Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 13 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 13 JUILLET 2023







N° RG 19/05845 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LJS5









SARL ALP IMMOBILIER 33

SAS ACTIV' IMMO



c/



[U] [D]

[M] [P]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 octobre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX ( RG : 18/09929) suivant déclaration d'appel du 06 novembre 2019





APPELANTES :



SARL ALP IMMOBILIER 33

demeurant [Adresse 4]



Représentée par Me Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX



SAS ACTIV' IMMO

demeurant [Adresse 3]



Représentée par Me Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[U] [D]

né le 15 Septembre 1996 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX



[M] [P]

née le 16 Avril 1994 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 17 mai 2023 en audience publique, devant la cour composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES 

Conseiller : Madame Christine DEFOY



Greffier lors des débats : Mme Chantal BUREAU



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



FAITS ET PROCÉDURE :



Le 15 janvier 2018, par l'entremise de la SAS Activ'Immo, la SARL ALP immobilier 33, propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], a signé un compromis de vente de cet immeuble avec M. [U] [D] et Mme [M] [P], moyennant le prix principal de 229.900 euros, avec pour conditions suspensives l'obtention par les acquéreurs d'un prêt maximum de 380 000 euros remboursable sur 25 annuités, au taux maximal de 2,10 % l'an et l'acceptation d'une déclaration préalable de réhabilitation d'une grange en habitation. 

Le versement d'une somme représentant 10% du prix de vente par la partie se refusant à exécuter son engagement a été prévue au titre de la clause pénale. 



Un dépôt de garantie, d'un montant de 8 000 euros, tel que prévu par l'engagement a été versé par Mme [P] et M. [D]. 



La réitération du compromis de vente, prévue au plus tard pour le 30 mai 2018, n'est jamais intervenue. 



Alléguant que Mme [P] et M. [D] ont refusé volontairement de réitérer l'acte en la forme authentique, par acte du 13 novembre 2018, la SAS Activ'Immo et la SARL ALP immobilier 33 les ont assignés devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de condamnation au paiement de la commission pour la SAS Activ' Immo ainsi que de la clause pénale pour la SARL ALP immobilier 33.



Par jugement du 16 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : 



- ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et a déclaré l'instruction close à la date du 4 septembre 2019, après réouverture des débats,

- débouté la SAS Activ' Immo et la SARL ALP immobilier de l'ensemble de leurs demandes,

- ordonné la restitution à M. [U] [D] et Mme [M] [P], ensemble, du dépôt de garantie de 8 000 euros et autorisé Maître [J], notaire, à leur remettre cette somme sur justification de la signification à partie de la présente décision,

- débouté M. [U] [D] et Mme [M] [P] du surplus de leurs demandes,

- ordonné, pour le tout, l'exécution provisoire du présent jugement, 

- condamné la SAS Activ' Immo et la SARL APL immobilier à payer in solidum à M. [U] [D] et Mme [M] [P], ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SAS Activ' Immo et la SARL ALP immobilier aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La SAS Activ'Immo et la SARL ALP immobilier 33 ont relevé appel du jugement le 6 novembre 2019 en ce qu'il :



- a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et a déclaré l'instruction close à la date du 4 septembre 2019, après rouverture des débats,

- les a déboutées de l'ensemble de leurs demandes,

- a ordonné la restitution à M. [D] et Mme [P], ensemble, du dépôt de garantie de 8 000 euros et autorisé Maître [J], notaire, à leur remettre cette somme sur justification de la signification à partie de la présente décision,

- les a condamnées à payer in solidum à M. [D] et Mme [P], ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnées in solidum aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 27 janvier 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a :



- constaté le désistement de Mme [P] et M. [D] de l'incident,

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- débouté Mme [P] et M. [D] du surplus de leur demande,

- condamné la société ALP Immobilier 33 et la société Activ'Immo aux dépens du présent incident.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 février 2020, les sociétés Activ'Immo et ALP immobilier 33 demandent à la cour de :



- réformer le jugement entrepris,

- condamner M. [D] et Mme [P] à leur payer la somme de 22 990 euros, conformément au contrat du 15 janvier 2018 pour avoir empêché la réalisation de la condition suspensive relative au financement, par application de l'article 1304-3 du code civil,

- les condamner à verser à la société Activ' Immo la somme de 9 900 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de sa commission, par application de l'article 1240 du code civil,

- les condamner à verser aux sociétés concluantes une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. 

