Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 19 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 19 JUILLET 2023



N° 2023/ 337









N° RG 22/01087



N° Portalis DBVB-V-B7G-BIXXT







S.A.S. AGEFIM CONSULTANTS





C/



Syndicat des copropriétaires 

[Adresse 1]































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Joëlle HELOU-MICHEL



Me Cyril CHAHOUAR

BORGNA





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de [Localité 6] en date du 12 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04683.





APPELANTE



S.A.S. AGEFIM CONSULTANTS

Représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité au siège sis [Adresse 3] [Localité 6]



représentée par Me Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de [Localité 6]





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sise à [Localité 6]

repésenté par son syndic bénévole en exercicie, l'association ART ET CULTURE dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 6], agissant par l'intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] [Localité 6]



représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juillet 2023.



ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juillet 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (SDC), sis 34 [Localité 4] à [Localité 6] (06), et la SAS AGEFIM CONSULTANTS, ayant absorbé la Société AZUR GESTION, étaient liés par un contrat de syndic, avec effet du 5 avril 2018 au 5 avril 2021. Ce contrat prévoyait la rémunération forfaitaire annuelle du syndic à hauteur de 1.723 euros, et payable trimestriellement d'avance. Lors de l'assemblée générale du 17 mars 2021, le [5] a été élu comme syndic bénévole. 



Il est apparu, à la date de la clôture des comptes et de transmission des archives du SDC, qu'une partie des honoraires du syndic n'avait pas été réglée. Une mise en demeure de payer a été adressée au syndic bénévole, es qualité de représentant du SDC, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 mai 2021, restée sans effet.



Par acte d'huissier en date du 30 septembre 2021, la SAS AGEFIM CONSULTANTS a assigné le SDC [Adresse 1] devant le Tribunal Judiciaire de [Localité 6] à l'effet de le voir condamné à lui payer les sommes de 3.907,76 euros assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2021, de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts et de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Par jugement rendu le 12 janvier 2022, le Tribunal Judiciaire de [Localité 6] a débouté la SAS AGEFIM CONSULTANTS de toutes ses demandes et l'a condamnée à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Par déclaration au greffe en date du 25 janvier 2022, la SAS AGEFIM CONSULTANTS a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner le SDC [Adresse 1] à lui verser les sommes de 3.907,76 euros assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2021 au titre des honoraires impayés, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du Code civil et de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ceux compris les frais d'huissier et de recouvrement. 



A l'appui de son recours, la SAS AGEFIM CONSULTANTS fait valoir : 

-que les factures trimestrielles d'honoraires de syndic sont contractuellement payables d'avance et que le SDC [Adresse 1] est redevable des factures impayées à la date de fin de contrat ;

-que M. [S], es qualité de gérant des SCI propriétaires au sein du syndicat concluant, pouvait présider la séance d'assemblée générale ; 

-que les copropriétaires ont pu émettre un vote sur la substitution de syndic en cours de mandat, validant l'existence de ce dernier. 



Le SDC [Adresse 1] conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu le 12 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de [Localité 6]. 



A titre subsidiaire, il demande à la Cour de prononcer l'annulation du mandat de syndic et donc de sa rémunération. 



Il sollicite en tout état de cause la condamnation de la SAS AGEFIM CONSULTANTS au paiement de la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts, la compensation des sommes éventuellement attribuées à la SAS avec celles allouées au SDC et la condamnation de la SAS au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Le SDC [Adresse 1] fait valoir : 

-que la société appelante se prévaut d'une dette dont elle ne rapporte pas la preuve ; 

-que les prestations du syndic ne peuvent qu'être celles visées à son contrat et que celui-ci a essayé de s'exonérer des obligations légales qui lui incombaient ; 

-que compte tenu des man'uvres du syndic, le SDC a subi un préjudice réel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 Mai 2023.

 



MOTIFS DE LA DECISION 



Attendu qu'aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; 

Que l'article 1104 du même code prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; 

Que les dispositions de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis mentionnent que ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacs, son concubin ; les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ; les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ; et les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin ; 

Que le contrat de syndic en cours au moment de la cessation des fonctions de la SAS AGEFIM CONSULTANTS, soit le 17 mars 2021, remonte à avril 2018 avec effet du 5 avril 2018 au 5 avril 2021 au profit de la SARL AZUR GESTION ; 

Que le procès-verbal d'assemblée générale du 10 avril 2019 mentionne dans son point n°14 l'opération de fusion-absorption dont a fait l'objet la SARL AZUR GESTION avec la SAS AGEFIM pour ne former que la SAS AGEFIM CONSULTANTS ; 

Que lors de cette assemblée générale du 10 avril 2019, seules étaient présentes les SCI FRATJE et TALAD, représentées par Monsieur [S] qui a été élu président de séance et qui a notamment voté le quitus de gestion à la société SAS AGEFIM CONSULTANTS ainsi qu'approuvé le budget prévisionnel ; 

Que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis exclut toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 28 janvier 2021, n°19-22714) ; 

Que si l'opération de fusion-absorption n'a ainsi fait l'objet d'aucun vote de l'assemblée générale, elle n'a pas non plus été implicitement validée par un vote des copropriétaires, contrairement à ce que prétend la SAS AGEFIM CONSULTANTS, en ce que ces derniers n'étaient pas présents ; 

Qu'il résulte de ces éléments que la SAS AGEFIM CONSULTANTS n'est pas en mesure de prouver l'existence de sa créance à l'égard du SDC [Adresse 1], n'ayant pas été formellement et régulièrement désignée comme syndic dans les assemblées générales ; 

Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de [Localité 6] en ce qu'il a débouté la SAS AGEFIM CONSULTANTS de sa demande en paiement à l'égard du SDC [Adresse 1] ; 



Attendu que, succombant à l'instance, la SAS AGEFIM CONSULTANTS ne peut prétendre à l'octroi d'une somme sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil ; 



Attendu que sur la demande en dommages et intérêts faite par le SDC [Adresse 1], celui-ci ne présente aucun élément permettant de démontrer l'existence d'un préjudice résultant d'une surfacturation, de l'absence de contrepartie du règlement, d'un désistement d'une procédure de recouvrement de charges ou de la disparition de fonds ALUR ; 

Qu'il y a donc lieu de débouter le SDC [Adresse 1] de sa demande ; 



Attendu qu'il sera alloué au SDC [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Attendu que la SAS AGEFIM CONSULTANTS, qui succombe, supportera les dépens d'appel;





PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 janvier 2022 par le Tribunal de Proximité de [Localité 6] ; 



Y ajoutant, 



REJETTE toutes autres demandes, 



CONDAMNE la SAS AGEFIM CONSULTANTS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNE SAS AGEFIM CONSULTANTS aux dépens d'appel. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT