Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 20 juillet 2023

JG/CS



Numéro 23/2578





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 20 juillet 2023 







Dossier : N° RG 21/03043 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H7I5 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion















Affaire :



[M] [D]

S.A.S. L'AMATEUR DE THÉS





C/



S.E.L.A.R.L. EKIP'

S.C.I. SCI MANDAKUNI







 

























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 28 février 2023, devant :



Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller







qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [M] [D]

né le 27 Janvier 1954 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 7]



S.A.S. L'AMATEUR DE THÉS

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentés par Me Nadia DUSSERT, avocat au barreau de TARBES









INTIMEES :



S.E.L.A.R.L. EKIP' Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la « L'AMATEUR DE THES » société par actions simplifiée au capital de 81 000 € dont le siège social est situé à [Localité 6], [Adresse 1], immatriculée au RCS de PAU sous le numéro 540 026 739, en procédure de liquidation judiciaire simplifiée depuis un jugement du Tribunal de Commerce de PAU en date du 18 janvier 2022.

La SELARL EKIP', dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 9] et immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 453 211 393, est prise en la personne de Maître [P] [C], domicilié [Adresse 5] à [Localité 6]. Intervenant forcé

[Adresse 5]

[Localité 6] / FRANCE



Assignée



S.C.I. SCI MANDAKUNI Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 8] / FRANCE



Représentée par Me Régis COURREGELONGUE de la SELARL COURREGELONGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de BAYONNE























sur appel de la décision 

en date du 29 JUIN 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU









Exposé du litige et des prétentions des parties : 



Par acte sous-seing privé en date du 28 mai 2008, la SCI Mandakuni a donné à bail commercial à Monsieur [M] [D] un local situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour y exercer son activité de vente et dégustation de thés, ceci pour une durée de neuf ans à compter du 25 mai 2008, moyennant un loyer mensuel de 600 euros hors taxes hors charges et hors indexation et un dépôt de garantie d'un montant de 1.800 euros.



Par courrier en date du 27 août 2015, Monsieur [D] a informé la SCI Mandakuni de sa volonté d'apporter son fonds de commerce à la société L'Amateur de Thés. 



Le 29 août 2015, par attestation signée, la SCI Mandakuni a agréé l'apport du dudit fonds et a accepté la SAS L'Amateur de Thés en qualité de nouveau locataire aux lieu et place de Monsieur [D] qui demeurait cependant garant solidaire pour le paiement des loyers et l'exécution des clauses et conditions du bail.



Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 24 mai 2017 par un huissier de justice.



Par courrier en date du 12 juin 2017, la société Mandakuni a vainement mis en demeure la société L'Amateur de Thés de lui payer la somme de 10.004 euros correspondant aux loyers, impôts et charges restant dus.



Par actes d'huissier de justice en date du 10 août 2018, la SCI Mandakuni a fait assigner Monsieur [D] et la société L'Amateur de Thés devant le tribunal de grande instance de Pau devenu tribunal judiciaire en paiement de sommes correspondant à des loyers, taxes foncières, charges locatives restées impayées mais également à des travaux de remise en état.



Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pau a :



- fixé la somme due par la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [D] à la SCI Mandakuni à la somme de 19.875,41 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2220 euros à compter du 12 juin 2017 et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018.

- fixé la somme due par la société Mandakuni à la société L'Amateur de Thés et Monsieur [D] à la somme de 1.800 euros ;

- condamné solidairement la société L'Amateur de Thés et Monsieur [D] à payer à la société Mandakuni la somme de 18.075,41 euros après compensation, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2220 euros à compter du 12 juin 2017 et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018 ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné solidairement la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [M] [D] à verser à la SCI Mandakuni la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [M] [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [M] [D] aux entiers dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration au greffe du 10 septembre 2021, [M] [D] et la SAS L'Amateur de Thés ont relevé appel de cette décision.



Par jugement du 18 janvier 2022, le tribunal de commerce de Pau a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'égard de la SAS L'Amateur de Thés et a désigné la Selarl Ekip' en qualité de mandataire judiciaire. 



Le 2 mars 2022, la SCI Mandakuni a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire à hauteur de 42.972,41 euros. 







Et, par acte du 4 mars 2022, la société SCI a également interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Pau et a assigné en intervention forcée la Selarl Ekip' ès qualités. 



Cet appel en cause a été joint à l'instance principale, par ordonnance du magistrat de la mise en état du 15 mars 2022.



Par correspondance en date du 16 mars 2022, la Selarl Ekip' a confirmé que la SCI Mandakuni a procédé à une déclaration de créance entre ses mains pour une somme de 42.972,41 euros. 



