Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 25 juillet 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





1ère chambre 1ère section 







ARRÊT N°







CONTRADICTOIRE

Code nac : 70C





DU 25 JUILLET 2023





N° RG 22/03257

N° Portalis DBV3-V-B7G-VGFF





AFFAIRE :



S.A.S. BEST OF

C/

Consorts [O]...



S.E.L.A.R.L. [V] ...



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 20/00679



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 





à : 



-Me Philippe CHATEAUNEUF, 



-Me Charlotte HUBAU





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dont le délibéré a été prorogé le 04 juillet 2023, les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre : 



S.A.S. BEST OF, agissant poursuite et diligences de M. [Z] [U]

en sa qualité de président, domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 824 390 785

[Adresse 4]

[Localité 8]



représentée par Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2022059

Me Sarah ABTBOL substituant Me Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat - barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 320 





APPELANTE



****************



Monsieur [A] [O]

pris en sa qualité d'ayant droit de M. [F] [O], décédé le 22 janvier 2020

né le 07 Décembre 1954 à SMEDEREVO (EX YOUGOSLAVIE-SERBIE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]



Madame [Y] [C] épouse [O]

prise en sa qualité d'ayant droit de M. [F] [O], décédé le 22 janvier 2020

née le 17 Juin 1960 à SMEDEREVO (EX YOUGOSLAVIE-SERBIE)

de nationalité Serbe

[Adresse 5]

[Localité 8]



Monsieur [X] [O]

pris en sa qualité d'ayant droit de M. [F] [O], décédé le 22 janvier 2020

né le 29 Octobre 1979 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]



Madame [H] [G]

prise en sa qualité d'ayant droit de M. [F] [O], décédé le 22 janvier 2020

née le 27 Novembre 1960 à STAJKOVCE (SERBIE)

de nationalité Serbe

[Adresse 3]

[Localité 9]



représentés par Me Charlotte HUBAU, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 505 - N° du dossier 220018



INTIMÉS

****************

S.E.L.A.R.L. [V]

en qualité de mandataire judiciaire de la société BEST OF, suivant jugement en date du 22 juin 2022, rendu par le tribunal de commerce de Nanterre, prise en la personne de Me [E] [K] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]



S.E.L.A.R.L. AJRS

en qualité d'administrateur judiciaire, suivant jugement en date du 22 juin 2022, rendu par le tribunal de commerce de Nanterre, prise en la personne de Me [S] [I]

[Adresse 2]

[Localité 7]



représentée par Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2022059

Me Sarah ABTBOL substituant Me Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat - barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 320





PARTIES INTERVENANTES





Composition de la cour :





En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Sixtine DU CREST, Conseiller chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,







*********************



FAITS ET PROCÉDURE

 



Par acte sous seing privé du 11 novembre 2016 intitulé « bail d'occupation précaire », la société Best Of, société de restauration rapide, a conclu avec M. [F] [O], un bail d'occupation précaire pour la location des locaux dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (Hauts-de-Seine). Ce bail a été conclu pour une durée de vingt-trois mois à compter du 11 novembre 2016 jusqu'au 10 octobre 2018 à 6 heures, moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros.







Par acte d'huissier de justice du 17 janvier 2020, la société Best Of a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre, M. [F] [O] aux fins de voir constater que la société Best Of s'est maintenue dans le local pris à bail pendant plus de 15 mois après l'expiration du bail d'occupation précaire fixée au 10 octobre 2018 et de dire qu'une novation du bail précaire s'est opérée entre les parties.



M. [F] [O] est décédé le 22 janvier 2020 laissant pour lui succéder M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G]. 



Par un jugement rendu le 20 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a : 



- Déclaré M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G] recevables en leur intervention volontaire en défense, en lieu et place de M. [F] [O], décédé, dont ils sont les ayants droit,

- Débouté la société Best Of de ses demandes,

- Dit que le bail d'occupation précaire a pris fin à son échéance le 10 octobre 2018,

- Dit que la société Best Of est occupante sans droit ni titre des locaux sis depuis le 10 octobre 2018,

- Ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 8] dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir l'expulsion de la société Best Of et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours de la force publique et d'un serrurier et/ou d'un huissier de justice si besoin ; 

- Dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, délai à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- Condamné la société Best Of à payer à M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G] une indemnité d'occupation, soit fixée à la somme égale au montant du loyer contractuel, outre charges, tel que prévu au bail d'occupation précaire du 11 novembre 2016, à compter du 11 octobre 2018 jusqu'à effective et complète libération des lieux, 

- Condamné la société Best Of à payer à M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G], la somme de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné la société Best Of aux entiers dépens, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



La société Best of a interjeté appel de ce jugement le 12 mai 2022 à l'encontre de M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G]. 



