Cour d'Appel · 1ère chambre — 3 août 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 22/02902 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IRQX 



ET-AB



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON

19 juillet 2022

RG:20/02223



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE



C/



S.C.I. LE SEPT





























Grosse délivrée

le 03/08/2023

à Me Elizabeth PHELIPPEAU-SOL

à Me Elisabeth HANOCQ 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre





ARRÊT DU 03 AOUT 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 19 Juillet 2022, N°20/02223



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 Août 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE 

Poursuites et diligences de la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches du Rhône en exercice qui élit domicile en ses bureaux

Division des Affaires Juridiques, Pôle juridictionnel judiciaire d'Aix en Provence, [Adresse 5]

[Localité 1]



Représenté par Me Elizabeth PHELIPPEAU-SOL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON









INTIMÉE :



S.C.I. LE SEPT

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Elisabeth HANOCQ de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS ELISABETH HANOCQ, Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

Représentée par Me Alain MOREAU de la SDE FBT Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, en l'absence du Président légitimement empêché, le 03 Août 2023 conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 14 avril 2017, la SCI Les Septs a acquis de la SCI [Adresse 6] une propriété dénommée '[Adresse 6]' située à [Localité 4] (84), d'une superficie de 11 ha, 12a et 57ca, au prix de 3 680 000 euros. 



Par proposition de rectification du 30 juillet 2019, réceptionnée par Mme [B] [D] gérante de la SCI Les Septs, l'administration fiscale, se fondant sur des éléments de comparaison que sont les ventes de biens immobiliers similaires intervenues dans les deux années précédentes, a procédé à une rectification de la valeur vénale du bien immobilier acquis par la SCI Les Septs, proposant de fixer la valeur vénale réelle de ce bien à la date de la vente à la somme de 9 125 000 euros et a calculé le montant des droits de mutation complémentaires dus par l'acquéreur à ce titre, soit une somme de 316 172 euros, outre les intérêts de retard pour un montant de 10 750 euros.



En l'absence d'observation de la part de la SCI Les Septs dans les délais impartis, l'administration fiscale a adressé à cette société, le 3 décembre 2019, un avis de mise en recouvrement pour la somme de 326 922 euros.



Par courrier recommandé du 26 décembre 2019, la SCI Les Septs a contesté le montant des droits d'enregistrement complémentaires réclamés.



Par courrier du 25 juin 2020, l'administration fiscale tenant compte des particularismes de certains éléments de comparaison retenus, a accepté de ramener la valeur vénale réelle du bien immobilier acquis par la SCI à la somme de 7 778 000 euros et le montant des droits de mutation complémentaires dus à la somme de 237 956 euros.









Maintenant sa contestation de la procédure de rectification et soutenant que l'administration fiscale lui a fait perdre une garantie procédure substantielle en ne portant pas à sa connaissance la faculté dont elle disposait de saisir la commission départementale de conciliation, la SCI Les Septs a, par acte du 24 août 2020, assigné la Direction générale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône devant le tribunal judiciaire d'Avignon afin de voir dire que la procédure de rectification d'imposition est irrégulière et entachée de nullité et voir prononcer l'annulation de l'ensemble des actes adoptés à l'occasion de cette procédure. 



Par jugement contradictoire du 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Avignon a : 

- dit n'y avoir lieu à annulation de la procédure contradictoire de rectification de l'administration fiscale, introduite sur le fondement de l'article L.17 du livre des procédures fiscales, pour non-respect des dispositions des articles L.55 à L.59 dudit livre ;

- constaté que l'administration fiscale n'a pas produit d'éléments de comparaison se rapportant à des biens intrinsèquement similaires au bien litigieux, situé à [Localité 4] (84), objet de la vente du 14 avril 2017 ;

- déclaré mal fondée la procédure en rectification de la valeur de ce bien immobilier ayant abouti à la proposition de rectification du 30 juillet 2019 puis à l'avis de mise en recouvrement n°20191105361 du 3 décembre 2019 et l'avis de dégrèvement partiel du 25 juin 2020 ;

- annulé l'avis de mise en recouvrement n°20191105361 du 3 décembre 2019 ainsi que l'avis de dégrèvement partiel du 25 juin 2020 ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la Direction générale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône aux entiers dépens.



Par déclaration du 22 août 2022, la Direction générale des finances publiques a interjeté appel de cette décision. 



Par ordonnance du 23 janvier 2023, la procédure a été clôturée le 23 mai 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 6 juin 2023.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS



Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2023, l'administration fiscale demande à la cour de : 

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- confirmer le bien fondé de la reprise des sommes en litige par l'administration,

- confirmer la décision d'acceptation partielle du 29 juin 2020,

- condamner la SCI Les Septs à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la SCI Les Septs de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.