Elle a alors précisé que, la procédure collective ne disposant pas de fonds disponibles, elle ne pouvait mandater un avocat pour le représenter. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2023 et l'audience de plaidoirie a eu lieu le 28 février 2023.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 juin 2022, Monsieur [M] [D] demande à la cour de : 



Vu les dispositions contractuelles liant les parties,

Vu l'assignation délivrée le 10 août 2018,



Confirmant le jugement entrepris 

- au titre des loyers des mois de mars, avril et mai 2017, le condamner au paiement de la somme de 2.200 euros ; 

- au titre des charges locatives, débouter la SCI Mandakuni de toutes demandes formulées au titre des charges locatives ; 

- au titre de la compensation, ordonner compensation des sommes auxquelles il sera condamné avec le montant du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux et qui s'élève à 1.800 euros.



Réformant le jugement entrepris :

- au titre de la pénalité sur loyers impayés, débouter la SCI Mandakuni de toute demande ; 

- au titre des impôts et taxes, le condamner au paiement de la somme de 5.094 euros au titre des taxes foncières pour les années 2013 (au prorata à compter du 10 août 2014, 2015, 2016 et 2017 (au prorata jusqu'au 24 mai 2017) et débouter la SCI Mandakuni de toute autre demande formulée à ce titre ; 

- au titre de la remise en état des locaux, débouter purement et simplement la SCI Mandakuni de toutes demandes formulées à ce titre ; 

- au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouter la SCI Mandakuni de toute demande formulée à ce titre ; 

- au titre des dépens, les mettre à la charge de la SCI Mandakuni. 



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 mars 2022, SCI Mandakuni demande à la cour de : 



Vu les articles 369, 554 et 555 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 641-3, L. 622-22, R. 641-23 et R. 622-20 du code de commerce;

Vu l'article 1134 ancien du code civil,

Vu l'article 1156 ancien du code civil,

Vu l'article 1728 ancien du code civil,

Vu l'article 1730 du code civil,

Vu l'article L. 145-49 du code de commerce,

Vu l'ensemble des pièces,



Au préalable,

- ordonner jonction des instances n° RG 21/03043 et 22/00677 sous le n° RG 21/03043 ;

- déclarer recevable la mise en cause de la Selarl Ekip' prise en la personne de Maître [P] [C] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société L'Amateur de Thés ;

- déclarer commun et opposable à la Selarl Ekip' prise en la personne de Maître [P] [C] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société L'Amateur de Thés, l'arrêt à intervenir ;



Au fond, 

Au principal :

- infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a débouté la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [M] [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



En conséquence, statuant à nouveau,

Concernant la demande au titre des loyers impayés, 

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 2 220 € au titre des loyers impayés outre 87 € au titre des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017 jusqu'au 17 janvier 2022 ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 2 220 € au titre des loyers impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017, date de la mise en demeure ;



Concernant la demande au titre de la pénalité des loyers impayés :

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 222 € au titre de la pénalité forfaitaire outre 6,39 € au titre des intérêts au taux légal à compter du 10 août 2018 jusqu'au 17 janvier 2022 ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 222 € au titre de la pénalité forfaitaire outre les intérêts au taux légal à compter du 10 août 2018, date de l'assignation ;



Concernant la demande au titre des impôts et taxes :

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 5 990,41 € au titre des taxes foncières de 2013 à 2017 ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de la somme de 5 990,41 € au titre des taxes foncières de 2013 à 2017;



Concernant la demande au titre des charges locatives :

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 5 590,59 € au titre des charges locatives ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 5 590,59 € au titre des charges locatives ;



Concernant la demande au titre de la remise en état des locaux loués :

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 26. 562 € et subsidiairement la somme de 13.731,60 € au titre de la réfection des locaux loués ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 26.562 € et subsidiairement la somme de 13.731,60 € au titre de la réfection des locaux loués ;



Concernant la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile (1ère instance) :

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC dû pour la première instance ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC dû pour la première instance;



Concernant la demande au titre des dépens de première instance :

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 294,02 € au titre des dépens de première instance ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 294,02 € au titre des dépens de première instance;

Subsidiairement, 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- fixé la somme due par la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [D] à la SCI Mandakuni à la somme de 19.875,41 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2220 euros à compter du 12 juin 2017 et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018.

- fixé la somme due par la société Mandakuni à la société L'Amateur de Thés et Monsieur [D] à la somme de 1.800 euros ;



- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- condamné solidairement la société L'Amateur de Thés et Monsieur [D] à payer à la société Mandakuni la somme de 18.075,41 euros après compensation, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2220 euros à compter du 12 juin 2017 et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018 ;

. condamné solidairement la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [M] [D] à verser à la SCI Mandakuni la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

. condamné solidairement la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [M] [D] aux entiers dépens ;



En conséquence, 

Statuant à nouveau,

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 18 075,41 € après compensation, à laquelle s'ajoutent la somme de 87 € au titre des intérêts au légal sur la somme de 2 220 € à compter du 12 juin 2017 jusqu'au 17 janvier 2022 et la somme de 6,39 € au titre des intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter du 10 août 2018 jusqu'au 17 janvier 2022 ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 18 075,41 € après compensation, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2 220 € à compter du 12 juin 2017 et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018 ;

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC dû pour la première instance ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC dû pour la première instance;

- fixer au passif de la procédure collective de la société L'Amateur de Thés la somme de 294,02 € au titre des dépens de première instance ;

- condamner Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni la somme de 294,02 € au titre des dépens de première instance ;



En tout état de cause, 



- rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société L'Amateur de Thés et de Monsieur [D] ;

- condamner solidairement la société L'Amateur de Thés et Monsieur [D] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'appel.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. 











MOTIVATION :



- sur la procédure : 



A titre liminaire, la SCI Mandakuni demande à la cour, sur le fondement de l'article 367 alinéa 1 du code de procédure civile, de joindre les instances ouvertes par les deux appels formés contre le jugement du 29 juin 2021. 



Le magistrat de la mise en état ayant ordonné cette jonction par décision du 15 mars 2022, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. 



S'agissant de l'intervention de la Selarl Ekip', le 18 janvier 2022 soit postérieurement au jugement entrepris,le tribunal de commerce de Pau a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'égard de la SAS L'Amateur de Thés. 



Or, il résulte de la combinaison des articles 369 du code de procédure civile et des articles L. 622-21, L. 622-22 et R 622-20 du code de commerce, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance n'est pas née après ce jugement pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution (ou résiliation) d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 

L'instance en cours est interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elle est alors reprise à l'initiative du créancier demandeur dès que celui-ci produit une copie de la déclaration de sa créance et a mis en cause le mandataire judiciaire. 

Elle tend alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. 



En l'espèce, la SCI Mandakuni a régulièrement déclaré sa créance au passif de la SAS L'Amateur de thés. 



Le 4 mars 2022, elle a assigné en intervention forcée la Selarl Ekip', en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS. Elle lui a également signifié la déclaration d'appel et ses conclusions.



Dès lors, sa mise en cause est recevable. 



Bien régulièrement assignée à personne, le mandataire à la liquidation n'a pas constitué avocat et n'a pas régularisé la procédure, l'appel ayant été cependant formé par [M] [D] et la SAS L'Amateur de Thé le 10 septembre 2021 soit antérieurement au jugement du 18 janvier 2022 qui a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'égard de la SAS L'Amateur de Thés. 



Or, en application de l'article L. 641-9 alinéa premier du code du commerce, le débiteur est dessaisi de ses droits et actions et aucune conclusion du représentant légal de la société n'est soumise à l'examen de la cour qui statuera, par arrêt réputé contradictoire, sur les seules prétentions et moyens formulés par Monsieur [D] et l'intimée.



- Sur la créance de la SCI Mandakuni :



En tout état de cause, il n'est pas contesté que Monsieur [D], locataire initial du bail, a pris l'engagement de rester garant solidaire des obligations nées du bail, avec la SAS L'Amateur, qui s'est subsituée à lui au contrat de bail suite à l'acceptation par le bailleur du 29 aout 2015.















1 - au titre des loyers restant dus et de la pénalité pour loyers impayés :



Les parties s'accordent pour dire que les loyers des mois de mars, avril et mai 2017 n'ont pas été réglés pour un montant total de 2220 euros et que la SCI Mandakuni est bien fondée à en réclamer le paiement outre les intérêts au taux légal ayant couru à compter de la mise en demeure de payer les loyers du 12 juin 2017 conformément aux dispositions de l'article 1153 du code civil dans sa version applicable au litige. 



En revanche, Monsieur [D] reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande de la bailleresse en paiement d'une pénalité de 10% prévue au contrat pour retard dans le versement du loyer. 



Il fait valoir que le montant des loyers à payer est déjà assorti des intérêts au taux légal et que les frais contentieux sont pris en compte par les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi, la pénalité réclamée, à hauteur de 222 euros, conduit à cumuler les sanctions à l'encontre des débiteurs tandis que le bailleur ne démontre pas avoir subi un retard et un préjudice autres que ceux déjà indemnisés par ces intérêts et indemnités.



En réponse, la SCI Mandakuni demande la confirmation du jugement entrepris sur ce point au motif qu'il appartient à Monsieur [D] d'apporter la preuve du caractère manifestement excessif de cette pénalité contractuelle, ce qu'il ne fait pas. 

 

En droit, l'article 1152 du code civil dans sa version applicable au litige décide que "lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite".



En l'espèce, il résulte le contrat de bail liant les parties prévoit sous l'intitulé "clause résolutoire - sanctions" que " A défaut de paiement de loyer, des accessoires, et des sommes exigibles en vertu du présent bail, ou de sa révision ou de son renouvellement éventuel, et quinze jours après une simple lettre recommandée avec AR demeurée sans suite, les sommes dues automatiquement majorée de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette".



Il résulte de cette stipulation contractuelle que les parties ont entendu prévoir une pénalité de 10 % en cas de non respect par le locataire de son obligation de payer le loyer et ses accessoires. 



Ce montant, bien que conforme aux usages, est critiqué par Monsieur [D] qui cependant ne précise pas sa situation personnelle ni aucun élément de nature à apprécier s'il revêt un caractère excessif alors qu'il ne conteste pas que le bailleur n'a pas perçu, plusieurs mois plus tard, les sommes qui lui étaient dues depuis mars 2017. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fait droit à la demande de la bailleresse de ces chefs et a fixé la créance de la SCI Mandakuni à la somme de 2220 euros au titre des loyers impayés, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017 outre la somme de 222 euros au titre de la pénalité prévue en suite de loyers impayés, la dite somme devant porter intérêts à compter du 10 août 2018. 



2 - au titre des impôts et taxes :



Le bail liant les parties stipule, sous l'intitulé " Impôts et taxes" 2 - que "Le preneur remboursera au bailleur, l'impôt foncier, dont la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux éventuellement applicable ainsi que tout autre impôt ou taxe nouveau auquel le bailleur pourrait se trouver assujetti pour les locaux loués de telle sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges et de tout impôt lié à la propriété et l'usage des locaux". 



En l'espèce, Monsieur [D] conteste les montants réclamés par la SCI Mandakuni au seul titre de la taxe foncière due pour l'année 2013.



En effet, il s'accorde sur les montants au paiement desquels il a été condamné pour les années 2014 à 2017, qui incluaient la déduction des sommes qu'il avait déjà versées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2013 et 2014, mais demande à bénéficier de la proratisation du montant de l'impôt qui lui est réclamé pour l'année 2013 estimant devoir non pas la somme de 1473 euros mais celle de 577 euros correspondant au temps de location. 



Il fait valoir que paiement de ces sommes lui a été réclamé par assignation du 10 août 2018 et qu'en application de la prescription quinquennale, les locataires ne peuvent être redevables que du paiement des taxes foncières non prescrites à cette date. 



En réponse, la SCI Mandakuni affirme qu'il convient de prendre en compte la date d'exigibilité de l'impôt et que la taxe foncière au titre de l'année 2013, dont elle remet copie de l'avis d'imposition, était exigible à compter du jour où elle a été adressée au propriétaire, soit le 25 septembre 2013 de telle sorte qu'elle bien fondée à en réclamer le paiement. 



En l'espèce, conformément aux stipulations contractuelles du bail, l'impôt foncier doit être remboursé par le preneur au bailleur dès lors qu'au regard de sa date d'exigibilité, sa créance n'est pas prescrite. Il s'en déduit que l'appelant ne peut être suivi en ce qu'il affirme que la taxe foncière 2013 devrait donner lieu à une proratisation l'avis d'imposition produit au débat précisant que sa date de recouvrement est le 31 août 2013. 



3 - au titre des charges locatives :



Monsieur [D] demande la confirmation de ce chef de la décision entreprise et soutient que les dispositions du bail mettaient à sa charge, au titre des charges locatives, une somme mensuelle forfaitaire de 60 euros dont il s'est acquitté et que le bailleur n'est pas bien fondé, par l'effet de leur volonté commune telle résultant des stipulations du bail, à lui réclamer des sommes supplémentaires à ce titre. 



Il souligne d'ailleurs que pendant le cours du bail, il ne lui a jamais été réclamé le paiement de charges locatives distinctes. 



A l'inverse, la SCI Mandakuni soutient que la somme mensuelle de 60 euros constituait une provision sur les charges locatives dues par le preneur car il ressort des dispositions contractuelles que le loyer qu'il devait percevoir était net de toutes charges et de tout impôt lié à la propriété et l'usage des locaux. 



Il considère que peu importe la localisation dans le contrat de ces dispositions, elles édictaient une règle de principe applicable à l'ensemble des charges, y compris locatives, impôts et taxes. 



Ainsi, selon lui, la clause litigieuse indiquant que la « quote-part est arrêtée forfaitairement à la somme de 60.00 (soixante) euros par mois » doit être entendue comme prévoyant une simple provision et non un forfait.



Elle réclame sur ce fondement le paiement de la somme de 5.590,59 euros non accordée par le premier juge. 



En droit, pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, date d'entrée en vigueur de la loi no 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », la détermination des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire et le régime qui leur est applicable dépendent des stipulations contractuelles du bail commercial, lesquelles sont d'interprétation stricte. 



Mais, en application de l'article 1315 du code civil, c'est au bailleur qu'il incombe de justifier que les provisions versées par le preneur correspondent à des charges récupérables. 







En l'espèce, et comme l'a justement rappelé le premier juge, le contrat de bail dispose, dans le sous-paragraphe "charges" inclu dans le paragraphe "loyers et accessoires" que "le preneur remboursera en plus du loyer principal, et à chaque terme, une quote-part de charges comportant toutes les dépenses d'entretien et de gardiennage de l'immeuble, à quelque titre que ce soit. Cette quote-part est arrêtée forfaitairement à 60,00 (soixante) euros.



Dans les dépenses de charges sont expressément inclus tous les frais de gestion de quelque nature que ce soit liés aux personnels ou prestataires de services donnant leu assistance pour la gestion de l'immeuble et le quittancement des loyers de telle manière que ces frais ne soient en aucun cas supportés par le bailleur". 



Puis, sous le paragraphe distinct intitulé "impôts et taxes", les parties ont prévu que : 

1 - " le preneur satisfera à toutes les charges de ville, de police ou de voiries dont les locataires sont ordinairement tenus de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet ; que le preneur acquittera notamment les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et toute autre taxe liée à l'occupation des locaux et devra justifier de leur acquit à première demande du bailleur et huit jours au moins avant son départ en fin de bail ; 

2 - que le preneur remboursera au bailleur, l'impôt foncier dont la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux éventuellement applicable, ainsi que tout autre impôt ou taxe nouveau auquel le bailleur pourrait se trouver assujetti pour les locaux loués de telle sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges et de tout impôt lié à la propriété et l'usage des locaux". 



Et dans le paragraphe suivant dénommé "parties communes et charges", il est décidé : "Sauf précision autre au paragraphe "charges" ci-dessus, le preneur remboursera au bailleur l'intégralité de toutes charges, fournitures et prestations relatives à l'usage et l'entretien des parties communes, qui comprendront notamment les frais de gardiennage, femme de ménage, nettoyage, éclairage, personnel divers etc ; la quote-part du preneur étant déterminée par le règlement de la copropriété. 

Le preneur devra assurer l'entretien locatif des lieux loués". 



Ainsi, la structuration même du bail distingue le sort des loyers et accessoires incluant les charges locatives, dont il détermine le montant forfaitaire à la somme de mensuelle de 60 euros du sort des impôts, taxes et charges qui seront dus en intégralité par le preneur de telle sorte que loyer perçu par le bailleur soit net de ces impôts et taxes.



Cette lecture est d'ailleurs étayée par l'absence, dans le cours du bail, de régularisation annuelle des charges locatives dans les conditions prévues à l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mais également par l'absence de réclamation du paiement de sommes à ce titre dans les échanges entre les parties initiés par le bailleur et son conseil avant assignation en justice. 



Elle est également confirmée par les décomptes remis par la SCI Mandakuni qui ne distinguent pas les charges par nature et ne précisent pas le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble.



D'ailleurs, l'augmentation du montant forfaitaire de 60 euros prévu au contrat tel que signé le 28 mai 2008 pour l'établir à la somme de 93 euros ne s'est pas plus accompagnée d'un décompte permettant de le considérer comme ayant une nature d'avance. 

 

Il en résulte que la commune intention des parties étaient d'inclure les charges locatives dans un forfait. 



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Mandakuni en paiement supplémentaire de ces charges. 



4 - au titre des frais de remise en état des locaux à la suite du départ du locataire : 



En première instance, Monsieur [D] et la SAS L'Amateur de Thés ont été condamnés à payer à la SCI Mandakuni la somme de 11.443 euros au titre de la réfection des locaux loués, montant contesté par chaque partie. 



