Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 25 juillet 2023

ARRET N° 

du 25 juillet 2023



R.G : N° RG 23/00360 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJSF





S.A.S. HOTEL LE CHATEAU FORT





c/



Commune DE [Localité 1]

S.C.I. SCI DU CHATEAU FORT DE [Localité 1]

S.A.S. FABERT



















Formule exécutoire le :

à :



la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES



la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS 

la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET



Me Elodie FOULON

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 25 JUILLET 2023



APPELANTE :

d'un jugement rendu le 25 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE MEZIERES



S.A.S. HOTEL LE CHATEAU FORT 

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Sabine du GRANRUT de FAIRWAY AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 





INTIMEES :



Commune DE [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Philippe BOUCHER de la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau des ARDENNES





S.C.I.CHATEAU FORT DE [Localité 1], Société Civile Immobilière au capital de 2.135.078,00 €, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 444 422 927, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège

chez PORTAL INVEST, [Adresse 2]

PORTAL INVEST

[Localité 3] / FRANCE

Représentée par Me Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES, avocat postulant, et Me Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant 





S.A.S. FABERT

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Me Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère





GREFFIER :



Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats 

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors du prononcé





DEBATS :



A l'audience publique du 19 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2023





ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 





Propriétaire du château fort de [Localité 1], la commune de [Localité 1] a, le 23 décembre 2002, cédé temporairement à la SCI du château fort pour une durée de trente ans,l'usufruit d'une partie de l'ensemble immobilier à savoir le lot n°1 "Logis du lieutenant du roi", le lot n°3 "Casernement Nord "et le n°4" Entrée du souterrain incluant la" Tour Nord ". 



Suivant acte du 23 juin 2003, la commune de [Localité 1] a également conclu un bail emphytéotique pour une durée de trente ans avec la SAS Fabert portant sur le lot n°2 "Magasin Fabert" comprenant la " Tour Sud" du château.



Selon bail commercial daté des 29 juillet et 3 août 2003, la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, avec l'intervention de la commune de [Localité 1] en sa qualité de nue-propriétaire, ont consenti à la SA société de tourisme international (STI), établissement secondaire de la société Hôtelière France Patrimoine, un bail commercial portant sur ces locaux afin d'exercer une activité hôtelière et de restauration. 



Par suite du placement en redressement judiciaire de la société Hôtelière France Patrimoine, un plan de cession des actifs et de transfert des baux a été opéré le 21 juin 2013 au profit de la société Groupe Hôtels & Patrimoine qui a constitué plusieurs filiales pour reprendre l'exploitation des différents sites qu'elle possède, dont la société GPH [Localité 1], concernant le site de [Localité 1]. En mars 2018, la société GPH [Localité 1] est devenue la SAS Hôtel le château fort et la société Groupe Hôtels & Patrimoine a été rachetée par la société Groupe LM investissement. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 octobre 2018, la SAS Hôtel le château fort a mis en demeure la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert de procéder à la réalisation de divers travaux de mise en conformité ainsi qu'aux réparations rendues nécessaires par des infiltrations d'eau. 



En l'absence de réalisation de ces travaux, la SAS Hôtel le château fort a sollicité et obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, par ordonnance en date du 26 février 2019, la réalisation d'une mesure d'expertise judiciaire qui a été confiée à M. [S].

Aux termes de cette ordonnance, la SAS Hôtel le château fort a par ailleurs été autorisée à consigner les loyers commerciaux dus à hauteur du tiers de leur montant auprès de la Caisse des dépôts et consignations, jusqu'au dépôt du rapport définitif de l'expert, à concurrence d'un maximum d'un an à compter de l'ordonnance. 



Par ordonnance du 6 août 2019, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la DRAC du Grand Est et l'UDAP des Ardennes. 



L'expert a rendu son rapport le 6 janvier 2021. 



La SAS Hôtel le château fort a été par la suite autorisée à assigner à jour fixe et a fait délivrer le 27 avril 2021 une assignation à la SCI château fort de [Localité 1], la SAS Fabert, la commune de [Localité 1], la DRAC du Grand Est et l'UDAP des Ardennes aux fins de les voir condamner à réaliser divers travaux sous astreinte, à l'indemniser de ses préjudices et à voir réduire le montant des loyers. 



Par courrier du 25 juin 2021, le Préfet des Ardennes a adressé un déclinatoire de compétence et sollicité du tribunal qu'il se déclare incompétent pour connaître des demandes formées à l'encontre de la DRAC du Grand Est et de l'UDAP des Ardennes. 



Suivant jugement en date du 28 février 2022, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a ordonné la réouverture des débats afin d'inviter la commune de [Localité 1] à préciser si la rampe d'accès et le mur d'enceinte situés à l'arriéré du "Casernement Nord ", du "Magasin Fabert ", et du " Logement du Lieutenant du Roy" du Château fort de [Localité 1] faisaient partie du domaine public ou privé de la ville et a invité les parties à présenter leurs observations sur la compétence de la présente juridiction. 



Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières': 

- a constaté que le déclinatoire de compétence était devenu sans objet, aucune condamnation n'étant sollicitée à l'encontre de la DRAC du Grand est et de l'UDAP des Ardennes,

- a déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour traiter de l'intégralité des demandes en lien avec les infiltrations d'eau;

- a renvoyé les parties à mieux se pourvoir s'agissant de ces demandes ; 

- a débouté la SCI Château fort de [Localité 1] de sa demande de nullité du rapport d'expertise; 

- a condamné la SAS Fabert à réaliser les travaux de remplacement de la chaufferie" Magasin Fabert" dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois; 

- a condamné la SCI Château fort de [Localité 1] à réaliser les travaux de remplacement de la chaufferie" Casernement Nord "dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois; 

- a débouté la SAS Hôtel le château fort de toutes ses autres demandes de réalisation de travaux sous astreinte';

- a débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes de condamnation en paiement; 

- a débouté la SAS Hôtel le château fort du surplus de ses demandes indemnitaires; 

- a débouté la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] de leur exception d'incompétence s'agissant des loyers commerciaux';

- a débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes de réduction et d'annulation des loyers commerciaux; 

- a condamné la SAS Hôtel le château fort à payer à la SAS Fabert la somme de 235 746,60 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2020 au 30 septembre 2021; 

- a ordonné la libération des loyers de la SAS Fabert consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de la SAS Fabert ; 

- a condamné la SAS Hôtel le château fort à payer à la SCI Château fort de [Localité 1] la somme de 125 340,74 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 30 juin 2021; 

- a ordonné la libération des loyers de la SCI Château fort de [Localité 1] consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des dépôts et de consignation au profit de la SCI Château fort de [Localité 1]; 

- a débouté la SAS Hôtel le château fort de sa demande de délais de paiement ; 

- a rejeté les demandes d'indemnités formulées par chaque partie au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- a condamné la SAS Hôtel le château fort aux entiers dépens, à l'exception des frais liés à l'expertise qui seront partagés in solidum entre la SAS Hôtel le château fort, la SCI Château fort de [Localité 1], la SAS Fabert et la commune de [Localité 1]; 

- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Le tribunal judiciaire s'est déclaré incompétent concernant les infiltrations d'eau dès lors que la prédominance de la cause du préjudice était située sur le domaine public de la ville de [Localité 1], seule une partie localisée au niveau du volume 2, Magasin Fabert relevant du domaine privé. 

Les premiers juges ont également considéré que les parties avaient aménagé conventionnellement les conditions générales de bail et que les travaux découlant de la vétusté incombaient à la SCI Château fort de [Localité 1] et à la SAS Fabert , que ceux pouvant être qualifiés de gros travaux étaient à la charge de la ville de [Localité 1] et que les autres réparations restaient à la charge du preneur.



Sur les demandes de travaux sous astreinte formées par la SAS Hôtel le château fort': 

- Sur les travaux de remplacement des deux chaufferies alimentant l'ensemble du complexe hôtelier datant de 2003, que ceux-ci incombaient à la SAS Fabert et à la SCI le château fort de [Localité 1]'en raison de la vétusté de l'installation; que la SAS Hôtel le château fort devait par ailleurs être déboutée de sa demande de remplacement des adoucisseurs en ce que cela ne constituait pas de gros travaux et en ce qu'ils n'étaient pas vétustes,

- Sur les travaux de mise en place d'un régulateur de pression sur la partie privée du réseau, que cela ne relevait pas des grosses réparations de l'article 606 du code civil, et étaient ainsi à la charge du preneur, 

- Sur les demandes d'audit du réseau de plomberie et du réseau électrique aux fins de constater les causes des désordres, et d'en imputer la responsabilité, qu'il n'était pas certain que ces travaux devaient être assumés par les bailleurs de sorte que la charge en incombait à la SAS Hôtel le château fort, qui devait assumer le coût des audits, 

- Sur les travaux d'accessibilité PMR des chambres n°100, 200, 300 et 400': que ces travaux ne constituaient pas des travaux de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et qu'ils incombaient à l'hôtel le château fort'; 

- Sur les travaux de reprise dans la cuisine du rez-de-chaussée'; que ces derniers ne constituaient pas des travaux de grosses réparations, que l'équipement n'était pas atteint de vétusté, que la dégradation des cloisons venait d'un défaut dans la construction de cette pièce et que leur remplacement devait être à la charge du preneur, 

- Sur les travaux de «'rescellement'» de la marche d'accès à la cuisine haute': qu'à défaut d'élément objectif probant à cet égard, tant sur la localisation que la date, le preneur devait être débouté de sa demande,

- Sur les travaux d'installation d'un garde-corps pour l'accès de la cuisine haute et de la chambre n°612': que ces travaux ne relevaient pas des grosses réparations et n'étaient pas rendus nécessaires par la vétusté et qu'ils devaient donc être assumés par le preneur,

- Sur les travaux d'installation de couvercles sur les cheminées du chemin de ronde': que l'expert avait conclu que le capotage des conduits n'était pas utile, de sorte que le preneur devait être débouté de sa demande à ce titre, 

- Sur les travaux d'installation des kitchenettes dans les 13 studios du casernement nord et de la tour nord.': qu'il devait être considéré que l'article 1720 du code civil n'imposait pas au bailleur d'effectuer les travaux d'aménagement du local, 



Sur les demandes de condamnation à paiement': que le tribunal était incompétent s'agissant des infiltrations d'eau, aussi, pour les préjudices en lien avec celles-ci, que les parties étaient invitées à mieux se pourvoir'; que s'agissant des frais d'installation d'une VMC, que celle-ci n'étant pas en lien avec les infiltrations, qu'il ne s'agissait pas d'une grosse réparation et n'était pas justifiée par la vétusté, de sorte que le preneur devait être débouté de ses demandes.