- les débouter de toutes demandes, fins et conclusions.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 février 2021, Mme [P] et M. [D] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux du 16 octobre 2019 en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs, sauf en ce qu'il a débouté Mme [P] et M. [D] quant à leur demande de paiement de la somme de 5 000 euros pour procédure abusive initiée par les sociétés Activ'Immo et ALP immobilier 33,

En conséquence, 

- prononcer la caducité de la vente conditionnelle conclue entre la société ALP immobilier et Mme [P] et M. [D], ou subsidiairement sa nullité,

- débouter les sociétés Activ'Immo et ALP immobilier 33 de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- ordonner la restitution à Mme [P] et M. [D] du dépôt de garantie d'un montant de 8 000 euros, et autoriser Maître [J], notaire à [Localité 5], à leur remettre cette somme,

- condamner in solidum les sociétés sociétés Activ'Immo et ALP immobilier 33 à verser à Mme [P] et M. [D] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

- les condamner in solidum à verser à Mme [P] et M. [D] la somme de 5 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en cause d'appel,

- les condamner in solidum à rembourser Mme [P] et M. [D], le cas échéant, tous les frais inhérents à la procédure d'exécution forcée de l'arrêt à intervenir, par huissier de justice, en ce compris le droit proportionnel de l'article A444-32 du code de commerce.



En application de l'artcle 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions des parties. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2023.



L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mai 2023 et mise en délibéré au 30 juin 2023 puis prorogée au 13 juillet 2023.



MOTIFS : 



Sur la caducité du compromis de vente conclu entre les parties, 



Dans le cadre de leur appel, les sociétés APL Immobilier 33 et SAS Activ Immo sollicitent la réformation du jugement entrepris qui les a déboutées de leur demandes respectives tendant d'une part, à la condamnation des consorts [D] [P] à payer à la première la somme de 22 900 euros, sur le fondement de l'article 1304-3 du code civil et, d'autre part, à la seconde la somme de 9 900 euros à titre de dommages et intérêts, représentant le montant de sa commission perdue, en application de l'article 1240 du code civil. 



A cette fin, les sociétés appelantes concluent en premier lieu à la prorogation du compromis de vente conditionnelle, au delà du 15 mars 2018, date prévue pour la réalisation des conditions suspensives, alors que les intimés soutiennent pour leur part que celui-ci était caduc à cette même échéance, faute de réalisation desdites conditions. 



Elles considèrent en effet tout d'abord que le compromis a été prorogé par la volonté des parties, en application de l'article 1213 du code civil, dès lors que les concontractants ont souhaité poursuivre l'exécution de l'acte avant son expiration, et ce notamment en formulant le 26 avril 2018 une nouvelle demande d'autorisation de travaux, alors que celle formulée en premier chef le 9 mars 2018, avait été rejetée, laquelle au final a été acceptée le 18 mai suivant.



Subsidiairement, elles soutiennent que les parties, en exécutant leurs obligations après le délais initialement prévu, ont procédé à la tacite reconduction du contrat initial qui, en vertu de l'article 1215 du code civil, produit les mêmes effets qu'un renouvellement de contrat.



A ce titre, la cour ne pourra confirmer les termes du jugement entrepris qui a indiqué à juste titre que la date du 15 mars 2018 prévue pour la réalisation des conditions suspensives ne constituait nullement un terme extinctif, mais le point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait contraindre l'autre à s'exécuter. 



Par conséquent, dès lors que le 26 avril 2018, les acquéreurs ont sollicité une nouvelle demande d'autorisation de travaux, dans le prolongement de la précédente en date du 9 mars 2018 qui leur avait été refusée et qu'elle a abouti le 18 mai 2018, ladite condition suspensive a été réalisée, au vu et au su des vendeurs, passé le 15 mars 2018, ce qui constitue une prorogation tacite du compromis litigieux. 



En parallèle, la société ALP Immobilier 33 a été tenue informée par l'agence immobilière que le Crédit Mutuel de Sarlat avait donné son accord de principe sur le financement en délivrant une simulation de crédit dès le 20 février 2018, la décision définitive devant intervenir passé l'échéance du 15 mars 2018. 



Il résulte donc de ce qui précède que les parties ont procédé à une prorogation tacite du compromis de vente, en application de l'article 1213 du code civil, lequel de facto n'est pas devenu caduc à l'échéance du 15 mars 2018, comme ont tenté de le soutenir à tort les intimés. 



S'agissant de la seconde condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt bancaire par les acquéteurs, les sociétés appelantes estiment qu'elle est réputée accomplie, en application de l'article 1304-3 du code civil, dès lors que les acquéreurs en ont empêché l'accomplissement, en ne produisant pas à la banque les pièces requises, pourtant sollicitées à plusieurs reprises par le courtier.



A ce titre, les sociétés appelantes reprochent aux consorts [D] [P] de ne pas avoir transmis à la banque un dossier complet, en sorte que cette dernière s'est trouvée dans l'impossibilité de donner une suite favorable à l'accord de principe qu'elle avait transmis aux acquéreurs le 20 février 2018, suite à leur demande de financement formulée le 6 février précédent. 



Elles en veulent pour preuve les échanges de courriels intervenus entre la sociéré Artémis Courtage et les acquéreurs, entre le 9 juillet et le 14 août 2018, démontrant selon ellles que ces derniers n'ont pas été diligents et n'ont pas transmis au courtier les pièces financières nécessaires à l'instruction définitive de leur dossier. 



Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le refus de financement du Crédit Mutuel est intervenu le 13 juillet 2018 pour le prêt principal de 332 466 euros et que par conséquent la faute des acquéreurs ayant consisté à empécher la réalisation de la condition suspensive ne peut résulter du simple courriel de rappel du 9 juillet 2018, les autres messages étant inopérants, puisque postérieurts au refus de la banque. 