En effet, Monsieur [D] estime que les demandes formées à son encontre doivent être rejetées car, par l'effet du bail, il n'était pas tenu d'une obligation de réfection à neuf des locaux pas plus qu'à la réalisation des travaux dont la liste était annexée au contrat, non pas pour l'obliger à les effectuer mais pour valoir autorisation préalable du bailleur à leur exécution. Il souligne d'ailleurs que la franchise de loyer consentie par ce dernier correspondait uniquement à deux mois de loyers, soit 1.200 euros, ce qui est sans rapport avec le montant des travaux envisagés. 



En outre, il souligne que la vétusté et la durée du bail doivent être pris en compte et que le bailleur ne produit aucune facture de travaux. De plus, il a reloué les lieux sans les effectuer alors que lui même a fait réaliser des travaux pour un montant de plus de 14.000 euros tout en assurant l'entretien des lieux. 



Il ajoute que le bailleur avait agréé l'apport de son fonds de commerce à la société L'Amateur de thés et avait dès lors accepté l'exercice par elle de son activité de restauration de telle sorte qu'il ne peut lui faire reproche des salissures en résultant.



La société SCI Mandakuni lui rétorque que les locataires étaient tenus à une obligation de remise en état des lieux à leur départ au regard des termes du contrat de bail selon lesquels ils devaient remettre en état le local. En outre, ils doivent répondre des dégradations qui leur sont imputables à la suite du dégât des eaux ayant affecté le faux plafond et qu'il s'étaient engagés à réaliser des travaux restés inexécutés alors même qu'ils ont bénéficié d'une remise de loyer et qu'il s'agissait d'une obligation pour elle essentielle et déterminante. 



Elle demande dès lors, se fondant sur les deux états des lieux réalisés, la condamnation des preneurs au paiement de la somme de 26.562 euros et, à titre subsidiaire, en cas de confirmation du montant octroyé en première instance, qu'il soit précisé que la somme de 11.443 euros doit être complétée par la TVA à laquelle elle est assujettie. 



En droit, l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.



S'il a été fait un état des lieux, l'article 1730 du même code précise que le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure et, en application de l'article 1732, il est présumé responsable des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance, sauf pour lui à démontrer qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



Cependant, les dispositions précitées sont supplétives de la volonté des parties qui peuvent y déroger, sauf à ne pas vider de sa substance l'obligation de délivrance incombant au bailleur.



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties le 28 mai 2008 prévoit des aménagements conventionnels aux obligations de réparations locatives du preneur et aux obligations relatives à la remise en état des locaux à la fin du contrat de bail commercial.



En effet, dans le paragraphe intitulé « Entretien ' Travaux - Réparations », il est stipulé que:

« 1. Le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation.

2. Le preneur tiendra les lieux loués en bon état d'entretien pendant la durée du bail, et effectuera toutes les réparations qui sont habituellement à la charge du locataire (à l'exception de celles prévues à l'article 606 du code civil).

3. Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démotion, aucun percement de murs ou de voutes, aucune construction, sans l'autorisation préalable et par écrit du bailleur. (')

4. Le preneur laissera au bailleur à l'issue du présent bail tous les travaux neufs, de finition, d'amélioration, de modification, de réparation, qu'il aura effectués même avec l'autorisation du bailleur, sans réclamer aucune indemnité ; le bailleur se réservant, cependant, le droit d'exiger la remise en état primitif aux frais du preneur de tout ou partie des lieux loués, même si les travaux ont été autorisés. »



Dans le paragraphe « Restitution des lieux », est précisé que le preneur « devra également rendre en bon état les lieux loués, et devra acquitter le montant des réparations qui pourrait être dû [...] Le bailleur fera ensuite diligenter l'exécution des travaux par toutes entreprises de son choix au juste prix et notifiera au preneur par lettre recommandée avec AR le coût de l'exécution des réparations ».



En outre, au titre des stipulations particulières du bail, les parties ont précisé que « le preneur prévoit la réalisation, à sa charge, de travaux dans le local suivant la note descriptive ci-annexée. En contrepartie et pendant leur durée qui courra du 25 mai 2008 au 31 juillet 2008, par dérogation au paragraphe « Loyers et accessoires * Modalités de règlement », le loyer mensuel sera neutralisé jusqu'à l'échéance du 1er août 2008. La réalisation de ces travaux constitue également une des conditions essentielles et déterminantes du présent bail ».



