Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 4 juillet 2023

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







LE/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 19/00167 & 19/1508 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EOJ6



Jugement du 02 Octobre 2018

Tribunal de Grande Instance d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance 12/04008





ARRET DU 04 JUILLET 2023



APPELANTE :



SCP JEAN-BAPTISTE PANTOU ET MAXIME CARRION

[Adresse 64]

[Localité 55]



Représentée par Me Bertrand BRECHETEAU de la SELAS AVOCONSEIL, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Michel RONZEAU, avocat plaidant au barreau de PONTOISE - N° du dossier 160093





INTIMES :



Monsieur [A] [X]

[Adresse 16]

[Localité 58]



Monsieur [JL] [E]

[Adresse 4]

[Localité 77] (REUNION)



Madame [KY] [E]-[SK]

[Adresse 4]

[Localité 77] (REUNION)



Monsieur [EY] [U]

[Adresse 62]

[Localité 67]



Monsieur [AI] [D]

[Adresse 53]

[Localité 43]







Monsieur [GU] [T]

[Adresse 30]

[Localité 68]



Madame [WS] [UJ] épouse [T]

[Adresse 30]

[Localité 68]



Monsieur [LB] [Z]

[Adresse 57]

[Localité 74]



Madame [SE] [Z]

[Adresse 57]

[Localité 74]



Monsieur [LB] [W]

[Adresse 63]

[Localité 66]



Madame [R] [W]

[Adresse 63]

[Localité 66]



Monsieur [LB] [LE]

[Adresse 3]

[Localité 75]



Monsieur [ZA] [UM]

[Adresse 37]

[Localité 22]



Monsieur [V] [WO] NOT

[Adresse 20]

[Localité 70]



Monsieur [XB] [BO]

[Adresse 31]

[Localité 44]



Madame [K] [BO]

[Adresse 31]

[Localité 44]



Madame [SN] [EV]

[Adresse 81]

[Localité 27]





Monsieur [CT] [ND]

[Adresse 60]

[Localité 35]



Madame [M] [EO]

[Adresse 83]

[Localité 35]



Monsieur [LB] [WY]

[Adresse 71]

[Localité 50]



Madame [LH] [IT] épouse [WY]

[Adresse 71]

[Localité 50]



Monsieur [JI] [CW]

[Adresse 19]

[Localité 42]



Monsieur [IZ] [UW]

[Adresse 47]

[Localité 13]



Monsieur [HG] [LK]

[Adresse 47]

[Localité 13]



Monsieur [A] [NM]

[Adresse 39]

[Localité 25]



Madame [N] [V] épouse [NM]

[Adresse 39]

[Localité 25]



Monsieur [L] [SU]

[Adresse 28]

[Localité 12]



Madame [B] [PF]

[Adresse 28]

[Localité 12]



Monsieur [FE] [WL]

[Adresse 29]

[Localité 78] - NOUVELLE-CALÉDONIE





Madame [HD] [YU] [PO] épouse [YN]

[Adresse 17]

[Localité 25]



Monsieur [C] [YN]

[Adresse 17]

[Localité 25]



Madame [UG] [PC]

[Adresse 82]

[Localité 52]



Monsieur [NJ] [FB]

[Adresse 82]

[Localité 52]



Monsieur [A] [KV]

[Adresse 34]

[Localité 72]



Monsieur [HA] [AX]

[Adresse 14]

[Localité 9]



Madame [ES] [NG] épouse [AX]

[Adresse 14]

[Localité 9]



Monsieur [NA] [AJ]

[Adresse 40]

[Localité 66]



Monsieur [IW] [PS]

[Adresse 38]

[Localité 50]



Madame [JC] [PS]

[Adresse 38]

[Localité 50]



Monsieur [BY] [NP]

[Adresse 26]

[Localité 59]



Monsieur [H] [ZG]

[Adresse 1]

[Localité 41]





Monsieur [GX] [LN]

[Adresse 6]

[Localité 23]



Monsieur [AI] [SX]

[Adresse 48]

[Localité 50]



Monsieur [CG] [O]

[Adresse 2]

[Localité 15]



Monsieur [GR] [F]

[Adresse 7]

[Localité 58]



Madame [UZ] [MX] épouse [F]

[Adresse 7]

[Localité 58]



Monsieur [BK] [JF]

[Adresse 85]

[Localité 51]



Monsieur [I] [G]

[Adresse 65]

[Localité 76]



Madame [WV] [CP] épouse [G]

[Adresse 65]

[Localité 76]



S.A.R.L. ENGLISH

[Adresse 33]

[Localité 69]



S.A.R.L. [79]

[Adresse 45]

[Localité 24]



Représentés par Me ROUSSELOT substituant Me Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 13900857, et Me Mickaël COHEN, avocat plaidant au barreau d'ANNECY



Monsieur [AH] [YX]

né le 30 Août 1961 à [Localité 84]

[Adresse 61]

[Localité 11]



Madame [UG] [YR] épouse [YX]

née le 03 Avril 1963 à [Localité 84]

[Adresse 61]

[Localité 10]



Représentés par Me Magali GUIGNARD de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Olivier TOURNU, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE



SA BANQUE CIC NORD OUEST agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 32]

[Localité 56]



Représentée par Me Audrey PAPIN substituant Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71180517



SOCIÉTÉ [Y] [HG] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIÉTÉ JPB PROMOTION

[Adresse 21]

[Localité 54]



SOCIÉTÉ [Y] [HG] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIÉTÉ ENITY

[Adresse 21]

[Localité 54]



Représentées par Me Inès RUBINEL, avocat postulant au barreau d'ANGERS, en qualité d'administratrice provisoire de Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d'ANGERS, et Me Bryan ROGGEMAN, avocat plaidant au barreau de LILLE



SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Maître [HG] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIETE VIVEA

[Adresse 21]

[Localité 54]



Assignée, n'ayant pas constitué avocat





APPELANTE ET INTIMEE



S.A.S. CARATY [GN] 

