Cour d'Appel · 2ème Chambre — 17 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 342 DU 17 JUILLET 2023





N° RG 22/00202

N° Portalis DBV7-V-B7G-DNEZ



Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin et de Saint-Barthélémy en date du 27 janvier 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 11-21-000091.



APPELANT :



Monsieur [X] [T] [O] 

[Adresse 5] 

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4] 



Représenté par Maître Serge Bille, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy. 



INTIME :



Monsieur [R] [U] 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Maître Maxime Cabrera, de la Selarl Cabrera Legal, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy. 



COMPOSITION DE LA COUR 



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile jusqu'au 27 février 2023 à 10 heures.



Par avis du 27 février 2023 le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :



Monsieur Frank Robail, président de chambre, 

Madame Annabelle Clédat, conseillère, 

Monsieur Thomas Habu Groud, conseiller, 



qui en ont délibéré.



Par avis du greffe du même jour, les parties ont été avisées de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 5 mai 2023. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, en raison de l'absence d'un greffier. 



GREFFIER 



- lors des débats : Mme Sonia Vicino



- lors du prononcé : Madame Armélida Rayapin. 



ARRÊT :



- Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- Signé par Monsieur Frank Robail, président de chambre et par Mme Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2019, M. [R] [U], bailleur, a conclu un contrat de bail à usage d'habitation avec Mme [P] [Y], locataire, ayant pour objet un logement situé n° [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre 30 euros de provision mensuelle sur charges.



M. [X] [O] a paraphé cet acte en qualité de garant de Mme [Y].



Le 28 décembre 2020, en raison d'un défaut de paiement des loyers pour un montant total de 2.550 euros, M. [U] a fait délivrer à Mme [Y] et à M. [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Le 9 février 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement loué.



Par acte d'huissier délivré le 9 mars 2021, M. [U] a fait assigner Mme [Y] et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Basse-Terre se tenant au tribunal de proximité de Saint-Martin et de Saint-Barthélémy, aux fins de voir :



- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

- subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

- ordonner l'expulsion de Mme [Y] et de tous occupants de son chef, et de leurs biens, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, qui pourra intervenir à défaut du départ volontaire dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

- condamner solidairement Mme [Y] et la caution, M. [O], à payer au bailleur la somme de 2.940 euros au titre des arriérés de loyer et charges ou indemnités d'occupation impayées égales au montant du dernier loyer révisable augmenté des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, sous bénéfice d'actualisation de la dette à l'audience,

- condamner Mme [Y] à la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil et à la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront les frais du commandement, 

- assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire.



Cet acte a été dénoncé au préfet délégué représentant l'Etat dans la collectivité de Saint-Martin par acte d'huissier en date du 11 mars 2021.



Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy a :



- dit que M. [X] [O], garant de Mme [P] [Y], sera tenu à la solidarité du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, de tous intérêts et indemnités d'occupation dus par Mme [P] [Y], locataire, comme il en a pris connaissance et volontairement paraphé et signé le contrat de location ;



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail liant Mme [P] [Y] et sa caution solidaire M. [X] [O] à M. [R] [U] à la date du 28 février 2021 ;



- prononcé la résiliation judiciaire du bail précité à la date du 28 février 2021 ;



- dit qu'à la date de la résiliation du bail, Mme [P] [Y] est devenue occupante sans droit ni titre du logement précité ;



- condamné Mme [P] [Y] et sa caution solidaire M. [X] [O] à payer solidairement à M. [R] [U] la somme de 7.660 euros au titre des loyers dus à la date du 7 décembre 2021 ;



- ordonné l'expulsion de Mme [P] [Y] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 6] ;



- dit que faute par Mme [P] [Y] et de tout occupant de son chef de ne pas avoir quitté les lieux sis n°[Adresse 3] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique après accomplissement des formalités d'usage, le tout en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants, L. 433-1 et suivants et R153-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



- condamné Mme [P] [Y] et sa caution solidaire M. [X] [O] solidairement au paiement, outre les charges, d'une indemnité d'occupation conventionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer après indexation et charges fixées à 730 euros, si elle ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, ceci après avoir fait l'objet des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, jusqu'au départ effectif des lieux et la remise des clés ;



- rejeté la demande de dommages et intérêts ;



- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné Mme [P] [Y] aux entiers dépens de la procédure conformément aux dispositions de l'article 698 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer ;



- autorisé l'exécution provisoire.



