Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 27 juillet 2023

N° RG 21/04516 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LC4J



C8



Minute :









































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SELARL CABINET LAURENT FAVET



la SELARL CDMF AVOCATS



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 27 JUILLET 2023





Appel d'une décision (N° RG 18/05194)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 29 mars 2021

suivant déclaration d'appel du 25 octobre 2021



APPELANTE :



Société OCEAN EQUINOXE immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° 799.872.668, , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Chez M. [X] [U], [Adresse 3]

[Adresse 3]



représentée par Me Laurent FAVET de la SELARL CABINET LAURENT FAVET, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMÉE :



S.C.I. MC&CO, au capital social de 100,00 euros, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 750 560 724, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ;

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Alexis BANDOSZ de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE





INTERVENANT FORCÉ : 



Me [T] [H], mandataire judiciaire. immatriculé au répertoire SIRENE sous le numéro 338 805 237, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société OCEAN EQUINOXE, au capital social de 7.500,00 euros. immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 799 872 668. dont le siège social est sis au [Adresse 2], actuellement sise au [Adresse 3], au titre du jugement en date du 22 juin 2022 du tribunal de commerce de GRENOBLE 

[Adresse 5]

[Localité 4]



non représenté, 





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,







DÉBATS :



A l'audience publique du 04 mai 2023, Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente, qui a fait rapport assistée de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour, après prorogation du délibéré.





Exposé du litige



Par acte sous seing privé du 17 décembre 2013, la Sci MC and Co a consenti à la Sarl Ocean Equinoxe en cours de constitution représentée par Messieurs [C], [U] et [N] un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour y exploiter une activité d'équipement de la maison et de restauration sur place et à emporter moyennant un loyer de 650 euros avec une franchise de 5 mois de loyer pour pallier la perte d'exploitation liée aux travaux de rénovation et d'embellissements prévus.



Le 22 juin 2017, la Sci MC and Co a fait délivrer à la Sarl Ocean Equinoxe un commandement de payer la somme de 2.178, 09 euros au titre des loyers et charges de mai et juin 2017.



Par ordonnance de référé du 21 février 2018, le président du tribunal de grande instance de Grenoble a dit que la procédure ne ressort pas du domaine d'intervention du juge des référés en présence d'une contestation sérieuse.



Les parties se sont rapprochées et ont convenu d'une restitution des lieux constatée le 13 mars 2018 suivant procès-verbal de constat dressé par Me [P], huissier de justice.



Par acte du 28 novembre 2018, la Sci MC and Co a assigné la Sarl Ocean Equinoxe devant le tribunal de grande instance de Grenoble en résiliation du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation et d'une somme au titre des travaux liés aux dégradations locatives.



Par jugement du 29 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- prononcé la résiliation du bail passé entre les parties à la date du 31 mai 2017 aux torts réciproques,

- condamné la Sarl Ocean Equinoxe à payer à la Sci MC and Co les sommes de :

* 835,12 euros au titre du loyer de mai 2017,

* 4.500 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

* 6.000 euros au titre des réparations locatives,

* 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

- condamné la Sarl Ocean Equinoxe aux dépens.



Par déclaration du 25 octobre 2021, la Sarl Ocean Equinoxe a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.



Prétentions et moyens de la Sarl Ocean Equinoxe 



Par conclusions remises le 21 janvier 2022, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre la Sci MC and Co et la Sarl Ocean Equinoxe aux torts partagés des parties à compter du 31 mai 2017, 

Statuant à nouveau, 

- prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre la Sci MC and Co et la Sarl Ocean Equinoxe aux torts exclusifs du bailleur pour défaut de délivrance d'un local conforme à la réglementation en matière d'amiante et ce à compter du 31 mai 2017, 

- réformer le jugement entrepris en ce que la Sarl Ocean Equinoxe a été condamnée à payer à la Sci MC and Co : 

* la somme de 835.12 euros au titre du loyer de mai 2017, 

* la somme de 4 500 euros au titre de l'indemnité d'occupation, 

* la somme de 6 000 euros au titre des réparations locatives, 

* la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

Statuant à nouveau, 

- débouter la Sci MC and Co de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de la Sarl Ocean Equinoxe ,