[Adresse 18]

[Localité 36]



Représentée par Me Vanina LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Capucine BERNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS - N° du dossier 140167



INTIMEE



SOCIETE ALBINGIA

[Adresse 5]

[Localité 73]



Représentée par Me Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER AVOCAT excerçant sous l'enseigne COGEP AVOCATS, aux lieu et place de Me Jean-Philippe MESCHIN de la SELARL DMT, avocat au barreau d'ANGERS





INTERVENANTE VOLONTAIRE



S.A.S. LES MANDATAIRES prise en la personne de Me [PV] [S] en qualité de liquidateur de M. et Mme [YX]

[Adresse 49]

[Localité 8]



Représentée par Me Magali GUIGNARD de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Olivier TOURNU, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 01 Mars 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. BRISQUET, conseiller, et Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme COURTADE, présidente de chambre

M. BRISQUET, conseiller 

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée



Greffière lors des débats : Mme LEVEUF 



ARRET : réputé contradictoire



Prononcé publiquement le 04 juillet 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, pour la présidente empêchée, et par [R] LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE



La société ICR Promotion, devenue la SARL JPB Promotion, promoteur immobilier, assurée auprès de la SA Albingia, a entrepris, lieu-dit 'les Pierres Blanches', commune de [Localité 46] (49), la construction d'un ensemble immobilier pour personnes âgées, dénommé 'Résidence [79]', composé de deux bâtiments distincts :



- un bâtiment A destiné à accueillir, sous forme d'établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), des personnes âgées dépendantes, 

- un bâtiment B destiné à accueillir 29 logements sous forme d'une résidence de services pour des personnes âgées non dépendantes. 



Dans le cadre de ce projet immobilier et suivant contrat du 12 avril 2007, une mission de maîtrise d'oeuvre classique et complète (hors OPC) a été confiée à M. [L] [GN], architecte exerçant au sein de la SAS d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN].



Le 18 août 2008, la garantie d'achèvement des immeubles a été accordée par la banque Scalbert Dupont-CIN aux droits de laquelle vient la SA Banque CIC Nord Ouest. 



Les différents lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement suivant contrats de réservation réitérés par actes reçus par Maître [EL], notaire associé de la SCP Delacourt-[EL], notaires à [Localité 55] (59), aux droits de laquelle vient la SCP Delacourt-Pantou-Carion.



De plus il était convenu que les acquéreurs bénéficient de mesures de défiscalisation dans le cadre de ces opérations, de sorte que chaque copropriétaire a régularisé un bail commercial :

- avec la société Enity pour les acquéreurs de lots compris dans le bâtiment A, 

- avec la société Vivea pour les acquéreurs de lots compris dans le bâtiment B. 



La SARL JPB Promotion et les sociétés Enity et Vivea avaient le même gérant, M. [AB] [J], décédé le 23 juillet 2013.



La société ICR Promotion a confié la commercialisation de ce programme à visée défiscalisante, sous le régime de la loi Censi-[Z] 'loueur meublé non professionnel' (LMNP), à la société Assistance à Maître d'Ouvrage (AMO) qui l'a elle-même proposée à divers conseillers en gestion de patrimoine.



Le 28 avril 2010, M. [L] [GN] a attesté de l'achèvement à 100% de la construction de l'EHPAD (bâtiment A) de la résidence [79] à [Localité 46]. Puis suivant déclaration respectivement signée par l'architecte et le maître de l'ouvrage les 14 et 28 septembre 2010, l'achèvement et la conformité des travaux portant globalement sur 80 logements ont été déclarés en mairie. 



Par arrêté du 8 juillet 2010, le président du conseil général et la directrice générale de l'Agence Régionale de Santé (ARS) des Pays de Loire, ont transféré, à compter du 1er juillet 2010, l'autorisation accordée à l'EURL [79] par arrêté préfectoral du 3 octobre 2006 d'exploiter un EHPAD, à la société Enity et cela pour une capacité de 34 places. 



Par exploit du 29 octobre 2012, M. [PI] [ZD] et Mme [SR] [BB] épouse [ZD], propriétaires selon acte notarié du 20 février 2009 des lots n°39 et 47 situés au 2ème étage du bâtiment A, ont fait assigner la SARL JPB Promotion devant le tribunal de grande instance d'Angers pour notamment demander le prononcé de la nullité ou la résolution du contrat de vente et l'indemnisation de leur préjudice. Cette procédure a été enrôlée sous le n°RG 12/4008.

 

Parallèlement et déplorant l'inachèvement de l'EHPAD, certains copropriétaires ont fait dresser un constat d'huissier le 12 décembre 2012. 



Courant mars 2013, des copropriétaires ont mis en demeure la banque Scalbert Dupont-CIN auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d'achèvement, de financer les travaux d'achèvement de l'immeuble. 



Par courrier du 28 mars 2013, la SA Banque CIC Nord Ouest, venant aux droits du garant d'achèvement initial, a décliné sa garantie, au motif que son engagement était caduc du fait de la déclaration d'achèvement des travaux signée de l'architecte et parvenue en mairie le 29 septembre 2010. 



Suite à l'assignation en référé délivrée le 15 avril 2013 à l'initiative de M. et Mme [LE], Mme [PF], MM. [SU], [ZG], [NM] et [LN] à l'encontre de la SARL JBP Promotion, le président du tribunal de grande instance d'Angers, par ordonnance du 4 juillet 2013, a notamment enjoint au promoteur d'avoir à réaliser, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, les travaux nécessaires à l'achèvement et la livraison des lots N°40 à 46 ainsi que 48 et 49 situés au deuxième étage de la résidence [79], la bonne fin devant être constatée par une attestation d'architecte vérifiant leur conformité aux normes en vigueur et aux descriptifs des contrats.



