Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 13 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 13 JUILLET 2023



N° 2023/ 245













Rôle N° RG 22/01243 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYHA







[I] [U]





C/



S.C.I. MERMONVIL-1



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Martine DESOMBRE 



Me Sandy BRUNET-MANQUAT





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 11 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04044.





APPELANT





Monsieur [I] [U]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-9098 du 21/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







INTIMEE



S.C.I. MERMONVIL-1, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Sandy BRUNET-MANQUAT, avocat au barreau de NICE, assistée de Me Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 15 janvier 2020, la SCI MERMONVIL-1 a donné à bail à M. [F] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 310 euros outre 40 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 310 euros. 

Par acte du 24 juin 2020, la SCI MERMONVIL-1 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1130 euros de loyers restant dus.

Par acte d'huissier en date du 16 septembre 2020, la SCI MERMONVIL-1 a fait assigner M. [U] aux fins d'obtenir essentiellement la résiliation du contrat de bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. 



A l'audience du 6 avril 2021, la SCI MERMONVIL-1 a fait connaître que la demande d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation était abandonnée, le défendeur ayant quitté les lieux le 14 janvier 2021. Elle a, par ailleurs, sollicité sa condamnation au paiement de la somme actualisée de 1534 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au jour du départ des lieux ainsi qu'à celle de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 

Par jugement contradictoire en date du 11 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse a statué ainsi : 

-Donne acte à la société MERMONVIL-1 de l'abandon de ses demandes d'expulsion de M. [I] [U] et de condamnation à une indemnité d'occupation relativement à l'appartement sis [Adresse 3] et au contrat de bail signé par les parties le 15 janvier 2020, 

-Condamne M. [I] [U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 1534 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du départ des lieux, en ce non compris le dépôt de garantie, non déduit, 

-Déboute M. [I] [U] de toutes ses demandes, 

-Condamne M. [I] [U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-Condamne M. [I] [U] aux entiers dépens,. 

- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.



Par déclaration d'appel en date du 27 janvier 2022, M. [I] [U] a interjeté appel de ladite décision en toutes ses dispositions. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, M. [F] [U] demande à la cour de : 


Révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 27/04/2023, 

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :


*Condamné M. [U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 1534 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du départ des lieux, en ce non compris le dépôt de garantie, non déduit. 

* Débouté M. [U] de toutes ses demandes.

* Condamné M. [U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

* Condamné M. [U] aux entiers dépens. 


En conséquence, 


* Débouter la SCI MERMONVIL-1 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

* Condamner la SCI MERMONVIL-1 au versement de la somme de 5000 euros à M. [U] de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, 

* Condamner la SCI MERMONVIL-1 au paiement de la somme de 2000 euros à M. [U] au titre de son préjudice de jouissance, 

* Condamner la SCI MERMONVIL-1 au paiement de la somme de 3000 euros au titre de la procédure abusive, 

* Dire qu'en application de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts par effet de la décision de justice à intervenir, nonobstant tout appel, 

* Condamner la SCI MERMONVIL-1 à la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



A l'appui de ses demandes, M. [U] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 27 avril 2023 pour que soit admise aux débats le procès-verbal de Me [Y], Huissier de Justice à [Localité 6] dont il résulte que  M. [K] [O] ne voulait clairement pas de M. [U] comme locataire ; que contrairement à ce que suggérait la secrétaire de l'agence ALLFRA, il ne voulait pas encaisser les chèques remis par M. [U], malgré un bail déjà signé ; que le propriétaire de l'appartement, après visite le même jour, a reconnu que celui-ci n'était pas habitable en l'état, et qu'il ferait peut être des travaux à son retour sur [Localité 5] au mois d'avril 2020.

M. [U] expose essentiellement ne pas avoir visité l'appartement avant de signer le contrat de bail et de donner une somme totale de 810 euros par chèque ; qu'il devait entrer dans les lieux le 20 janvier 2020 mais que le logement était encore inhabitable et les travaux de rénovation n'étaient pas terminés ; que le bailleur lui avait affirmé qu'il ne paierait les loyers que lorsque les travaux seraient achevés ; qu'il n'a jamais occupé les lieux ; que l'installation électrique est dangereuse ; qu'aucun diagnostic ne lui a été remis ; que le logement est inhabitable ; que le décompte du bailleur ne tient pas compte du versement de l'APL de 270 euros par mois.





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI MERMONVIL-1 demande à la cour de : 


Confirmer le Jugement en date du 11 mai 2021, rendu par le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de GRASSE en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :


*Condamné M. [U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 1534 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du départ des lieux, en ce non compris le dépôt de garantie, non déduit. 


Et statuant à nouveau : 


* Condamner M.[U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 1534 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du départ des lieux, dépôt de garantie déjà déduit. 