- condamner la Sci MC and Co à payer à la Sarl Ocean Equinoxe la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, 

- condamner la Sci MC and Co à payer à la Sarl Ocean Equinoxe la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl cabinet Laurent Favet avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Sur l'imputabilité de la rupture du bail, elle fait valoir que la Sci MC and Co n'a pas satisfait à ses obligations légales et réglementaires en matière de délivrance d'un local conforme aux normes d'hygiène et de sécurité, que le bailleur n'a pas remplacé ou supprimé la conduite en ciment au plafond du rez de chaussée contenant de l'amiante alors que le rapport de repérage annexé au bail le préconisait, qu'il n'a procédé à aucune mesure de surveillance et à aucune mesure d'évaluation périodique, que les travaux de désamiantage incombent au seul propriétaire en l'absence d'une clause les mettant expressément à la charge du locataire, que la franchise de loyers de 5 mois ne concernait pas des travaux liés à l'amiante, que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance malgré les sollicitations de sa locataire ce qui est à l'origine de la décision de la Sarl Ocean Equinoxe de quitter les lieux.



Sur la demande de loyers et d'indemnité d'occupation, elle expose qu'elle n'occupe plus les lieux depuis le 16 mai 2017 du fait de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance conforme, que ce départ n'a pas été contesté par le bailleur devant le juge des référés, qu'elle est fondée à opposer à son bailleur une exception d'inexécution du fait du non respect de l'obligation de délivrance conforme s'agissant du loyer de mai 2017, que s'agissant de l'indemnité d'occupation, si elle a attendu l'ordonnance du juge des référés pour procéder à la restitution des clés au bailleur, elle n'occupe plus les lieux loués depuis le 16 mai 2017 compte tenu de la non conformité des locaux et le bailleur ne peut prétendre à une indemnité d'occupation.



Sur la demande en paiement relative aux dégradations locatives, elle fait valoir que la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil ne s'applique pas en matière de bail commercial comme précisé dans l'article L 145-40-1 du code de commerce, que si la cour considère que l'article L 145-40-1 n'est pas applicable au litige, il ressort des pièces que les lieux loués étaient en mauvais état et il n'est pas établi que les locaux restitués étaient dans un état de dégradation encore plus important, qu'en outre elle n'a pas à prendre en charge des travaux de remise à neuf des locaux.









Prétentions et moyens de la Sci MC and Co 



Par conclusions remises le 14 avril 2022, elle demande à la cour de :

- rejeter toutes les demandes de la Sarl Ocean Equinoxe puisqu'elles sont mal fondées, 

- réformer le jugement en date du 29 mars 2021 du tribunal judiciaire de Grenoble,

Statuant à nouveau,

- prononcer la résiliation conventionnelle du bail commercial au 23 juillet 2017 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire mise en oeuvre par le commandement de payer demeuré infructueux en date du 22 juin 2017,

- condamner la Sarl Ocean Equinoxe à payer à la Sci MC and Co la somme de 5.075,60 euros, arrêté au 08 septembre 2017 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 22 juin 2017,

- condamner la Sarl Ocean Equinoxe à payer à la Sci MC and Co la somme de 1.300 euros par mois, ou à tout le moins à 835,12 euros par mois, outre intérêt au taux légal, à compter du 23 juillet 2017, le cas échéant du 31 mai 2017, au titre de l'indemnité d'occupation,

- condamner la Sarl Ocean Equinoxe à payer à la Sci MC and Co la somme de 15.687,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance signifié le 28 novembre 2018, au titre de l'indemnisation des préjudices subis du fait des réparations locatives,

- débouter la Sarl Ocean Equinoxe de sa demande de condamnation de la Sci MC and Co à la somme de 3.000 euros au titre d'une prétendue procédure abusive,

- ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause,

- condamner la Sarl Ocean Equinoxe à payer à la Sci MC and Co la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la même aux entiers dépens de l'instance, dont distraction sera faite au profit de la Selarl Cdmf-avocat, maître Jean-Luc Médina conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Elle relève que le fait que la Sarl Ocean Equinoxe n'ait pas réglé ses loyers ne peut que la rendre responsable de l'imputabilité de la résiliation du bail commercial, qu'elle ne peut s'exonérer du paiement en opposant l'exception d'inexécution, qu'en effet le preneur possédait le rapport concernant la présence d'amiante avant son entrée dans les lieux et a bénéficié d'une franchise de 5 mois de loyer supplémentaires pour pallier la perte d'exploitation lié aux travaux de rénovation et d'embellissement prévus, que le preneur n'a jamais formulé la moindre contestation de 2014 au 16 mai 2017, que la date du 31 mai 2017 retenu comme date de résiliation judiciaire n'est pas justifiée.



Elle ajoute que les lieux n'ont été libérés que le 13 mars 2018, qu'elle a été privée de la jouissance de son bien jusqu'à cette date, qu'il ne peut lui être opposé une exception d'inexécution dans la mesure où l'indemnité d'occupation vise à réparer le préjudice résultant de l'absence de jouissance des lieux, que l'indemnité ne peut être moindre que le montant du loyer commercial.



Elle expose que l'article L 145-40-1 du code de commerce n'est pas applicable en l'espèce, le bail ayant été signé le 17 décembre 2013, que le preneur est donc présumé avoir reçu les lieux en bon état, qu'il a au demeurant bénéficié d'une franchise de loyer pour les remettre en état, que l'état des lieux de sortie constate des dégradations imputables au locataire, que les devis produits ont été établis par des professionnels et correspondent aux factures qu'elle a payées, que le jugement doit être réformé sur le montant alloué. 





Par jugement du 22 juin 2022, le tribunal de commerce de grenoble a prononcé la liquidation judiciaire de la Sarl Ocean Equinoxe et a désigné Me [H] en qualité de liquidateur judiciaire.



La Sci MC and Co a déclaré ses créances entre les mains de Me [H] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Ocean Equinoxe par lettre recommandé avec accusé de réception du 29 juillet 2022.



Par acte du 25 octobre 2022, la Sci MC and Co a assigné en intervention forcée Me [H] en qualité de liquidateur judiciaire devant la cour d'appel de Grenoble.



Me [H], es qualités, n'a pas constitué avocat.



La clôture de l'instruction est intervenue le 6 avril 2023.



Sollicitée pour déposer une note en délibéré sur les effets de la liquidation judiciaire sur les demandes du bailleur, la Sci MC and Co a demandé que soient fixées au passif de la Sarl Ocean Equinoxe les créances de la Sci MC and Co comme suit :

* 5.075,60 euros, arrêté au 08 septembre 2017 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 22 juin 2017,

* 1.300 euros par mois, ou à tout le moins 835,12 euros par mois, outre intérêt au taux légal, à compter du 23 juillet 2017, le cas échéant du 31 mai 2017, au titre de l'indemnité d'occupation,

* 15.687,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance signifié le 28 novembre 2018, au titre de l'indemnisation des préjudices subis du fait des réparations locatives.





Motifs de la décision



1) Sur la résiliation du bail



La Sci MC and Co sollicite le prononcé de la résiliation par l'acquisition de la clause résolutoire.



Toutefois, l'article L.622-21 du code du commerce dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, comme à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 



L'ouverture de la procédure collective ne permet donc pas à la Sci MC and Co de poursuivre la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.



En application de l'article 1719 du code civil , les bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose loué et d'en faire jouir le preneur pendant la durée du bail.



Le rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante établi le 5 décembre 2011 à l'occasion de la vente de l'immeuble bâti et annexé au bail commercial mentionne la présence d'une conduite de fluide au plafond du rez de chaussée en amiante ciment en mauvais état. Le rapport préconise son remplacement ou sa suppression.







Aux termes de l'article R1334-29 du code de la santé publique, les travaux de retrait ou de confinement sont achevés dans un délai de trente-six mois à compter de la date à laquelle sont remis au propriétaire le rapport de repérage ou les résultats des mesures d'empoussièrement ou de la dernière évaluation de l'état de conservation.



Il n'est pas contesté que le bailleur n'a pas procédé au remplacement ou à la suppression de la conduite en amiante.



Il n'existe pas de stipulation dans le bail mettant expressément à la charge du preneur la charge des travaux de désamiantage. En effet, la franchise de 5 mois de loyers a été consentie par le bailleur pour pallier la perte d'exploitation liée aux travaux de rénovation et d'embellissement prévus sans qu'il soit mentionné expressément que ces travaux comprennent les travaux liés à la présence d'amiante.



Dans son courrier du 21 mars 2017, en réponse aux allégations de nuisance formées par son bailleur, la locataire a attiré l'attention de la Sci MC and Co par mention en nota bene d'une absence de validité du diagnostic amiante établi le 17 décembre 2011. 



Par courrier recommandé du 31 mai 2017 reçu le 6 juin 2017, la Sarl Ocean Equinoxe a rappelé à son bailleur qu'il manquait à son obligation de délivrance du fait de la présence d'amiante dans le bâtiment et qu'elle était fondée à engager une action en résiliation de bail sauf à rechercher une solution négociée.



Il importe peu que la locataire n'ait pas signalé plus tôt au bailleur le défaut de délivrance conforme.



En conséquence, la Sci MC and Co qui a remis un local dans lequel les travaux de désamiantage prescrits par la loi n'ont pas été effectués n'a pas rempli son obligation de délivrance ce qui constitue un motif sérieux de résiliation du bail.



Le défaut de paiement du loyer allégué par le bailleur comme fondement de sa demande en résiliation du bail ne peut prospérer en raison de la liquidation judiciaire de la Sarl Ocean Equinoxe. Il n'est pas allégué d'autres fautes.



Dès lors, si c'est de façon bien fondée que le tribunal a prononcé la résiliation du bail à la date du 31 mai 2017, date à laquelle le preneur invoque le non respect de l'obligation de délivrance, cette résiliation doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur pour défaut de délivrance d'un local conforme à la règlementation en matière d'amiante.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation aux torts partagés.



2) Sur le paiement du loyer



La Sarl Ocean Equinoxe ne justifie pas avoir réglé le loyer de mai 2017 d'un montant de 835,12 euros. Si elle invoque une exception d'inexécution, elle ne justifie qu'elle a été placée dans l'impossibilité totale d'exploiter son activité. Dès lors, le jugement du tribunal sera confirmé sur ce point sauf à préciser que cette créance sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Ocean Equinoxe, eu égard à la liquidation judiciaire intervenue.



3) Sur l'indemnité d'occupation



Les locaux ne peuvent être considérés comme restitués qu'après remise des clefs. Dès lors, il est indifférent que la Sarl Ocean Equinoxe a quitté les lieux le 16 mai 2017 dès lors qu'il résulte du constat d'huissier dressé par Me [P] que les clés n'ont été remises au bailleur qu'à la date du 13 mars 2018. La restitution n'est donc intervenue qu'à cette date.



Aucune exception d'inexécution ne peut être alléguée dès lors que le bail est alors résilié et que l'indemnité d'occupation est la contrepartie d'une occupation sans titre constitutive d'un préjudice.



Aucun élément ne permet de fixer à 1.300 euros le montant de cette indemnité telle que réclamée par la Sci MC and Co et représentant le double du loyer commercial.



Au regard du montant de ce loyer mais en tenant compte du caractère précaire de l'occupation et de la présence d'amiante dans le local, le tribunal a correctement apprécié le montant de cette indemnité à la somme de 4.500 euros pour la période du 1er juin 2017 au 13 mars 2018. Le jugement du tribunal sera confirmé sur ce point sauf à préciser que cette créance sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Ocean Equinoxe, eu égard à la liquidation judiciaire intervenue.



4) Sur le montant des réparations locatives



L'article L 145-40-1 du code de commerce disposant que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux de prise de possession ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil n'est pas applicable en l'espèce, le bail ayant été conclu le 17 décembre 2013.