Par jugements du 5 septembre 2013, le tribunal de commerce de Lille Métropole a placé la SARL JPB promotion en liquidation judiciaire, les sociétés Enity et Vivea étant pour leur part placées en redressement judiciaire. Ces dernières procédures ont été, le 29 novembre 2013, converties en liquidation judiciaire avec maintien d'activité jusqu'au 29 janvier 2014, la SELURL [Y] [HG] ayant été désignée liquidateur judiciaire de l'ensemble de ces sociétés.



Par arrêté du 7 mars 2014, la directrice de l'ARS et le président du conseil général de Maine et Loire ont supprimé, à compter du 30 janvier 2014, l'autorisation de fonctionnement de l'EHPAD délivrée à la société Enity.



Courant 2014, la société Les Papillons a pris à bail des lots de cet ensemble immobilier pour y exercer une activité d'hébergement para-hôtelier, moyennant la sous-location à une clientèle de personnes âgées ou handicapées.



Par exploits du 23 avril 2014, M. et Mme [ZD] ont fait assigner en intervention forcée :



- la SELURL [Y] [HG] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL JPB promotion, une ordonnance du 12 mai 2014, du juge de la mise en état ayant joint l'appel en cause à l'instance principale,

- la société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] pour solliciter sa condamnation à leur verser une somme principale de 50.000 euros correspondant au coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, une ordonnance du 12 mai 2014, du juge de la mise en état a également joint l'appel en cause à l'instance principale.



Par actes d'huissier des 29 octobre et 5 novembre 2013, la SARL [79], M. [A] [X], M. [JL] [E], Mme [KY] [E]-[SK], M. [EY] [U], M. [AI] [D], M. [GU] [T], Mme [WS] [UJ] épouse [T], M. [LB] [Z], Mme [SE] [Z], M. [LB] [W], Mme [R] [W], M. [LB] [LE], M. [AH] [YX], la SARL Englisch, M. [ZA] [UM], M. [V] [WO], M. [XB] [BO], Mme [K] [BO], M. [SN] [EV], M. [CT] [ND], Mme [M] [EO], M. [LB] [WY], Mme [LH] [IT] épouse [WY], M. [JI] [CW], M. [IZ] [UW], M. [A] [NM], Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], Mme [B] [PF], M. [FE] [WL], Mme [SH] [PO] épouse [YN], M. [C] [YN], Mme [UG] [PC], M. [NJ] [FB], M. [A] [KV], M. [HA] [AX], Mme [ES] [NG] épouse [AX], M. [NA] [AJ], M. [IW] [PS], Mme [JC] [PS], M. [BY] [NP], M. [H] [ZG], M. [GX] [LN], M. [AI] [SX] et M. [CG] [O] ont fait assigner la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou-Maxime Carion, notaires, ainsi que la société d'architecture Gérard Caraty-[L] [GN] pour solliciter à titre principal l'indemnisation de leur préjudice au titre de la perte de valeur immobilière de leurs biens (n°RG 14/219).

 

Par ordonnance du 1er décembre 2014, le juge de la mise en état a notamment, constaté que la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou - Maxime Carion ne contestait plus la qualité à agir des demandeurs.



Par exploit du 26 mars 2015, M. et Mme [W] ont fait assigner en intervention forcée le Crédit Foncier de France (CFF), une ordonnance du 4 mai 2015 du juge de la mise en état a joint l'appel en cause à l'instance principale.



La société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] a fait assigner, par actes du :



- 1er juillet 2015, la société Albingia, assureur de la SARL JPB Promotion, une ordonnance du 7 septembre 2015, ayant joint l'appel en cause à l'instance principale,



- 18 mai 2015,la SELURL [Y] [HG], ès qualités de liquidateur de la société Enity, une ordonnance du 2 novembre 2015, du juge de la mise en état ayant joint l'appel en cause à l'instance principale.



Par exploits du 26 mai 2015, M. [A] [X] a fait assigner en intervention forcée la société Banque Patrimoine et Immobilier, aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement, et la SA banque CIC Nord Ouest au titre de l'indemnisation de son préjudice. Cette procédure a, par ordonnance du 2 novembre 2015, été jointe à l'instance principale.



Par actes d'huissier des 19, 23 et 30 juin 2015, M. [YX] a appelé en intervention forcée M. [UP] en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI), la SA CFF, la SARL JPB Promotion, les sociétés Enity et Vivea, prises en la personne de leur liquidateur judiciaire, pour demander à titre principal l'annulation de l'acte de vente et de tous les actes qui lui sont liés et l'indemnisation de ses préjudices. Par ordonnance du 2 novembre 2015, le juge de la mise en état a joint l'appel en cause à l'instance principale.



Par ordonnance du 25 janvier 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les n°RG 12/4008 (procédure initialement ouverte par les époux [ZD]-[BB]) et 14/219. 



Mme [UG] [YR] épouse [YX] est intervenue volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 4 avril 2016.



Par jugement mixte du 2 octobre 2018, le tribunal de grande instance d'Angers, révoquant l'ordonnance de clôture et prononçant la clôture au 5 juin 2018, a :



- constaté l'intervention volontaire à la procédure de Mme [YR] épouse [YX] par voie dématérialisée le 4 avril 2016, 

- constaté que la SA Crédit Immobilier de France Développement vient aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier, 

- déclaré M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies, 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SELURL [Y] [HG], ès qualités et la SA Crédit Foncier de France, 

- déclaré M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [UP], 

- débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [UP], 

- débouté la SELURL [Y] [HG], ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Enity de sa demande tendant à ce que M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] soient déclarés irrecevables en leurs demandes pour défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de ces sociétés, 

- débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de toutes leurs demandes relatives à l'annulation de la vente et de tous les actes subséquents ainsi que de leurs demandes indemnitaires découlant de l'annulation de la vente, du bail commercial et de l'acte de prêts consentis, 

- déclaré la société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] responsable du préjudice subi par les demandeurs, 

- déclaré la société JPB Promotion responsable du préjudice subi par M. et Mme [ZD], 

- déclaré la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion responsable du préjudice subi par les demandeurs, 