Y ajoutant : 


* Débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, lesquelles sont mal fondées ; 

* Condamner M. [U] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 



A l'appui de ses demandes, la SCI MERMONVIL-1 rappelle que M. [U] s'est vu remettre les clés de l'appartement ; qu'il l'a fait assuré et en a eu l'entière jouissance entre le 1er février 2020 et le 14 janvier 2021, l'huissier ayant constaté le nom de M. [U] sur la boîte aux lettres de l'appartement ; que ce dernier est donc redevable des loyers et charges pour cette période ; que si M. [U] entend contester le décompte locatif, il lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil, de rapporter la preuve des paiements dont il entend se prévaloir ; que de la même manière, il incombe à M. [U] de rapporter la preuve du caractère non décent du logement ; qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, les lieux sont présumés avoir été reçus en bon état de réprations locatives ; qu'il est défaillant dans cette preuve ; que l'état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties mentionne un appartement en bon état.



Selon message électronique du 28 avril 2023, le conseil de l'intimée demande de voir écarter les dernières conclusions de l'appelant et ces dernières pièces notifiées après l'ordonnance de clôture du 27 avril 2023 alors qu'il ne justifie pas d'une cause grave permettant sa révocation.



MOTIVATION : 



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture : 



En vertu de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



En l'espèce, M. [U] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 27 avril 2023 pour voir admises ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le même jour ainsi que deux nouvelles pièces numérotées 20 et 21.



Or, ces deux pièces qui motivent ses dernières conclusions concernent la transmission par procès-verbal d'huissier de justice du 26 avril 2023 d'une conversation entre M. [U], d'une part, et d'autre par, M. [K] [O] et Mme [S] [O], co-gérants de la SCI MERMONVIL-1, qui se serait déroulée le 4 février 2020 et l'attestation datée du 27 avril 2023 de M. [C] [U], père de l'appelant, indiquant qu'il était présent lors de cette conversation.



Or, il convient de rappeler que le jugement déféré est postérieur à cette conversation et que l'appel en a été interjeté par M. [U] le 27 janvier 2022.



L'appelant avait donc tout loisir de faire constater cette conversation par huissier de justice bien antérieurement à l'ordonnance de clôture intervenue plus d'une année après ladite déclaration d'appel.



Il apparaît donc que ces deux nouvelles pièces et les conclusions prises postérieurement ne peuvent en aucun cas consister en une cause grave révélée depuis qu'a été rendue l'ordonnance de clôture. 



Il convient, par conséquent, de rejeter la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par M. [U].



En application des principes de la loyauté des débats et de la contradiction, il y lieu également d'écarter des débats ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 avril 2023 et ses pièces n° 20 et 21.



Ne seront donc prises en compte que ses conclusions n°2 et les pièces n°1 à 19.



Sur la demande en paiement des loyers : 



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, par acte sous seing privé du 15 janvier 2020, la SCI MERMONVIL-1 a donné à bail à M. [F] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 310 euros outre 40 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 310 euros. Ledit contrat prévoyait une prise d'effet au 20 janvier 2020.



Pour s'opposer à la demande en paiement des loyers échus, M. [U] soutient, sans le prouver, qu'il n'a pu visiter le logement avant la signature du bail.

Il indique également qu'il n'a jamais pu habiter dans les lieux du fait de leur caractère inhabitable et des travaux de rénovation non achevés.

Il prétend également que le paiement des loyers ne devait débuter qu'à l'achèvement des travaux.



Cependant, il n'est pas contesté que les clés de l'appartement, objet du bail, ont été remises à M. [U] et que celui-ci a réglé, outre les frais de 150 euros d'honoraires à l'agence ALLFRA, mandataire du bailleur, le montant du dépôt de garantie de 310 euros et le premier mois de loyer de 350 euros charges comprises.



En outre, il justifie avoir pris une assurance habitation contre les risques locatifs à compter du 20 janvier 2020 et reconnaît avoir mis son nom sur la boîte aux lettres.



Pour établir qu'il n'a jamais habité les lieux, il produit deux attestations, dont l'une émane de son père, qui ne remplissent pas les conditions de l'article 202 du code de procédure civile. 



Or, si Mme [H] atteste, le 17 juillet 2020, avoir hébergé M. [U] dans son appartement entre le 27 décembre 2019 et le 16 mars 2020, ce document ne suffit pas à prouver les allégations de ce dernier.



De même, le fait qu'il ait pu résider dans un autre lieu, comme cela résulte des modalités de remise de l'assignation du 16 septembre 2020, n'établit pas qu'il n'ait jamais occupé les lieux loués.



En outre, il convient de rappeler que la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat litigieux, prévoit des causes limitatives de fin de bail que sont, soit le congé donné par le bailleur ou le locataire conformément à l'article 15, soit la résiliation du bail demandée en justice par l'une des parties.



En l'espèce, il n'est pas démontré que M. [U] ait donné congé à la SCI MERMONVIL-1 conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 mais au contraire, il résulte des débats que c'est cette dernière, qui après avoir délivré un commandement de payer en date du 24 juin 2020, a demandé la résiliation du bail devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse.