S'agissant des frais d'entretien des deux chaufferies, il a considéré que ces frais étaient courants et donc à la charge du preneur. 

S'agissant des demandes formées au titre du changement de la pompe de recyclage, de la réparation des circuits de distribution d'eau et de la réparation du circuit de chauffage du Casernement, il a considéré que ces travaux n'étant pas imputables à la vétusté et ne constituant pas de gros travaux, ils restaient à la charge du preneur, tout comme les frais de détermination des débits de référence. 

S'agissant des demandes formées au titre de la remise en état du hall, de la chambre n°500, des bureaux de direction, il a considéré que les dégradations n'étaient pas en lien avec les infiltrations relevées sur le chemin de ronde mais liées à une fuite survenue dans le réseau de plomberie'; qu'il ne s'agissait pas de grosses réparations et qu'elles n'étaient pas exclusivement imputables à la vétusté de l'installation, de sorte qu'elles devaient être à la charge du preneur. 

S'agissant des demandes au titre de la prise en charge des travaux d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite des toilettes femmes situées au rez-de-chaussée, il a considéré que ces travaux étaient liés à la mise aux normes de l'établissement et n'étaient pas liés à la vétusté et qu'il était prévu dans le contrat de bail commercial que ces travaux étaient à la charge exclusive du preneur. 



Sur les demandes d'indemnisation des préjudices, il a considéré que la prise en charge des frais d'expertise relevait des dépens'; que s'agissant de l'indemnisation du préjudice d'exploitation lié à la perte de temps par les employés de l'hôtel ainsi que le préjudice d'exploitation lié à l'arrêt de l'ascenseur Nord, le tribunal judiciaire était incompétent car cela était lié aux infiltrations'; que l'absence de chambre PMR n'était pas imputable au bailleur'; qu'enfin, s'agissant du préjudice d'image, commercial et moral, que le préjudice lié aux infiltrations ne relevait pas de sa compétence et que pour le reste l'hôtel le château fort ne produisait aucun document venant démontrer que le défaut de réparation de la chaufferie avait eu un impact négatif sur la clientèle.



Sur les demandes formées au titre de la réduction et de l'annulation des loyers commerciaux, après avoir rappelé l'incompétence du juge des loyers commerciaux sur le fondement de l'article R145-23 du code de commerce dans la mesure où il s'agissait dans le cas d'espèce non pas d'une demande de fixation du loyer mais d'une demande de réduction du montant du loyer en raison des désodres, que cette demande de réduction devait être rejetée dès lors que seuls les désordres liés à la vétusté des deux chaufferies étaient mis à la charge des bailleurs'; que la SAS Hôtel le château fort devait être également déboutée de sa demande d'annulation de loyers liés à la pandémie. 



Enfin, le tribunal a fait droit aux demandes reconventionnelles en paiement du solde des loyers commerciaux formées par la SAS Fabert pour la période du 1er avril 2020 au 30 septembre 2021 soit la somme totale de 235 746,60 euros.

Il a également été fait droit aux demandes en paiement de la SCI château fort de [Localité 1] pour une somme de 125 340,75 euros au titre des loyers impayés au 30 juin 2021.



Le tribunal n'a en revanche pas fait droit à la demande de délai de paiement sollicitée par la SAS Hôtel le Château dès lors que rien ne démontrait dans sa situation comptable la nécessité de délais de paiement. 



Par déclaration reçue le 21 février 2023, la SAS Hôtel le château fort a interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières. 



Par ordonnance du 13 mars 2023, le premier président de la cour d'appel de Reims a autorisé la SAS le château fort à procéder à jour fixe sur l'appel. 



Par dernières conclusions notifiées le 12 juin 2023, la société Hôtel le Château Fort, appelante, demande à la cour, au visa des articles 605 et 606 du code civil, 1343-5, 1719, 1720, 1721 et 1755 du code civil et 238 du code de procédure civile, de': 

- Déclarer l'Hôtel le château fort de [Localité 1] bien fondé en son appel et y faisant droit, 

- Déclarer la SCI Château Fort de [Localité 1] et la ville de [Localité 1] mal fondées en leur moyen de nullité de l'assignation à jour fixe et les en débouter,

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise et en ce qu'il a condamné la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] à réaliser respectivement les travaux de remplacement de la chaufferie « Magasin Fabert » et les travaux de remplacement de la chaufferie « Casernement Nord » dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 500 € euros par jour pendant 3 mois, 



