Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 13 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 13 JUILLET 2023









N° RG 19/03754 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LDWC









SCI JOUSSAUME-GLEYROUX



c/



[E] [Z]

[Y] [Z]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 18/05288) suivant déclaration d'appel du 04 juillet 2019





APPELANTE :



SCI JOUSSAUME-GLEYROUX

Loueur de fonds, 

[Adresse 4]



Représentée par Me Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[E] [Z]

né le 31 Octobre 1953 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]



[Y] [Z]

né le 08 Novembre 1955 à [Localité 6] (77)

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Madame Christine DEFOY

Greffier : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Suivant un compromis synallagmatique de vente du 02 août 2017 rédigé par la société Cabinet Bedin Immobilier, la SCI Joussaume Gleyroux s'est engagée, pour un montant de 202 500 euros, à acquérir de messieurs [E] et [Y] [Z], qui promettaient de le céder, un immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8]



Différentes conditions suspensives en faveur de l'acquéreur ont été insérées à l'acte, tenant notamment à l'obtention d'un prêt immobilier et à l'absence d'opposition à différentes conditions d'urbanisme.



La signature de l'acte authentique devait intervenir le 30 septembre 2017 mais ne s'est pas réalisée. 



A titre de clause pénale, il était prévu par la partie se refusant à exécuter son engagement le versement d'une somme représentant 10% du prix de vente, soit 21 835,60 euros. 



Considérant que la SCI Joussaume Gleyroux ne justifiait pas avoir sollicité de financement dans les termes prévus par le compromis, messieurs [Z] ont, par acte d'huissier du 1er juin 2013, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action en paiement du montant de la clause pénale et de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. 



Par jugement contradictoire en date du 29 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :



- constaté la caducité du compromis de vente du 02 août 2017 ;

- condamné la SCI Joussaume Gleyroux au paiement à messieurs [Z], ensemble, de la somme de 21.835,60 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2018 et capitalisation par années entières ; 

- débouté messieurs [Z] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ; 

- condamné la SCI Joussaume Gleyroux au paiement à messieurs [Z], ensemble, d'une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- ordonné l'exécution provisoire du jugement, dans la limite de 15 000 euros outre les dépens et frais irrépétibles ; 

- condamné la SCI Joussaume Gleyroux aux dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.



La SCI Joussaume Gleyroux a relevé appel de l'intégralité du dispositif de cette décision le 04 juillet 2019.



L'ordonnance rendue le 24 octobre 2019 par madame la première présidente de la présente cour a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire présentée par la SCI Joussaume Gleyroux et condamné cette dernière au paiement à messieurs [Z], ensemble, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'incident.



Une nouvelle ordonnance rendue le 04 juin 2020 par le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'instance présentée par messieurs [Z] mais condamné l'appelante à verser aux intimés la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





Dans ses dernières conclusions du 19 avril 2013, la SCI Joussaume Gleyroux demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-5, 1240 et 1241 du Code civil :

 

A titre principal : 

- d'infirmer le jugement de première instance et, statuant à nouveau : 

- de déclarer messieurs [Z] mal-fondés en leurs prétentions ; 

- de débouter messieurs [Z] de leurs entières demandes, fins et conclusions ; 

 

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande principale de messieurs [Z] :

- de réduire le montant de la clause pénale qu'elle sera condamnée à payer à messieurs [Z] à 3% du prix de vente, soit à la somme de 6.550,68 euros ; 



En tout état de cause : 

- de condamner messieurs [Z] au paiement d'une somme de 3.500 euros au visa de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Emilie Cambournac, avocate.





Suivant ses dernières écritures du 19 mai 2023, messieurs [Z] demande à la cour de, au visa des articles 1231-5, 1240, 1241 et 1304-3 du code civil, de :

 

- les juger recevable mais mal fondée en son appel, 

 - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

- Constaté la caducité du compromis de vente du 2 août 2017 entre l'appelante et eux-même relatif à l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8], 

- condamné la SCI Joussaume Gleyroux à leur payer, ensemble, les sommes de :

- 21.835,60 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2018 et capitalisation par années entières, 

- 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, 

- réformer le jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaire en réparation de leur préjudice moral et, statuant à nouveau, 

- condamner l'appelante à leur payer, ensemble, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, 

- débouter la SCI Joussaume Gleyroux de ses demandes, 

 

En tout état de cause : 

- condamner la SCI Joussaume Gleyroux au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ceux compris ceux de première instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2023.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. 



MOTIVATION



Sur la demande en paiement du montant de la clause pénale



Aux termes des pages 15 et 16 de l'acte du 03 août 2017, la SCI Joussaume Gleyroux s'est engagée, dans le cadre de ses obligations résultant des conditions suspensives instituées en sa faveur, à solliciter auprès de deux organismes prêteurs et de la société Tauxpremier à déposer un dossier de prêt d'un maximum de 218 356 euros sur une durée de 25 ans, au taux maximum hors assurance de 2% la première année et que la vente serait considérée comme caduque du fait de la non obtention du prêt à la suite du refus de trois offres, dans le délai de 120 jours, confirmée par la remise à l'agence immobilière de trois attestations de refus de prêt délivrées par trois organismes bancaires différents.



Il était également stipulé que les dossiers de prêt conformes aux stipulations ci-dessus énoncées devaient être déposés dans un délai maximum de soixante jours après la date de signature du compromis (02 août 2017) auprès de trois établissements financiers dont la SASU tauxpremier.com. 



Une première attestation de refus de prêt, à la suite de la demande présentée le 10 août 2017 par la SCI Joussaume Gleyroux qui apparaît conforme aux modalités prévues au compromis, a été rédigée le 03 avril 2018 par le Crédit Mutuel du Sud Ouest. Ce document indique par erreur que le dossier a été refusé 'fin novembre 2018" ce qui est chronologiquement impossible.



Une seconde attestation de la Société Générale en date du 27 janvier 2018, ultérieurement rectifiée par celle-ci au début de l'année 2023, précise que le prêt sollicité par l'appelante le 13 septembre 2017 a été refusé. Si le montant sollicité et la durée correspondent aux modalités définies dans le compromis, le taux de l'emprunt hors assurance n'est cependant pas mentionné sur ce document. 



Enfin, il apparaît que l'appelante n'a sollicité la SASU tauxpremier que le 23 avril 2018 à des conditions cependant ignorées. L'organisme lui a répondu le 03 mai 2018 qu'elle ne peut donner suite à la demande en raison du caractère professionnel du dossier présenté.



Le caractère négatif de la réponse et l'éventuelle impossibilité de contracter auprès de la SASU Tauxpremier.com sont sans incidence sur la tardiveté de la demande qui est imputable à l'appelante.



La SCI Joussaume Gleyroux ne peut reprocher à messieurs [Z] d'avoir érigé en condition suspensive la constitution d'une demande de prêt auprès de ce dernier organisme, celle-ci ayant donné son consentement éclairé à l'ensemble des clauses contractuelles insérées au compromis qui ont été stipulées en sa faveur.



L'article 1304-3 du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Ainsi, au regard de l'absence de demande auprès de la SASU Tauxpremier.com dans le délai imparti mais également de celle de démonstration d'une demande de prêt auprès de la Société Générale aux conditions prévues au compromis (taux d'intérêt), le tribunal a justement considéré que la condition suspensive était réputée accomplie du fait de la carence fautive de l'acquéreur de sorte qu'il est redevable du paiement de la clause pénale. 



Dans l'hypothèse de la confirmation de sa condamnation, la SCI Joussaume Gleyroux sollicite à titre subsidiaire une réduction du montant de la clause pénale en estimant que celui-ci est manifestement excessif.



Aux termes de l'article 1231-5 du Code civil : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne

peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précèdent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 



Dès le 13 février 2018, le notaire des acquéreurs a informé son confrère des deux refus de prêt qui ne pouvaient être que ceux des établissements bancaires Crédit Mutuel Sud Ouest et Société Générale et non celui de la SASU Tauxpremier comme l'affirme à tort l'appelante. 



Il n'est pas contesté que messieurs [Z] ont, dès le 14 mars 2019, mis en demeure la SCI Joussaume Gleyroux de s'acquitter du montant de la clause pénale.



Pour apprécier le caractère excessif de son montant, il convient de se placer à la date de la décision.



S'il apparaît que messieurs [Z] sont parvenus, après division de la parcelle devant initialement être cédée à la SCI Joussaume Gleyroux, à vendre une partie de celle-ci, ces opérations n'ont été réalisées qu'en mars 2019 de sorte que la durée de l'immobilisation du bien a été significative. En outre, il n'est pas établi que les vendeurs ont, par cette opération, totalement annihiler la perte financière résultant de l'échec de la transaction.



Le montant de la clause pénale représente 10% du prix de vente dans la très grande majorité des actes notariés de sorte que la somme prévue au compromis n'apparaît pas excessive.



En l'état, la SCI Joussaume Gleyroux échoue à démontrer le caractère manifestement excessif de la somme mise à leur charge par le jugement attaqué qui sera donc confirmé sur ce point.



Sur le préjudice moral



Messieurs [Z] ne justifient d'aucune atteinte à leur honneur ou leur considération résultant de l'inexécution fautive de la SCI Joussaume Gleyroux. En conséquence, la décision entreprise ayant rejeté leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera confirmée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Outre la somme mise à la charge de la SCI Joussaume Gleyroux en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement à messieurs [Z], ensemble, d'une indemnité complémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef. 



PAR CES MOTIFS



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;



Y ajoutant ;



- Condamne la société civile immobilière Joussaume Gleyroux à verser à messieurs [E] [Z] et [Y] [Z], ensemble, une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;





- Condamne la société civile immobilière Joussaume Gleyroux au paiement des dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,