Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 13 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 13 JUILLET 2023









N° RG 20/00720 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LOMA









Société CAPELLI AQUITAINE

Société SCCV [Localité 11] 1



c/



S.A.R.L. CENTRE EXA DEVELOPPEMENT

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/00420) suivant déclaration d'appel du 10 février 2020





APPELANTES :



La société CAPELLI AQUITAINE, 

anciennement dénommée CAPELLI DUVAL AQUITAINE, société à responsabilité limitée unipersonnelle au capital de 10 000 euros, immatriculée sous le numéro 820 592 277 (RCS Lyon), ayant son siège [Adresse 2], à [Localité 9], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au dit siège



Société SCCV [Localité 11] 1

société civile immobilière de construction-vente au capital de 1 000 euros, immatriculée sous le numéro 830 519 310 (RCS Lyon), ayant son siège [Adresse 2], à [Localité 9], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au dit siège,



Représentées par Me Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de Me Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON





INTIMÉE :



S.A.R.L. CENTRE EXA DEVELOPPEMENT CED, 

société à responsabilité limitée au capital de 84.885 €, immatriculée au RCS d'Orléans sous le n° 444 833 149, prise en la personne de son représentant légal, venant aux droits de la SCI LA PENICHE, société civile immobilière au capital de 150 €, immatriculée au RCS d'Orléans sous le n° 435 409 230 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal



Représentée par Me Léon NGAKO-DJEUKAM de la SELARL BORGIA & CO, AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Madame Christine DEFOY

Greffier : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Suivant un compromis notarié de vente en date du 10 novembre 2016, la société civile immobilière La Péniche (la SCI La péniche) s'est engagée à vendre à la société Capelli Duval Aquitaine un terrain à bâtir situé [Adresse 10], cadastré section CO [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et section AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance de 33 ares et 54 centiares, moyennant le prix de 400.000 euros. 



La vente, qui devait être réitérée au plus tard le 10 janvier 2018, a été assortie de conditions suspensives stipulées -au seul bénéfice de l'acquéreur consistant notamment, pour la principale, dans l'obtention avant le 30 novembre 2017 d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait sans participation extérieure.



l1 était également prévu une prorogation de plein droit de ce délai dans le cas où le permis devait faire l'objet d'un recours contentieux dans les deux mois de son affichage et/ou d'un retrait dans les trois mois de sa délivrance au plus tard le 31 mai 2018 sous peine de caducité.



Le 3 novembre 2017, un avenant a été régularisé entre les parties aux termes duquel :

- le permis de construire devait être obtenu par la société Capelli Aquitaine le 15 mars 2018 au plus tard ;

- la date de signature de l'acte authentique de vente était reportée au 30 juin 2018, avec possibilité de prorogation de 6 mois en cas de recours contentieux contre le permis de construire.



Le permis de construire sollicité a été délivré le 15 mars 2018 à la société civile de construction vente [Localité 11] (la SCCV [Localité 11] 1), dont la société Capelli Duval Aquitaine est gérante.



Un recours à titre gracieux a été formé par des voisins le 23 mai 2018.



Cette contestation a été suivi d'un recours contentieux le 18 août 2018.



Dans un courrier du 27 novembre 2018, la SCI La Péniche a informé la société Capelli Aquitaine de sa volonté de ne plus vendre le bien immobilier.



Par acte d'huissier du 26 décembre 2018, la société Capelli Aquitaine, anciennement dénommée Capelli Duval Aquitaine, et la SCCV [Localité 11] 1 ont assigné la SCI La Péniche devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir la vente forcée du terrain à bâtir.



En cours d'instance, la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED (la S.A.R.L. CED) est venue aux droits de la SCI La Péniche.





Par jugement contradictoire en date du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :



- prononcé la caducité du compromis de vente du 10 novembre 2016 et de son avenant du 03 novembre 2017 à la date du 23 février 2019 à 0h,

- débouté la société Capelli Aquitaine et la SCCV [Localité 11] l de l'ensemble de leurs demandes,

- débouté la S.A.R.L. CED, venant aux droits de la SCI La Péniche, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné solidairement les sociétés Capelli Aquitaine et [Localité 11] 1 au paiement à la S.A.R.L. CED, venant aux droits de la SCI La Péniche, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.





Les sociétés Capelli Aquitaine et [Localité 11] 1 ont relevé appel de cette décision le 10 février 2020.



Dans leurs dernières conclusions du 24 juillet 2020, les appelantes demandent à la cour, sur le fondement des articles 1104, 1583 et 1589 du code civil, L 213-1 et L 213-2 du code de l'urbanisme, 699 et 700 du code de procédure civile : 



- de constater l'existence d'un accord des parties sur la chose et le prix pour la cession 

du terrain à bâtir situé [Adresse 10] à [Localité 11], moyennant le prix de 400 000 euros ; 

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : 

- a prononcé la caducité du compromis de vente du 10 novembre 2016 et de son avenant du 03 novembre 2017 à la date du 23 février 2019 à 0 h, 

- les a déboutées de leurs demandes ;

- les a condamnées au paiement à la S.A.R.L. CED, venant aux droits de la SCI 

La Péniche, la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ; 

 

Statuant à nouveau de ce chef : 

- de dire et juger parfaite la vente par la SCI La Péniche, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. CED, du terrain à bâtir situé [Adresse 10] à [Localité 11] .

- de les autoriser à procéder, en lieu et place de la S.A.R.L. CED et au nom de cette dernière, aux formalités nécessaires à la purge du droit de préemption urbain, et ce conformément aux dispositions en vigueur du code de l'urbanisme ; 

- de condamner la S.A.R.L. CED, dans le délai de deux mois qui suivra la signification qui lui sera faite par voie d'huissier de justice à la suite de la requête de la purge du droit de préemption urbain, à signer l'acte authentique de vente en l'étude de Maître [P], notaire à [Localité 8] ; 

- de dire et juger que, passé ce délai de deux mois et faute pour la S.A.R.L. CED d'avoir signé l'acte authentique de vente à leur profit, le jugement tiendra lieu d'acte authentique de vente à son encontre et vaudra transfert de propriété des biens de son patrimoine dans le leur ;

- d'autoriser la SCCV [Localité 11] 1 à procéder à toute publicité utile du jugement auprès du service de la publicité foncière compétent aux frais de la S.A.R.L. CED ;

- de condamner la S.A.R.L. CED à rembourser à la SCCV [Localité 11] 1 les frais de publication dudit jugement au service de la publicité foncière sur simple présentation qui lui en sera faite de la facturation desdits frais par acte extrajudiciaire ; 

- de rejeter toutes demandes, fins et moyens contraires ;

 

Pour le surplus : 

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la S.A.R.L. CED de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- de débouter la S.A.R.L. CED de son appel incident ;

 

A tous les titres : 

- de condamner la S.A.R.L. CED au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers frais et dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Maître Ingrid Thomas conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. 

 



Suivant ses dernières écritures du 25 mai 2020, la S.A.R.L. CED demande à la cour, au visa des articles 1104, 1583 et 1589 du Code Civil, L 2123-1 et L 213-2 du Code de l'urbanisme et 581 du Code de Procédure Civile, de :



- la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions, 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

- prononcé la caducité du compromis de vente du 10 novembre 2016 et de son avenant du 03 novembre 2017 à la date du 23 février 2019 à 0h,

- débouté les sociétés Capelli Aquitaine et [Localité 11] l de l'ensemble de leurs demandes,

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et, statuant à nouveau sur ce point :

- de condamner solidairement les sociétés Capelli Aquitaine et [Localité 11] 1 au paiement des sommes de :

- 10 000 euros pour procédure abusive,

- 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement les sociétés Capelli Aquitaine et [Localité 11] aux

entiers frais et dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la Selarl Borgia & Co (Me Léon Ngako-Djeukam) conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2023.





MOTIVATION



Les appelantes réitèrent en cause d'appel leur demande tendant à obtenir judiciairement la vente de l'immeuble.



En réponse, la S.A.R.L. Centre EXA Développement-CED soutient d'une part que le compromis complété par un avenant est devenu caduc, sans toutefois apporter de précisions dans ses dernières écritures sur la détermination de la date de la caducité, et d'autre part que la vente n'est pas parfaite au sens des dispositions des articles 1583 et 1589 du code civil.



Sur la caducité 



L'avenant au compromis du 03 novembre 2017 a stipulé que le permis de construire devait être obtenu par la société Capelli Aquitaine le 15 mars 2018 au plus tard et que la date de signature de l'acte authentique était reportée au 30 juin 2018 dans l'hypothèse d'un recours contentieux contre ledit permis. 



L'autorisation administrative est intervenue le 15 mars 2018 soit le dernier jour du délai contractuellement prévu.

 

Après un recours gracieux formé à l'encontre de cette décision, un recours contentieux a été introduit par les consorts [B] le 18 août 2018. 

 

Dans l'hypothèse d'une contestation contentieuse de l'autorisation administrative, l'avenant avait également précisé que : 'si le permis de construire fait l'objet d'un recours contentieux (...) dans les trois mois de sa délivrance, il est d'ores et déjà convenu que la durée de validité des présentes ne pourra dépasser un délai de 6 mois à compter de la notification du recours à l'acquéreur. Passé ce délai, les présentes seront caduques sauf accord conventionnel entre les parties'. 



Ces dernières ne contestent pas que le second recours a été intentée dans le délai de trois mois de sa délivrance et qu'aucun accord conventionnel n'a été rédigé par la suite.



Le recours contentieux a été signifié aux société Capelli Aquitaine et [Localité 11] 1 le 22 août 2018 comme l'indique le tampon apposé sur le courrier de maître [Z] de sorte que le dernier jour de signature de l'acte réitératif de vente, initialement fixé au 30 juin 2018, a été reporté au 22 février 2019 à 24h.



S'il apparaît effectivement que la S.A.R.L. Centre EXA Développement-CED n'a pas été informée en temps utiles par les acquéreurs de l'existence du second recours, il doit être observé que ceux-ci n'ont pas manqué à leurs obligations dans la mesure où ils n'y étaient pas contractuellement tenus. Les société Capelli Aquitaine et [Localité 11] 1 n'ont donc pas fait preuve d'une carence fautive sur ce point.



En définitive, le vendeur, demeuré dans l'ignorance de l'existence du recours contentieux, pouvait certes considérer, à la date à laquelle il a adressé un courrier à l'acquéreur, soit le 27 novembre 2018, que la vente était caduque. Pour autant, dans la mesure où il admet lui-même avoir eu connaissance de la contestation présentée devant le tribunal administratif à la fin de l'année 2018, soit bien avant la date d'expiration de la validité du compromis modifié par l'avenant (22 février 2019 à 24h), il aurait dû, une fois dûment informé par le courrier en réponse de l'acquéreur puis par l'assignation introductive d'instance, ne pas continuer à invoquer la caducité du compromis mais au contraire constater que les effets du compromis et son avenant perduraient jusqu'à la date du terme contractuellement prévu.



En conséquence, la jugement déféré ayant constaté la caducité de la vente sera réformé.



Sur le caractère parfait de la vente



En application des dispositions de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. 



Par ailleurs, selon l'article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. 



La S.A.R.L. Centre EXA Développement-CED affirme que les parties ont débuté de nouvelles négociations à la fin du mois de novembre 2018 portant notamment sur le prix de vente du bien immobilier au regard de l'augmentation de sa valeur qui est intervenue depuis la date de signature du compromis. Elle en déduit dès lors que l'accord des parties sur le montant de la transaction avait disparu de sorte que la vente ne peut être qualifiée de parfaite.



Si les sociétés Capelli Aquitaine et [Localité 11] 1 admettent que des discussions se sont bien déroulées à la suite du courrier du vendeur du 27 novembre 2018 dans lequel ce dernier soulevait la caducité du compromis, elles contestent que les échanges entre les parties ont porté sur le prix d'achat de l'immeuble ou sur un élément essentiel du contrat de vente.



Aucune des pièces versées aux débats ne permet d'accréditer le fait que les négociations ont consisté à remettre en cause le prix du bien immobilier initialement fixé par les parties dans le compromis ou même les éléments essentiels de la vente.



Ces discussions se sont très rapidement interrompues à la suite de la volonté manifestée par la S.A.R.L. Centre EXA Développement-CED de ne pas poursuivre l'opération projetée ce qui explique que l'assignation a été délivrée à son encontre dès le 26 décembre 2018, soit durant la période de validité du compromis modifié par son avenant.



Il y a dès lieu de constater que les parties étaient parvenues à un accord sur la chose vendue et son prix à la date de signature du compromis et que cet accord n'a pas été ultérieurement remis en cause de sorte que la vente était parfaite dès la date de sa signature. 



En conséquence, il sera fait droit à la demande de vente forcée présentée par la société Capelli Aquitaine et la SCCV [Localité 11] 1 de sorte qu'il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts réclamés par la S.A.R.L. Centre EXA Développement-CED au titre du caractère abusif de la procédure intentée à son encontre.



Les frais de publicité foncière resteront à la charge de la société Capelli Aquitaine et la SCCV [Localité 11] 1.



L'intimée ne s'oppose pas, dans l'hypothèse de l'infirmation du jugement de première instance, à ce que les appelantes procèdent en ses lieu et place aux formalités nécessaires à la purge du droit de préemption urbain. Il y sera en conséquence fait droit



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il n'y a pas lieu de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties, au stade de la première instance, le versement d'une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



En cause d'appel, il convient de condamner la S.A.R.L. Centre EXA Développement-CED à verser aux sociétés Capelli Aquitaine et [Localité 11] 1, ensemble, une indemnité de 5 000 euros sur ce fondement et de rejeter les autres prétentions de ce chef.



Les dépens de première instance et d'appel seront à la charge de la S.A.R.L. Centre EXA Développement-CED.



PAR CES MOTIFS



- Confirme le jugement rendu le 10 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a rejeté :

- la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED ;

- la demande présentée par la société Capelli Aquitaine et la société civile de construction vente [Localité 11] 1 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Infirme le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau :



- Déclare parfaite la vente par la société civile immobilière La Péniche, aux droits de laquelle vient la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED, à la société civile de construction vente [Localité 11] 1 du terrain à bâtir situé dans l'[Adresse 10] dans la commune de [Localité 11], cadastré sous les numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] de la section CO, et [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la section AN, d'une contenance cadastrale totale d'environ 33 ares et 54 centiares ; 



- Autorise la société Capelli Aquitaine et la société civile de construction vente [Localité 11] 1 à procéder, en lieu et place de la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED, et au nom de cette dernière, aux formalités nécessaires à la purge du droit de préemption urbain ;



- Condamne la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED, dans le délai de deux mois qui suivra la signification par voie d'huissier de justice de la purge du droit de préemption urbain qui sera effectuée par la société Capelli Aquitaine et la société civile de construction vente [Localité 11] 1, à signer l'acte authentique de vente en l'étude de Maître [P], notaire à [Localité 8] ;



- Dit que, passé le délai de deux mois visé ci-dessus et faute pour la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED d'avoir signé l'acte authentique de vente au profit de la société civile de construction vente [Localité 11] 1, le présent arrêt tiendra lieu d'acte authentique de vente à son encontre et vaudra transfert de propriété ;



- Dit qu'il appartiendra à la société civile de construction vente [Localité 11] 1 de procéder, à ses frais, à toute publicité utile du présent arrêt auprès du service de la publicité foncière compétent ;



- Rejette la demande présentée par la société Capelli Aquitaine et la société civile de construction vente [Localité 11] 1 à l'encontre de la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED au paiement des dépens de première instance ;



Y ajoutant ;



- Condamne la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED à verser à la société Capelli Aquitaine et la société civile de construction vente [Localité 11] 1, ensemble, une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne la société à responsabilité limitée Centre EXA Développement-CED au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par Maître Ingrid Thomas en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,