Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 25 juillet 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 25 JUILLET 2023



N° RG 22/03776 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VHVP



AFFAIRE :



M. [T], [W], [V] [P]

 ...



C/

S.A. ERIGERE









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mai 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX



N° RG : 11-21-464



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25/07/23 

à :

 

Me Delphine BOURREE



Me Sabrina DOURLEN





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [T], [W], [V] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Maître Delphine BOURREE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 582 - N° du dossier 2022-086

Représentant : Maître Dominique PONTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1214 -



Madame [R] [N] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Maître Delphine BOURREE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 582 - N° du dossier 2022-086

Représentant : Maître Dominique PONTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1214 -



APPELANTS

****************



S.A. ERIGERE Société Anonyme d'HLM à conseil d'administration, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant son siège 

[Adresse 4]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 - 



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,





EXPOSE DU LITIGE. 



Par acte sous seing privé du 26 décembre 2014, la société anonyme d'HLM Codelog a donné à bail à M. [T] [P], un appartement [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 446,93 euros et 88 euros de provision pour charges. 



Le [Date mariage 1] 2019, M. [P] a épousé Mme [R] [N]. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 6 octobre 2021, la société Erigere, venant aux droits de la société Codelog, a assigné M. et Mme [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- voir prononcer la résiliation du bail consenti pour défaut d'occupation à titre de résidence principale, cession, sous-location illicite, 

- voir ordonner leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef et si besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision, 

- se voir autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets garnissant les lieux dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de M. et Mme [P], 

- voir condamner solidairement ou subsidiairement in solidum M. et Mme [P] à payer la somme de 26 789,17 euros de loyers au 4 octobre 2021, échéance de septembre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l'assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience, 

- voir ordonner la capitalisation des intérêts, 

- voir condamner solidairement ou subsidiairement in solidum M. et Mme [P] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable, majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculé comme si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux, 

- voir condamner solidairement ou subsidiairement in solidum M. et Mme [P] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- voir condamner solidairement ou subsidiairement in solidum M. et Mme [P] aux dépens de l'instance et ce, compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et sa notification au préfet. 



Par jugement contradictoire du 9 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : 

- ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les n°RG 21/464 et 21/689, 

- débouté M. et Mme [P] de leur demande de nullité des assignations, 

- déclaré irrecevable la demande de transfert du contrat de bail de M. [T] [P] au profit de Monsieur [I] [P], 

- constaté que M. et Mme [P] étaient cotitulaires du contrat de bail conclu le 26 décembre 2014 portant sur un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 8] depuis le [Date mariage 1] 2019, 

- déclaré recevable la demande de résiliation de bail de la société Erigere, 

- prononcé la résiliation du bail conclu le 26 décembre 2014 entre la société Codelog et M. [P] relatif à un appartement [Adresse 2] à [Localité 8], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du jugement, 

- ordonné en conséquence à M. et Mme [P] de libérer l'appartement dans le mois de la signification du jugement, 

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société Erigere pourrait faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, 

- condamné solidairement M. et Mme [P] à verser à la société Erigere la somme de 32 575,81 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 14 février 2022, échéance de février 2022 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021 sur la somme de 26 789,17 euros et à compter de la décision pour le surplus, 

- condamné in solidum M. et Mme [P] à verser à la société Erigere une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce de la décision jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés, 

- ordonné la capitalisation des intérêts, 

- condamné in solidum M. et Mme [P] à verser à la société Erigere une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum M. et Mme [P] aux dépens, lesquels incluent l'assignation et la notification au préfet, 

- rejeté le surplus des demandes, 

- rappelé que le jugement était de plein droit exécutoire par provision. 



Par déclaration reçue au greffe le 8 juin 2022, M. et Mme [P] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 mars 2023, ils demandent à la cour : 

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

* déclaré irrecevable la demande de transfert du contrat de bail de M. [T] [P] au profit de M. [I] [P],

* déclaré recevable la demande de résiliation de bail de la société Erigere,

* prononcé la résiliation du bail conclu le 26 décembre 2014 entre la société Codelog et M. [P] relatif à un appartement [Adresse 2] à [Localité 8] aux torts exclusifs des concluants,

*qu'il leur a ordonné de libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement et qu'à défaut, la société Erigere pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

* en ce qu'il les a condamnés solidairement à verser à la société Erigere la somme de 32 575,81 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 14 février 2022, échéance de février 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021 sur la somme de 26 789,17 euros et, à compter de la décision, pour le surplus, 

statuant à nouveau, vu les dispositions des articles 32 et 122 du code de procédure civile :

- dire l'action menée par la société Erigere irrecevable faute d'avoir assigné M. [I] [P],

en conséquence, 

- débouter la société Erigere de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusion,

subsidiairement, 

- dire que le bail s'est poursuivi automatiquement entre les mains de M. [I] [P] sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 

- débouter le bailleur de ses réclamations relatives au surloyer et à toute dette locative, 