Statuant à nouveau, 

- Se déclarer compétente pour connaître des demandes de la société Hôtel le Château Fort relatives aux infiltrations d'eau en ce que la cause principale des désordres est située sur le domaine privé de la Ville,

- Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à procéder aux travaux visant à remédier aux infiltrations d'eau dans les locaux loués dépendants du domaine privé de la Ville de [Localité 1], tels que définis par l'expert dans son rapport, à savoir : 

* Rejointoiement 100% sur le mur d'enceinte le long de l'allée pavée, du chemin de ronde, du mur de la chaufferie et de la Tour Nord 

* Reprise des joints côté chaufferie 

* Reprise de joints en bas de porte 

* Remplacement de la chaînée située au-dessus de la porte de chaufferie 

 sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, 

- Condamner la Ville de [Localité 1], et subsidiairement condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château Fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à procéder aux travaux de restauration de la porte en pierre de taille du 6ème étage (niveau bas du casernement) sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS Fabert et la SCI Château Fort de [Localité 1] à réaliser respectivement les travaux de remplacement de la chaufferie « Magasin Fabert » et les travaux de remplacement de la chaufferie «Casernement Nord » dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, puis sous astreinte de 500 € euros par jour pendant 3 mois, 

- Condamner la Ville de [Localité 1], et subsidiairement condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château Fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à procéder aux travaux de mise en place d'un système permettant l'élimination des coups de bélier et la réduction de la surpression existante (régulateur de pression) tels que définis par l'Expert dans son rapport, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,

- Condamner in solidum la SCI Château Fort de [Localité 1], la SAS Fabert et la Ville de [Localité 1], à procéder à un audit du réseau de plomberie tel que défini par l'Expert dans son rapport et à procéder aux travaux nécessaires à la résolution des dysfonctionnements qui seront constatés, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,

- Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château Fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à procéder à un audit de l'installation électrique relative aux blocs autonomes de sécurité incendie et à procéder aux travaux nécessaires à son bon fonctionnement, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,

- Condamner la SAS Fabert et subsidiairement in solidum la SAS Fabert et la Ville de [Localité 1], à procéder aux travaux nécessaires pour rendre les chambres n°100, 200, 300 et 400 accessibles aux personnes à mobilité réduite conformément aux normes en vigueur, à savoir le remplacement des baignoires par des bacs à douche adaptés, le remplacement des lavabos existants par des lavabos adaptés, outre les reprises de plomberie et d'électricité nécessaires, ainsi que la mise en conformité des circulations verticales (escaliers) qui ne comportent pas de premières marches contrastées ni de bandes indicatrices podotactiles, sous astreinte de 1 000 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,

- Condamner la SAS Fabert à procéder aux travaux préconisés par l'expert dans la cuisine du rez-de-chaussée (reprise plomberie et évacuation, reprise sol PVC et remplacement des cloisons mais également reprise du couloir de la cuisine et de l'accès à la porte extérieure) afin de rendre ces locaux sanitairement propres à l'usage pour lesquels ils ont été loués, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, 

- Condamner in solidum la SCI Château Fort de [Localité 1] et la Ville de [Localité 1] à resceller les marches d'accès à la cuisine haute et à la chambre 612, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir

- Condamner la Ville de [Localité 1], et subsidiairement condamner in solidum la Ville de [Localité 1] et la SAS Fabert à procéder à la mise en place d'une paroi hydrofuge toute hauteur dans la lingerie située au rez-de-chaussée de l'hôtel, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, 

- Prendre acte de l'information donnée par la société Hôtel le Château Fort à l'ensemble des intimées concernant les infiltrations constatées dans les combles du bâtiment,

- Condamner la in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château Fort de [Localité 1] et la SAS Fabert à procéder à la mise en place d'une paroi hydrofuge toute hauteur dans la lingerie située au rez-de-chaussée de l'hôtel, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,

- Condamner la SCI Château fort de [Localité 1] à procéder à l'installation des kitchenettes dans les 13 studios, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, 



Au titre des demandes de condamnation en paiement (point E-2) : 

- Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à verser à la société Hôtel le château fort les sommes suivantes : 

* 22.396,80 € au titre des travaux provisoires qui ont été mis en 'uvre 

* 33.396 € au titre des travaux de remplacement et de remise en état de l'ascenseur Nord

* 31.200 € au titre des travaux de reprise des désordres à l'intérieur de l'hôtel 

* 10.165,20 € au titre des frais de remplacement de moquette 

 le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an 

- Condamner in solidum la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] et subsidiairement la Ville de [Localité 1] à verser à la société Hôtel le château fort les sommes suivantes : 

* 33.246,08 € au titre des frais d'entretien des deux chaufferies 

* 11.964 € au titre des frais de détermination des débits de référence des bouches d'extraction 

* 940,26 € au titre des frais de réparation des circuits de distribution d'eau 

* 2.886 € au titre des frais de remise en état du bureau du commercial et de la gouvernante 

* 3.276 € au titre des frais de remise en état du bureau de la direction le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an 