- débouté la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion de sa demande d'injonction de donner des explications dirigées à l'encontre de la SA Banque CIC Nord Ouest en sa qualité de garant de l'achèvement de la construction, 

- condamné la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion à payer à M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] la somme de 191.909,76 euros, 

- condamné la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion à payer à M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral, 

- débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leur demande en paiement de la somme de 7.485,47 euros, 

- débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leurs demandes de condamnation de la société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] à garantir le cautionnement fourni par la SA Banque CIC Nord Ouest et à défaut à leur rembourser l'ensemble des sommes nécessaires à l'achèvement de leurs lots, 

- débouté M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] de leur demande tendant à être relevés et garantis de tout redressement fiscal qui découlerait de la non réunion des conditions légales requises pour permettre la défiscalisation sous le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP), 

- fixé la créance de M. et Mme [ZD] à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion à la somme de 86.486,27 euros, 

- débouté M. et Mme [ZD] de leur demande de fixation de leur créance à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion au titre de la clause pénale à la somme de 28.181,30 euros,

- constaté que dans les dernières écritures qui ont été signifiées le 23 avril 2014 dans son intérêt et ceux de la société [79], de la société English et des 50 autres copropriétaires, M. [A] [X] ne présente plus aucune demande à l'encontre de la SA Banque CIC Nord Ouest et de la SA Crédit Immobilier de France Développement, 

- débouté la SARL [79], M. [A] [X], M. [JL] [E], Mme [KY] [E]-[SK], M. [EY] [U], M. [GU] [T], M. [LB] [Z] et Mme [SE] [Z], M. [AI] [D], M. [LB] [W] et Mme [R] [CJ], la société Englisch, M. [ZA] [UM], M. [V] [WO], M. [XB] [BO] et Mme [K] [BO], Mme [SN] [EV], M. [CT] [ND] et Mme [M] [EO], M. [LB] [WY] et Mme [LH] [WY], M. [JI] [CW], M. [IZ] [UW] et M. [HG] [LK], M. [FE] [WL], Mme [SH] [YN] et M. [C] [YN], Mme [UG] [PC] et M. [NJ] [FB], M. [A] [KV], M. [HA] [AX] et Mme [ES] [AX], M. [NA] [AJ], M. [IW] [PS] et Mme [JC] [PS], M. [BY] [NP] et M. [AI] [SX], M. [I] [G] et Mme [WV] [CP] épouse [G] [qui sont tous deux mentionnés en procédure par des écritures déposées le 23 avril 2018] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] au titre de l'indemnisation de leur préjudice résultant de la perte de loyers, 

- débouté M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. [A] [NM] et Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN] de leurs demandes en indemnisation de préjudice pour perte de loyers dirigée à l'encontre de la société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] pour la période postérieure au 30 janvier 2004, 

- débouté la société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] de ses demandes dirigées à l'encontre de la société Albingia, 

- débouté la SA Crédit Foncier de France, la SA Banque CIC Nord Ouest, la SA Crédit Immobilier de France Développement de leurs demandes en paiement de frais irrépétibles, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

- sursis à statuer sur la demande de M. [YX] et Mme [YR] épouse [YX] tendant à demander la condamnation de la société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] à garantir le cautionnement fourni par la SA Banque CIC Nord Ouest et à défaut à leur rembourser l'ensemble des sommes nécessaires à l'achèvement de leurs lots,

- sursis à statuer sur les demandes de M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. [A] [NM] et Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN] en indemnisation de préjudice pour perte de loyers dirigée à l'encontre de la société d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN] pour la période antérieure au 29 janvier 2004 inclus, 

- sursis à statuer sur les demandes d'indemnisation dirigées à l'encontre de la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, des préjudices de la société [79], de la société Englisch, de MM. ou Mmes [A] [X], [JL] [E], [KY] [E]-[SK], [EY] [U], [AI] [D], [GU] [T], [WS] [UJ] épouse [T], [LB] [Z], [SE] [Z], [LB] [W], [R] [W], [LB] [LE], [AH] [YX], la SARL Englisch, [ZA] [UM], [V] [WO], [XB] [BO], [K] [BO], [SN] [EV], [CT] [ND], [M] [EO], [LB] [WY], [LH] [IT] épouse [WY], [JI] [CW], [IZ] [UW], [A] [NM], [N] [V] épouse [NM], [L] [SU], [B] [PF], [FE] [WL], [SH] [PO] épouse [YN], [C] [YN], [UG] [PC], [NJ] [FB], [A] [KV], [HA] [AX], [ES] [NG] épouse [AX], [NA] [AJ], [IW] [PS], [JC] [PS], [BY] [NP], [H] [ZG], [GX] [LN], [AI] [SX] et [CG] [O], 

- sursis à statuer sur les demandes d'indemnisation de M. et Mme [ZD] au titre de l'achèvement des travaux et de la fixation de sa créance de dommages et intérêts complémentaires d'un montant de 30.000 euros à la liquidation judiciaire de la société JPB Promotion, 



- ordonné la réouverture des débats, 

- renvoyé l'examen de la présente affaire à la mise en état du 7 février 2019 pour :

* qu'il soit enjoint à la SCP Papin, avocat postulant de M. et Mme [YX], de produire toutes pièces justificatives de l'état actuel du lot qu'ils ont acquis, des frais qu'ils ont pu exposer pour parvenir à l'achèvement des travaux de leur lot ou de toutes pièces utiles justifiant ce poste de préjudice, 

* que Me Meunier, avocat associé de la société Lexcap, avocat de la société [79], la société Englisch et des 51 autres copropriétaires, présente par voie de conclusions ses observations, ainsi que les avocats des autres parties en réponse, sur la perte de chance des copropriétaires susvisés de ne pas avoir acquis les lots litigieux, préjudice résultant de la faute commise par la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, 

