Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 20 juillet 2023

PhD/CS



Numéro 23/2576 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 20 juillet 2023 







Dossier : N° RG 21/02110 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H5A7 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion







Affaire :



[D] [Y] épouse [M], [V] [M]



C/



S.A.R.L. CABALLERO BACHES























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 22 mai 2023, devant :



Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Mme DENIS, greffier présent à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.

































APPELANTS :



Madame [D] [Y] épouse [M]

née le 11 Juillet 1956 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]/FRANCE



Monsieur [V] [M]

né le 08 Mai 1953 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]/FRANCE



Représentés par Me William CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU











INTIMEE :



S.A.R.L. CABALLERO BACHES

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Richard THIBAUD de la SELARL AVOLIS, avocat au barreau de BAYONNE





















































sur appel de la décision 

en date du 03 MAI 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE







FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Suivant promesse de bail sous seing privé du 20 octobre 2003, à effet au 1er mars 2004, 

M. [V] [M] et Mme [D] [Y], épouse [M] (ci-après les époux [M] ou le bailleur) se sont engagés à donner à bail commercial à la société à responsabilité limitée Caballero bâches (la locataire) un local professionnel d'une superficie de 510 m², avec un parking d'environ 100² et un local à usage de bureaux ou d'appartement d'environ 120 m², lesdits locaux sis à [Localité 3], étant en cours de construction, moyennant un loyer mensuel de 2.552,61 euros, payable d'avance. 



Dès la prise de possession des lieux, la locataire s'est plainte de l'état d'inachèvement des locaux livrés, refusant de signer le contrat de bail définitif.



Le 29 juin 2015, la locataire a donné congé au 30 septembre 2015, date de sa libération des lieux.



Le bailleur a fait établir un constat d'huissier sur l'état des locaux en date du 30 octobre 2015.



Suivant exploit du 28 septembre 2017, les époux [M] ont fait assigner par devant le tribunal judiciaire de Bayonne la société Caballero bâches en paiement des loyers impayés entre le 1er octobre 2012 et le 30 septembre 2015 et en indemnisation des réparations locatives. 



Par jugement du 3 mai 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :



- déclaré les époux [M] irrecevables en leur demande de paiement des arriérés de loyers

- débouté les époux [M] de leur demande relative aux réparations locatives

- condamné les époux [M] aux dépens, outre le paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration faite au greffe de la cour le 23 juin 2021, les époux [M] ont relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 26 avril 2023. 



*** 



Vu les dernières conclusions notifiées le 18 mars 2022 par les appelants qui ont demandé à la cour, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, 1103, 1194 anciennement 1134, 1231-7 anciennement 1147 et 1731, 1256, 2224 anciennement 2277 et 2240 du code civil, d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :



- débouter la société Caballero bâches de ses demandes 



A titre principal :



- condamner la société Caballero bâches à leur verser la somme de 91.893,96 euros TTC au titre de l'arriéré de loyer accumulé sur la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2015.



A titre subsidiaire :



- condamner la société Caballero bâches à leur verser la somme de 64.142,11 euros TTC au titre de l'arriéré de loyer accumulé sur la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2015.



En tout état de cause :



- dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 septembre 2017 

- condamner la société Caballero bâches à leur payer la somme de 8.562,19 euros au titre des travaux de remise en état des revêtements muraux et de l'installation électrique 

- condamner la société Caballero bâches à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2022 par la société Caballero bâches qui a demandé à la cour, au visa des articles 1253, 1371 et 2224 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les appelants de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOTIFS



Le bail commercial qui s'est formé entre les parties à compter du 1er mars 2004, s'est tacitement reconduit à compter du 1er mars 2013.



Ce bail est donc soumis, outre les dispositions spéciales des baux commerciaux, aux dispositions générales du droit des obligations dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de paiement des loyers 



Les appelants font grief au jugement d'avoir accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur demande de paiement des loyers échus entre le 1er octobre 2012 et le 30 septembre 2015, au visa des articles 2224 et 1342-10 du code civil, aux motifs que cette demande avait en réalité pour objet les loyers échus entre le 1er mars 2004 et 31 mars 2007 et, comme tels prescrits, alors que, selon les appelants, les loyers dus au titre de cette première période ont été réglés au moyen des sommes versées entre le 1er octobre 2012 et le 30 septembre 2015, de sorte que la locataire reste devoir les loyers dus au titre de cette seconde période. 