- Condamner la SCI Château fort de [Localité 1], et subsidiairement la Ville de [Localité 1], à verser à la société Hôtel le château fort la somme de 418,55 € au titre des frais de réparation du circuit de chauffage du Casernement avec intérêts au taux légal à compter de la date l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an, 

- Condamner la SAS Fabert à verser à la société Hôtel le château fort la somme de: 

* 2 624,11 € au titre des travaux d'accessibilité PMR des toilettes femmes du RDC, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an, 



Au titre des demandes d'indemnisation des préjudices (point E-3) : 

- Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] à verser à la société Hôtel le château fort les sommes suivantes : 

 * 9.348,42 € au titre des frais d'expertise, 

* 3.948,65 € sauf à parfaire à la date de réalisation effective des travaux au titre des préjudices d'exploitation pour le temps perdus par ses employés, 

* 66.190 € au titre des préjudices d'exploitation pour la perte d'exploitation résultant de l'arrêt de l'ascenseur de la Tour Nord, 

* 9.930 € au titre des préjudices financiers résultant des conséquences des infiltrations sur la gestion du service lingerie, 

 le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an, 



Au titre de la demande de réduction de loyers au titre des désordres subis dans les locaux loués (point F) et de délais de paiement des soldes des loyers (point G) : 

- Ordonner une réduction des loyers dus par la société Hôtel le château fort à la SAS Fabert et à la SCI Château Fort de [Localité 1] à hauteur du tiers de leur montant à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à la date d'achèvement de l'ensemble des travaux nécessaires à une reprise de l'exploitation normale des locaux,

En conséquence, 

- Ordonner la déconsignation au profit de la société Hôtel le château fort de la somme de 81 117,21 € consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation correspondant au 1/3 du montant du loyer contractuel dû à la SCI Château Fort de [Localité 1] et à la SAS Fabert pour l'année 2019, et de dire que ce faisant, la concluante est à jour du paiement de ses loyers sur l'année 2019,

- Ordonner aux parties de faire les comptes entre elles concernant le montant des loyers restant dus par la société Hôtel le château fort après réduction des loyers d'un tiers et au regard des règlements courants effectués, pour la période du 1er janvier 2020 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir,

- Autoriser la société Hôtel le château fort à s'acquitter des sommes restant dues par elles à l'égard de la SCI Château fort de [Localité 1] et de la SAS Fabert en 24 mensualités égales et consécutives, 



Au titre de la demande de dommages et intérêts (point H) : 

- Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] à payer à la société Hôtel le château fort la somme de 250 000 € à titre de préjudice d'image, préjudice commercial et préjudice moral, 



Au titre des frais irrépétibles et des dépens : 

- Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] à payer à la société Hôtel le château fort la somme de 35 000 € au titre de ses frais irrépétibles outre les entiers dépens, 

- Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mélanie CAULIER RICHARD conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Par conclusions notifiées le 14 juin 2023, la SCI Château fort de [Localité 1], intimée, demande à la cour de': 

Sur la nullité de l'assignation à jour fixe du 07 avril 2023 de la SAS Hôtel le château fort': Vu les articles 56, 74, 122, 920 et 922 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence, 

- Prononcer la nullité de l'assignation à jour fixe du 07 avril 2023 de la SAS Hôtel le château fort remise au greffe ;

- Se déclarer non saisie ; 



Sur l'incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif : Vu l'article 81 du code de procédure civile, 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022 sur l'incompétence ;

En conséquence : 

- Confirmer l'incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif pour traiter de l'intégralité des demandes de la SAS Hôtel le château fort relatives aux prétendus désordres par infiltrations d'eau ;



Sur le rejet de l'ensemble des demandes de la SAS Hôtel le château fort à l'encontre de la SCI château fort de [Localité 1] :

Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles : Vu les articles 564 à 567 du code de procédure civile, 

- Déclarer irrecevables les demandes nouvelles devant la cour de la SAS Hôtel le château fort'(il s'agit des demandes formées par l'appelante au titre de l'installation d'une VMC pour la ventilation de la gaine d'ascenseur et la remise en état du bureau de la gouvernante';



Sur le rejet des demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre des désordres matériels : Vu les articles 578, 579, 581, 605, 606, 1103 et 1104 du Code Civil, Vu l'acte de constitution d'usufruit temporaire et le bail commercial, Vu le rapport d'expertise judiciaire du 06 janvier 2021, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces visées, 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre de préjudices matériels et confirmer le rejet de l'ensemble desdites demandes, sauf s'agissant des chaufferies et des adoucisseurs mis à la charge de la SCI Château fort de [Localité 1] pour lesquels l'appel incident de la SCI Château fort de [Localité 1] sera accueilli et l'infirmation du jugement sera prononcée à l'égard de la SCI Château fort de [Localité 1]; 

- Rejeter l'ensemble des demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre des désordres matériels que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et in solidum, à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] ; 

- Déclarer que SCI Château fort de [Localité 1] n'a pas la charge des travaux de quelque nature que ce soit en application des dispositions contractuelles ;



Si mieux n'aime la cour : 

- Ordonner le relevé et garantie intégral de la SCI Château fort de [Localité 1] par la Ville de [Localité 1] s'agissant des éventuelles condamnations au titre des désordres matériels qui seraient éventuellement prononcées par la cour à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et in solidum ;

- Et condamner la Ville de [Localité 1] à relever et garantir intégralement la SCI Château fort de [Localité 1] de toutes condamnations au titre des désordres matériels qui seraient éventuellement prononcées par la cour à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et/ou in solidum ; 

 

Sur le rejet des demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre des désordres immatériels et financiers : Vu les articles 15, 16, 155 et 160 du code de procédure civile, Vu les articles 1103, 1104, 1195 et 1353 du code civil, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces visées, 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre de préjudices immatériels et financiers de toutes natures ;

- Rejeter l'ensemble des demandes de toutes natures à titre principal, à titre subsidiaire et in solidum au titre des préjudices immatériels et financiers de la SAS Hôtel le château fort à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] ; 

Si mieux n'aime la cour : 

- Ordonner le relevé et garantie intégral de la SCI Château fort de [Localité 1] par la Ville de [Localité 1] s'agissant des condamnations au titre des désordres immatériels et financiers qui seraient éventuellement prononcées par la cour à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et in solidum ;

- Et condamner la Ville de [Localité 1] à relever et garantir intégralement la SCI Château fort de [Localité 1] de toutes condamnations au titre des désordres matériels qui seraient éventuellement prononcées par la cour à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et/ou in solidum ; 



Sur le rejet des demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre des loyers : 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022 à l'encontre de la SAS Hôtel le château fort au titre des loyers ; 

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande de réduction du loyer ;

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande d'annulation du loyer ; 

- Rejeter la demande de déconsignation de la SAS Hôtel le château fort ; 

- Rejeter la demande de la SAS Hôtel le château fort de comptes entre les parties au titre des loyers ; 

- Rejeter la demande de délai de paiement de la SAS Hôtel le château fort ; 

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de l'ensemble de ses demandes, prétentions, moyens, fins et conclusions au titre des loyers ; 



En tout état de cause : 

- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Château fort de [Localité 1] au titre des reprise sur la chaufferie et les adoucisseurs ;

- Débouter la SAS le Château fort de [Localité 1] de ses demandes à ce titre,

- Condamner la SAS Hôtel le château fort à payer à la SCI Château fort de [Localité 1] la somme de 183 762,47 euros (cent quatre-vingt-trois mille sept cent soixante-deux euros et 47 cts) au titre de loyers impayés pour la période courant du mois de janvier 2020 arrêté au mois d'avril 2023 inclus ; 

- Ordonner que l'intégralité du compte séquestre soit libéré directement au profit de la SCI Château fort de [Localité 1] ; 

- Condamner la SAS Hôtel le château fort à verser à la société civile du Château fort de [Localité 1] une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- La condamner aux entiers dépens ; 





Par conclusions notifiées le 16 juin 2023, la SAS Fabert, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 606 du code civil et des articles 1103, 1104 et 1353 du code civil, ainsi que 1188 à 1192 du code civil, de': 



1/ Confirmer le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal judiciaire, en ce qu'il a :

- Déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour traiter de l'intégralité des demandes en lien avec les infiltrations d'eau,

- Renvoyé les parties à mieux se pourvoir s'agissant de ces demandes,

- Débouté la SAS Hôtel le château fort de toutes ses autres demandes de réalisation de travaux sous astreinte ;

- Débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes en condamnation de paiement;

- Débouté la SAS Hôtel le château fort du surplus de ses demandes d'indemnités;

- Débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes de réduction et d'annulation des loyers commerciaux;

- Condamné la SAS Hôtel le château fort a payer a la SAS Fabert la somme de 235 746, 60 € au titre des loyers impayés du le 1er avril 2020 au 30 septembre 2021 ; 

- Ordonné la libération des loyers de la SAS Fabert consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation au profit de la SAS Fabert ; 

- Débouté la SAS Hôtel le château fort de sa demande de délai de paiement, 

- Dire et juger que le contrat de bail commercial du 3 août 2003 et son avenant du 10 octobre 2005 mettent à la charge du preneur la totalité des travaux,



2/ Sur appel incident formé par la SAS Fabert,

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022, en ce qu'il condamné la SAS Fabert à réaliser les travaux de remplacement de la chaufferie «'Magasin Fabert'» dans un délai de six mois a compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 500 € par jour pendant 3 mois,

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022, en ce qu'il condamné aux «'frais liés à l'expertise qui seront partagés in solidum entre SAS Hôtel le château fort, la SCI du château fort de [Localité 1] et la Ville de [Localité 1].'»



Statuant à nouveau,

- Juger que les travaux de remplacement de la chaufferie Magasin Fabert s'analysent en une grosse réparation relevant de l'article 606 du code civil,

- Juger que la SAS Fabert ne peut être tenue de supporter le coût de remplacement de la chaufferie,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande, 

- Juger que les frais d'expertise seront mis à la charge de la SAS Hôtel le château fort,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de ses demandes,



A titre subsidiaire,

- Juger que la SAS Fabert n'a pas la charge des travaux de quelque nature que ce soit en application des dispositions contractuelles,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande au titre des travaux que ce soit à titre principal, subsidiaire ou in solidum,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande au titre des préjudices matériels ou immatériels, que ce soit à titre peincipal, à titre subsidiaire ou in solidum,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande de réduction de loyer,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande de déconsignation des loyers à son profit,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande d'établir les comptes entre les parties,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande de délais de paiement,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de l'intégralité de ses demandes,



A titre infiniment subsidiaire,

- Dire et juger que le bail emphytéotique conclu le 23 juin 2003 entre la SAS Fabert et la Ville de [Localité 1] oblige le preneur à exploiter une activité hôtelière,

- Dire et juger que cette clause limite exclusivement l'usage auquel le preneur peut affecter les lieux loués,

Dans ces conditions,

- Requalifier le bail emphytéotique du 23 juin 2003 en un bail de droit commun,

- Dire et juger que les articles 1754, 1755 et 1719 du code civil s'appliquent à ce bail requalifié,

- Dire et juger que la ville de [Localité 1] devra supporter les grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil,

- Dire et juger que la ville de [Localité 1] devra supporter les travaux d'entretien, de vétusté et de mise en conformité,

- Condamner la ville de [Localité 1] à relever et garantir la SAS Fabert de l'intégralité des sommes qui pourraient être mises à sa charge,

- Condamner la ville de [Localité 1] à verser à la SAS Fabert la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la ville de [Localité 1] aux dépens,



En tout état de cause,

- Condamner la SAS Hôtel le château fort à verser la somme de 32 187,19 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er octobre 2022 au 31 mars 2023,

- Condamner la SAS Hôtel le château fort à verser a la SAS Fabert la somme de 7 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner la SAS Hôtel le château fort aux dépens d'appel';





Par conclusions notifiées le 16 juin 2023, la commune de [Localité 1] demande à la cour de':



- Statuer ce que de droit sur la demande de nullité de l'assignation à jour fixe présentée par la SCI Le Château fort de [Localité 1],

Vu les éléments relevant du domaine public,

- Confirmer la décision du tribunal sur l'incompétence et en tant que de besoin, se déclarer incompétent au profit du tribunal administratif,

Vu les documents contractuels concernant notamment la SCI Le Château fort de [Localité 1], la SAS Hôtel le château fort, la SAS Fabert, la société de tourisme international, la DRAC,

- Débouter la SAS Hôtel le château fort de toutes ses demandes,

- Rejeter toutes demandes de garantie formulée à l'encontre de la commune de [Localité 1],

- Condamner la SAS Hôtel le château fort à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont l'intégralité des frais d'expertise.





MOTIFS DE LA DECISION':



La régularité de l'assignation à jour fixe':



L'article 920 du code de procédure civile dispose'notamment que l'appelant assigne la partie adverse pour le jour fixé. Copies de la requête, de l'ordonnance du premier président, et un exemplaire de la déclaration d'appel visé par le greffier ou une copie de la déclaration d'appel dans le cas mentionné au troisième alinéa de l'article 919 sont joints à l'assignation.



Aux termes de l'article 56 du même code, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54':

'

2° un exposé des moyens en fait et en droit.



Enfin, l'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



En l'espèce, la SCI Château fort de [Localité 1] soutient que l'assignation est nulle au regard des dispositions précitées pour ne pas contenir les moyens de fait et de droit à l'appui des prétentions de l'appelante, ce qui lui cause grief dans la mesure où les motivations des prétentions ne sont pas précisées.



Il ressort de l'assignation à jour fixe qui a été délivrée le 15 mai 2023 par la société Hôtel le château fort à ses contradicteurs que si les moyens de fait et de droit ne sont pas spécifiquement contenus dans le corps de cet acte, ils le sont en revanche dans la requête à jour fixe qui a été adressée le 23 février 2023 au premier président et qui est annexée à l'assignation avec les pièces, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'elle fait corps avec cette dernière et qu'elle régularise ainsi le fait que les moyens développés à l'appui des prétentions de la société Hôtel le château fort ne figurent pas dans l'assignation.

En tout état de cause, à supposer même que l'assignation et la requête soient dissociées pour suivre le raisonnement de la SCI Château fort de [Localité 1] et que la nullité de l'acte de saisine de la juridiction soit ainsi encourue pour absence formelle de moyens de fait et de droit, c'est à juste titre que l'appelante lui objecte que cette omission ne lui a causé aucun grief.

L'examen des premières conclusions de l'intimée notifiées le 9 mai 2023 en réplique à celles de l'appelante, soit avant même l'assignation à jour fixe, puis de celles qui ont été notifiées postérieurement, démontre en effet qu'elle a conclu en toute connaissance de cause de l'argumentation développée par son contradicteur de sorte qu'elle ne peut justifier d'aucun grief.

Il en ressort qu'aucune nullité de l'assignation à jour fixe n'est encourue et que la cour est valablement saisie du litige, aucune irrégularité de quelque nature que ce soit n'étant susceptible d'en affecter la validité.



En conséquence, la SCI Château fort de [Localité 1] sera déboutée de son exception de procédure.