- condamner la société Erigere à leur régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont les dépens d'appel. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 mars 2023, la société Erigere demande à la cour de : 

- déclarer M. et Mme [P] mal fondés en leur appel, 

- débouter M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes à toutes fins qu'elles comportent, 

en conséquence, 

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions en ce qu'il :

* a ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les n°RG 21/464 et 21/689,

* a débouté M. et Mme [P] de leur demande de nullité des assignations, 

* a déclaré irrecevable la demande de transfert du contrat de bail de M. [T] [P] au profit de Monsieur [I] [P], 

* a constaté que M. et Mme [P] étaient cotitulaires du contrat de bail conclu le 26 décembre 2014 portant sur un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 8] depuis le [Date mariage 1] 2019, 

* a déclaré recevable sa demande de résiliation de bail, 

* a prononcé la résiliation du bail conclu le 26 décembre 2014 entre la société Codelog et M. [T] [P] portant sur l'appartement [Adresse 2] à [Localité 8], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du jugement, 

* a ordonné en conséquence à M. et Mme [P] de libérer l'appartement dans le mois de la signification du jugement, 

* a dit qu'à défaut pour M. et Mme [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, elle pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

* a dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, 

* a condamné solidairement M. et Mme [P] à lui verser la somme de 32 575,81 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 14 février 2022, échéance de février 2022 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021 sur la somme de 26 789,17 euros et à compter de la décision pour le surplus, 

* a condamné in solidum M. et Mme [P] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce de la décision jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés, 

* a ordonné la capitalisation des intérêts, 

* a condamné in solidum M. et Mme [P] à lui verser une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

* a condamné in solidum M. et Mme [P] aux dépens, lesquels incluent l'assignation et la notification au préfet, 

* a rejeté le surplus des demandes, 

* a rappelé que le jugement était de plein droit exécutoire par provision, 

y ajoutant, 

- condamner solidairement, subsidiairement in solidum M. et Mme [P] à lui payer au titre des indemnités d'occupation et charges impayées, la somme de 33 754,08 euros, comptes provisoirement arrêtés au 31 octobre 2022 échéance du mois de septembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et des présentes conclusions pour le surplus, outre les indemnités d'occupation et charges impayées à la date de libération des lieux, sans préjudice de tous autres dus, 

- condamner solidairement, subsidiairement in solidum M. et Mme [P] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement, subsidiairement in solidum M. et Mme [P] aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance et ceux d'appel lesquels pourront être recouvrés dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 avril 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 





MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'appel de M et Mme [P]. 



- Sur la nullité des assignations délivrées aux époux [P]. 



Le jugement doit être confirmé en sa disposition non critiquée par les époux [P] ayant rejeté les exceptions de nullité des assignations qui leur ont été délivrées. 



- Sur la recevabilité des demandes formées par la société Erigere. 



M. et Mme [P] poursuivent l'infirmation du jugement dont ils ont fait appel en sa disposition ayant déclaré la société Erigere recevable en sa demande de résiliation de bail à leurs torts exclusifs et en celle les ayant déclarés irrecevables en leur demande de transfert de bail au profit de M. [I] [P], frère de M. [W] [P]. Ils invoquent en premier lieu un arrêt de la cour de cassation ayant retenu le caractère automatique d'un transfert de bail dans le cadre d'un décès du locataire en titre ou de l'abandon du logement par ce dernier, dès lors que les conditions visées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, faisant valoir que dans ce cas, la cour a précisé que le transfert opère de plein droit. Ils soutiennent que le premier juge aurait dû déclarer irrecevable la demande de résiliation de bail formulée par la société Erigere, faute pour celle-ci d'avoir appelé en la cause M. [I] [P] dont elle savait que ce dernier souhaitait la poursuite du bail à son profit, à la date d'abandon du logement par son frère, qu'en effet, la bailleresse avait été informée de la question du transfert de bail avant qu'elle n'agisse à leur encontre. Ils ajoutent que s'étant mariés le [Date mariage 1] 2019, ils ont vécu séparément pendant un an, M. [W] [P] étant resté dans les lieux loués, ne pouvant laisser tombé son frère [I] dont il assumait la charge financière, qui habitait donc avec lui et qui avait refusé de regagner le logement dont il disposait à [Localité 7]. 



La société Erigere réplique que M. et Mme [P] n'occupent plus l'appartement dans les conditions fixées par la loi, alors que le frère de M. [P] y loge sans droit ni titre, et sans qu'elle ait accepté son maintien dans les lieux. Elle s'estime donc fondée à solliciter la résiliation du bail pour défaut d'occupation à titre de résidence principale, et cession /sous location illicite. Elle fait valoir également que M. et Mme [T] [P] n'ont jamais donné congé du logement, que l'abandon n'est pas caractérisé, que les bailleurs sont irrecevables à solliciter le transfert du bail au profit de M. [I] [P] qui n'est pas partie à la cause. 



Sur ce, 



- Sur l'exception d'irrecevabilité de la demande de transfert de bail des époux [P] au profit de M. [I] [P], soulevée en défense par la société Erigère. 