En outre, à aucun moment, le Crédit Mutuel du Sud-Ouest n'a indiqué que le refus de financement était correlé à une défaillance des acquéreurs qui n'avaient pas produit les pièces requises. Au contraire, dans un courrier du 19 janvier 2019, l'établissement bancaire a mentionnné que 'l'étude de votre dossier ne nous a pas permis d'y apporter une suite favorable', ce qui signifié que ce sont les éléments même du dossier et les pièces financières effectivement produites par les intimés qui ont obéré l'octroi du financement sollicité. 



De plus, contrairement à ce que soutiennent les sociétés appelantes, aucun élément objectif ne permet d'affirmer que l'attestation ainsi produite par la banque soit de pure complaisance et établie dans le seul et unique but de venir aux soutien des allégations erronées des consorts [D] [P].



Enfin, il résulte des éléments du dossier que l'offre de financement sollicitée par les acquéreurs était parfaitement conforme aux dispositions du compromis de vente, qui prévoyait à ce titre que 'l'acquéreur devait recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition à un prêt rentrant dans le champ d'application de l'article L313-1 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes : 



-montant maximum de la somme empruntée : 380 000 euros,

-durée maximale de remboursement : 25 ans,

-taux nominal d'intérêt maximum : 2,10% l'an ( hors assurance).



En effet, les consorts [D] [P], qui avaient à l'origine souhaité emprunté la somme de 386 226 euros sur 25 ans, ont été contraints, au regard de leur situation financière, de souscrire un prêt dit ' gigogne' associant un prêt de courte durée, de 35 766 euros, avec un taux bas et un prêt de longue durée à savoir 332 460 euros sur 300 mois à taux fixe, avec un taux élevé qui correspondent aux conditions contractuelles. Aucune faute ne peut être imputée de ce chef aux acquéreurs. 



Il en résulte que les sociétés appelants, auxquelles incombent la charge de la preuve, défaillent à démontrer que les acquéreurs ont commis une faute qui se trouve en lien avec le défaut de réalisation de la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt. 

Par conséquent, ladite condition ne pourra pas être considérée comme réputée accomplie au sens de l'article 1304-3 du code civil, en sorte que le compromis de vente signé le 15 janvier 2018 devra être déclaré caduc en l'absence de réalisation de ladite condition. 



Dans ces circonstances, le jugement déféré ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté la SAS Activ Immo et la SARL ALP Immobilier de leurs prétentions, la première ne pouvant solliciter l'octroi d'une rémunération et la seconde celui de la clause pénale contractuelle sur le fondement d'un compromis de vente caduque. 



Il sera également confirmé en ce qu'il a autorisé Maître [J], notaire, à restituer aux acquéreurs la somme de 8000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qu'ils ont versé au moment de la signature du compromis. 



Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, 



Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, les intimés persistent à solliciter la condamnation de leurs adversaires à leur payer la somme de 5000 euros pour résistance abusive. 



Toutefois, s'il est acquis que l'appel des sociétés APL Immobilier et de la SAS Activ Immo n'est pas justifié, les consorts [D] [P] défaillent à démontrer le caractère abusif de l'action judiciiaire ainsi diligentée par les sociétés appelantes. 



Il s'ensuit que le jugement déféré ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] et Mme [P] de leurs demandes formées de ce chef. 



Sur les autres demandes, 



Les dispositions prises en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en première instance seront confirmées. 



Enfin, il ne paraît pas inéquitable de condamner in solidum la SARL ALP Immobilier 33 et la SAS Activ Immo à payer à M. [U] [D] et à Mme [M] [P] la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d'appel. 



Ils seront également condamnés, dans les mêmes conditions à rembourser à M. [D] et à Mme [P], le cas échéant, tous les frais inhérents à la procédure d'exécution forcée de l'arrêt à intervenir exposés par les huissiers de justice, en ce compris le droit proportionnel de l'article A444-32 du code de commerce. 



Les sociétés appelantes seront pour leur part déboutées de leurs demandes formées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Dans les limites de l'appel, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant; 



Condamne in solidum la SARL ALP Immobilier 33 et la SAS Activ Immo à payer à M. [U] [D] et à Mme [M] [P] la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d'appel,



Condamne in solidum la SARL ALP Immobilier 33 et la SAS Activ Immo à payer à M. [U] [D] et à Mme [M] [P] la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d'appel,



Condamne in solidum la SARL ALP Immobilier 33 et la SAS Activ Immo à rembourser à M. [U] [D] et à Mme [M] [P], le cas échéant, tous les frais inhérents à la procédure d'exécution forcée de l'arrêt à intervenir exposés par les huissiers de justice, en ce compris le droit proportionnel de l'article A444-32 du code de commerce. 



Déboute la SARL ALP Immobilier 33 et la SAS Activ Immo de leurs demandes formées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 

 



Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, président, et par Mme Chantal BUREAU, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







Le Greffier, Le Président,