La compétence du tribunal judiciaire pour les désordres relatifs aux infiltrations d'eau':



L'article 81 du code de procédure civile dispose que lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir.



Le contentieux de la gestion du domaine privé d'une collectivité locale est de la compétence du tribunal judiciaire, celui de la gestion du domaine public de celle du tribunal administratif.



L'appelante expose que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que les problèmes du sous-dimensionnement des réseaux d'eaux pluviales souterrains et du défaut de pente des pavages extérieurs étaient la cause prédominante des désordres par infiltrations d'eau qu'elle a subis.

Elle considère que la cause principale des infiltrations est au contraire, ainsi que l'a conclu l'expert judiciaire, la vétusté des joints de maçonnerie de pierre au droit de la chaufferie Nord et de la tour abritant l'ascenseur Nord ainsi que le long du mur Ouest servant de soutènement au chemin de ronde qui se situent dans les lots de volume privé de la ville de [Localité 1].



Il ressort de la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1] en date du 25 novembre 2002 que seuls le «'Casernement Nord'»(volume 3), le «'Magasin Fabert'» (volume 2) et le «'Logis du Lieutenant du Roy'» (volume 1) sont classés dans le domaine privé, le reste ressortant du domaine public.



M. [S], expert judiciaire chargé de déterminer les causes des infiltrations d'eau qu'il a identifiées en différents endroits de l'hôtel, est d'avis qu'elles ont plusieurs origines':

- la cause principale se trouve dans la vétusté des joints de la maçonnerie de pierre, au droit de la chaufferie Nord et de la tour abritant l'ascenseur Nord ainsi que tout le long du mur Ouest servant de soutènement au chemin de ronde'; il ajoute que ce sont ces infiltrations conjuguées à un sous-dimensionnement des réseaux d'eaux pluviales aérien et souterrain qui sont à l'origine de l'arrêt de l'ascenseur Nord';

- une autre cause d'infiltration est matérialisée par un défaut de pente des pavages extérieurs longeant les murs de l'hôtel, ce phénomène étant particulièrement visible au droit des suites au casernement Nord et le long de l'accueil de l'hôtel';

- enfin, une dernière cause, que l'expert décrit comme étant plus ponctuelle, se trouve être la forte vétusté d'une souche de cheminée de la suite 602 du casernement Nord.



Ce rapport d'expertise dressé le 6 janvier 2021, dont il convient de s'approprier les termes, est à mettre en parallèle avec l'intervention d'un technicien, la société Eaudiofuite, qui a réalisé le 30 novembre 2018, une recherche de fuite dont il ressort que les infiltrations qui touchent la cage d'ascenseur Nord résultent du dysfonctionnement du réseau d'évacuation des eaux pluviales et d'un défaut de rejointement du mur en pierre au droit des câbles électriques à l'angle de la cage d'ascenseur, le rapport de cette société relevant également une dégradation avancée du muret contruit contre le mur de pierre qui longe le chemin de ronde.



Si les infiltrations d'eau, aux termes de ces documents, ont incontestablement des causes multiples qui, conjuguées entre elles, les provoquent, il est permis de considérer à l'instar de ce qu'a jugé le tribunal, qu'il convient de déterminer, pour fixer la compétence de la juridiction, quelles en sont les causes principales dans la mesure où il est impossible d'identifier pour chaque désordre si les infiltrations proviennent du domaine privé ou du domaine public.

Or, si la vétusté du muret est un désordre qui est localisé dans le «'Magasin Fabert'» (volume 2) dont il a été précédemment dit qu'il était du domaine privé de la ville de [Localité 1], force est de constater que les infiltrations sont provoquées principalement par le sous-dimensionnement du réseau d'évacuation des eaux pluviales qui se situe sur le chemin de ronde, domaine public de la ville, par le défaut de pente des pavages extérieurs longeant les murs de l'hôtel qui concerne également le chemin de ronde donc le domaine public et par la vétusté des joints de maçonnerie de pierre au droit de la chaufferie Nord et de la tour abritant l'ascenseur Nord qui se trouvent devant le volume 3 «'Casernement Nord'» et par conséquent dans le domaine public (et non intégrés dans ce volume 3 comme soutenu à tort par la société Hôtel le château fort).

C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il existait une prédominance de causes des désordres liés aux infiltrations d'eau située sur le domaine public de la commune de [Localité 1] de sorte qu'il y avait lieu de renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

La décision sera confirmée sur ce point.





Les relations contractuelles entre les parties':



La commune de [Localité 1], propriétaire du château fort de [Localité 1], a, le 23 décembre 2002, cédé temporairement à la SCI du château fort l'usufruit d'une partie de l'ensemble immobilier à savoir le lot n°1 "Logis du lieutenant du roi", le lot n°3 "Casernement Nord "et le n°4" Entrée du souterrain incluant la" Tour Nord ", et ce pour une durée de 30 ans se terminant le 22 décembre 2032.

L'acte de cession prévoit notamment que l'acquéreur fait son affaire des travaux d'aménagement et de réhabilitation du lot acquis en usufruit et s'oblige à y réaliser l'ensemble des équipements prévus et que le vendeur s'