000 euros. Elle a constaté peut de temps après, lors d'un épisode pluvieux, des infiltrations d'eau en partie basse des murs du rez-de-chaussée. Elle a fait réaliser un constat d'huissier le 8 mars 2022 qui mentionne des traces d'humidité de salpêtre et des traces d'inondation sur un coffret électrique. 



Par acte d'huissier en date des 28 juin et 1er août 2022, Madame [M] [I] a fait assigner Madame [T] [F], Madame [A] [P] épouse [N] [G], Madame [D] [P] épouse [B] et Madame [H] [P] épouse [J], devant le président du tribunal judiciaire de Pau statuant en référé, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins d'obtenir la mise en oeuvre d'une mesure d'expertise.



Suivant ordonnance contradictoire en date du 12 octobre 2022 (RG n° 22/00249), le juge des référés a :



- rejeté la demande d'expertise judiciaire de Mme [I],

- rejeté toutes demandes plus amples et contraires,

- condamné Mme [I] à verser aux consorts [F]-[P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [I] aux dépens.



Le juge des référés a relevé que :



- Madame [I] a eu l'occasion de visiter l'immeuble à deux reprises, et les trous dans le mur de la maison sont parfaitement visibles, 

- plusieurs éléments démontrent qu'une inondation importante est survenue après la vente, dont il est difficile de mesurer les conséquences,

- l'édification de la maison, au bord d'une rivière et le relevé des différentes crues et inondations auraient dû attirer l'attention de l'acquéreur,

- Madame [I] ne démontre pas de motif légitime pour solliciter une expertise judiciaire.





Madame [M] [I] a relevé appel par déclaration du 26 octobre 2022 (RG n° 22/02915), critiquant l'ordonnance dans l'ensemble de ses dispositions.



Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 10 mai 2023, Madame [M] [I], appelante, statuant sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, entend voir la cour :



- dire et juger recevable l'appel interjeté par Mme [M] [I] ;



- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



statuant à nouveau,



- débouter Mme [T] [F], Mme [A] [V] [P] épouse [N] [G], Mme [D] [P] épouse [B], Mme [H] [P] épouse [J], de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;



- ordonner une expertise judiciaire, au contradictoire de Madame [T] [F], Madame [A] [V] [P] épouse [N] [G], Madame [D] [P] épouse [B], Madame [H] [P] épouse [J], ce sur l'immeuble dont Madame [I] est propriétaire sis à [Adresse 12] sur la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 3],



- désigner tout expert qu'il lui plaira avec la mission suivante :



* se faire communiquer, par toute personne, tous documents, pièces et informations qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux, sis à [Adresse 12] sur la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 3], après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils, et en faire la description,

* rechercher et décrire l'état actuel du bien immeuble litigieux, notamment relativement aux désordres affectant l'immeuble litigieux conformément au procès-verbal dressé par Me [E], huissier de justice, en date du 8 mars 2022,

* détailler les causes des désordres, malfaçons et inachèvements relevés et fournir tous éléments permettant à la juridiction d'en déterminer l'imputabilité,

* indiquer les conséquences des désordres constatés quant à l'habitabilité, l'esthétique de l'immeuble, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

* indiquer et préciser les solutions appropriées pour y remédier, en évaluer le coût et la durée,

* fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

* évaluer l'ensemble des chefs de préjudices subis par Mme [I] notamment matériels, financiers, de jouissance, esthétiques ou encore moraux,

* en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant exécutés par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux,

* entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachant, recueillir les dires écrits des parties et y répondre,

* fournir, compte tenu de la spécificité technique de l'espèce, toutes observations, tous renseignements permettant de statuer sur le litige opposant les parties ;



- dire que l'expert pourra se faire assister par tout spécialiste de son choix, à charge de préciser dans son rapport la nature des actes dont il aura sollicité l'exécution et l'identité du spécialiste consulté ;



- dire que l'expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 du code de procédure civile et qu'il devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles à déposer au greffe dans le délai de trois mois à compter de la date figurant sur l'avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises ;



- dire qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis il sera pourvu à son remplacement d'office, ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises ;



- fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans le délai qui sera impartie par l'ordonnance à intervenir,



- réserver les dépens.



Les moyens de Madame [I] sont les suivants : 



- des travaux de peinture ont été réalisés dans l'immeuble antérieurement à la vente sur les soubassements piqués de salpêtre pour tenter de dissimuler les infiltrations et les remontées d'humidité ; des meubles dissimulaient les taches d'humidité ; 



- 58 trous ont été dénombrés sur la façade de la maison côté rivière difficilement accessible et cela traduit des mesures conservatoires de l'immeuble par les vendeurs pour aérer l'immeuble ; 









- la clause d'exclusion des vices cachés ne peut s'appliquer puisque les vendeurs connaissaient le vice de l'humidité structurelle et qu'ils ont tenté de le dissimuler et la garantie des vices cachés constitue un motif légitime pour voir ordonner une mesure d'expertise ; 



- l'immeuble est affecté d'un défaut de drainage du sol sous l'immeuble et de difficultés de récupération et d'évacuation d'eaux pluviales. 