M. [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 25 février 2022, n'y intimant que M. [U] et limitant son appel aux chefs de ce jugement par lesquels le tribunal a : 



- dit que M. [X] [O], garant de Mme [P] [Y], sera tenu à la solidarité du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, de tous intérêts et indemnités d'occupation dus par Mme [P] [Y], locataire, comme il en a pris connaissance et volontairement paraphé et signé le contrat de location ;



- condamné Mme [P] [Y] et sa caution solidaire M. [X] [O] à payer solidairement à M. [R] [U] la somme de 7.660 euros au titre des loyers dus à la date du 7 décembre 2021 ;



- condamné Mme [P] [Y] et sa caution solidaire M. [X] [O] solidairement au paiement, outre les charges, d'une indemnité d'occupation conventionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer après indexation et charges fixées à 730 euros, si elle ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, ceci après avoir fait l'objet des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, jusqu'au départ effectif des lieux et la remise des clés. 



M. [U] a remis au greffe sa constitution d'intimé par voie électronique le 20 avril 2022.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 27 février 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2023. Les parties ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ M. [O], appelant :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, par lesquelles M. [O] demande à la cour, littéralement, de :



« - dire et juger irrecevable la demande de radiation de M. [U],

- dire et juger que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision,

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Martin en ce qu'il a :



** dit que M. [X] [O], garant de Mme [P] [Y], sera tenu à la solidarité du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, de tous intérêts et indemnités d'occupation dus par Mme [P] [Y], locataire, comme il en a pris connaissance et volontairement paraphé et signé le contrat de location ;

** condamné Mme [P] [Y] et sa caution solidaire M. [X] [O] à payer solidairement à M. [R] [U] la somme de 7.660 euros au titre des loyers dus à la date du 7 décembre 2021 ;

** condamné Mme [P] [Y] et sa caution solidaire M. [X] [O] solidairement au paiement, outre les charges, d'une indemnité d'occupation conventionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer après indexation et charges fixées à 730 euros, si elle ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, ceci après avoir fait l'objet des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, jusqu'au départ effectif des lieux et la remise des clés.



Statuant à nouveau, 

- en l'absence de tout acte de caution annexé au bail conclu le 18 janvier 2019 entre Mme [Y], la locataire, et M. [U] concernant le logement de la [Adresse 7],

Vu un état des risques  naturels pour l'acquisition d'un logement sis n° [Adresse 2], établi par M. [U], le vendeur et Mme [Y], l'acquéreur, signé le 10 janvier 2019, 

- mettre hors de cause purement et simplement M. [O], pour les soi-disant impayés de loyers et défaut d'assurance incombant à Mme [Y],

Vu les dispositions de l'article 2288 du code civil,

- dire et juger toute garantie de M. [X] [O] en la forme contestable,

Vu l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

- dire et juger les formalités prescrites à peine de nullité du cautionnement,

Vu les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

- dire et juger inopposable à M. [X] [O], la solidarité du preneur et celle de la caution prenant fin à la date d'effet du congé,

- dire et juger la seule exécution de la clause résolutoire et du paiement des loyers à l'encontre de la locataire défaillante, rémunérée mensuellement entre 1500 euros et 1800 euros et acheteuse d'un appartement, propriété de son bailleur,

- dire et juger qu'à ce titre le bailleur a tout loisir de l'y contraindre par saisie sur salaire, mobilière voire immobilière,

- condamner Mme [Y] à le garantir des condamnations au titre du paiement des loyers et toute indemnité d'occupation,

- condamner solidairement M. [U] et Mme [Y] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens, y compris les frais de commandement et tous autres ».



