Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 5 — 20 juillet 2023

Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 5





ORDONNANCE DU 20 JUILLET 2023

(n° /2023)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06519 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHNPK



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2023 du TJ de CRÉTEIL - RG n° 22/01278



Nature de la décision : Contradictoire



NOUS, Florence LAGEMI, Présidente de chambre, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.



Vu l'assignation en référé délivrée à la requête de :





DEMANDEUR



S.A.S. M&Y PIZZA

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Corinne PERON substituant Me Renaud MONTINI de l'AARPI WAGRAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2524





à





DEFENDEURS

 

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [E] [G] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Anne-Sylvie SAURIN-THELEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 27





Et après avoir appelé les parties lors des débats de l'audience publique du 14 Juin 2023 :



Le 10 novembre 2013, M. et Mme [Z] ont donné à bail commercial à la société Andiamo Pizza des locaux situés à [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 14.400 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement. 



La société Andiamo Pizza a cédé son fonds de commerce à la société Only One, qui l'a également revendu à la société M&Y Pizza. 



Les loyers n'ayant plus été réglés, les bailleurs ont fait délivrer à la société M&Y Pizza, le 15 avril 2022, un commandement visant la clause résolutoire pour inexécution des obligations locatives et avoir paiement de la somme de 6.607,44 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2022 inclus. 



Par actes des 27 et 28 juillet 2022, M. et Mme [Z] ont fait assigner la société M&Y Pizza et la société Only One devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil. 



Par ordonnance du 10 janvier 2023, ce magistrat a notamment :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 mai 2022 ; 

- débouté la société M&Y Pizza de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; 

- ordonné son expulsion des locaux donnés à bail ; 

- statué sur le sort des meubles ; 

- condamné par provision la société M&Y Pizza solidairement avec la société Only One à payer à M. et Mme [Z] la somme de 6.634,44 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés au 18 novembre 2022 (terme de novembre 2022 inclus, le règlement de la somme de 11.536,02 euros du 14 octobre 2022 étant pris en compte), avec intérêts au taux légal ainsi que les indemnités d'occupation postérieures fixées à une somme égale au montant contractuel du loyer majoré des charges, taxes et accessoires ; 

- condamné la société M&Y Pizza à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Par déclaration du 3 février 2023, la société M&Y Pizza a relevé appel de cette décision. 



Par acte du 14 avril 2023, la société M&Y Pizza a fait assigner en référé M. et Mme [Z], devant le premier président de cette cour, afin d'obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire dont est assortie l'ordonnance susvisée. 



Par conclusions déposées et développées à l'audience, la société M&Y Pizza demande de :

- arrêter l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance entreprise ; 

- débouter M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs prétentions ; 

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Par conclusions déposées et développées à l'audience, M. et Mme [Z] demandent de :

- confirmer l'ordonnance entreprise ; 

- débouter la société M&Y Pizza de toutes ses demandes ; 

- confirmer l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance ; 

- condamner la société M&Y Pizza à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant tous les actes nécessaires à l'exécution de la décision à intervenir. 





SUR CE 



Il sera rappelé à titre liminaire, qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du premier président de confirmer une décision contre laquelle un appel a été formé. Ainsi, la demande de M. et Mme [Z] tendant à la confirmation de l'ordonnance entreprise ne saurait être examinée dans le cadre de cette procédure. 



L'article 514-3 du code de procédure civile applicable à la cause, dispose qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. 



L'exécution provisoire ne peut donc être arrêtée que si ces deux conditions cumulatives sont réunies. 



Au cas présent la société M&Y Pizza soutient que la décision entreprise pourrait être réformée en ce qu'elle a refusé de lui accorder des délais de paiement alors que depuis, elle a réglé la dette locative en procédant, le 13 mars 2023, à un virement de la somme de 13.241,88 euros et s'acquitte des loyers courants. 



Elle indique encore avoir achevé les travaux entrepris dans le local permettant sa réouverture à la clientèle, avoir souscrit un contrat d'assurance ainsi qu'un contrat de dératisation et de désinsectisation et avoir embauché du personnel lui permettant d'exploiter normalement le fonds de commerce. Elle considère qu'il n'existe plus d'infraction au bail. 



M. et Mme [Z] soutiennent qu'il n'existe aucun moyen sérieux de réformation de l'ordonnance querellée dès lors que les loyers visés au commandement de payer du 15 avril 2022 n'ont pas été acquittés dans le mois de cet acte, que le local n'a été rouvert qu'en avril 2023, après une année de fermeture, et assuré à cette date, que l'activité de restauration exercée est contraire à la destination du bail qui ne prévoit qu'une activité de vente à emporter et livraison à domicile, que les travaux réalisés sont sans lien avec ceux de mise en conformité du raccordement des eaux usées, qui incombaient au preneur en exécution du bail. 



