Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 19 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 19 JUILLET 2023



N° 2023/ 340









N° RG 22/11527



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4QQ







[H] [Z]





C/





[R] [F]



[T] [F]













































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Romain CHERFILS











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 28 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0077.





APPELANTE



Madame [H] [Z]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 7] (95), demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX, membre de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON





INTIMES



Madame [R] [F]

née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 9] (93), demeurant [Adresse 5]



signification de la DA le 21/10/2022 à domicile 

signification de conclusions les 10/11/2022 et 25/04/2023 à étude



défaillante



Monsieur [T] [F]

né le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 10] (75), demeurant [Adresse 5]



signification DA le 21/10/2022 à domicile

signification de conclusions les 10/11/2022 et 25/04/2023 à étude



défaillant







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juillet 2023.



ARRÊT



Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juillet 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2012, Madame [H] [Z] a consenti à Monsieur [T] [F] et à Madame [R] [F] un bail d'habitation portant sur une maison individuelle sis [Adresse 6]). 

Après la cessation de l'acquittement des loyers dès l'année 2020, Madame [Z] avait fait citer les époux [F] devant le Tribunal de Proximité de FREJUS. 

Au mois d'octobre 2021, Madame [Z] a été informée de la présence d'un mobil home dans le jardin de la propriété louée, ainsi d'une modification du portail électrique. L'appelante a mis en demeure les époux [F] d'avoir à retirer le mobil home et remettre en état le portail modifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 octobre 2021. 

Celle-ci étant restée sans effet, un commandement visant clause résolutoire a été signifié par huissier aux époux [F] en date du 09 décembre 2021 aux fins d'évacuer le mobil home et de remettre en état le portail électrique de la propriété. 

Suivant acte d'huissier délivré le 10 janvier 2022, Madame [Z] a fait assigner les époux [F] devant le Tribunal de Proximité de FREJUS aux fins de voir résilier le contrat de bail conclu le 30 janvier 2012, d'ordonner l'expulsion des locataires au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, de voir condamner solidairement ces derniers à lui régler une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, soit 1.100 euros, jusqu'à la libération effective des lieux outre la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. 

Par jugement rendu le 28 juin 2022, le Tribunal de Proximité de FREJUS a rejeté les demandes de Madame [Z] en raison de l'absence de pièces tendant à démontrer que les locataires ne se sont pas mis en conformité avec la remise en état imposée par le TGI de DRAGUIGNAN dans son jugement rendu le 28 juin 2019, et l'a condamnée aux dépens. 

Par déclaration au greffe en date du 10 août 2022, Madame [Z] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de prononcer la résiliation du contrat de bail, d'ordonner l'expulsion des époux [F], au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, d'autoriser un huissier de justice à dresser un état des lieux de sortie mentionnant le relevé des réparations à effectuer aux frais des locataires, d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais, risques et périls des locataires, de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 10 janvier 2022, date de l'assignation délivrée, à la somme de 1.100 euros par mois jusqu'à libération effective des locaux loués, de dire que tout mois commencé sera dû, et enfin de condamner solidairement les époux [F] à lui verser les sommes de 500 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.050 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers dépens. 

A l'appui de son recours, Madame [Z] fait valoir : 


qu'il ne lui appartient pas de démontrer que les locataires ont procédé à la remise en état qui leur a été imposée par jugement du 28 juin 2019 ; 

qu'elle a pour autant entendu faire établir cette preuve en faisant dresser un procès-verbal de constat le 29 mars 2023 par un commissaire de justice, lequel a constaté la présence du mobil home et le mauvais entretien du portail et du jardin ; 

que ces transgressions des stipulations contractuelles et des dispositions légales ne sauraient être subies et tolérées pas celle-ci ;

que la résiliation du bail fait peser sur les époux [F] une indemnité d'occupation à compter de cette date ; 

que la résistance abusive des époux [F] l'expose à de multiples sanctions en raison de l'illégalité des installations et travaux réalisés par ces derniers, lui causant un préjudice direct et certain. 


Monsieur et Madame [F], régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 Mai 2023. 