Par conclusions déposées le 16 décembre 2022, Madame [T] [F], Madame [A] [V] [P] épouse [N] [G], Madame [D] [P] épouse [B], Madame [H] [P] épouse [J], sur le fondement des articles 145, 696 et 700 du code de procédure civile, entendent voir la cour :



- déclarer Madame [M] [I] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,



- confirmer l'ordonnance rendue le 12 octobre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Pau en ce qu'il a :



* rejeté la demande d'expertise judiciaire de Mme [I],

* rejeté toutes demandes plus amples et contraires,

* condamné Mme [I] à verser aux consorts [F]-[P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné Madame [I] aux dépens ;



statuant à nouveau, 



- condamner Madame [M] [I] à verser la somme de 3 000 euros à Madame [T] [F], Madame [A] [V] [P] épouse [N] [G], Madame [D] [P] épouse [B], Madame [H] [P] épouse [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- la condamner aux entiers dépens de l'instance.



Les moyens des consorts [P] sont les suivants : 



- l'état du bien a justifié le prix attractif et modique de l'immeuble à 62 000 € ; 



- Madame [I] au cours des visites et de la vente était informée que le bien se trouve en zone humide du fait de la présence du ruisseau en contre-bas, que la commune dans laquelle se situe le bien, a fait l'objet de plusieurs arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, et que des travaux de rafraîchissement, d'isolation et de mise aux normes étaient à prévoir ; 



- les trous de la façade sud et la peinture étaient apparents et aucune manoeuvre dolosive n'a été commise ; 



- l'ensemble des désordres sont postérieurs à la vente et relèvent de l'inondation du 9 décembre 2021 dont le sinistre est garantie par la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle.





Vu l'ordonnance de clôture du 17 mai 2023. 













MOTIFS 



L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause en relevant que les visites de Madame [I] lui ont permis de voir les trous de la façade, qu'une inondation survenue le 9 décembre 2021 ne permet pas de mesurer les conséquences, que la zone d'édification de la maison au bord d'une rivière et le relevé des crues et inondations des dernières années auraient dû attirer l'attention de l'acquéreur, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient avec l'absence de motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel. 



À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter :



- l'ampleur du nombre de trous dans la façade sud dénombrés à 58 par l'huissier de justice démontre qu'ils ne pouvaient pas passer inaperçus ; il appartenait à Madame [I] qui devait se comporter en acquéreur vigilant et prudent de faire le tour de la maison, alors même que la façade litigieuse est bordée d'un talus de quelques mètres, en aplomb du ruisseau ; 



- l'environnement est humide de manière apparente du fait de la présence d'un ruisseau à l'aplomb de la maison, il appartenait à un acquéreur prudent et avisé de se renseigner sur les crues et inondations, dont les relevés sont accessibles au public y compris auprès de la commune de [Localité 11] dont le maire a fait une attestation sur la survenance d'une inondation en 2018 ; 



- la survenance d'une inondation sur la commune de [Localité 11] qui a affecté l'immeuble litigieux quelques jours après la vente est de nature à rendre difficile la démonstration d'un vice antérieur à la vente et alors qu'aucun élément de prise en charge de d'une assurance n'est produit sur la prise en charge de ce sinistre et la remise en état de l'immeuble ; 



- Madame [I] ne peut considérer que le défaut de drainage du sol sous l'immeuble et les difficultés de récupération et d'évacuation des eaux pluviales constituent un vice caché alors qu'il n'est pas démontré que l'état de salpêtre de la maison et les inondations en sont les conséquences alors que l'immeuble est juste situé au-dessus d'un ruisseau, dans une commune où les états de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue sont récurrents pour être avérés en 1983, 1999, 2009, 2018 et 2021 et alors que l'acte notarié de vente en page 17 mentionne que la commune a fait l'objet d'arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ; 



- il n'est pas démontré que le prix de 62 000 € pour une surface habitable de 100 m² avec cinq pièces sur un terrain de 200 m² était excessif et que l'acquéreur était en droit d'attendre de ce prix un immeuble en parfait état, exempt de défauts ; 



- aucune dissimulation fautive n'est caractérisée de nature à démontrer le succès d'une action alors qu'il existe une clause d'exclusion de garantie de vices cachés et que les trous de la façade dont la destination n'est pas explicite, la peinture de certains murs et la proximité immédiate d'un ruisseau étaient apparents. 



L'ordonnance du juge des référés qui a considéré à l'absence de motif légitime sera donc confirmée. 



L'équité commande d'allouer aux consorts [P] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions soumises à la cour, 



y ajoutant : 



Condamne Madame [M] [I] à payer à Madame [T] [F], Madame [A] [P] épouse [N] [G], Madame [D] [P] épouse [B] et Madame [H] [P] épouse [J] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Madame [M] [I] aux dépens. 



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











Carole DEBON Caroline FAURE