Par déclaration du 24 juin 2022, M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G] ont constitué avocat.



Par une ordonnance rendue le 30 juin 2022, la cour d'appel de Versailles a rejeté la requête en fixation de l'affaire à bref délai formée par la société Best Of le 27 juin 2022. 



Le 14 novembre 2022, le conseil des intimés précédemment constitué a indiqué n'intervenir qu'au soutien des intérêts de M. [A] [O] et Mme [Y] [C].



Par une ordonnance rendue le 17 novembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Versailles a, au fondement de l'article 909 du code de procédure civile, déclaré irrecevables toutes conclusions que pourraient déposer M. [X] [O] et Mme [H] [G] postérieurement au 28 octobre 2022, faute d'avoir conclu dans le délai imparti.



Par dernières conclusions notifiées le 8 mars 2023, la SAS Best Of, la SELARL [V] et la SELARL AJRS, ces deux dernières étant intervenantes volontaires, demandent à la cour, au fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce, de : 



- la recevoir en son appel et en ses demandes, fins et conclusions, 

 

L'y déclarant bien fondée, 

 - Infirmer le jugement rendu le 20 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a :

 

* Débouté la société Best Of de l'ensemble de ses prétentions, 

* Dit que le bail d'occupation précaire a pris fin à son échéance le 10 octobre 2018 

* Ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 4] / [Adresse 5] à [Localité 8] dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir l'expulsion de la société Best Of et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours de la force publique et d'un serrurier et : ou d'un huissier de justice si besoin, 

* Dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu avec sommation, 

* Condamné la SAS Best Of à payer à M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G], une indemnité d'occupation, soit fixée à la somme égale au montant du loyer contractuel, outre charges, tel que prévu au bail d'occupation précaire du 11 novembre 2016, à compter du 11 octobre 2018 jusqu'à effective et complète libération des lieux, 

* Condamné la SAS Best Of à payer à M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G], la somme de 4.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

 

Et statuant de nouveau, 

- Constater qu'elle s'est maintenue dans le local pris à bail pendant plus de 15 mois après l'expiration du bail d'occupation précaire fixée au 10 octobre 2018, 

- Dire qu'une novation du bail précaire s'est opérée entre les parties, 

- Dire par suite, que les rapports locatifs entre les parties sont désormais soumis à un nouveau bail, aux mêmes charges et conditions que le précédent, moyennant un loyer mensuel de 1500 euros TTC, lequel est notamment soumis aux dispositions du chapitre V, titre IV, livre Ier du code de commerce relatif au bail commercial, ayant commencé à courir à compter du 11 octobre 2018, 

- Condamner in solidum M. [A] [O], Mme [Y] [C], M. [X] [O] et Mme [H] [G] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens au profit de Me Philippe Chateauneuf, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

 



Par conclusions notifiées le 27 octobre 2022, M. [A] [O] et Mme [Y] [C] épouse [O], demandent, au fondement des articles L. 145-5 et suivants du code de commerce, de :




Les déclarer, en leur qualité d'ayant droit de M. [F] [O], recevables et bien fondés ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du 20 avril 2022 en toutes ses dispositions ;

Débouter la société Best Of de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

Condamner la société Best Of à leur payer, chacun, la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d'appel.








La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 mars 2023.





SUR CE, LA COUR, 





Sur les limites de l'appel



Il résulte des écritures susvisées que le jugement est querellé en toutes ses dispositions.



La cour recevra l'intervention volontaire des sociétés [V] et AJRS, respectivement mandataire judiciaire et administrateur judiciaire de la société Best Of actuellement en redressement judiciaire depuis jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 22 juin 2022.



Par ailleurs, M. [A] [O] et Mme [Y] [C] épouse [O] demandent à être reçus en leur intervention volontaire, en leur qualité d'ayants-droits de [F] [O]. Au demeurant, leur intervention volontaire a été déclarée recevable en première instance et ce point, à hauteur d'appel, n'est pas querellé de sorte qu'il est devenu irrévocable. Ils sont visés par l'acte d'appel et sont parties à l'instance d'appel. Leur demande tendant à être reçus en leur intervention volontaire est donc dénuée d'intérêt et de portée. 