MOTIFS DE LA DECISION 



Attendu que les dispositions de l'article 1224 du Code civil prévoient que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ; 

Qu'aux termes de l'article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification et sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ; 

Que cette mise en demeure doit mentionner expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat ; 

Que lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent ; 

Que la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ; 



Attendu que les travaux exécutés et l'installation d'une résidence mobile par les époux [F], sans autorisation et en infraction du Code de l'Urbanisme et du Plan Local d'Urbanisme de la ville de [Localité 8], ont fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction dressé par les services de la ville de [Localité 8] en date du 17 février 2016 ; 

Que le TGI de DRAGUIGNAN a condamné par un jugement rendu le 28 juin 2019 Monsieur [F] au paiement d'une amende de 5.000 euros et lui a ordonné de remettre en état les lieux dans un délai de 9 mois sous une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai ;

Qu'un procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice en date du 29 mars 2023 à la demande de Madame [Z], versé aux débats, fait état d'un mauvais entretien du portail et du jardin, et de la présence d'un mobil home installé dans le jardin ; 

Qu'il apparait donc que le délai de 9 mois accordé par le TGI de DRAGUIGNAN pour remettre en état les lieux loués en supprimant les installations réalisées sans autorisation et en infraction du Code de l'Urbanisme, n'a pas été respecté par les époux [F] ; 

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Que l'article 7 c) de cette même loi prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

Que l'article 7 f) de cette même loi prévoit que le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire et qu'à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; 

Que la réalisation de travaux et d'installations par les époux [F] sans l'autorisation de Madame [Z] et en infraction des dispositions légales qui s'appliquent, ajoutée à leur inaction suite à la condamnation de remettre en état les locaux loués, est un manquement grave à leurs obligations contractuelles et aux obligations légales ; 

Qu'il apparait ainsi que Madame [Z] est fondée dans sa demande de résiliation du contrat de bail d'habitation et qu'il convient donc de résilier le bail d'habitation conclu le 30 janvier 2012, à compter du 10 janvier 2022, date de l'assignation ; 

Qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement rendu le 28 juin 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS en ce qu'il a rejeté les demandes de Madame [Z], de prononcer en conséquence la résiliation du bail d'habitation, d'ordonner l'expulsion des époux [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des locaux loués, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; 



Attendu qu'il est constant que l'indemnité d'occupation réclamée à un occupant sans droit ni titre a une nature à la fois compensatoire et indemnitaire et qu'elle constitue la contrepartie pécuniaire à la jouissance du local ; 

Qu'elle permet également la réparation du préjudice subi par le propriétaire en raison de l'occupation irrégulière de son local ; 

Qu'en raison du maintien dans les lieux des époux [F] et de leurs installations, il convient d'infirmer le jugement rendu le 28 juin 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation à une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux ; 

Qu'il y donc lieu de condamner solidairement les époux [F] à verser à Madame [Z] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, soit 1.100 euros, due à compter du 10 janvier 2022, date de l'assignation, et jusqu'à libération effective des lieux, charges et taxes en sus ; 

Qu'en application de l'article 1217 in fine du Code civil, il y a également lieu de satisfaire la demande d'indemnisation de Madame [Z] du préjudice direct et certain subi en raison de la résistance abusive des époux [F] et de condamner solidairement ces derniers à verser à l'appelante la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ; 

Attendu qu'il sera alloué à Madame [Z], qui a dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir ses droits en justice, la somme de 2.050 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Attendu que Monsieur et Madame [F], qui succombent, supporteront les dépens d'instance et d'appel ; 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



INFIRME le jugement rendu le 28 juin 2022 par le Tribunal de Proximité de FREJUS ; 

Statuant à nouveau et y ajoutant, 



PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 30 janvier 2012 entre Madame [H] [Z] et Monsieur [T] et Madame [R] [F] ; 



ORDONNE l'expulsion de Monsieur [T] et Madame [R] [F] et de tous les occupants de leur chef des locaux loués, au besoin, avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier ; 



AUTORISE un commissaire de justice à dresser un procès-verbal d'état des lieux de sortie mentionnant le relevé des réparations à effectuer, aux frais de Monsieur [T] et Madame [R] [F]; 



ORDONNE le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame [H] [Z], aux frais, risques et périls de Monsieur [T] et Madame [R] [F] ; 



CONDAMNE in solidum Monsieur [T] et Madame [R] [F] à payer à Madame [H] [Z] à compter du 10 janvier 2022, date de l'assignation, et jusqu'à la libération effective des locaux loués, la somme mensuelle de 1.100 euros au titre de l'indemnité d'occupation, charge et taxes en sus ; 



CONDAMNE in solidum Monsieur [T] et Madame [R] [F] à payer à Madame [H] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; 



CONDAMNE in solidum Monsieur [T] et Madame [R] [F] à payer à Madame [H] [Z] la somme de 2.050 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 









CONDAMNE in solidum Monsieur [T] et Madame [R] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT