Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 juillet 2023

VS/RP



























































 

















COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SELARL LIANCIER - MORIN-MENEGHEL

- SCP GALLON-MAURY





LE : 13 JUILLET 2023

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 13 JUILLET 2023



N° - Pages







N° RG 22/00036 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DNKK



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 01 Décembre 2021 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [Z] [U]

né le 04 Décembre 1951 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



 - Mme [N] [Y] épouse [U]

née le 20 Février 1954 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par la SELARL LIANCIER - MORIN-MENEGHEL, avocat au barreau de NEVERS



timbre fiscal acquitté



APPELANTS suivant déclaration du 06/01/2022

INCIDEMMENT INTIMES



II - M. [G] [W]

né le 08 Janvier 1982 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 1]



 - Mme [M] [H]

née le 17 Juin 1979 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 1]



Représentés par la SCP GALLON-MAURY, avocat au barreau de NEVERS



timbre fiscal acquitté



INTIMÉS

INCIDEMMENT APPELANTS

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargé du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme CLEMENT Présidente de Chambre 

M. PERINETTI Conseiller

Mme CIABRINI Conseillère







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT







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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







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EXPOSÉ



Monsieur et Madame [U] ont consenti à Monsieur [W] et Madame [H] une promesse unilatérale de vente en date du 8 octobre 2016 portant sur un immeuble sis à [Localité 9], [Adresse 3], moyennant une somme de 200 000 euros et sous la condition suspensive pour les consorts [W]-[H] de l'obtention d'un prêt d'un montant de 176 000 euros souscrit auprès du Crédit Mutuel pour une durée de 25 ans au taux nominal d'intérêt maximum de 2,5 % l'an (hors assurance). 



Les signataires de ladite promesse unilatérale de vente avaient prévu que celle-ci devait être régularisée avant le 1er octobre 2017, ceci sous peine de caducité, une indemnité d'immobilisation d'un montant de 20 000 € devant être versée par les consorts [W] et [H] entre les mains du notaire, Maître [L]. 



Les consorts [W] et [H] ont invoqué les 26 septembre et 22 décembre 2017 un refus de prêt émanant du Crédit Mutuel, sollicitant ainsi le remboursement de la somme consignée .

 

Estimant que ce refus de prêt n'étant pas conforme aux conditions prévues par la promesse unilatérale de vente, Monsieur et Madame [U] ont refusé la restitution de l'indemnité d'immobilisation.



En l'absence d'accord entre les parties, Monsieur [W] et Madame [H] ont assigné Monsieur et Madame [U] devant le tribunal de grande instance de Nevers par acte du 30 août 2018, sollicitant la restitution sous astreinte de la somme de 20 000 € sur le fondement de la responsabilité contractuelle.



Monsieur et Madame [U] se sont opposés, à titre principal, à une telle demande et ont sollicité, à titre infiniment subsidiaire, l'octroi d'une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour cause de dol.



Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal judiciaire de Nevers a :

' Condamné Monsieur et Madame [U] à restituer à Monsieur [W] et Madame [H] la somme de 20 000 € séquestrée par Maître [L], notaire, avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 16 octobre 2017 et jusqu'à complet paiement

' Débouté Monsieur [W] et Madame [H] de leur demande d'astreinte et de dommages-intérêts pour procédure abusive

' Débouté Monsieur et Madame [U] de leur demande de dommages-intérêts

' Condamné Monsieur et Madame [U] à verser à Monsieur [W] et Madame [H] la somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

' Ordonné l'exécution provisoire de la décision.



[N] [U] née [Y] et [Z] [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 6 janvier 2022 et demandent à la cour, dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, de :

-Infirmer le jugement rendu le 1er décembre 2021 sauf en ce qu'il a débouté les consorts [H] ET [W] de leur demande d'astreinte et de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



Statuant à nouveau, 

- Débouter les Consorts [W] et [H] de l'ensemble de leurs demandes ; 



Reconventionnellement, 

- Dire et juger que les consorts [W] et [H] ne justifient pas d'un dépôt de demande de prêt valable ; 

- Dire et juger inopposable et nulle la condition suspensive compte-tenu des déclarations des consorts [W] et [H] ;



En conséquence, 

- Condamner les consorts [W] et [H] à payer aux époux [U] une somme de 20 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente. 



A titre infiniment subsidiaire, 

- Condamner les consorts [W] et [H] à payer et porter aux époux [U] une somme de 20 000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour dol réalisé par les consorts [W] et [H] ; 



En tout état de cause, 

- Condamner les Consorts [W] et [H] à payer et porter aux époux [U] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner les Consorts [W] et [H] aux entiers dépens. 



[G] [W] et [M] [H], intimés, demandent pour leur part à la cour, dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 juillet 2022, à la lecture desquelles il est pareillement renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, de :

- Dire et juger irrecevable et en tout cas mal fondé l'appel des époux [U], et les en débouter.

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 1er Décembre 2021.



Y ajoutant,

- Condamner les époux [U] à payer aux consorts [W]-[H] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- Débouter les époux [U] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

- Condamner les époux [U] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2023.



SUR QUOI



Il doit être rappelé, à titre liminaire, que la promesse de vente portant sur la maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 9], a été signée le 27 septembre 2016 et demeure donc soumise aux dispositions du Code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance numéro 2016 ' 131 du 10 février 2016, laquelle n'est entrée en vigueur que le 1er octobre 2016.



Selon l'article 1134 ancien de ce code, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».



Il résulte par ailleurs des articles 1176 et 1178 anciens du Code civil que « lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé (') » et « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ».



