Cour d'Appel · Chambre civile — 25 juillet 2023

ARRET N°



N° RG 22/00218 



N°Portalis DBWA-V-B7G-CKIE









Mme [J] [U] épouse [G]



SOCIETE D'EXPLOITATION COMMERCIALE (SADEXC )





C/



SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE LA MARTINIQUE dite SIMAR















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 25 JUILLET 2023





Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 03 Mai 2022, enregistré sous le n° 21/00048 ;





APPELANTES :



Madame [J] [U] épouse [G]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]



Représentée par Me Moïse CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE



LA SOCIETE D'EXPLOITATION COMMERCIALE (SADEXC), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Moïse CARETO de la SELARL D'AVOCATS MOISE CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE





INTIMEE :



SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE LA MARTINIQUE dite SIMAR

prise en la personne de son Directeur Général

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Alexandra REQUET, avocat au barreau de MARTINIQUE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mai 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 25 Juillet 2023 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 1976, la société immobilière de la Martinique, ci-après dénommée la SIMAR, a donné à bail commercial à Mme [J] [U] épouse [G], trois locaux à usage commercial aménagés au rez-de-chaussée de l'immeuble "[4]" sis [Adresse 3] à [Localité 1].



Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, avec prise d'effet au 1er octobre 1976, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 2.100 francs. 



A la suite de la démolition de l'immeuble "[4]" pour cause de vétusté et de vulnérabilité au risque sismique ainsi que du relogement de Mme [J] [U] épouse [G] dans un local à usage commercial sis [Adresse 7] à [Localité 1], un avenant au bail du 10 décembre 1976 prenant effet le 1er mai 2012 a été signé le 29 février 2012 par la SIMAR et Mme [J] [U] épouse [G]. Le loyer a été fixé à la somme de 691,29 euros pour la période comprise entre le 1er mai 2012 et le 31 mars 2020 puis à la somme de 1.409,87 euros à compter du 1er avril 2020.



Par exploit d'huissier en date du 20 février 2020, la SIMAR a fait délivrer à Mme [J] [U] épouse [G] un commandement de payer la somme de 2.730,40 euros au titre des loyers impayés de décembre 2019 à février 2020 et du reliquat de loyer de novembre 2019. 



Par exploit d'huissier en date du 16 décembre 2021, la SIMAR a fait assigner Mme [J] [U] épouse [G] et la société d'exploitation commerciale, ci après dénommée la SADEXC, devant le tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins notamment d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d'expulsion de Mme [J] [U] épouse [G] et de tout occupant de son chef ainsi qu'aux fins de condamnation de Mme [J] [U] épouse [G] et de la SADEXC au paiement d'une indemnité d'occupation.



Par jugement contradictoire rendu en date du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit : 



- DÉBOUTE la Société Immobilière de la Martinique de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 10 décembre 1976 ainsi que de son avenant du 29 février 2012 compter du présent jugement ;

- DÉCLARE la SARL Société d'Exploitation commerciale occupante sans droit ni titre du local appartenant a la société Immobilière de la Martinique ;

- ORDONNE l'expulsion de Mme [J] [U] épouse [G] et de la SARL Société d'Exploitation commercial ainsi que de tout occupant de son chef, avec besoin l'assistance de la force publique ;

- CONDAMNE solidairement Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation Commerciale à payer à la SIMAR la somme de 7.170,17 euros au titre des loyers impayés entre le 1er février 2020 et le 1er octobre 2021;

- CONDAMNE solidairement Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation commerciale au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.409,87 euros par mois à compter du présent jugement ;

- DÉBOUTE Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation commerciale de leur demande de délai de paiement ;

- CONDAMNE in solidum Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation commerciale la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE que l'exécution provisoire de plein droit de la présente instance ;

- CONDAMNE in solidum Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation commerciale aux dépens de l'instance.



Par déclaration en date du 13 juin 2022, Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC ont interjeté appel de chacun des chefs du jugement susvisé sauf en ce qu'il a débouté la SIMAR de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.



L'affaire a été orientée à bref délai le 22 juin 2022. 



La SIMAR s'est constituée intimée le 30 juin 2022.