Selon l'adage 'Nul ne plaide par procureur', M et Mme [P] doivent être déclarés irrecevables en leur demande de transfert de bail au profit de M. [I] [P] : en effet, d'une part, seul ce dernier qui aurait pu formuler une telle demande, n'est pas dans la cause et d'autre part, contrairement à ce qu'indiquent les appelants, ce n'est pas à la société Erigère qu'il appartenait de l'assigner mais à M. [I] [P] de prendre l'initiative de l'action en justice. 



Par ailleurs, il sera relevé que M. [I] [P] ne peut se prévaloir du transfert du bail prévu par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 , dès lors que seuls le conjoint, descendants ou ascendants, à l'exclusion des collatéraux, peuvent bénéficier de ces dispositions. 



- Sur la résiliation du bail aux torts de M. et Mme [P]. 



M. et Mme [P] poursuivent l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et concluent au débouté des demandes formées à leur encontre par la société Erigère. 



La société Erigère sollicite la confirmation du jugement querellé, sauf à actualiser le montant de sa créance locative. 



Sur ce, 



M. et Mme [P] ne soulèvent aucun moyen au soutien de leur appel principal autre que ceux dont le premier juges a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, à l'exception toutefois du montant de l'arriéré locatif dont ils soulignent qu'il a été généré par l'application d'un surloyer. 



Il s'ensuit que le jugement dont appel doit être confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de M. et Mme [P], pour défaut d'occupation du bien donné à bail, à leur expulsion des lieux loués ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, dont celle de [I] [P], au sort des meubles, à la fixation de l'indemnité d'occupation et à la condamnation solidaire de M. et Mme [P] au paiement de ladite indemnité. 



S'agissant de l'arriéré locatif, la société Erigere actualise le montant de sa demande à la somme de 33 754,08 euros au titre des indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2022, terme de septembre 2022 inclus. 



M. et Mme [P] s'opposent à la demande, faisant valoir qu'ils se sont acquittés régulièrement de leurs loyers, de sorte qu'ils ne sont redevables d'aucune somme à l'égard de la bailleresse, qu'en réalité la dette locative invoquée par la société Erigère correspond à un surloyer de 2 134,23 euros par mois venant s'ajouter au loyer principal de 461,77 euros que la société Erigere se borne à appliquer sans préciser les modalités de calcul de son montant, que de surcroît le surloyer n'a pas lieu d'être si le transfert de bail est ordonné. Ils soulignent que le surloyer ne peut, en aucun cas, être déterminé sans référence aux dispositions réglementaires applicables, que son montant est le produit de deux termes, la surface habitable du logement multipliée par le coefficient de dépassement du plafond de ressources, que dans le cas présent, aucun élément n'est fourni par le bailleur sur la surface du logement, le coefficient de dépassement de ressources, ni a fortiori sur la valeur maximale prévue par décret en Conseil d'état, qu'en tout état de cause, le montant du SLS ne peut excéder 30% des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. 



La société Erigère produit un décompte actualisé au 31 octobre 2022 duquel il ressort que M. et Mme [P] qui ont quitté les lieux sans jamais donné congé lui restent redevables de la somme de 33 754,08 euros, échéance du mois de septembre 2022 inclus correspondant à l'application d'un surloyer. Cependant, il y a lieu d'observer que si le surloyer est bien dû en son principe dans la mesure où la demande de transfert du bail au profit de M. [I] [P] a été déclarée irrecevable et où M. et Mme [P] admettent n'avoir jamais répondu personnellement aux enquêtes, il n'en demeure pas moins que la société Erigere ne donne pas la moindre explication sur le calcul de son montant porté au débit du décompte des locataires pour un montant total de 35 428,92 euros. 



Il s'ensuit que M. et Mme [P] ne sont redevables d'aucune somme à l'endroit de la société Erigere qui doit être déboutée de sa demande au titre de l'arriéré locatif. 



Sur les mesures accessoires. 



M. et Mme [P] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Erigere au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [P] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 











PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 9 mai 2022 par le tribunal de proximité de Puteaux en sa disposition non critiquée par les époux [P] ayant rejeté les exceptions de nullité des assignations qui leur ont été délivrées, 



Confirme le jugement querellé en ce qu'il a déclaré M et Mme [P] irrecevables en leur demande de transfert de bail au profit de M. [I] [P], 



Confirme le jugement rendu le 9 mai 2022 en toutes ses autres dispositions au fond, sauf celle ayant condamné solidairement M. et Mme [P] à verser à la société Erigere la somme de 32 575,81 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 14 février 2022, échéance de février 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021 sur la somme de 26 789,17 euros et à compter de la décision pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Déboute la société Erigere de sa demande de condamnation des époux [P] au paiement de l'arriéré locatif, 



Confirme le jugement rendu le 9 mai 2022 en ses dispositions relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Y ajoutant, 



Condamne in solidum M. et Mme [P] à verser à la société Erigere la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. et Mme [P] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,