En outre, M. [U] prétend qu'il n'aurait dû payer les loyers qu'une fois les travaux de remise en état terminés mais cette affirmation ne résulte d'aucune clause du bail, ni d'aucun autre élément probant.

Il ressort uniquement de la lettre de l'agence ALLFRA IMMOBILIER du 25 mai 2020 qu'il lui a été 'fait cadeau du loyer + charges du 15 au 31 janvier 2020". 



Enfin, le fait que n'ait pas été réalisé d'état des lieux d'entrée alors qu'en outre, il n'est pas démontré que le bailleur s'y soit opposé, ne suffit pas à établir que cela a été préjudiciable au locataire.



La SCI MERMONVIL-1 demande de voir condamner M. [U] à la somme de 1534 euros au titre des loyers et charges échus et impayé au jour du départ des lieux, dépôt de garantie déduit.



Il résulte des débats que l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 14 janvier 2021 et que la restitution des clés a eu lieu à cette date.



Cependant, la SCI MERMONVIL-1 produit un décompte arrêté au 17 novembre 2020 qui fait état d'un arriéré locatif de 1534 euros, qui mentionne le versement de la caisse des allocations familiales à raison de la somme de 270 euros par mois à compter du mois de mai 2020, au contraire de ce qu'allègue M. [U]. 



Il est constant que M. [U] a réglé le dépôt de garantie et le loyer et charges du mois de février 2020 et qu'il ne conteste pas d'autres points du décompte produit par l'intimée. 

Par conséquent, il convient de d'arrêter la créance locative de la SCI-MERMONVIL-1 à la somme de 1534 euros, dépôt de garantie non déduit, soit la somme de 1224 euros, une fois déduit le dépôt de garantie de 310 euros.



Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [I] [U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 1534 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du départ des lieux, en ce non compris le dépôt de garantie, non déduit.



Sur le préjudice moral et le préjudice de jouissance invoqués par M. [U] : 



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du bail litigieux, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...).

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...).



En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur ne peut opposer l'exception d'inexécution au commandement de payer les loyers au motif de désordres dans les lieux loués et d'une prétendue créance certaine de travaux, sauf s'il y a impossibilité totale d'utiliser les locaux. 



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, pour soutenir que les lieux loués sont inhabitables, M. [U] se contente de produire des photographies non datées et prises non contradictoirement sans qu'il soit possible de vérifier l'origine de ces clichés.

De même, les deux attestations susvisées ne suffisent pas à établir que les lieux étaient inhabitables.



De même, il paraît nécessaire de produire l'avis d'un technicien pour établir la dangerosité et l'absence de conformité de l'installation électrique, l'affirmation du locataire ne pouvant suffire à en faire la preuve.



De plus, s'il n'est pas constesté que le bailleur, représenté par son mandataire, avait fait réaliser des travaux de remise en état de son logement et avait donné son accord pour 'de petites reprises' à la demande du locataire, il conteste que les lieux loués étaient inhabitables et précise qu'il venait de le remettre en état 'pour plusieurs milliers d'euros' (pièce n° 3 et 4 de l'appelant).



En outre, en l'absence d'état des lieux d'entrée, il convient de faire application de la présomption prévue par l'article 1731 du code civil selon lequel le preneur est présumé avoir reçus les lieux louées en bon état de réparation locative, sauf preuve contraire.



Or, au vu des pièces produites, M. [U] ne démontre pas que les lieux étaient en mauvais état d'entretien lors de la prise d'effet du bail.



En outre, l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 14 janvier 2021 n'établit pas que les lieux étaient inhabitables ou indécents. 



Si y figure la mention de quelques désordres, il appartient au locataire sortant de prouver qu'ils sont dus à la faute du bailleur, à la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure tel que l'exige l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 



Par conséquent, M. [U] échoue à démontrer que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles et sera donc débouté de ses demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral et préjudice de jouissance.



Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur la demande de domages-intérêts pour procédure abusive formée par M. [U] : 



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que seul M. [U] succombe et que la demande en paiement formée par la SCI MERMONVIL-1 à l'encontre de ce dernier est jugée bien-fondée.



Par conséquent, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par l'appelant ne peut être jugée que mal fondée et il en sera débouté. 



Ainsi, le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.







Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, il convient de condamner M. [U], qui succombe, aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux textes applicables en matière d'aide juridictionnelle.

De même, il convient de confirmer le jugement déféré sur les dépens.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable de condamner M. [U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.



Le jugement déféré sera également confirmé sur les frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort : 





REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 27 avril 2023 ; 



ECARTE des débats les dernières conclusions de M. [F] [U] notifiées par voie électronique le 27 avril 2023 et ses pièces n° 20 et 21 ; 



CONFIRME le jugement déféré du 11 mai 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRASSE en toutes ses dispositions ; 



Y AJOUTANT : 



CONDAMNE M. [F] [U] à payer à la SCI MERMONVIL-1 la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 







DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 



CONDAMNE M. [F] [U] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux textes applicables en matière d'aide juridictionnelle.

 



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,