* que Me Meunier, avocat associé de la société Lexcap, avocat de M. [CG] [O], M. [LB] [LE], M. [A] [NM] et Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], M. [H] [ZG] et M. [GX] [LN], dépose des écritures et toutes pièces justificatives ayant trait au montant du préjudice subi par ces copropriétaires jusqu'au 29/01/2014, conformément au jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 29/11/2013 qui a prononcé la liquidation judiciaire de la société Enity et autorisé le maintien de l'activité de cette société jusqu'à cette date. A ce titre, il appartiendra à ces copropriétaires de préciser s'ils récupèrent la TVA, s'agissant d'une opération immobilière défiscalisée, de préciser en conséquence si leurs demandes sont faites en HT ou en TTC et de chiffrer leurs demandes en détaillant et distinguant le montant des loyers en eux-mêmes, des droits, taxes et charges y afférents,

* que Maître Chatteleyn, avocat associé de la SELARL Lexavoué Rennes Angers verse aux débats tous les certificats d'irrecouvrabilité des créances déclarées que la SELURL [Y] [HG], liquidateur, aurait pu établir ou de donner toutes précisions à ce titre, 

* que Maître Meunier, avocat associé de la société Lexcap, avocats de M. et Mme [ZD], justifie de l'état actuel des lots de M. et Mme [ZD] et des travaux chiffrés qui pourraient rester à réaliser pour qu'ils soient achevés, 

- sursis à statuer sur les autres demandes des parties, 

- dit que la SA Banque CIC Nord Ouest et la SA Crédit Immobilier de France Développement conserveront la charge des dépens qu'elles ont pu exposer dans le cadre de [cette] procédure, 

- réservé les dépens pour le surplus. 





Par déclaration déposée au greffe le 28 janvier 2019, la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion (venant aux droits de la SCP Patrick Delacourt - Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion) a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il :

- l'a déclarée responsable du préjudice subi par les demandeurs, 

- l'a déboutée de sa demande d'injonction de donner des explications dirigées à l'encontre de la SA Banque CIC Nord Ouest en sa qualité de garant de l'achèvement de la construction, 

- l'a condamnée à payer à M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] la somme de 191.909,76 euros, 

- l'a condamnée à payer à M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

- a retenu une faute à son encontre de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle à l'encontre des demandeurs,

- a estimé que la faute retenue présente un lien de causalité avec les préjudices dont se prévalent les acquéreurs, 

- a retenu une faute à son encontre et en ce qu'il a estimé que les demandeurs justifiaient de préjudices en lien de causalité avec les griefs formulés contre le notaire ; 

intimant dans ce cadre la SARL [79], M. [A] [X], M. [JL] [E], Mme [KY] [E]-[SK], M. [EY] [U], M. [AI] [D], M. [GU] [T], Mme [WS] [UJ] épouse [T], M. [LB] [Z], Mme [SE] [Z], M. [LB] [W], Mme [R] [W], M. [LB] [LE], la SARL Englisch, M. [ZA] [UM], M. [V] [WO], M. [XB] [BO], Mme [K] [BO], Mme [SN] [EV], M. [CT] [ND], Mme [M] [EO], M. [LB] [WY], Mme [LH] [IT] épouse [WY], M. [JI] [CW], M. [IZ] [UW], M. [HG] [LK], M. [A] [NM], Mme [N] [V] épouse [NM], M. [L] [SU], Mme [B] [PF], M. [FE] [WL], Mme [SH] [YN], M. [C] [YN], Mme [UG] [PC], M. [NJ] [FB], M. [A] [KV], M. [HA] [AX], Mme [ES] [NG] épouse [AX], M. [NA] [AJ], M. [IW] [PS], Mme [JC] [PS], M. [BY] [NP], M. [H] [ZG], M. [GX] [LN], M. [AI] [SX], M. [CG] [O], M. [GR] [F], Mme [UZ] [MX] épouse [F], M. [BK] [JF], M. [I] [G], Mme [WV] [CP] épouse [G], M. [AH] [YX], Mme [UG] [YR] épouse [YX], la SAS d'architecture Gérard Caraty - [L] [GN], la SA Banque CIC Nord Ouest, la SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Me [HG] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB Promotion (anciennement dénommée ICR), Enity et Vivea. 



Suivant conclusions déposées le 10 juillet 2019, la SARL [79], M. [X], M. [E], Mme [E]-[SK], M. [U], M. [D], M. [T], Mme [UJ] épouse [T], M. [Z], Mme [Z], M. [W], Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. [BO], Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. [WY], Mme [IT] épouse [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. [NM], Mme [V] épouse [NM], M. [SU], Mme [PL] épouse [PF], M. [WL], Mme [YN], M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. [AX], Mme [NG] épouse [AX], M. [AJ], M. [PS], Mme [PS], M. [NP], M. [ZG], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], Mme [MX] épouse [F], M. [JF], M. [G], Mme [CP] épouse [G] ont formé appel incident. 



Par conclusions déposées le 19 juillet 2012, la société d'architecture a formé appel incident du jugement de 2018.



Par ailleurs, suivant écritures du 25 juillet 2019, les époux [YR] [YX] ont formé appels incident et provoqué à l'encontre de M. [UP] et du CFF. 



Le 21 août 2019, la SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Me [HG] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire des sociétés JPB Promotion et Enity, a régularisé, par conclusions propres à chacune de ses administrées, appels incidents ainsi qu'un appel provoqué à l'encontre des époux [ZD]-[BB]. 



La SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Maître [HG] [Y] ès qualités de liquidateur de la société Vivea n'a pas constitué avocat, bien qu'il ait reçu le 24 mai 2019 à domicile, signification de la déclaration d'appel ainsi que des premières écritures de l'appelante. 



Le 19 août 2020, la SAS les Mandataires a déclaré intervenir volontairement en sa qualité de liquidateur de M. et Mme [YX].



Par ordonnance du 9 juin 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel d'Angers a déclaré irrecevables les appels provoqués formés, d'une part, par les époux [YX] [YR] à l'encontre de M. [UT] [UP] (CGPI) et de la SA CFF, et d'autre part, par la SELURL [Y] [HG] prise en la personne de Me [HG] [Y] en qualité de liquidateur de la SARL JPB Promotion à l'encontre des époux [ZD] [BB]. 