Ici, les débats opposant les parties sont empreints d'une confusion, relayée par les motifs du jugement, qui confond la recevabilité et le bien fondé de la demande en justice. 



En effet, la demande de paiement des époux [M] a pour objet exclusif les loyers échus à compter du 1er octobre 2012. 



L'assignation ayant été délivrée le 28 septembre 2017, cette demande n'est donc pas atteinte par la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil.



La question de savoir si la locataire s'est libérée des loyers réclamés ou si le bailleur a pu imputer les paiements sur des loyers antérieurs relève du fond du litige. 



Le jugement sera donc infirmé et la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée. 



Sur la demande de paiement des loyers 



Les appelants font valoir qu'ils étaient fondés, en application de l'article 1256 du code civil, à imputer sur la dette la plus ancienne, échue entre le 1er mars 2004 et le 31 mars 2007, les paiements effectués par la locataire, sans indication de leur affectation, à compter du 1er octobre 2012, peu important à cet égard que cette dette fût, ou non, prescrite. Ils en déduisent que ces paiements n'ont pas libéré la locataire des loyers échus à compter du 1er octobre 2012. 



L'intimée objecte que l'exigibilité des loyers afférents à la première période visée par le bailleur avaient fait l'objet d'une contestation de sa part en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, une compensation ayant été convenue entre ces loyers et son propre préjudice consécutif au manquement du bailleur, les paiements faits à compter du 1er mars 2007, puis à compter du 1er octobre 2012 ayant été exclusivement affectés au paiement des loyers en cours, entièrement réglés au terme du bail. 







En application de l'article 1315, devenu 1353, du code civil, il incombe au locataire de rapporter la preuve du paiement des loyers dus en vertu du bail. 



Et, il résulte des articles 1253 et 1256 anciens du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter, et qu'en l'absence de manifestation de volonté du débiteur, le créancier peut imputer les paiements selon les modalités du second texte.



En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure que, dès la prise de possession des lieux, la locataire s'est plainte de l'état d'inachèvement des locaux livrés, mettant en demeure, puis sommant le bailleur de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux avec leur destination contractuelle.



Malgré cette sommation, et la retenue des loyers échus depuis le début du bail, le bailleur n'a justifié d'aucune réaction.



Dans son courrier du 5 septembre 2006, la locataire a fait un état des travaux les plus urgents qu'elle a réalisés pour suppléer la carence du bailleur (installation électrique et chauffage notamment) ainsi qu'un chiffrage de son préjudice commercial consécutif à la non-conformité des lieux, proposant d'arrêter les comptes entre les parties par voie de compensation entre les loyers impayés, soit la somme de 57.320,92 euros HT et sa créance indemnitaire d'un montant total de 48.778,86 euros HT, se reconnaissant débitrice de la somme de 8.542,06 euros HT.



Le 15 septembre 2006, en réponse au bailleur qui avait, semble-t-il, contesté cette proposition, la locataire a néanmoins adressé un chèque d'un montant de 10.216,30 euros TTC correspondant à la créance dont elle se reconnaissait débitrice. 



Par conséquent, la locataire ayant exprimé en des termes dénués d'équivoque qu'elle entendait réglait par voie de compensation les loyers échus jusqu'au 1er mars 2007, le bailleur ne pouvait exciper d'un prétendu silence de la locataire pour imputer les paiements postérieurs sur les loyers échus au titre de la première période expressément contestée par la locataire. 



En outre, dans son courrier du 1er mars 2007, la locataire a expressément indiqué qu'elle réglait le loyer du mois de mars 2007, valant donc imputation expresse sur ce mois, mais que ce paiement ne valait pas approbation sans réserve des locaux qui présentaient toujours des défauts de conformité et des désordres.



Non sans se contredire, les appelants visent expressément ce courrier dans leurs conclusions (page 13) en faisant valoir que la locataire « n'indique en aucun cas que ce loyer doit être imputé pour la période du 1er avril 2004 au 28 février 2007 puisque, tout au contraire, le débiteur impute ce règlement de loyer au mois de mars 2007 », ce qui revient à reconnaître l'affectation du paiement, et donc des paiements postérieurs, sur les loyers échus à compter du 1er mars 2007.



Le bailleur n'a procédé à aucune relance au titre des loyers antérieurs et le bail s'est ainsi poursuivi sans difficultés jusqu'à l'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mars 2012 par laquelle le bailleur a présenté un décompte des loyers impayés à cette date, faisant apparaître un solde débiteur de 11.231,48 euros correspondant aux loyers de décembre 2011 à mars 2012, le locataire étant mis en demeure de régulariser sa situation, ce qu'il a fait. 