Sur la novation du bail commercial



Moyens des parties



Poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, la société Best Of, la société [V] et la société AJRS demandent à la cour, au fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce, de dire qu'une novation du bail précaire s'est opérée entre les parties à compter du 10 octobre 2018, ce nouveau bail étant soumis aux dispositions du chapitre V, titre IV, livre Ier du code de commerce relatif au bail commercial.

Elles font valoir que même si M. [O] a fait connaître son intention de résilier le bail par lettre du 7 août 2018, il n'a jamais réitéré cette position dans le mois, et même dans l'année, qui a suivi le maintien dans les lieux de la société Best Of. Elles précisent que pendant plus de quinze mois de maintien dans les lieux, la société Best Of s'est acquittée des loyers et a reçu des quittances de loyer. Or, selon elles, le fait pour un bailleur d'admettre un loyer atteste de sa volonté tacite au maintien du locataire dans les lieux. Elles en déduisent qu'une novation du bail commercial s'est opérée, aux conditions et charges initialement fixées à l'exception du loyer qui, selon elles, a été ramené à 1500 euros mensuels suite à un accord entre M. [O] et la société Best Of.



Poursuivant la confirmation du jugement en toutes ces dispositions, M. et Mme [O] demandent le rejet des prétentions de la société Best Of. 

Elles font valoir que la novation d'un bail commercial ne s'opère qu'à la condition qu'au terme échu le bailleur n'ait pas manifesté son opposition. Elle ajoute que ni l'occupation de fait postérieurement à l'échéance, ni la perception de sommes en contrepartie de l'occupation ne peuvent donner naissance à un bail commercial.

Elles soutiennent que par une lettre recommandée du 7 août 2018, reçue le 9 août 2018, M. [F] [O] a informé la société Best Of de la résiliation du bail à la date du 10 octobre 2018, comme stipulé au bail, réitérant ainsi sa volonté de voir résilier le bail à cette date. Elle en déduit que M. [O] s'est donc opposé à la poursuite du bail avant son échéance, de sorte qu'aucune novation n'a pu s'opérer. Elle prétend en outre que le gérant de la société Best Of, dont les locaux étaient immédiatement voisins de ceux occupés par le bailleur, connaissait parfaitement l'état de santé de M. [O], âgé de plus de 80 ans et gravement malade, qui était aisément visible, et que l'appelante a profité de l'état de faiblesse de son bailleur pour se maintenir dans les lieux, et ce en dépit de la lettre de résiliation claire qu'elle n'a jamais contesté en son temps.

Elle précise que ce n'est qu'en raison de ses graves problèmes de santé que M. [O] n'a pu mettre en 'uvre une mesure d'expulsion.



Appréciation de la cour



L'article 1329 du code civil dispose que la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. 

Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.



L'article 1331 du code civil ajoute que la novation n'a lieu que si l'obligation ancienne et l'obligation nouvelle sont l'une et l'autre valables, à moins qu'elle n'ait pour objet déclaré de substituer un engagement valable à un engagement entaché d'un vice. 



L'article 1333 du code civil dispose que la novation par changement de créancier requiert le consentement du débiteur. Celui-ci peut, par avance, accepter que le nouveau créancier soit désigné par le premier. 

La novation est opposable aux tiers à la date de l'acte. En cas de contestation de la date de la novation, la preuve en incombe au nouveau créancier, qui peut l'apporter par tout moyen. 



Aux termes de l'article 1332 du même code, la novation par changement de débiteur peut s'opérer sans le concours du premier débiteur. 



Cependant, si une telle volonté n'y est pas formellement exprimée, les juges peuvent la rechercher dans les faits de la cause (par exemple 1ère Civ., 11 février 1986, n°84-15.849, Bull. n °26 ; Soc., 22 février 2006, n°03-47.190, inédit ).



