Cour d'Appel · 1ère Chambre — 27 juillet 2023

SM/MMC



























































 

















COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- la SCP SOREL & ASSOCIES

- Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES





LE : 27 JUILLET 2023

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 27 JUILLET 2023



N° - Pages



N° RG 22/00904 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DPNS



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 30 Juin 2022 



PARTIES EN CAUSE :



I - S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE-CENTRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : 

[Adresse 3]

N° SIRET : 383 952 470



Représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

timbre fiscal acquitté



APPELANTE suivant déclaration du 05/09/2022







II - S.C.I. [L] SG, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : 

[Adresse 2]

N° SIRET : 489 201 657



 - S.A.S.U. LE MARMITON BERRICHON, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : 

[Adresse 2]

N° SIRET : 829 686 278



Représentées par Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté



INTIMÉES











27 JUILLET 2023

N° /2







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme CLEMENT Présidente de Chambre 

M. PERINETTI Conseiller

Mme CIABRINI Conseillère







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS







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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







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EXPOSÉ



Suivant acte notarié en date du 12 avril 2006, la SCI [L] SG, gérée par M. [T] [L], a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 1], financé par un prêt immobilier souscrit auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Centre Loire (ci-après désignée « la Caisse d'épargne »).



La SCI [L] SG a donné ce bien à bail à la SAS Le Marmiton berrichon, également gérée par M. [T] [L], par une convention d'occupation précaire non soumise au statut des baux commerciaux, moyennant une redevance de 600 euros par mois.



La SCI [L] SG s'étant montrée défaillante dans le règlement des échéances du prêt, la Caisse d'épargne lui a délivré un commandement aux fins de saisie immobilière le 7 janvier 2019, à la suite duquel un procès-verbal descriptif du bien a été établi par un huissier de justice le 23 janvier suivant.



Par avenant au « bail commercial » du 13 septembre 2019, la SCI [L] SG a consenti à la SASU Le Marmiton berrichon une réduction de la redevance, rétroactivement portée à 300 euros par mois à compter du 1er septembre 2019.



Par jugement d'adjudication en date du 23 octobre 2019, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bourges a déclaré la Caisse d'épargne adjudicataire de l'immeuble mis en vente moyennant un prix de 59.000 euros, outre les frais et charges.



Suivant acte d'huissier en date du 7 avril 2021, la Caisse d'épargne a fait assigner la SAS Le Marmiton berrichon et la SCI [L] SG devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir :

- déclarer que l'avenant contractuel au bail commercial enregistré le 1er octobre 2019 à la publicité foncière lui était inopposable ;

- condamner la SAS Le Marmiton berrichon au règlement de la somme de 600 euros par mois à compter du 23 octobre 2019, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2020, date à laquelle elle a été déclarée adjudicataire de l'ensemble immobilier, déduction faite des règlements effectués par la SAS Le Marmiton berrichon à hauteur de 300 euros par mois, soit à la somme totale de 8.400 euros pour la période d'octobre 2019 à février 2022 ;

- condamner solidairement la SCI [L] SG et la SAS Le Marmiton berrichon à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- débouter la SCI [L] SG et la SAS Le Marmiton berrichon de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement la SCI [L] SG et la SAS Le Marmiton berrichon à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



En réplique, la SAS Le Marmiton berrichon et la SCI [L] SG ont demandé au tribunal de :

- à titre principal, rejeter l'ensemble des demandes formées par la Caisse d'épargne ;

- à titre subsidiaire reconventionnel, leur accorder des délais de paiement en cas de condamnation pécuniaire et écarter l'exécution provisoire ;

- condamner la Caisse d'épargne à leur verser la somme de 1.200 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.







Par jugement contradictoire du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bourges a : 

- rejeté l'ensemble des demandes formées par la Caisse d'épargne et de prévoyance Centre Loire ;

- déclaré en conséquence la demande reconventionnelle en délai de paiement sans objet ;

- condamné la Caisse d'épargne et de prévoyance Centre Loire à verser à la SCI [L] SG et à la SAS Le Marmiton berrichon la somme de 1.200 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la Caisse d'épargne et de prévoyance Centre Loire aux entiers dépens ;

- rappelé que la décision était de droit exécutoire par provision.



Le tribunal a notamment retenu que l'avenant signé par la SCI [L] SG ne constituait pas une novation du bail commercial initialement signé mais une simple modification de l'une de ses modalités d'exécution, à savoir le montant du loyer, que la société pouvait légalement procéder à un tel avenant malgré la saisie, puisqu'il ne constituait pas une aliénation du bien ou un nouveau bail et ne le grevait pas de droits réels, que la Caisse d'épargne ne démontrait pas que la SCI [L] SG ait passé cet avenant dans le but d'organiser son insolvabilité et en sachant que, ce faisant, elle causerait un préjudice à sa créancière, que l'avenant n'avait pas été dissimulé mais au contraire publié aux services de la publicité foncière le 1er octobre 2019, qu'aucune fraude aux droits de la Caisse d'épargne n'était caractérisée en l'état, que l'avenant au bail commercial passé par la SCI [L] SG était opposable à la Caisse d'épargne et que la demande en paiement de cette dernière devait être rejetée.



Par déclaration en date du 5 septembre 2022, la Caisse d'épargne a interjeté appel de cette décision, en ce qu'elle a rejeté l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2023, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la Caisse d'épargne et de prévoyance Centre Loire demande à la cour de :

- juger l'appel de la Caisse d'épargne recevable et fondé ;

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bourges (RG no 21/469) ;

statuant à nouveau,

- juger la Caisse d'épargne recevable et fondée en son action ;

- juger que la SCI [L] SG ne pouvait pas conclure un avenant au bail commercial pour diminuer le montant du loyer contractuellement fixé en vue de la vente forcée du bien, en considération d'une part de l'indisponibilité de l'immeuble saisi et/ou d'autre part de la fraude commise envers les droits de la Caisse d'épargne ;

- juger l'avenant contractuel au bail commercial enregistré le 1er octobre 2019 à la publicité foncière inopposable à la Caisse d'épargne ;

- en conséquence, juger que la SASU Le Marmiton berrichon est tenue du règlement de la redevance prévue au bail commercial, soit la somme de 600 € par mois à compter de l'arrêt à intervenir ;

- condamner en outre la SASU Le Marmiton berrichon au règlement de la somme de 600 € par mois à compter du 23 octobre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2020, date à laquelle la Caisse d'épargne a été déclarée adjudicataire de l'ensemble immobilier, déduction des règlements faits par la SASU Le Marmiton berrichon à hauteur de 300 € par mois ;

- condamner par suite la SASU Le Marmiton berrichon à régler à la Caisse d'épargne une somme consolidée de 14.768,53 € selon décompte actualisé des sommes dues arrêté au 24 mars 2023 ;

- condamner solidairement la SCI [L] SG et la SASU Le Marmiton berrichon à payer à la Caisse d'épargne la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- débouter la SCI [L] SG et la SASU Le Marmiton berrichon de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement la SCI [L] SG et la SASU Le Marmiton berrichon à payer à la Caisse d'épargne la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens.



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 février 2023, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elles développent, la SASU Le Marmiton berrichon et la SCI [L] SG demandent à la cour de :

- déclarer la Caisse d'épargne irrecevable et mal fondée en appel, 

- confirmer en son entier la décision déférée et notamment en ce qu'elle a rejeté l'ensemble des demandes formées par la Caisse d'épargne, 

- à titre subsidiaire si une condamnation devait intervenir à l'encontre des sociétés [L] SG et Le Marmiton berrichon, leur accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de toute somme mise à leur charge, 

- dans tous les cas, débouter la Caisse d'épargne de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre des sociétés [L] SG et Le Marmiton berrichon,

- condamner la Caisse d'épargne à leur payer la somme de 2000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023.





MOTIFS



Sur l'opposabilité à la banque de l'avenant du 13 septembre 2019 portant réduction de la redevance due au titre de la convention d'occupation précaire



> Sur le moyen tiré de l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution



En application de l'article L. 321-2, alinéa 1, du code des procédures civiles d'exécution, l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi.



L'article L. 321-4, alinéa 1, du même code dispose que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.



L'article 1329, alinéa 1, du code civil définit la novation comme le contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée.



En l'espèce, la banque soutient que la conclusion de l'avenant du 13 septembre 2019 a emporté novation du premier « bail », en ce qu'elle a modifié l'obligation essentielle du preneur consistant en la « fixation » du montant du loyer mensuel.



Or, comme l'a justement retenu le premier juge et le soutiennent les sociétés intimées, il ne saurait être considéré que l'avenant du 13 septembre 2019 ait emporté novation de la convention d'occupation précaire, dans la mesure où la révision du montant de la redevance ne représente qu'une simple modification des modalités d'exécution du contrat et n'a pas pour effet d'éteindre l'obligation principale de l'occupant, qui consiste en le paiement et non en la « fixation » de la redevance, pour lui substituer une nouvelle obligation qu'elle créerait. Dès lors, l'avenant précité ne peut être analysé comme la conclusion d'un nouveau bail après l'acte de saisie, de sorte que la sanction prévue par l'article L. 321-4, alinéa 1, précité ne trouve pas application en l'espèce.