A ce bail était annexée une note intitulée « note descriptive des travaux envisagés dans le local de la SCI Mandakuni sis [Adresse 3], par Monsieur [D] [M] et à sa charge » listant un ensemble de 18 travaux et portant notamment sur le/la : 

« - remplacement et mise aux normes de l'installation électrique,

- remplacement et pose de lavabos

- pose de grilles de sécurité électriques intérieures dont porte d'entrée à interrupteur à clef inviolable

- réalisation de cloisons et portes. »



Etait également annexé un état des lieux du local, daté du 28 mai 2008 et contresigné par les deux parties.

Il comporte huit mentions quant à l'état du local, dont :

«- électricité non adaptée,

- revêtement de sol en parquet stratifié clair en état moyen pour partie gauche sur rue du local. Dalles plastiques pour le reste en état médiocre,

- Faux-plafonds en dalles en bon état,

- Murs et cloisons en bon état ».



Et les parties produisent le procès verbal d'état des lieux à la sortie du local commercial réalisé par huissier le 24 mai 2017 lequel s'oppose à l'état des lieux d'entrée en ce qu'il est précis, circonstancié et illustré de photographies. 



Il convient dès lors d'examiner les demandes du bailleur à la lumière des textes, des dispositions contractuelles sus-précisées et des états des lieux.



Or, il n'en résulte pas que [M] [D] et la SAS L'Amateur de Thés étaient obligés de restituer les locaux loués dans un meilleur état que leur état primitif. 



Toutefois, à la prise à bail, il était noté un sol en état moyen à médiocre mais un faux-plafond en bon état, ce qui ne correspond pas aux constatations de l'huissier du 24 mai 2017 qui a relevé que ce dernier présentait des traces noirâtres sur de multiples endroits mais également des gonflements, éclatements et traces de reprises et que, par endroits, des dalles étaient manquantes.



Il a également relevé que des luminaires présents ne fonctionnaient pas, que des câbles étaient apparents et des caches étaient absents, ce qui ne ressort pas de l'état des lieux d'entrée.

 

Il appartenait également au locataire de restituer les lieux dans un état propre mais l'huissier a fait état de salissures sur les murs en plusieurs endroits. 



En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a mis à la charge des preneurs les frais de remise en état des plafonds (7.366 euros HT) et de dépose électricité (680 euros HT) et évier (470 euros HT) avec évacuation des gravats ( 1.300 euros HT) mais a exclu ceux correspondants à la remise à neuf du sol (5.715 euros). 









S'agissant des travaux de démolition objet du devis de la SARL Capblancq, le bail prévoyant que le preneur ne pouvait effectuer aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs ou de voûtes et aucune construction sans l'autorisation préalable et par écrit du bailleur. Or, Monsieur [D] ne justifie pas avoir obtenu son accord pour la réalisation des cloisons et ouvrages rapportés. 



Ainsi, les frais tenant à leur démolition et reprise doivent également être mis à sa charge des locataires (1627 euros HT ). 



En revanche, s'agissant des sommes sollicitées pour l'installation de grille, si une telle pose était envisagée par le locataire, les termes même de l'annexe jointe au bail excluent qu'il ait été obligé d'effectuer l'ensemble des travaux listés, certains demandant par leur nature même des autorisations autres que celle du bailleur et leur ampleur n'étant pas en rapport avec la seule contrepartie de 1.200 euros prévue. 



Le bailleur n'est donc pas bien fondé à réclamer le paiement de la réalisation des travaux d'installation de grilles sur les vitrines mentionnés sur le devis de la SARL Capblanc pour un montant de 4.777,00 euros HT. 



Monsieur [D] demande qu'il soit tenu compte des travaux qu'il a personnellement effectué dans le local mais également du fait que le bailleur n'a produit aucune facture pour justifier ses demandes et qu'il a reloué rapidement les lieux comme il en atteste par la production d'un ticket de caisse daté du 28 mai 2019 remis par un commerçant installé dans les lieux. 



Néanmoins, en sa qualité de locataire, Monsieur [D] s'était engagé à prendre les lieux en l'état, était tenu à leur entretien et les tickets de caisse qu'il remet au débat comme se rapportant aux travaux qu'il a réalisés montrent que ceux-ci ont trait à l'aménagement des lieux selon l'activité qu'il devait y exercer et à leur entretien. 

 

En outre, le bailleur est droit de demander la réparation intégrale de son préjudice, y compris sur présentation d'un devis dès lors que son principe est retenu par le juge et son indemnisation n'est pas soumise à l'exécution des réparations, en l'espèce leur non-réalisation n'étant d'ailleurs pas prouvée et la location des lieux n'étant attestée que deux ans plus tard. 