Il est constant que par acte du 15 avril 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la société M&Y Pizza un commandement pour inexécution des obligations locatives et non-paiement des loyers, visant la clause résolutoire et valant mise en demeure. 



Il a ainsi été indiqué dans cet acte :

- le non-paiement des loyers dont l'arriéré s'élevait à la somme de 6.607,44 euros ;

- le non-respect de la destination des lieux par l'exercice d'une activité de restauration sur place non prévue au bail ; 

- un défaut d'entretien ; 

- un défaut de justification d'une police d'assurance en cours de validité concernant les locaux loués et du paiement des primes ; 

- un défaut d'ouverture des locaux aux heures habituelles et d'exploitation du commerce. 



S'il est constant que dans le mois de ce commandement, il n'a pas été mis fin aux différentes infractions au bail et qu'il n'a pas été procédé au règlement de l'arriéré locatif, il ressort cependant des pièces produites par le preneur que :

- l'arriéré locatif a été réglé en mars 2023 et que depuis les loyers courants sont payés, ce que ne conteste pas les bailleurs ; 

- un contrat de dératisation et désinsectisation a été conclu le 29 mars 2023 pour une durée d'une année portant sur les locaux loués ; 

- une police d'assurance multirisques professionnelle a été souscrite et il est justifié par une attestation d'assurance que les garanties sont en cours de validité (période de garantie s'étendant du 17 avril 2023 au 16 avril 2024) ; 

- la société M&Y Pizza ayant changé de gérant le 27 février 2023, a procédé à l'embauche trois salariés dont son gérant en mars et mai 2023. 



Il résulte de ces éléments, que la dette de la société demanderesse a été apurée, que le local loué est couvert par une police d'assurance, que des travaux de peinture, non contestés, ont été entrepris en vue d'une reprise de l'activité qui apparaît effective avec l'embauche d'un pizzaïolo et d'un livreur. 



Le manquement à la destination des lieux, sur lequel le premier juge ne s'est pas prononcé, n'apparaît pas suffisamment caractérisé en l'état des pièces produites, les procès-verbaux de constat faisant état de la présence de tables et chaises à l'intérieur du local et de clients consommant sur place ayant été réalisés les 21 et 24 mars 2022. 



Il sera encore relevé que le défaut de réalisation des travaux de mise en conformité du raccordement des eaux usées invoqué dans les écritures des bailleurs n'a pas été visé dans le commandement de payer. 



Enfin, s'il a été indiqué à l'audience par les bailleurs, non contredits sur ce point par la société M&Y Pizza, qu'une cession de ses parts a eu lieu, ce fait est sans incidence sur la présente procédure. 



Si les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises un mois après la délivrance du commandement du 15 avril 2022, il apparaît qu'une suspension de ses effets pourrait, sous réserve de l'appréciation de la cour, être ordonnée au regard des efforts financiers réalisés par le preneur, de la réouverture du commerce effectuée en avril 2023 s'accompagnant de la souscription d'une police d'assurance et de l'embauche de salariés, ce qui caractérise un moyen sérieux de réformation de la décision entreprise. 



Par ailleurs, il est certain que l'expulsion est de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives pour la société M&Y Pizza en ce qu'elle aurait pour effet de conduire à la perte du fonds de commerce et à des licenciements. 



Il convient donc d'ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance du 10 janvier 2023 dans l'attente de l'arrêt de la cour. 



La procédure étant engagée dans l'intérêt exclusif de la société M&Y Pizza, cette dernière supportera les dépens du présent référé, qui ne comprendront pas le coût des actes nécessaires à l'exécution de la présente ordonnance. 



Ayant contraint les bailleurs à exposer des frais irrépétibles pour assurer leur défense, la société M&Y Pizza sera condamnée à leur verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



Ordonnons l'arrêt de l'exécution provisoire dont est assortie l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en date du 10 janvier 2023 ; 



Condamnons la société M&Y Pizza aux dépens du présent référé, qui ne comprendront pas le coût des actes nécessaires à l'exécution de la présente ordonnance ; 



Condamnons la société M&Y Pizza à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



ORDONNANCE rendue par Mme Florence LAGEMI, Présidente de chambre, assistée de Mme Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 





 La Greffière, La Présidente