Au cas d'espèce, il est constant que selon acte authentique établi par Maître [L], notaire, le 27 septembre 2016, Monsieur et Madame [U], d'une part, et Monsieur [W] et Madame [H], d'autre part, ont régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur le bien immobilier précité, par laquelle les premiers ont conféré aux seconds la faculté d'acquérir ce bien, pour une durée expirant le 14 octobre 2017 à 16 heures, et moyennant un prix de 200 000 €.



En page 6 de ladite promesse, il était fait état de l'intention des bénéficiaires de réaliser le financement de ladite somme, augmentée des frais de vente évalués à 15 450 €, à concurrence d'un prêt bancaire de 176 000 € et de fonds personnels de 39 450 €.



Les parties étaient par ailleurs convenues, au bas de cette même page, que « le bénéficiaire déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard le 15 octobre 2016 à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires lui auront été transmises, la somme de 20 000 € » à titre d'indemnité d'immobilisation, qu' « en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci » et que, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente, « la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (') »



En page 9 du même acte, dans un paragraphe intitulé « conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer », les parties avaient indiqué : « à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d'obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après ».

 

Une telle condition suspensive est stipulée en ces termes dans la même page 9 de l'acte :« - Obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) : 

- Qu'il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d'application de l'article L 313-41 du Code de la consommation. 



Pour l'application de cette condition suspensive,il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues : 

 - Organisme prêteur : CREDIT MUTUEL.

 - Montant maximum de la somme empruntée : CENT SOIXANTE-SEIZE MILLE EUROS (176 000,00 EUR)

 - Durée de remboursement : 25 ans. 

 - Taux nominal d'intérêt maximum : 2,5 % l'an (hors assurances). 

 - Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur). La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 1er octobre 2017 et de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE. Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu'à sa connaissance : Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités. Il n'existe pas d'obstacle la mise en place de l'assurance décès-invalidité. Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que : "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement." »



Il était ajouté, juste après, en haut de la page 10 : « Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

- justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, 

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.



Dans le cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT. 

Jusqu'à l'expiration du délai sus-visé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l'article L 313-42 dudit Code ; celte volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au PROMETTANT. » .



Pour soutenir que la condition suspensive d'obtention du prêt a défailli, de sorte que l'indemnité d'immobilisation doit leur être intégralement restituée, les consorts [W]-[H] soutiennent qu'ils ont respecté les obligations qui leur incombaient dans le cadre de la recherche d'un prêt, lequel leur a finalement été refusé par le Crédit Mutuel.



Ils produisent, à cet égard :

' un courrier du Crédit Mutuel de [Localité 7] en date du 26 septembre 2017, soit quelques jours avant le terme prévu par les dispositions contractuelles précitées, dans lequel la banque indique, en des termes très succincts : « je vous confirme que nous sommes au regret de ne pas donner une suite favorable à votre demande de financement pour l'acquisition d'une maison située à [Localité 9] pour un montant de 176 000 € » (pièce numéro 2)

' un courrier de la même agence bancaire en date du 22 décembre 2017 indiquant : « conformément à votre demande en date du 26 septembre 2017, nous avons étudié votre dossier de prêt immobilier pour un montant global de 176 000 € moyennant un taux d'intérêt fixe de 2,1 % sur une durée de 300 mois destiné à l'acquisition d'un bien situé à [Localité 9]. Nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à cette demande » (pièce numéro 7).



Il doit à cet égard être observé que les termes utilisés dans ce second et dernier courrier font référence à une « demande en date du 26 septembre 2017 » et d'un refus de prêt intervenu le 22 décembre suivant, soit postérieurement au délai contractuellement fixé, dès lors que le rédacteur de ce courrier indique être au regret d'« informer » les consorts [W]-[H] de la suite défavorable réservée à ladite demande.



D'autre part et surtout, il convient de rappeler, ainsi que cela a été indiqué supra, que les parties étaient convenues en page 10 de la promesse de vente que : « Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

- justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, 

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. ».



L'usage dans cette clause de la conjonction de coordination « et », et l'existence de deux tirets après le signe de ponctuation « : » induisent nécessairement que, selon la volonté des parties, le bénéficiaire de la promesse ne peut invoquer le bénéfice de la « protection » issue de la condition suspensive d'obtention du prêt que s'il justifie, d'une part, du dépôt de sa demande de prêt conformément aux mentions figurants dans ladite clause et, d'autre part, s'il se prévaut avant la date du 1er octobre 2017 du refus du prêt sollicité.



Force est de constater, ainsi que cela est soutenu à juste titre par les appelants, que les consorts [W]-[H] ne justifient en aucune façon du dépôt d'une demande de prêt, ce qui empêche de vérifier la conformité de cette dernière avec les termes prévus dans la clause relative à la condition suspensive précitée.



Il conviendra en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et, conformément aux dispositions contractuelles précitées, de condamner les consorts [W]-[H] à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 20 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente du 27 septembre 2016.



Par ailleurs, aucune considération d'équité ne commande en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente instance, les dépens de première instance et d'appel devant être laissés à la charge des consorts [W]-[H] qui succombent en leurs demandes.



PAR CES MOTIFS



La cour,



' Infirme le jugement entrepris





Et, statuant à nouveau,



' Condamne [G] [W] et [M] [H] à verser à [Z] et [N] [U] la somme de 20 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente du 27 septembre 2016



' Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile



' Condamne [G] [W] et [M] [H] aux dépens de première instance et d'appel.



L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, Le Président,





V. SERGEANT O. CLEMENT