Au demeurant, s'il résulte de l'arrêt Cass. civ. 3e, 23 mars 2011, no 10-10.804, que l'avenant à un bail commercial portant sur la réduction du loyer, postérieurement à la saisie de l'immeuble loué, doit avoir été porté à la connaissance de l'adjudicataire avant l'adjudication pour lui être opposable, les intimées font justement valoir que l'avenant litigieux a fait l'objet d'une publication au fichier immobilier trois semaines avant l'audience d'adjudication, ce dont il se déduit, en l'absence de tout élément contraire au dossier, que la banque en a eu connaissance avant l'adjudication.



> Sur le moyen tiré de l'action paulienne



En vertu de l'article 1341-2 du code civil, le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d'établir, s'il s'agit d'un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.



La fraude paulienne n'implique pas nécessairement l'intention de nuire ; elle résulte de la seule connaissance que le débiteur et son cocontractant à titre onéreux ont du préjudice causé au créancier par l'acte litigieux (Cass. civ. 1re, 29 mai 1985, no 83-17.329).



S'il revient au créancier exerçant l'action paulienne d'établir l'insolvabilité apparente du débiteur, c'est à ce dernier qu'il appartient de prouver qu'il dispose de biens de valeur suffisante pour répondre de l'engagement (Cass. civ. 1re, 5 juil. 2005, no 02-18.722).



En l'espèce, la banque soutient que l'avenant du 13 octobre 2019 a été passé en fraude de ses droits, puisqu'il a pour but l'appauvrissement du bailleur, qu'elle avait vocation à devenir à l'issue de la procédure d'adjudication, au profit de l'occupant. Elle explique que M. [L] n'a pas souhaité s'appauvrir en réglant 600 euros par mois à un tiers et s'est organisé pour ne régler qu'un montant résiduel de 300 euros. Elle considère que cet acte a corrélativement pour but d'appauvrir la société [L] SG, puisque la diminution du loyer a pour conséquence d'amoindrir la valeur vénale de l'immeuble occupé. Elle estime que la situation d'insolvabilité de la société [L] SG est établie par le fait qu'elle lui doit encore plus de 52.000 euros après la vente de l'immeuble saisi.



Il est établi que la banque est titulaire d'une créance certaine, née avant la conclusion de l'avenant litigieux, à l'encontre de la société [L] SG.



Il n'est pas démontré que l'appauvrissement de la société [L] SG résultant de la diminution du montant de la redevance due par la société Le Marmiton berrichon ait eu pour effet de mettre cette première société dans l'impossibilité de procéder au paiement de sa dette auprès de la banque, en provoquant son insolvabilité. Le fait que la société [L] SG soit débitrice d'une somme de plus de 52.000 euros après la saisie de l'immeuble litigieux ne signifie pas, en lui-même, que toute capacité de paiement de cette somme soit effectivement compromise.

Au demeurant, il n'est pas davantage établi que la société [L] SG ait agi dans le but ou en ayant conscience de causer un préjudice à la banque, d'autant que la société [L] SG fait valoir que la baisse de la redevance se justifie par une période d'activité difficile pour la société Le Marmiton berrichon, dont il convenait de favoriser le maintien d'activité.



La banque n'apporte donc ni la preuve de l'élément matériel, ni celle de l'élément intentionnel de la fraude paulienne.



En conséquence, la modification par l'avenant du 13 septembre 2019 de la redevance mensuelle due par la société Le Marmiton berrichon au titre de la convention précaire d'occupation portant sur l'immeuble saisi lui est opposable.



Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté la Caisse d'épargne et de prévoyance Loire-Centre de l'ensemble de ses demandes au fond.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.



Partie principalement succombante, la Caisse d'épargne et de prévoyance Loire-Centre sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.



L'issue de la procédure et l'équité commandent par ailleurs de la condamner à payer aux sociétés Le Marmiton berrichon et [L] SG la somme de 1.000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande au titre des frais irrépétibles exposés durant l'instance d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bourges,



Y ajoutant,



- Condamne la SA Caisse d'épargne et de prévoyance Loire-Centre aux dépens de l'instance d'appel,



- Condamne la SA Caisse d'épargne et de prévoyance Loire-Centre à payer à la SASU Le Marmiton berrichon et à la SCI [L] SG la somme de 1.000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- Déboute la SA Caisse d'épargne et de prévoyance de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.



L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,







S. MAGIS O. CLEMENT