L'administration fiscale fait valoir essentiellement que dès lors que la rectification est effectuée selon la procédure contradictoire, la charge de la preuve incombe en principe à l'administration. Toutefois, en cas d'accord du contribuable ou d'absence de réponse dans le délai imparti la charge de la preuve est renversée et il appartient selon elle à la SCI de démontrer que la valeur retenue présente un caractère exagéré et enfin, de fournir les termes de comparaison nécessaires au calcul du montant à recouvrer. Elle en conclut que le tribunal a commis une erreur de droit en lui imputant la charge de la preuve.

Elle ajoute que le tribunal était juste saisi de la décision rendue sur la réclamation contentieuse du redevable et ne pouvait annuler l'avis de recouvrement.



Au fond, à défaut de termes de comparaison intrinsèquement identiques sur le marché pour la période considérée, elle a procédé à une évaluation du bien par la méthode de la décote ou abattement à partir d'une évaluation par référence à des biens libres.



Subsidiairement, elle plaide que l'intimée ne peut être que déboutée de sa demande d'intérêts moratoires fondée sur l'article L.208 du livre des procédures fiscale puisque la SCI, en bénéficiant d'un sursis de paiement sur la totalité des sommes en litige, n'a versé aucune somme à l'administration de sorte que les conditions d'application de l'article précité ne sont pas réunies.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2023, la SCI Les Septs, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, 

- condamner la Direction générale des finances publiques d'Aix-en-Provence à lui payer la somme de 19 603 euros au titre des intérêts moratoires,

- condamner la Direction générale des finances publiques d'Aix-en-Provence à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



Elle soutient qu'elle a produit l'ensemble des pièces et éléments permettant de démontrer le caractère exagéré de la valeur retenue par l'administration et de l'imposition mise en recouvrement et ce, conformément aux dispositions des articles R.194-1 al. 1 et suivants du livre des procédures fiscales. 

Elle a ainsi notamment versé seize termes de comparaison de la base PATRIM ainsi que des expertises réalisées par un expert immobilier et par un géomètre expert.

Elle en déduit que l'administration a été défaillante en ce qu'elle n'a pas pris connaissance des pièces et documents probatoires avancés pour rendre sa décision.

Elle ajoute qu'elle n'apporte aucune preuve concernant la surface avancée par elle, contrairement à elle. 

Elle soutient enfin qu'elle démontre que compte tenu des caractéristiques intrinsèques du bien, devant être prises en compte dans la dévalorisation de sa valeur vénale, les preuves et éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale sont dénués de pertinence.





Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION



L'article L. 17 du livre des procédures fiscales prévoit qu'en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition

lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. 

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.



Il résulte d'une jurisprudence constante que lorsque l'administration des impôts entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession de biens similaires.

Les juges du fond doivent s'assurer que cette exigence de preuve est effectivement remplie et il leur appartient notamment de procéder à un examen concret des éléments de comparaison présentés.



Pour décider que la rectification de l'administration fiscale était mal fondée, les premiers juges ont estimé que les 3 termes de comparaison proposés n'étaient pas pertinents ni suffisants en ce que la superficie du bien litigieux n'était pas établie et qu'il ne présentait aucune caractéristique d'un terrain agricole contrairement aux termes choisis.



L'administration fait valoir qu'en procédant ainsi le tribunal a inversé la charge de la preuve et qu'il appartenait à la SCI de démontrer en quoi la valeur retenue par elle était exagérée.



L'intimée réplique qu'elle a produit des expertises portant sur le bien litigieux qui démontrent que l'administration fiscale en propose une évaluation excessive et qu'au surplus, cette dernière se limite à fonder son évaluation sur des éléments de comparaison insuffisants ou sans rapports avec le bien.



Les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, ne serait-ce que succinctement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties. Le tribunal ne s'est fondé dans sa motivation que sur les éléments produits par l'administration et les jugeant insuffisants n'a pas eu examiner les pièces de la SCI Les Septs notamment les expertises portant sur la valeur du bien litigieux situé à [Localité 4] et déterminant la superficie du bien litigieux à 589 m2 au lieu des 954 m2 retenue par l'administration, tous ces éléments étant destinés à démontrer que l'administration fiscale en proposait une évaluation excessive.



Toutefois, il est erroné de conclure de la non prise en compte par le tribunal dans sa motivation de ces éléments, que l'administration elle même s'est limitée à fonder l'évaluation de ce bien sur 3 éléments de comparaison , sans tenir compte des expertises effectuées par l'intimée et de ses pièces.