Parallèlement et suivant déclaration déposée au greffe le 22 juillet 2019, la société d'architecture a interjeté appel du jugement du 2 octobre 2018, en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes dirigées à l'encontre de la société Albingia, intimant dans ce cadre cette dernière personne morale (RG 19/1508).



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 février 2022 dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n°10/167 et le 26 janvier de la même année dans la procédure n°19/1508. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures déposées le 25 octobre 2019, la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion demande, au visa des articles 1382 (devenu 1240) et suivants du Code civil, à la cour de :

 

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une faute de sa part et l'a déclarée responsable des préjudices subis par les demandeurs,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] la somme de 191.909,76 euros, outre une somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau :

- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formulées par la SARL [79] et autres,

- dire et juger que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'une faute de sa part, de nature à engager sa responsabilité,

- dire et juger que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'un préjudice réel et certain, et d'un lien de causalité avec les griefs formulés contre elle,

En conséquence :

- débouter la SARL [79] et autres de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCP Delacourt (sic),

- débouter M. et Mme [YX] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

- débouter M. et Mme [YX] de leur appel incident,



Subsidiairement, si par extraordinaire le jugement devait être confirmé en ce qu'il a retenu une faute du notaire :

- dire et juger que les époux [YX] ne justifient pas du caractère réel et certain des préjudices dont ils sollicitent réparation,

- dire et juger que la perte de chance de ne pas acquérir n'est nullement justifiée, ni dans son principe, ni dans son quantum,

- débouter M. et Mme [YX] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

- débouter la SAS d'architecture Caraty/[GN] de son appel incident et de sa demande de garantie dirigée à son encontre,

- renvoyer devant le tribunal de grande instance d'Angers pour qu'il soit statué sur les préjudices allégués par la SARL [79] et autres,



En tout état de cause :

- condamner in solidum la SARL [79] et autres, ainsi que les époux [YX], ou tout succombant, à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner in solidum la SARL [79] et autres, ainsi que les époux [YX], ou tout succombant, aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Brécheteau qui pourra les recouvrer directement.



Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 18 janvier 2022, la SARL [79], M. [X], M. [E], Mme [E]-[SK], M. [U], M. [D], M. [T], Mme [UJ] épouse [T], M. [Z], Mme [Z], M. [W], Mme [W], M. [LE], la SARL Englisch, M. [UM], M. [WO], M. [BO], Mme [BO], Mme [EV], M. [ND], Mme [EO], M. [WY], Mme [IT] épouse [WY], M. [CW], M. [UW], M. [LK], M. [NM], Mme [V] épouse [NM], M. [SU], Mme [PF], M. [WL], Mme [YN], M. [YN], Mme [PC], M. [FB], M. [KV], M. [AX], Mme [NG] épouse [AX], M. [AJ], M. [PS], Mme [PS], M. [NP], M. [ZG], M. [LN], M. [SX], M. [O], M. [F], Mme [MX] épouse [F], M. [JF], M. [G], Mme [CP] épouse [G] demandent à la cour de :



A titre liminaire :

Vu les articles 15 et 135 du Code de procédure civile, 

- rejeter des débats les dernières conclusions d'intimé et d'appel incident n°2 notifiées dans l'intérêt de la SAS d'architecture Caraty/[GN] le 18 janvier 2022, 



Vu les dispositions des articles 565 et 566 du Code de procédure civile, 

Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil à l'égard de la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés, 

Vu les dispositions de l'article 1382 du Code civil à l'égard de la SAS d'architecture Caraty/[GN] es qualités d'architecte, 

- les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, 

- débouter la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d'architecture Caraty/[GN], es qualités d'architecte de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 



En conséquence, et statuant à nouveau :

- condamner in solidum la SCP Patrick Delacourt-Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d'architecture Caraty/[GN], ès qualités d'architecte à leur payer les sommes suivantes au titre de la perte de chance avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir :



Société [79] : 

- Capital emprunté : 318.677,81 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 170.124,83 euros 

- Total de l'investissement : 488.802,64 euros 

 Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 342.161,85 euros 



M. [X] : 

- Capital emprunté : 156.000,24 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 168.105,76 euros 

- Total de l'investissement : 324.106 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 226.874,20 euros 



M. [U] : 

- Capital emprunté : 159.900 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 115.898,98 euros 

- Apport personnel : 225,14 euros 

- Total de l'investissement : 276.024,12 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 193.216,88 euros 



M. et Mme [E] : 

- Capital emprunté : 100.000 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 25.109,93 euros 

- Apport personnel : 53.239,86 euros 

- Total de l'investissement : 178.349,79 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 124.844,85 euros 



M. et Mme [T] : 

- Capital emprunté : 70.000 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 5.599,60 euros 

- Apport personnel : 89.405 euros 

- Total de l'investissement Total de l'investissement : 165.004,60 euros

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 115.503,22 euros



M. et Mme [Z] : 

- Capital emprunté : 157.784 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 132.112,48 euros 

- Total de l'investissement : 289.896,48 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 202.927,53 euros 



M. et Mme [G] : 

- Capital emprunté : 121.672 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 59.773,49 euros 

- Apport personnel : 30.537,01 euros 

- Total de l'investissement : 211.982,50 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 148.387,75 euros 



M. et Mme [D] : 

- Capital emprunté : 167.319 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 99.528,25 euros 

- Total de l'investissement : 266.847,25 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 186.793,08 euros 



M. [O] : 

- Capital emprunté : 153.400 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 132.600,24 euros 

- Total de l'investissement : 286.000,24 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 200.200,17 euros 



M. et Mme [W] : 

- Capital emprunté : 154.315 euros 

- Prêts bancaires : 147.717,57 euros 

- Assurances : 6.384,96 euros 

- Total de l'investissement : 308.417,53 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 215.892,27 euros 



M. et Mme [F] : 

- Capital emprunté : 147.088 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 115.460,95 euros 