Le grand livre comptable du locataire retrace chacun des paiements dûment affectés à chaque échéance mensuelle, le dernier décompte du bailleur venant corroborer ces imputations. 



Dans ses conclusions (page 16), le bailleur indique que les pièces produites par la locataire « sont insuffisantes pour prouver le paiement du loyer courant sur la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2015 puisque les paiements intervenus ont servi à l'apurement des 36 premiers mois de loyers reconnus impayés ». 

Le caractère artificieux de ce moyen étant établi, les paiements faits par le locataire au cours de cette seconde période doivent donc être imputés sur les loyers en cours.



Le bailleur fait valoir, dans ce cas (page 16 de ses conclusions) que la locataire ne justifie pas, en tout état de cause, du paiement des loyers des mois d'octobre 2012, juin 2013, janvier 2014 et septembre 2015.



En premier lieu, le bailleur reconnaît ainsi la libération du locataire pour les autres mois. 



En second lieu, il ressort des relevés de comptes bancaires de l'intimée (pièce 10) que, le loyer d'octobre 2012 a été réglé avec un mois de décalage, ce décalage ayant été porté à deux mois d'impayés jusqu'au mois de juin 2015, lequel a été payé en août 2015. 



Cependant, le 8 août 2015, la locataire a réglé le loyer de juillet et le 2 septembre 2015, les deux mois restant impayés (août et septembre). 



Par conséquent, la locataire justifie avoir réglé l'intégralité des loyers réclamés par le bailleur.



Le bailleur sera donc débouté de sa demande au titre des loyers. 



Sur les réparations locatives 



Les appelants font grief au jugement d'avoir rejeté leur demande indemnitaire en retenant que le bailleur, qui avait manqué à son obligation de délivrance, ne pouvait se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil alors que, selon les appelants, les dégradations locatives concernent l'installation électrique et les murs des locaux livrés à neuf. 



Concernant l'installation électrique, il ressort du procès-verbal d'huissier du 9 octobre 2015 que la locataire a emporté l'ensemble des disjoncteurs se trouvant au sein du tableau électrique situé dans le hangar. 



L'intimée fait valoir qu'elle a financièrement assumé l'essentiel des travaux concernant l'installation électrique, n'emportant que le matériel spécifique à son activité et à ses machines (relais et transformateurs) qu'elle avait elle-même installé et réglé.



Mais, le bail stipule une clause d'accession des travaux réalisés par le locataire en fin de bail. 



En outre, dans sa lettre du 5 septembre 2006, la locataire a opposé une exception de compensation entre sa créance indemnitaire, en ce inclus les travaux d'électricité qu'elle a réalisés, et les loyers dus au bailleur, de sorte que le bailleur a financé, in fine, ces travaux. 

Par conséquent, la locataire ne pouvait pas emporter les disjoncteurs de l'installation électrique de l'atelier. 



Le bailleur est donc fondé en sa demande de condamnation de la locataire à l'indemniser de ce chef sur la base du devis du 29 juin 2018, versé aux débats, d'un montant de 3.870,19 euros TTC. 



Concernant la remise en peinture des murs des locaux professionnels et d'habitation, la locataire ne peut mieux se prévaloir des travaux qu'elle a réalisés en début de bail puisqu'elle a également compensé le coût de ces travaux sur les loyers dus. 



Si le constat d'huissier caractérise le mauvais état d'entretien des murs, il y a lieu, comme le souligne l'intimée, de tenir compte de l'usure normale des lieux occupés pendant 11 ans justifiant un coefficient de vétusté de 50 %.



Sur la base du devis en date du 26 juin 2018 d'un montant de 4.692 euros TTC, il y a lieu de condamner la locataire à payer la somme de 2.346 euros TTC. 



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le bailleur de ses demandes. 









Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d'appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,



et, statuant à nouveau,



DEBOUTE la société Caballero bâches de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de paiement des loyers échus à compter du 1er octobre 2012,



DEBOUTE les époux [M] de leur demande de paiement des loyers échus entre le 1er octobre 2012 et le 30 septembre 2015,



CONDAMNE la société Caballero bâches à payer aux époux [M] les sommes de :



- 3.870,19 euros TTC au titre de la remise en état de l'installation électrique

- 2.346 euros TTC au titre de la remise en état des murs



DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d'appel,



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur MAGNON, Conseiller suite à l'empêchement de Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,