En l'espèce, non seulement l'appelante ne démontre pas que les parties se soient entendues pour nover le contrat d'occupation précaire en bail commercial, mais il est établi que [F] [O] a manifesté sa volonté de résilier le bail à la date contractuellement prévue du 10 octobre 2018 par lettre recommandé avec avis de réception du 7 août 2018 (pièce 3 de l'appelante). Ce faisant, il a donné congé à son locataire, avant la date contractuelle d'expiration du bail, d'avoir à quitter les lieux le 10 octobre 2018 au plus tard. Il s'ensuit que la société Best Of n'a pas été « laissée en possession » au sens de l'article L. 145-5 du code de commerce, même si elle s'est maintenue dans les lieux de sa propre initiative, et qu'aucune novation du bail ne s'est opérée.



Dès lors que le bailleur a, avant le terme du bail dérogatoire, délivré congé à son cocontractant, le fait qu'il s'est écoulé plus de quinze mois entre la fin du bail (10 octobre 2018) et la date à laquelle il a été assigné par le locataire (17 janvier 2020) ne constitue pas un accord tacite sur le maintien dans les lieux, pas plus que la perception de sommes en contrepartie de l'occupation.



Les jurisprudences citées par l'appelante (3ème Civ., 8 juin 2017, 16-24.045 et 3ème Civ., 12 décembre 2019, 18-23.784) sont inopérantes dès lors que dans ces espèces, le bailleur a laissé le locataire en possession et l'a laissé se maintenir dans les lieux sans manifester à aucun moment son opposition.

C'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté la société Best Of de ses demandes, dit que le bail d'occupation a pris fin le 10 octobre 2018, dit que la société Best of est occupante sans droit ni titre des locaux depuis cette date et ordonné, à défaut de restitution volontaire, son expulsion avec le concours de la force publique et d'un serrurier et/ou d'un huissier de justice, outre le remisage des meubles.



Le jugement sera confirmé sur ces points.





Sur l'indemnité d'occupation



Moyens des parties



La société Best Of, la société [V] et la société AJRS poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré qu'en dehors de la production de deux quittances de mars et juin 2021, sur lesquelles apparaissent un loyer de 1500 euros, il n'était pas justifié d'un accord du bailleur quant à une diminution du montant du loyer, et l'a condamnée à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel (2000 euros par mois) outre les charges à compter du 11 octobre 2018 et jusqu'à libération effective des lieux. Elles demandent à la cour de considérer que le loyer du nouveau bail commercial doit être fixé à 1500 euros par mois.

Elles font valoir qu'un accord serait intervenu avec le bailleur ramenant le loyer à 1500 euros par mois.



M. et Mme [O] demandent le rejet des prétentions de la société Best Of et la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel.

Selon eux, le tribunal judiciaire de Nanterre a parfaitement relevé que la résiliation du bail d'occupation précaire avait bien été notifiée par le bailleur, à terme échu, soit avant que le preneur ne poursuive son occupation des locaux sans y avoir été dûment autorisé.

Ils précisent que depuis l'ouverture du redressement judiciaire de la société Best Of, celle-ci ne verse aucune indemnité d'occupation, alors même que sa demande de suspension de l'exécution provisoire a été déclarée irrecevable



Appréciation de la cour



A l'appui de sa demande, la société Best Of produit deux quittances intitulées « indemnité d'occupation » adressés par M. [A] [O] le 31 mars 2020 et le 6 juin 2020 d'un montant de 1250 euros, outre 20% de TVA, soit un total de 1500 euros (pièce 4 de l'appelante).



Ces documents, postérieurs au décès de [F] [O] et postérieurs à sa lettre du 7 août 2018, ne sauraient démontrer un accord prétendument intervenu sur une baisse du loyer avec le bailleur.



Dès lors, c'est à bon droit et par d'exacts motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a fixé l'indemnité d'occupation due par la société Best Of depuis le 10 octobre 2018 au montant du loyer contractuel, soit 2000 euros par mois, outre les charges, jusqu'à libération complète et effective des lieux.



Le jugement sera également confirmé sur ce point.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens.



Partie perdante, la société Best Of sera condamnée aux dépens d'appel. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.



L'équité commande en outre de la condamner à verser à M. et Mme [O] 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition, 



REÇOIT l'intervention volontaire de la société [V] et de la société AJRS ;



REÇOIT l'intervention volontaire de M. [A] [O] et Mme [Y] [C] épouse [O], ayant-droits de [F] [O] ;



CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



CONDAMNE la société Best Of à verser à M. [A] [O] et Mme [Y] [C] épouse [O] 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la société Best Of aux dépens d'appel ;



REJETTE toutes autres demandes.





- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, La Présidente,