Aux termes de leurs conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 22 juillet 2022, Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC demandent à la cour de :



- les DÉCLARER recevables et fondés en leur appel ;





- INFIRMER le jugement rendu le 3 mai 2022 en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 10 décembre 1976 ainsi que de son avenant du 29 février 2012 à compter du présent jugement ; déclaré la SARL Société d'Exploitation commerciale occupante sans droit ni titre du local appartenant à la société Immobilière de la Martinique ; ordonné l'expulsion de Mme [J] [U] épouse [G] et de la SARL Société d'Exploitation commercial ainsi que de tout occupant de son chef, avec besoin l'assistance de la force publique ; condamné solidairement Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation Commerciale à payer à la SIMAR la somme de 7.170,17 euros au titre des loyers impayés entre le 1er février 2020 et le 1er octobre 2021 ; condamné solidairement Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation commerciale au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.409,87 euros par mois à compter du présent jugement ; débouté Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation commerciale de leur demande de délai de paiement ; condamné in solidum Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation commerciale la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; rappelé que l'exécution provisoire de plein droit de la présente instance ; condamné in solidum Mme [J] [U] épouse [G] et la SARL Société d'Exploitation commerciale aux dépens de l'instance.



Statuant à nouveau, 



A titre principal, 



- DÉCLARER que le Tribunal a jugé ultra petita puisqu'il lui était demandé de résilier le bail en vertu du commandement de payer irrégulier resté infructueux et non en vertu d'une faute contractuelle commise par les appelants ;

- DÉCLARER que le commandement ne vise pas des manquements qui sont reprochés dans l'assignation à Mme [J] [U] épouse [G] ;



Par conséquent,



- DÉCLARER que le commandement du 20 février 2020 est nul et déboutera la SIMAR de sa demande de résiliation et de paiement des loyers ;



A titre subsidiaire ;



- ORDONNER l'échelonnement du paiement de son éventuelle condamnation en versant 600 euros par mois en plus du loyer avec le paiement du reliquat à la fin des deux ans ;

- CONDAMNER la SIMAR à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.







Au soutien de leurs prétentions, Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC font valoir que les premiers juges ont statué ultra petita en résiliant le bail sur le fondement d'une faute contractuelle et non en application du commandement de payer tel que sollicité par la société bailleresse. Ils ajoutent que ledit commandement ne vise pas les manquements reprochés dans l'assignation du 16 décembre 2021. Ils indiquent à cet égard que le commandement de payer du 20 février 2020 ne fait pas grief à Mme [J] [U] épouse [G] de sous-louer les locaux objets du bail. En outre, ils font remarquer que la somme impayée visée dans le commandement de payer s'élève à 2.907,46 euros quand l'impayé visé dans l'assignation du 16 décembre 2021 s'élève à la somme de 14.110,57 euros. Ils précisent par ailleurs que les périodes visées dans le commandement de payer et l'assignation diffèrent. Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC sollicitent ainsi que soit prononcé la nullité du commandement de payer du 20 février 2020 ainsi que le débouté de la demande de résiliation formée par la SIMAR. Subsidiairement, les appelants indiquent avoir versé la somme totale de 19.000 euros depuis le commandement de payer du 20 février 2020, ramenant la dette à la somme de 7.799 euros. Ils sollicitent ainsi un délai de paiement et proposent de verser en plus du loyer de 1.300 euros par mois, la somme de 600 euros par mois.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 22 octobre 2022, la SIMAR demande à la cour de :



- DIRE que l'avis d'orientation à bref délai du 20 juin 2022 est inopposable à la SIMAR pour ne pas lui avoir été notifié ; 

- PRONONCER le rabat de l'ordonnance de clôture du 20 octobre 2022 ; 

- DÉCLARER la SIMAR recevable et bien fondée en ses demandes ; 

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Fort de France ; 

- CONDAMNER solidairement les appelants au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNER solidairement les appelants aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer.



En défense, la SIMAR sollicite le rabat de l'ordonnance de clôture et demande que ses écritures soient jugées recevables faisant valoir que l'avis d'orientation à bref délai notifié par la cour le 22 juin 2022 n'ayant jamais été porté à sa connaissance, elle a considéré que la procédure serait instruite selon les dispositions de l'article 909 du code de procédure civile. La société bailleresse rappelle que c'est à bon droit que le tribunal judiciaire a prononcé sur le fondement de l'article 1728 du code civil la résiliation du bail telle que demandée dans l'exploit d'huissier saisissant ledit tribunal, notamment en raison de la sous-location irrégulière des locaux objets du bail. 