La présomption de bon état découlant de l'article 1731 joue donc en l'espèce. Les photographies non datées versées par la Sarl Ocean Equinoxe ne permettent pas de combattre la présomption.

La seule réserve porte sur la présence d'amiante mais la cour relève que le montant réclamé ne portent pas sur des travaux de suppression de la conduite en amiante.



Aux termes du contrat de bail, le preneur doit entretenir les lieux en bon état de réparation locatives et d'entretien pendant le cours du bail et les rendre tels à son expiration. En outre, le bail stipule que tous embellissements, améliorations et installations faits par le preneur dans les lieux loués resteront à la fin du bail la propriété du bailleur sans indemnité de sa part, ce dernier se réservant le droit de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur.



Il résulte du constat des lieux établi contradictoirement le 13 mars 2018 que les plaques de placoplâtre présentent de nombreux trous, des petits arrachements et des points de colle, que les radiateurs ont été déposés en laissant des câbles électriques dénudés sans protection, que des prises électriques ont été arrachées avec les câbles électriques apparents, que le sol de la pièce principale est fortement dégradé et présente des traces de rouille, de sel et d'eau de mer, qu'une partie du comptoir en mauvais état est encore présent, que le lavabo a été retiré, que des tuyaux se trouvent sans robinet, ni vanne d'arrêt.



La Sci MC and Co produit deux devis et les factures correspondante d'un montant respectif de 5.247 euros et 10.440 euros portant sur la reprise des murs, le démontage du comptoir et de la mezzanine et des cloisons du mur des WC ainsi que sur la remise du réseau sanitaire et évacuation, la fourniture d'un meuble avec lavabo et de 4 convecteurs électriques.

Toutefois, comme relevé par le tribunal, certains postes sont manifestement excessifs. Il en est ainsi de la fourniture de 4 convecteurs électriques pour un montant de 4.400 euros, de la fourniture d'un meuble avec lavabo pour 1.200 euros alors que seul un lavabo a été retiré, de la main d'oeuvre de pose 

évaluée à 2.400 euros sans que le nombre d'heures n'apparaisse, du retrait de 

la mezzanine dont il n'est pas démontré qu'elle a été montée par le preneur et qu'elle soit en mauvais état, le constat faisant seulement état de sa saleté.



Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le tribunal en ce qu'il a retenu une somme de 6.000 euros au titre du coût des reprises sauf à préciser que cette créance sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Ocean Equinoxe, eu égard à la liquidation judiciaire intervenue.



5) Sur la demande de dommages et intérêts 



Aucune procédure abusive n'étant caractérisée et la Sarl Ocean Equinoxe n'ayant pas un droit propre à agir en paiement, cette demande sera rejetée. Le jugement qui n'a pas statué sur cette demande sera donc complété en ce sens.



6) sur les mesures accessoires



La Sarl Ocean Equinoxe qui succombe pour l'essentiel dans son appel sera condamnée aux dépens d'appel.



En équité, il n'y a pas lieu d'allouer une somme aux parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, par arrêt par défaut, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement du 29 mars 2021 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail passé entre les parties à la date du 31 mai 2017 aux torts réciproques.



Statuant à nouveau,



Prononce la résiliation du bail commercial conclu entre la Sci Mc and Co et la Sarl Ocean Equinoxe aux torts exclusifs du bailleur pour défaut de délivrance d'un local conforme à la règlementation en matière d'amiante et ce à compter du 31 mai 2017.



Confirme le jugement du 29 mars 2021 en ses autres dispositions soumises à la cour sauf à préciser que les créances de la Sci Mc and Co de:

* 835,12 euros au titre du loyer de mai 2017,

* 4.500 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

* 6.000 euros au titre des réparations locatives,

sont fixées au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Ocean Equinoxe.



Y ajoutant,



Rejette la demande de la Sarl Ocean Equinoxe pour procédure abusive.



Condamne la Sarl Ocean Equinoxe aux dépens d'appel avec distraction au profit de la Selarl CDMF Avocat en la personne de Me [B].



Déboute les parties de leur demande formée au titre des frais irrépétibles d'appel.



Signé par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière La Présidente