Le redressement adressé au contribuable dans le cadre de la procédure contradictoire a été motivé de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. Ainsi l'administration a pour proposer la rectification litigieuse, précisé les éléments de comparaison qui concernaient des biens intrinsèquement similaires à la propriété en cause. Elle s'est ainsi expliquée sur les critères retenus ce qui permet à la cour de constater que chacun des termes de comparaison retenus a fait l'objet d'un descriptif précis et détaillé relatif à sa localisation, ses dimensions, la date de la construction et la date de la cession. La pertinence de leur localisation sur des communes en proximité immédiate de [Localité 4] permet également de juger qu'il s'agit bien de biens comparables, à défaut d'être identiques au regard de leur spécificité s'agissant de grandes propriétés situées dans le cadre très prisé du Luberon. S'agissant également de la superficie du bien litigieux, l'administration s'en est référé aux déclarations faites par l'ancien propriétaire reprises dans l'acte de cession. De même, dans le cadre des remarques faites par la SCI, l'administration a procédé à des abattements aux fins d'écarter la plus-value liée au caractère agricole de certaines parcelles composant la propriété terme de comparaison. Elle a appliqué la méthode de l'abattement sur les terres agricoles à forte valeur (terre viticole ou d'oliviers) composant les propriétés comparées pour tenir compte des sujétions spécifiques des biens. Elle a par la même tenue compte des éléments apportés par la SCI à l'appui de sa contestation.

En l'état de ces constatations, l'administration fiscale a estimé que le bien litigieux cédé était sous-évalué et que rien dans les documents apportés ne permettait de remettre en cause la superficie utile retenue. Elle a ajouté que la moins-value revendiquée par l'intimée liée à la zone géographique qui serait considérée comme inondable dans laquelle serait située le bien, est faite de considérations bien trop générales et en toute hypothèse sans impact sur le prix du marché dans ce secteur. De l'ensemble de ces éléments elle a déduit un prix au m² supérieur à celui de la cession du bien litigieux.



Cette appréciation n'est pas valablement contredite contrairement à ce que soutient la SCI, par les éléments qu'elle apporte aux débats. En effet, l'expertise immobilière se borne à décrire le bien et à en tirer une estimation fondée sur le contexte économique de l'année 2020 et non de l'année de la vente (2017). Elle ne se fonde sur aucun terme de comparaison similaire et ne se livre à aucune étude circonstanciée du prix du marché immobilier local ; notamment il n'est pas justifié que la situation en zone sismique ou inondable ait un impact sur la valeur des biens et il sera à ce propos observé qu'aucune déclaration d'assurance n'est produite pour corroborer le risque encouru. 

Par ailleurs, le fait que la SAFER n'ait pas voulu préempter le bien litigieux n'est pas un indicateur de la valeur de la propriété.

De même, le rapport du géomètre -expert qui fixe à 589 m2 la surface habitable soit une surface habitable inférieure à celle retenue par l'administration, est toutefois daté de 2021 soit plus de 3 années après la vente et en contradiction avec les déclarations faites à l'administration par les anciens propriétaires ( déclarations de 2000 et 2004) reprisent dans l'acte de cession de 2017 et dont il n'est pas démontré qu'au jour de la vente, elles étaient erronées.



Enfin, les recherches de transactions immobilières produites réalisées dans les communes de [Localité 4] , [Localité 3] et autres à proximité du bien litigieux sur la période 2014-2016, se référent à des maisons d'habitation sans précision de la superficie de la propriété (terrains) sur laquelle elles sont construites, ou de détails sur les caractéristiques de ces biens, de sorte qu'elles ne peuvent constituer des termes de comparaisons recevables. 



Par voie de conséquence, l'administration fiscale qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments fournis par l'intimée qu'elle estimait non probants, a légalement motivé sa décision par la prise en compte de termes de comparaisons qu'elle a détaillés dans l'acte de redressement en citant chacun des biens dans leur caractéristiques de localisation, de dimensions de date de construction et de spécificité attachée à l'importance de la propriété tout en ôtant par des abattements, les éléments constituant une plus-value.



Il s'en déduit que c'est à tort que le tribunal a jugé la procédure de rectification mal fondée et annulé l'avis de recouvrement notifié.



Le jugement déféré sera infirmé sauf en ce qu'il a et la SCI Les Sept sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.



Partie perdante la SCI Les Septs supportera la charge des dépens de première instance et d'appel et sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le recouvrement direct des dépens sera ordonné au profit du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Enfin, il sera fait droit à la demande de l'administration fiscale au titre des frais irrépétibles et La SCI Les Septs sera condamnée à lui payer à la somme de 1 500 euros à ce titre.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'annulation de la procédure contradictoire de rectification de l'administration fiscale ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute la SCI Les Septs de l'ensemble de ses demandes ;



La condamne aux dépens de première instance et d'appel ; 



Ordonne le recouvrement direct des dépens au profit du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Déboute la SCI Les Septs de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;











La condamne à payer à la Direction régionale des finances publiques de Provence représentée par son directeur la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.



Arrêt signé par Mme TOULOUSE, Conseillère, par suite d'un empêchement du Président et par Mme BACHIMONT, Greffière.

 



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,