A ce titre, elle fait observer que le bail stipulait que la preneuse ne pouvait en aucun cas sous louer tout ou partie des locaux loués et précise qu'aucune autorisation de sous-location ne lui avait été accordée. Elle relève par ailleurs que la SADEXC n'a pas été immatriculée au registre des sociétés. La SIMAR ajoute que faute pour Mme [J] [U] épouse [G] d'avoir payé ses loyers dans le mois du commandement de payer du 20 février 2020, il convient de retenir que la clause résolutoire insérée au bail est devenue acquise en date du 30 mars 2020. Doit être également considéré qu'à compter de cette date, Mme [J] [U] épouse [G] est devenue redevable d'une indemnité d'occupation. Ne démontrant pas sa bonne foi tel qu'avancé, la SIMAR s'oppose à la demande de délais de paiement sollicitée par les appelants.



Par un arrêt en date du 7 février 2023, la cour d'appel de Fort-de-France a statué comme suit :



- ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture du 20 octobre 2022 ;

- ORDONNE la réouverture des débats et le renvoi à l'audience collégiale rapporteur du 12 mai 2023 à 9 heures ;

- INVITE Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC à conclure avant le 14 mars 2023 ;

- INVITE la SIMAR à conclure avant le 14 avril 2023 ;

- DIT qu'une nouvelle clôture interviendra le 20 avril 2023 à 9H00 et invite les conseils des parties à s'y présenter en cas de difficulté ; 

- RÉSERVE les demandes et les dépens. 



Ni Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC, ni la SIMAR n'ont conclu dans le délai qui leur était imparti, de sorte qu'il convient de s'en remettre aux conclusions susvisées transmises en date des 22 juillet 2022 et 22 octobre 2022.



L'ordonnance de clôture est en date du 20 avril 2023 et l'affaire été mise en délibéré le 25 juillet 2023.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



Sur la résiliation du bail :



Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC font valoir que le tribunal a jugé ultra petita en résiliant le bail sur le fondement d'une faute contractuelle alors qu'il lui était demandé de résilier le bail en vertu du commandement de payer du 20 février 2020 resté infructueux.







En l'espèce, dans son assignation devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Fort-de-France du 16 décembre 2020, la SIMAR sollicitait aux visas des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, d'une part que la clause résolutoire insérée au bail lui soit acquise, d'autre part que l'installation du siège social de la SADEXC, par Mme [J] [U] épouse [G], dans les locaux objets du bail et sans son autorisation soit constitutive d'un juste motif de résiliation du bail.Elle demandait également à titre subsidiaire la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers .



Ainsi, après avoir débouté la SIMAR de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,le tribunal a rejeté la demande principale de constat de la résiliation et a examiné la demande de prononcer de la résiliation du bail formée à titre subsidiaire.



Le tribunal judiciaire de Fort-de-France n'a donc pas statué ultra petita et il devait , après avoir rejeté la demande principale de constat de la résiliation, examiner la demande de prononcer la résiliation du bail .



La cour constate qu'il n'a pas été fait appel incident du chef de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et qu'elle n'a donc pas à examiner les motifs du débouté.



Enfin, Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC soutiennent que le commandement de payer du 20 février 2020 est nul en ce qu'il ne vise pas la somme finalement réclamée aux termes de l'assignation délivrée le 16 décembre 2020 par devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France.



Le commandement de payer du 20 février 2020 visait la somme de 2.730,40 euros due au titre des loyers impayés pour la période comprise entre décembre 2019 et février 2020 et du reliquat de loyer de novembre 2019. 



Il sera précisé qu'aucune obligation légale ou contractuelle découlant du bail n' imposait à la SIMAR d'indiquer aux termes du commandement de payer du 20 février 2020 qu'il était reproché à Mme [J] [U] épouse [G] d'avoir sous loué les locaux objets du bail, s'agissant d'un simple commandement de payer ne visant pas la clause résolutoire.



Les intimés ne visent aucun fondement juridique à l'appui de leur demande de nullité du commandement, la jurisprudence citée étant relative aux commandements visant la clause résolutoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



Il n'y pas lieu d'annuler le commandement de payer du 20 février 2020.











Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC seront ainsi déboutés de leur demande visant à déclarer que le commandement de payer du 20 février 2020 est nul.



Le tribunal a prononcé la résiliation du bail notamment pour défaut de paiment de loyer, ce qui constituait la demande subsidiaire du bailleur.