- Total de l'investissement : 262.548,95 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 183.784,27 euros 



M. et Mme [LE] : 

- Capital emprunté : 173.168 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 88.441,04 euros 

- Total de l'investissement : 261.609,04 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 183.126,33 euros 



Société Englisch Sarl : 

- Capital emprunté : 281.129 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 145.568,60 euros 

- Apport personnel : 43.815,21 euros 

- Total de l'investissement : 470.512,81 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 329 358,97 euros 



M. et Mme [UM] : 

- Capital emprunté : 130.422 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 91.605,02 euros 

- Apport personnel : 21.959,05 euros 

- Total de l'investissement : 243.986,07 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 170.790,25 euros



M. et Mme [WO] : 

- Capital emprunté : 0 euro

- Prêts bancaires et assurances : 160.828,20 euros 

- Total de l'investissement : 160.828,20 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 112.579,74 euros 



M. et Mme [BO] :

- Capital emprunté : 158.740 euros

- Prêts bancaires et assurances 195.665 euros 

- Total de l'investissement : 354.405 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 248.083,50 euros



Mme [EV] : 

- Capital emprunté : 128.331 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 49.736,04 euros 

- Apport personnel : 26.357,60 euros 

- Total de l'investissement : 204.424,64 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 143.097,25 euros



M. et Mme [ND] : 

- Capital emprunté : 123.956 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 108.387,54 euros 

- Apport personnel : 23.645,98 euros 

- Total de l'investissement : 255.989,52 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 179.192,66 euros 



M. et Mme [WY] : 

- Capital emprunté : 153.574 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 139.262,88 euros 

- Total de l'investissement : 292.836,88 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 204.985,82 euros 



M. [JF] 

- Capital emprunté : 584.007,71 euros 

- Prêts bancaires : 670.475,38 euros 

- Assurances des prêts : 27.429,74 euros 

- Apport personnel : 34.479,11 euros 

- Total de l'investissement : 1.316.391,94 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 921.474,36 euros 



M. [CW] : 

- Capital emprunté : 156.580 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 171.527,12 euros 

- Total de l'investissement : 328.107,12 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 229.674,98 euros



M. [UW] : 

- Capital emprunté : 164.874 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 78.622,78 euros 

- Total de l'investissement : 243.496,78 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 170.447,75 euros



M. et Mme [NM] : 

- Capital emprunté : 161.073 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 120.038,41 euros 

- Total de l'investissement : 281.111,41 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 196.777,99 euros 



M. [SU] et Mme [PL] (née [PF]) : 

- Capital emprunté : 160.000 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 71.139,76 euros 

- Apport personnel : 8.916 euros 

- Total de l'investissement : 240.055,76 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 168.039,03 euros 



M. [WL] : 

- Capital emprunté : 0 euro 

- Prêts bancaires et assurances : 0 euro 

- Apport personnel : 160.633,01 euros 

- Total de l'investissement : 160.633,01 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 112.443,11 euros



M. et Mme [YN] :

- Capital emprunté : 280.359 euros

- Prêts bancaires et assurances : 201.132,90 euros 

- Apport personnel : 25.431,02 euros 

- Total de l'investissement : 506.922,92 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 354.846,04 euros



M. [FB] : 

- Capital emprunté : 138.000 euros 

- Prêts bancaires : 89.190,89 euros 

- Assurances des prêts : 11.187,54 euros 

- Apport personnel : 23.694,20 euros 

- Total de l'investissement : 262.072,63 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 183.450,84 euros



M. [KV] : 

- Capital emprunté : 145.800 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 172.745,08 euros 

- Apport personnel : 7.358,83 euros 

- Total de l'investissement : 325.903,91 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 228.132,74 euros 



M. et Mme [AX] : 

- Capital emprunté : 144.000 euros 

- Prêts bancaires : 140.943,72 euros 

- Assurances des prêts : 9.463,52 euros 

- Apport personnel : 8.106,98 euros 

- Total de l'investissement : 302.514,22 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 211.759, 95 euros 



M. et Mme [AJ] : 

- Capital emprunté : 161.633 euros

- Prêts bancaires et assurances : 143.899,32 euros 

- Total de l'investissement : 305.532,32 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 213.872,62 euros 

M. et Mme [PS] : 

- Capital emprunté : 200.695 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 192.183,90 euros 

- Total de l'investissement : 392.878,90 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 275.015,23 euros 



M. et Mme [NP] : 

- Capital emprunté : 94.500 euros 

- Prêts bancaires : 35.890,70 euros 

- Autres intérêts : 1.434 euros 

- Assurances des prêts : 11.717,22 euros 

- Apport personnel : 58.088,86 euros 

- Total de l'investissement : 201.630,78 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 141.141,55 euros 



M. [ZG] : 

- Capital emprunté : 327.820 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 196.510,80 euros 

- Total de l'investissement : 524.330,80 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 367.031,56 euros



M. [SX] : 

- Capital emprunté : 163.043 euros 

- Prêts bancaires et assurances : 124.460,75 euros 

- Autres intérêts : 1.599,30 euros 

- Total de l'investissement : 289.103,05 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 202.372,14 euros 



M. [LN] : 

- Capital emprunté : 659.088 euros

- Prêts bancaires : 374.490,24 euros 

- Assurances des prêts : 9.625,37 euros 

- Total de l'investissement : 1.043.203,61 euros 

Perte de chance (70% x total de l'investissement) : 730.242,53 euros 



- la (sic) condamner in solidum à payer aux copropriétaires suivants les sommes ci-après au titre des pertes de loyers arrêtées au 29 janvier 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2013, date de la première mise en demeure : 