En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a dit que la SCI Mandakuni était fondée à demander l'indemnisation de réparations locatives pour un montant de 11.443 euros. 



La SCI Mandakuni demande que cette somme soit assortie du montant de la TVA qu'elle fixe, au vu des termes de sa demandes à un taux de 20 %, expliquant qu'elle ne la récupère pas au motif qu'il ressort du bail qu'elle n'a pas opté pour l'assujettissement à la TVA des loyers perçus au titre de l'immeuble considéré. 



Toutefois, en l'espèce, elle ne justifie pas du montant dont elle serait la redevable au titre de la TVA devant s'appliquer sur les travaux à réaliser. 



Dès lors, la demande de la SCI Mandakuni au titre de la TVA sera rejetée et il y a lieu, en confirmation du premier jugement, de condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 19.875,41 euros se décomposant en : 

- la somme de 2220 euros au titre des loyers impayés, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017 outre la somme de 222 euros au titre de la pénalité prévue en suite de loyers impayés, la dite somme devant porter intérêts à compter du 10 août 2018 ; 

- 5.590,41 € au titre des taxes foncières dues ;

- 11.443 euros au titre des réparations locatives ; 

et de faire droit à la demande de la SCI Mandakuni de les voir fixer au passif de la SAS Mandakuni. 





- Sur les autres demandes : 



Eu égard à la formulation de son appel, Monsieur [D] demande la confirmation des dispositions du jugement entrepris au titre de la compensation entre le montant du dépôt de garantie de 1.800 euros qu'il a versé à la SCI Mandakuni et les sommes au paiement desquelles il sera condamné. 



En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil qui prévoient que la compensation est l''extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et s'opère, sous réserve d'être invoquée et à due concurrence entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, le principe de la compensation sera dès lors confirmé. 



En l'espèce, il n'est pas contesté que la SCI Mandakuni a perçu, lors de la conclusion du contrat de bail, la somme de 1.800 euros de Monsieur [D]. 



Et, la société l'Amateur de thés et lui sont redevables de la somme totale de 19.875,41 euros suivant le décompte sus-précisé. 



En conséquence, la compensation sera ordonnée entre les dites sommes, la société l'Amateur de thés et [M] [D] restant redevables envers le bailleur de la somme de 18.075,41 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2017 sur la somme de 2.220 euros et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018..



Et, compte tenu de la solution du litige, la charge des dépens de première instance telle que décidée par le premier juge sera confirmée, les dépens d'appel étant mis à la charge de Monsieur [D]. 



Enfin, au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité justifie de confirmer également le jugement en ce qu'il a attribué à la SCI Mandakuni la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens de première instance.



Les mêmes considérations d'équité justifient de condamner Monsieur [D] à payer à la SCI Mandakuni une somme supplémentaire de 1.000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Déclare recevable la mise en cause de la Selarl Ekip' prise en la personne de Maître [P] [C] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société L'Amateur de Thés ;



Confirme le jugement du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pau en ce qu'il a : 

- fixé la somme due par la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [D] à la SCI Mandakuni à la somme de 19.875,41 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2220 euros à compter du 12 juin 2017 et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018.

- fixé la somme due par la société Mandakuni à la société L'Amateur de Thés et Monsieur [D] à la somme de 1.800 euros ;-



- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;



- débouté la SAS L'Amateur de Thés et Monsieur [M] [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;











L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau : 

- fixe au passif de la procédure collective de la SAS L'Amateur de Thés la créance de la SCI Mandakuni à la somme de 18.075,41 euros après compensation outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2220 euros à compter du 12 juin 2017 et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018.



- fixe au passif de la procédure collective de la SAS L'Amateur de Thés la créance de la SCI Mandakuni la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles auquel elle a été condamné en première instance ;



- fixe au passif de la procédure collective de la SAS L'Amateur de Thés la créance de la SCI Mandakuni au titre des dépens de première instance. 



- condamne Monsieur [D], en sa qualité de garant solidaire, à payer à la SCI Mandakuni les sommes de : 

- la somme de 18.075,41 euros après compensation outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2220 euros à compter du 12 juin 2017 et les intérêts au taux légal sur la somme de 222 € à compter de l'assignation du 10 août 2018.

- la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles auquel elle a été condamné en première instance ;



- déboute Monsieur [M] [D] du surplus de ses demandes ; 



- déboute la SCI Mandakuni du surplus de ses demandes ;



- condamne Monsieur [M] [D] à verser à la SCI Mandakuni la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamne Monsieur [M] [D] aux dépens d'appel ;



Le présent arrêt a été signé par Madame GUIROY, Conseillère, suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,