Aux termes de ses dernières conclusions communiquées au tribunal judiciaire le 30 septembre 2021, la SIMAR sollicitait la condamnation solidaire de Mme [J] [U] épouse [G] et de la SADEXC au paiement de la somme de 9.209,27 euros correspondant aux loyers impayés et à l'indemnité d'occupation due depuis le 20 mars 2020.



Le défaut de paiement des loyers n'est pas contesté puisque dans leurs conclusions devant le tribunal elles reconnaissaient devoir la somme de 7 799,00 € et sollicitaient des délais de paiement.Elles ne contestaient pas plus ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois imparti.



L'absence de réglement des loyers à leur échéance constitue un manquement à l'une des obligations essentielles du preneur. 



Ce seul manquement suffisait pour que soit prononcée la résiliation du bail.



La décision sera confirmée de ce chef. 



Au surplus le bailleur visait une violation des dispositions contractuelles en raison d'une sous-location non autorisée.



Selon les termes du bail du 10 décembre 1976, et plus particulièrement de la clause n°12 du chapitre "Charges et Conditions", non modifiée par l'avenant du 29 février 2021, il est convenu que "la preneuse ne pourra, en aucun cas, et sous aucun prétexte, ni céder son droit au bail, ni sous-louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit 

c'est à bon droit que le tribunal judiciaire les a condamné au paiement d'un arriéré de loyer actualisé arrêté au 1er octobre 2021 ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 3 mai 2022, date de résiliation du bail du 10 décembre 1976.de la société bailleresse, sauf toutefois, dans le cas de cession du bail à son successeur dans la profession".



Il n'est justifié d' aucun consentement exprès et par écrit du bailleur. Or Mme [J] [U] épouse [G] ne conteste pas avoir sous-loué à la SADEXC le local appartenant à la SIMAR situé [Adresse 7] à [Localité 1] et ce sans autorisation du bailleur.









C'est donc par de motifs pertinents et que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que la sous-location de la SADEXC était irrégulière ; que cette dernière n'était liée par aucun contrat de bail avec la SIMAR ; qu'elle était occupante sans droit ni titre et qu'en conséquence il revenait de prononcer la résiliation du bail conclu le 10 décembre 1976 ainsi que de son avenant du 29 février 2012.



La décision sera confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la locataire et de la SADEXC.



Le quantum de l'indemnité d'occupation n'est pas contesté et la cour confirmera ce chef de jugement.



Le tribunal a condamné les intimés au paiement de la somme de 7 170,17 € au titre des loyers impayés du 1er Février 2020 au 1er octobre 2021 en considérant que la demande en paiement faisait état d'un solde antérieur de 2 039,10 € que le tribunal déduit .En l'absence d'appel incident et ce quantum n'étant pas contesté il convient de confirmer ce chef de la décision.



Sur la demande de délai de paiement :



Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC sollicitent des délais de paiement. Ils exposent, de la même manière que devant les premiers juges, être de bonne foi compte tenu de la régularisation des sommes impayées, notamment après avoir versé la somme de 16.500 euros depuis le commandement de payer du 20 février 2020 ainsi que la somme de 2.500 euros le 7 septembre 2021.



Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civile, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Il est constant que l'octroi de délais de paiement dépend de la capacité démontrée par le requérant à apurer sa dette pendant les délais requis, tout en poursuivant en parallèle le paiement de ses loyers et charges courants. 



Cependant, le constat de sa bonne foi n'est pas une condition formelle de cette mesure de grâce.



En l'espèce, il ne saurait être accordé à Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC de délais de paiement, alors qu'il est constant qu'elle ne règle pas son loyer de manière régulière depuis plusieurs années, qu'elle ne justifie d'aucun paiement depuis la décision de première instance ni ne produit en appel aucun élément pour justifier de sa situation financière actuelle.











La décision sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC de leur demande de délai de paiement.



Sur les demandes accessoires :



Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC, qui succombent, supporteront les dépens d'appel.



La décision étant confirmée, il convient de la confirmer également quant aux dépens et à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile justement appréciée en équité. 



Il est par ailleurs équitable de contraindre Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC à participer à hauteur de 1.500 euros aux frais irrépétibles exposés par la SIMAR. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 

CONFIRME le jugement rendu en date du 3 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France en ses dispositions dont 

appel ;



Y ajoutant, 



DÉBOUTE Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC de leur demande visant à déclarer que le commandement de payer du 20 février 2020 est nul ;



CONDAMNE Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC aux dépens d'appel ;



CONDAMNE Mme [J] [U] épouse [G] et la SADEXC au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.





Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,