2/ M. [W] [U], intimé :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022 par lesquelles M. [U] demande à la cour de :



- confirmer purement et simplement les dispositions du jugement du 27 janvier 2022,

- condamner solidairement M. [O] et Mme [Y] au paiement de la somme de 4160 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris celui du coût du commandement de payer, de la dénonce et des frais d'exécution forcée.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité de l'appel



Il convient de constater que l'appel de M. [O], interjeté dans les formes et délai de la loi, est recevable.



Sur la radiation du rôle



Faisant valoir que M. [U] sollicite la radiation de l'appel, M. [O] conclut à l'irrecevabilité de cette demande.



Cependant, l'article 954, alinéa 4 du code de procédure civile énonce que les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.



Or, dans ses dernières conclusions remises au greffe le 7 novembre 2022, M. [U] ne sollicite plus la radiation de l'appel.



Par conséquent, il n'y a pas lieu d'y statuer et le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande de radiation est sans objet. 



Sur la garantie de M. [O]



L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à la cause, énonce :



- que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti,



- que cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22,



- que si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :



** s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;



** ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.



- que si un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.



- que lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, cette résiliation prenant effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.



- que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. 



- et que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.



Au cas présent, contrairement aux affirmations de l'appelant, les éléments produits aux débats ne font pas apparaître que l'acte instrumentaire en date du 18 janvier 2019 ait été paraphé par une autre personne que lui en tant que garant.



Cependant, cet acte ne comporte pas la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de la disposition précitée.



Certes, M. [U] fait valoir que l'appelant n'a jamais contesté sa qualité de caution depuis la signature du bail, bien qu'il lui ait rappelé à maintes reprises sa qualité de garant.



Toutefois, le silence de M. [O] sur les irrégularités affectant l'acte de cautionnement n'entraîne pas renonciation à les invoquer.



Par conséquent, les omissions précitées entraînent la nullité du cautionnement de M. [O]. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé à son encontre des condamnations en qualité de caution solidaire de Mme [Y] et, statuant à nouveau, d'en débouter M. [U].



Sur les dépens et les frais irrépétibles



M. [U], qui succombe dans ses prétentions à l'encontre de M. [O], sera condamné aux dépens d'appel.



Pour des raisons d'équité, les demandes de chacune des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.



En outre, tant M. [U] que M. [O] ont sollicité la condamnation solidaire de Mme [Y] au titre des frais irrépétibles. Or, Mme [Y] n'a pas été intimée à l'appel diligenté par M. [O] ; elle n'y a donc jamais été appelée et n'est pas partie à cette instance d'appel, de sorte que les demandes à son encontre seront jugées irrecevables.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare recevable l'appel de M. [X] [O],



Constate que la demande de radiation de l'appel est abandonnée par M. [R] [U], et dit par suite n'y avoir lieu de statuer sur sa recevabilité,



Infirme le jugement entrepris, mais dans la seule mesure de la condamnation solidaire de M. [X] [O], en ce qu'il a :



- dit que M. [X] [O], garant de Mme [P] [Y], sera solidairement tenu au paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, de tous intérêts et indemnités d'occupation dus par Mme [P] [Y], locataire, comme il en a pris connaissance et volontairement paraphé et signé le contrat de location ;



- condamné M. [X] [O] à payer solidairement avec Mme [P] [Y] à M. [R] [U] la somme de 7.660 euros au titre des loyers dus à la date du 7 décembre 2021 ;



- condamné M. [X] [O] solidairement avec [P] [Y] au paiement, outre les charges, d'une indemnité d'occupation conventionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer après indexation et charges fixées à 730 euros, si elle ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, ceci après avoir fait l'objet des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, jusqu'au départ effectif des lieux et la remise des clés.



Statuant à nouveau,



Déclare nul le cautionnement souscrit par M. [X] [O] le 18 janvier 2019,



Déboute en conséquence M. [R] [U] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [X] [O],



Déboute les parties de leur demande respective au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Déclare irrecevables les demandes des parties au titre des frais irrépétibles à l'encontre de Mme [P] [Y], tiers à l'instance,



Condamne M. [R] [U] à supporter la charge des dépens d'appel.



Et ont signé, 



La greffière Le président