- M. et Mme [NM] : 11.283,99 euros HT 

+ Taxes Foncières : 334 euros 

- M. et Mme [LE] : 15.900,47 euros HT

- M. [SU] et Mme [PF] : 11.168,70 euros HT 

+ Taxes Foncières : 334 euros 

- M. et Mme [ZG] : 40.719,43 euros HT 

- M. [LN] : 45.759,08 euros HT 

+ Taxes Foncières : 984 euros 



- condamner également in solidum la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d'architecture Gérard Caraty/[L] [GN] ès qualités d'architecte à payer aux copropriétaires suivants les sommes ci-après au titre des travaux d'achèvement des lots n°49, 48, 46, 42, 41 et 40 appartenant aux consorts [NM], [LE], [SU] et [PF], [ZG] et [LN] avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt : 

- Lot n°49 (appartenant à M. [SU] et Mme [PF]) : 11.325,66 euros 

- Lots n°43 et 48 (appartenant à M. [ZG]) : 24.238,12 euros 

Lot n°43 : 12.238,92 euros 

Lot n°48 : 11.999,20 euros 

- Lot n°46 (appartenant à M. et Mme [NM]) : 11.980,72 euros 

- Lot n°42 (appartenant à M. [LE]) : 12.248,66 euros 

- Lots n°41 et 40, 44 et 45 (appartenant à M. [LN]) : 48.168,08 euros 

Lot n°41 : 12.109,14 euros 

Lot n°40 : 12.096,60 euros 

Lot n°44 : 11.981,62 euros

Lot n°45 : 11.980,72 euros





- condamner in solidum la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carion, notaires associés et la SAS d'architecture Gérard Caraty/ [L] [GN], ès qualités d'architecte à payer à chacun des concluants une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'ils ont subi,

- les condamner à leur payer une somme de 2.500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- les condamner in solidum aux entiers dépens. 



Par ailleurs, les mêmes copropriétaires, par conclusions déposées le 18 janvier 2022 à destination du conseiller de la mise en état demandent à cette juridiction de :



- rejeter des débats les dernières conclusions d'intimé et d'appel incident n°2 notifiées dans l'intérêt de la SAS d'architecture le 18 janvier 2022, ainsi que ses conclusions d'incident devant le conseiller de la mise en état,

- condamner la SAS d'architecture aux dépens.



Aux termes de leurs uniques écritures déposées le 25 juillet 2019, M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] demandent, exclusion faite des demandes formées au titre des appels d'ores et déjà déclarés irrecevables par le conseiller en charge de la mise en état, à la cour de :



Vu l'article 16 du Code de Procédure Civile, 

Vu l'article 784 du Code de Procédure Civile, 

Vu les articles 66, 325, 331 et 333 du Code de Procédure civile, 

Vu l'article 2234 du Code civil, 

Vu les articles 1110, 1147, 1382 du Code civil, 325-3, 325-4 et 325-7 du règlement de l'AMF, 

Vu l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts, 

Vu l'article 28 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955, 

 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

- constaté l'intervention volontaire à la procédure de Mme [UG] [YR] épouse [YX] par conclusions signifiées par voie dématérialisée le 4 avril 2016, 

- déclaré M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes en ce que les formalités en vue de leur publication au service de la publicité foncière ont été accomplies, 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SELURL [Y] [HG], ès qualités et la SA Crédit Foncier de France, 

- déclaré M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] recevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [UP], 

- débouté la SELURL [Y] [HG], ès qualités de liquidateur des sociétés JPB Promotion et Enity de sa demande tendant à ce que M. [AH] [YX] et Mme [UG] [YR] épouse [YX] soient déclarés irrecevables en leurs demandes pour défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de ces sociétés,



A titre principal : sur l'annulation de la vente pour erreur

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs demandes relatives à l'annulation de la vente et de tous les actes subséquents ainsi que de leurs demandes indemnitaires découlant de l'annulation de la vente, du bail commercial et de l'acte de prêts consentis,



Dès lors, statuant à nouveau, 

- constater qu'ils ont acquis auprès de JPB Promotion le 6 novembre 2009 le lot n°26 ainsi que le mobilier dédié, pour un prix global de 166.971,50 euros TTC financé au moyen d'un prêt d'un montant de 162.486 euros, puis ont donné à bail commercial le même jour ledit lot et le mobilier à la Société Enity gestionnaire de l'EHPAD, ces deux sociétés (JPB Promotion et Enity) étant membres du même Groupe et dirigées par la même personne M. [AB] [J],

- constater que la finalité d'un tel schéma, outre la perception des loyers versés par la société exploitante pour couvrir les échéances du crédit souscrit, consiste à bénéficier du régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l'acte notarié stipulant que "L'acquéreur déclare acquérir les biens objets des présentes en vue de leur location en meublé au gestionnaire unique de l'établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes", 

- constater que dès lors qu'ils entendaient investir dans un produit de défiscalisation sur les conseils de leur CGPI, et en aucun cas dans un bien immobilier classique,

- constater qu'il s'agissait d'une opération de défiscalisation «clé en main» dans laquelle ils n'ont choisi ni le produit immobilier, ni le lieu, ni la banque prêteuse (qui n'était pas la leur), ni le locataire (la société Enity étant imposée dans le schéma), ni le notaire coordinateur de l'opération (qui n'était pas le leur), 

- constater que la défiscalisation recherchée (LMNP) n'était possible qu'à la condition sine qua non que l'investissement (achat + mise en location) soit réalisé au sein de certaines structures limitativement énumérées par la loi (en l'espèce, un EHPAD), 

- constater que, contrairement à ce qui leur a été vendu, ni le vendeur ni la société gestionnaire ne disposait, au jour de la vente, des agréments requis pour prétendre exploiter un (i) EHPAD de (ii) 49 lits, de sorte que le bien vendu ne correspondait nullement au produit de défiscalisation (LMNP) promis et recherché et présentait pour le moins un aléa majeur dissimulé aux époux [YX] et touchant aux caractéristiques essentielles du produit vendu, 

- constater que le vendeur JPB Promotion et la société Enity exploitante de l'EHPAD ont été mises en liquidation judiciaire les 5 septembre et 29 novembre 2013,

- dire et juger que le vendeur, JPB Promotion, en leur dissimulant l'al